نوع گزارش : گزارش های تقنینی
نویسندگان
1 سرپرست گرروه عمران و شهرسازی دفتر مطالعات زیربنایی مرکز پژوهش های مجلس شورای اسلامی
2 کارشناس گروه عمران و شهرسازی دفتر مطالعات زیربنایی مرکز پژوهش های مجلس شورای اسلامی
3 کارشناس گروه عمران و شهرسازی دفتر مطالعات زیربنایی، مرکز پژوهش های مجلس شورای اسلامی
چکیده
در تحلیل ابرچالش مسکن؛ با کاهش مستمر تولید سالیانه مسکن در یک دهه اخیر و همراه شدن آن با تکانه های بزرگ اقتصاد کلان، موج های تورمی و تشدید سرمایه ای شدن مسکن، افزایش مهاجرت به سمت کلان شهرها و هم افزایی این سه کلان روند، موجب به وجود آمدن طولانی ترین و شدیدترین موج افزایش قیمت مسکن بوده است. با کاهش مستمر استطاعت مسکن خانوار، سهم اندکی از تقاضای مصرفی امکان تأمین یا خرید خانه دارند و عمده تقاضاهای جدید و زوج های جوان، اتباع و مهاجرت های شغلی و تحصیلی به ناچار وارد بازار استیجاری می شوند.
در یک ارزیابی کلان، مهم ترین دستاورد لایحه برنامه هفتم در بخش مسکن، نگاه متمرکز و پرداختن به بخش مسکن در غالب یک فصل با ابعاد و ارکان آن است، اما فصل مسکن (مواد (۴۹ تا ۵۵)) چندان ماهیت برنامه ای ندارد و به جای ارائه نقشه راه و بسته جامع برنامه میان مدت بخش مسکن، صرفاً در سه حوزه مشخص: الف) افزایش دامنه اختیارات وزارت راه و شهرسازی به عنوان مجری، ب) اصلاح و تغییر قانون جهش تولید مسکن و ج) استفاده حداکثری از ابزار زمین برای تحقق برنامه های بخش مسکن تأکید داشته است. درحالی که انتظار می رفت در امتداد اصول قانون اساسی و سیاست های کلی و چارچوب آمایش سرزمین مبتنی بر مسئله محوری پاسخ صریحی برای مسکن کم درآمدها، استطاعت مسکن، نظام استیجار، تاب آوری و مدیریت بحران، مدیریت شهری، نظامات شهرسازی و توسعه منطقه ای و آمایش سرزمین ارائه شود. در این گزارش ضمن آسیب شناسی جامع لایحه در بخش مسکن و شهرسازی و عمران به ارائه پیشنهادهایی در قالب اصلاح و الحاقی مواد، منطبق بر تجارب گذشته و مطالعات جهانی پرداخته شده است.
گزیده سیاستی
در یک ارزیابی کلان، مهمترین دستاورد لایحه برنامه هفتم در بخش مســکن، نگاه متمرکز و پرداختن به بخش مسکن در قالب یک فصل با ابعاد و ارکان آن است، اما احکام لایحه درفصل مسکن (مواد (۴۹ تا ۵۵)) چندان ماهیت برنامه ای ندارد.
کلیدواژهها
موضوعات
خلاصه مدیریتی
شاید سرمنشأ اثربخشی محدود اقدامات در حوزه مسکن با وجود تمام تلاشهای مستمر در دست اقدام را در دو موضوع بتوان جستجو کرد. موضوع نخست، استنباط کسری تولید بهعنوان مهمترین بحران بخش مسکن است. اگرچه تولید مسکن کمتر از نیاز است، ولی موجودی مسکن در شرایط بحرانی نبوده و توزیع آن متناسب با تقاضا نیست، اما موضوع دوم و مهمتر آن است که ساخت مسکن در کشور به دو شکل کلی قابل طبقهبندی میباشد:
مبتنیبر شاخصهای برنامهریزی مسکن، مهمترین بحران بخش مسکن، کاهش جدی استطاعت مسکن خانوار و پس از آن کیفیت و تابآوری بناهاست. در پاسخ به حل این مسائل، بهبود شاخصهای کلان و رشد با ثبات اقتصادی (همراه با کنترل تکانههای بیرونی و انتظارات تورمی)، ارتقای قدرت خرید و درآمد نسبت به تورم، افزایش تولید و عرضه مسکن متناسب با تقاضای مصرفی سکونت، توسعه عملیاتی ابزار پیشفروش ساختمان و ابزارهای تأمین مالی بورسی مسکن، ترمیم استطاعت مستأجران و ساماندهی اجاره و اجارهداری و تقویت استطاعت خرید مسکن مخاطب هدف شامل اقشار کمدرآمد و کمبرخوردار (بهطور خاص زوجهای جوان و اقشار اولویت حمایت نظیر زنان سرپرست خانوار، خانوار دارای معلول یا بیمار خاص، ایثارگران و جانبازان) را باید در دستور کار قرار داد.
هدفگذاری سرفصل بخش مسکن در ماده (49) لایحه پیشنهادی دولت بهنظر میرسد دچار اشتباه شکلی است و بهجای تعیین برشهای هدف سالیانه یک میلیون واحد مسکونی، اعداد بهصورت هدف تجمعی در انتهای برنامه درج شده است. جای خالی طرح جامع مسکن، وظیفه بر زمین مانده قانون جهش تولید مسکن، در راهبری بخش مسکن برنامه هفتم مشهود است. این موضوع در کنار عدم انتشار آمار تفصیلی و دقیق و شفاف پیشرفت اجرای قانون جهش تولید مسکن (موضوع ماده (19) همین قانون) و عدم ارائه قیمتهای بازار مسکن و اجاره بهای مناطق شهری در مقطع زمانی پیش از بررسی برنامه هفتم در مجلس شورای اسلامی، ابهامها و عدم قطعیتهای برنامهریزی را دوچندان نموده است. مواد طرحشده در بخش مسکن نقشه راه روشنی پیشروی مواجهه با بحران استطاعت مسکن، بد مسکنی و مسائل بافتهای ناکارآمد، مستأجران و واقعیتها و محدودیتهای بخش مسکن نمیگذارد. بهنظر میرسد دغدغه مترقی قانون اساسی در حوزه مسکن در اولویت پرداختن به مسکن نیازمندان، کارگران و روستاییان در تحقق اصل سیویکم قانون اساسی با اولویت نیازمندتر کماکان باید سرلوحه اقدام باشد. درواقع اولویت مداخله دولت در بازار مسکن برای اقشار آسیبپذیر است. در این خصوص مسئولیتهای شرکتهای بزرگ حوزه صنعت، معدن و انرژی در پرداختن به موضوع مسکن کارگری نیز دوچندان است و میتوان اهرم هزینهکرد مجاز مالیاتی برای کارگران مشمول حمایت مسکن را در دستور کار قرار داد.
متناظر با تلاش برای جهش تولید مسکن، الزامات و تبعات آن در طرحریزی کالبدی و تأمین خدمات شهری نیز باید همگام و همزمان برنامهریزی و پیادهسازی شود که در این لایحه کمتر به آن پرداخته شده است.
در موضوعاتی نظیر واگذاری، تهاتر و مشارکت، انتقال زمین، طرح عمرانی به اشخاص حقیقی و حقوقی، اختیار درخصوص فروش و تغییر کاربری زمین، ملاحظات عدالت، امکان و زمینه رانت، تبعیض و فساد بهجد باید لحاظ شود و تدوین پیشنهادهایی از این جنس باید با تنظیمگریهای اطمینانبخش در نیل به اهداف صورت پذیرد.
هم پوشانی موضوعات بخشی و دستگاهها به قوانین حوزه زمین و مسکن و شهرسازی ازجمله حوزههای فرهنگی، گردشگری، دفاعی و قضایی در پیشنهادهای مغایر با قوانین جاری در حوزه زمین و مسکن و شهرسازی در فصول و مواد مختلف دیده میشود.
ویژگی متمایز و قابلتقدیر لایحه در ارائه راهبردهای توسعه فضایی ذیل سرفصل اقتصاد دریامحور است. هدفگذاری دستیابی به جمعیت ۸ درصدی در سواحل جنوبی کشور مبتنیبر اشراف به تحولات توسعه منطقهای در کشور، ملاحظات جمعیتشناسی و رصد تجارب توسعه منطقهای نظیر میدان گازی پارس جنوبی و رشد اشتغال و مهاجرپذیری، بهنظر دور از دسترس است و تفاوت زیادی با سناریوهای محتمل حداکثری (مهاجرپذیری ناشی از رشد اقتصادی و اشتغال و افزایش طبیعی جمعیت) دارد.
مواد قابلتوجهی در حوزه موضوعات مکانمحور و آمایش سرزمین و توسعه منطقهای که متناظر با محرومیت، مرزی بودن، مهاجرفرستی یا مهاجرپذیری، مخاطرات ناشی از تغییرات شرایط اقلیمی و آب و هوایی، مخاطرات و ریسک بالای سوانح و خطرات در مناطق نفت و گازخیز، نوع بافت شهری (فرسوده و حاشیهنشینی) احکام متفاوتی ارائه شده باشد؛ مشاهده نمیشود.
آیندهنگری و دستیابی به افقهای مطلوب و بهرهگیری از فناوریهای نو در مسکن و شهرسازی، گذار به سمت شهر هوشمند و بهرهگیری از هوش مصنوعی در برنامهریزی و مدیریت شهری، آیندهنگری در تغییرات الگوهای سکونت، فعالیت و حملونقل، تغییرات الگوی مسکن و معماری و فناوری ساخت مسکن و تغییر الگوی زیست شهرها در برنامه مشاهده نمیشود.
برخی از مهمترین راهبردهای سیاستی پیشنهادی که در بخش مسکن، شهرسازی و عمران برنامه هفتم توسعه میتوان مورد توجه قرار داد بهشرح زیر است:
جامعه هدف در هر برنامه تأمین مسکن باید کاملاً مشخص، تعریف شده و براساس آمار دقیق و بانک اطلاعاتی جامع از وضعیت درآمدی، سرمایهای و تملیکی افراد و براساس تقسیمبندیهای جغرافیایی تفکیک شده باشد. هدف از این اقدام جلوگیری از انحراف منابع، پرداخت هدفمند و مؤثر یارانههای بخش مسکن است.
بسته جامع سیاستی و عملیاتی متفاوت برای هر گروه درآمدی و اقشار خاص اجتماعی ضروری است. زیرا تنوع درآمدی و جایگاه اجتماعی تفاوتهای اساسی در تقاضا ایجاد کرده که شایسته است در برنامهریزی مسکن ارتقای استطاعت خرید مسکن به شکل هدفمند حتماً مدنظر قرار گیرد.
دولت باید نقش سیاستگذاری، برنامهریزی، نظارت، پایش، هدایت و راهبری را برعهده داشته باشد و نباید بهطور مستقیم به ساخت مسکن بپردازد. باید توجه داشت قریب به اتفاق، موجودی مسکن کشور توسط بخش خصوصی (و تعاونی) عرضه شده است و انتظار میرود بخش خصوصی بار اصلی پیشبرد طرحهای مسکن حمایتی را برعهده بگیرد. پرداخت یارانهها و تسهیلات ویژه مسکن گروههای کمدرآمد و اقشار کمبرخوردار، اقدامی پذیرفته شده در بررسی تجارب جهانی است.
بررسی سیاستهای مسکن در دورههای مختلف نشان میدهد که حتی با اتخاذ سیاستهایی در جهت ارائه زمین رایگان و تسهیلات متعدد، بخش قابلتوجهی از افراد جامعه هستند که توان و استطاعت بهرهمندی از حمایتهای مزبور را نخواهند داشت، در این شرایط ضمن توانمندسازی اقتصادی، اتخاذ مدلهای مختلف مسکن اجتماعی (مسکن استیجاری، اجاره بهشرط تملیک، کمک ودیعه اجاره، خوابگاه متأهلین) و تکوین اجارهداری حرفهای چارهساز خواهد بود. افزایش عرضه مسکن استیجاری حمایتی و اجارهداری حرفهای میتواند از رویکردهای اصلی این برنامه منطبق بر تجارب جهانی باشد.
ارائه بسته تشویقی و راهبردی جهت ساماندهی و توانمندسازی سکونتگاههای غیررسمی و بافتهای ناکارآمد ضروری است.
برنامهریزی برای حملونقل همگانی مناسب و بهصرفه نیز از بخشهای مکمل هر برنامه مسکن است. هزینههای مربوط به حملونقل در سبد هزینههای خانوار، بعد از مسکن و خوراک قرار دارد و در اغلب کشورهای پیشرو در زمینه مسکن گروههای کمدرآمد، یارانههای گستردهای در این بخش از سمت دولت پرداخت میشود.
تدوین و اجراییسازی سیاستهای تشویقی احداث واحدهای مسکونی با رویکرد مسکن حداقل و مسکن در استطاعت از موارد ضروری در جهت تداوم سکونت گروههای کمدرآمد در بافت میانی شهرهاست.
تأمین مالی بخش مسکن بسیار حیاتی است. کاهش هزینههای مبادلاتی، کاهش نرخ بهره و تسهیل شرایط تأمین مالی کمک مؤثری به تأمین مسکن اقشار فقیر جامعه محسوب میشود. ادغام تأمین مالی مسکن در نظام مالی و نه بهصورت جزیره مجزا از دیگر اصول مهم برنامههای مسکن است.
با به حداقل رساندن بوروکراسیها و قواعد مانعزا و استفاده از ظرفیت فناوریهای نوین برای ارائه راهحلها، میتوان هزینههای مربوط به رعایت قوانین ساختمانی پیچیده که میزان چشمگیری به هزینههای ساخت مسکن اضافه میکند را با استفاده از فناوریهای نوظهور ساختوساز مصالح ساختمانی جایگزین کاهش داد.
تسهیل صدور کلیه مجوزهای مرتبط با ساختوساز ساختمان، بهطور خاص مجوز ساختوساز و گواهی عدم خلاف و پایانکار ضروری است.
بازنگری طرحهای شهری همگام با برنامهریزی مسکن و تأمین مسکن کمدرآمدها از دیگر راهبردهای اساسی در برنامه پیشنهادی توسعه است.
۱. مقدمه
برنامه هفتم توسعه بهعنوان سنگ بنای گام دوم انقلاب اسلامی و شالوده دستیابی به الگوی اسلامی - ایرانی، یک پیشرفت تلقی میشود. بنابراین علاوهبر برش پنجساله و میانمدت برنامهریزی، مبنای اجرا و پیشبرد رویکرد تحولی است. رویکردی که رویههای ناکارآمد، دلایل شکلگیری نابسامانیها، ریشههای بروز مسائل کلیدی و فرصتهای رها شده توسعه سرزمین ایران را بهدقت شناسایی کرده تا با تغییر رویکرد در راستای افق و چشمانداز بلندمدت، برنامهای واقعگرایانه در پاسخ به چالشهای کنونی و بهرهمندی از ظرفیت و توانمندیهای مغفول، ارائه کند.
۲. پیشینه پژوهش
تاکنون در این زمینه چندین مطالعه توسط مرکز پژوهشهای مجلس شورای اسلامی صورت گرفته است، ازجمله: چالشهای سرمایهگذاری در بخش مسکن و شهرسازی با نگاه به تدوین برنامه هفتم باشماره مسلسل 18527 در تاریخ 1401/09/05 [1]، تحلیل سیاستهای مسکن در برنامههای پنجساله توسعه اجتماعی، فرهنگی و اقتصادی و رهنمودهایی برای برنامه هفتم توسعه باشماره مسلسل 19193 در تاریخ 1402/05/15 [2]، بررسی لایحه برنامه هفتم توسعه (79): پیشگیری و مدیریت بحران باشماره مسلسل 19243 در تاریخ 1402/06/11 [3]، بررسی لایحه برنامه هفتم توسعه (۷۸): مدیریت شهری باشماره مسلسل 19238 در تاریخ 1402/06/08 [4].
۳. رویکرد تحلیل مواد لایحه برنامه پنجساله هفتم توسعه در موضوعات عمران و شهرسازی
گروه عمران و شهرسازی دفتر مطالعات زیربنایی مرکز پژوهشهای مجلس با اولویت تمرکز بر موضوع مسکن بهعنوان یک ابرچالش در نظام مسائل کشور به تحلیل لایحه برنامه هفتم توسعه پرداخته است. همچنین موضوعات شهرسازی، بافت ناکارآمد و سکونتگاههای غیررسمی، مدیریت شهری، توسعه و نگهداشت زیربناها و زیرساختها، طرحهای عمرانی، مخاطرات، پیشگیری و مدیریت بحران، طرحریزی کالبدی و توسعه شهری و منطقهای بهمنظور ارائه راهکارهای پیشنهادی مورد تحلیل و ارزیابی قرار گرفته است. در دو گزارش پیشین، مسائل حوزه مدیریت شهری و مدیریت بحران مورد بررسی و پیشنهادهای این حوزه نیز به تفصیل ارائه شد.
در این گزارش در قسمت نخست با تحلیل نظام مسائل حوزه مسکن و شهرسازی به اولویتهای راهبردی در هر حوزه پرداخته شده و بر همین اساس ابتدا به ارزیابی مواد و تبصرههای لایحه پرداخته شده و پیشنهادهای اصلاحی، جایگزینی و الحاقی ارائه میشود. در قسمت دوم، ضمن تعیین مواد و تبصرههایی که بهطور مستقیم و یا ضمنی مرتبط تشخیص داده میشوند، واژگان مرتبط در مواد و تبصرهها و ارتباط مواد در لایحه برنامه هفتم با سند ابلاغی سیاستهای کلی برنامه هفتم تبیین میشود. همچنین ضمن ارزیابی نحوه تطابق مواد از حیث انطباق با سیاستهای کلی نظام بهخصوص در سه محور مسکن و شهرسازی، آمایش سرزمین و واژگان مرتبط نیز تحلیل میشود.
شکل 1. الگوی تحلیل احکام مواد لایحه برنامه هفتم توسعه
۴. چارچوب برنامه هفتم در بخش مسکن
محتوای موضوعی لوایح برنامههای توسعه پنجساله باید دربردارنده برنامههای میانمدت و بلندمدتی در موضوعات مهم و مسائل راهبردی کشور با نگاه آیندهنگر باشد. در همین راستا ضروری است شرایط لازم برای ایجاد نظام برنامهریزی مطلوب فراهم شود که لازمه این امر شناسایی آسیبهای نظام برنامهریزی است. همچنین ضمن ارائه گزارشهای دقیق از عملکرد مربوط به اهداف پیشبینی شده در برنامههای قبلی، آسیبشناسی و علت عدم تحقق و یا موفقیت اهداف برنامهها نیز باید مشخص شود.
پیرو بررسی احکام لایحه پیشنهادی برنامه هفتم توسعه در بخش مسکن، لازم به توضیح است که برنامه فوق فاقد رویکرد راهبردی و نگاه کلان و آیندهنگر بوده و بیشتر معطوف به رفع موانع اداری و اجرایی روز در پیشبرد قانون جهش تولید مسکن (مصوب 1400/۶/24) است. احکام این لایحه بیشتر ماهیت اصلاح و تکمیل قوانین موجود یا احکام دائمی را دارد و با وجود پیکرهبندی نسبتاً مناسب سرفصلها، شرایط تحول در طول دوره پنجساله برنامه در محتوای مواد مشهود نیست. مواد طرحشده در بخش مسکن، نقشه راه روشنی پیشروی مواجهه با بحران استطاعت مسکن، مستأجران، بد مسکنی و مسائل بافتهای ناکارآمد و همچنین واقعیتها و محدودیتهای پیشرفت طرحهای مسکن نمیگذارد.
۵. تحلیلی از وضع موجود بخش مسکن
بخش ساختمان بهدلیل نارساییهای مختلف در بازه زمانی دهههای ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۹ رشد منفی ۳.۶ درصد داشته و آمار تولید مسکن طی سالهای ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ نیز کماکان کمتر از ۵۰۰ هزار واحد مسکونی در سال بوده است. نیازهای موجود در بخش مسکن از نظر کمّیوکیفی، متراژ، مکان و موقعیت عرضه با تقاضا انطباق کامل نداشته و درنتیجه بخش قابلتوجهی از مسکن تولیدی حمایتی منجر به افزایش مالکیت نشده و نمیشود و با ماهیت سرمایهای با قیمتهای بازار آزاد برای فروش یا اجاره عرضه میشود. بهتعبیری هدف حمایتی و افزایش مالکیت توأم با سکونت و تعدیل قیمت چندان محقق نمیشود.
در تحلیل ابرچالش مسکن، با کاهش مستمر سرمایهگذاری در بخش ساختوساز مسکن در یک دهه اخیر و همراه شدن با تکانههای بزرگ اقتصاد کلان، موجهای تورمی و تشدید سرمایهای شدن مسکن، افزایش مهاجرت به سمت کلانشهرها در سالهای گذشته و همافزایی این سه کلان روند، موجب بهوجود آمدن طولانیترین و شدیدترین موج افزایش قیمت مسکن بوده است. با کاهش مستمر استطاعت مسکن خانوار، سهم اندکی از تقاضای مصرفی امکان تأمین یا خرید خانه دارند و عمده تقاضاهای جدید اقامت اتباع، مهاجرتهای شغلی و تحصیلی و زوجهای جوان به ناچار وارد بازار استیجاری میشوند. در این شرایط، کسری تولید و بهخصوص عرضه مسکن استیجاری، شرایط نگرانکنندهای پدیدار ساخته، بهگونهای که بخش قابلتوجهی از مستأجران و زوجهای جوان، دغدغه مسکن در اولویت نخست خانوار قرار دارد که بهلحاظ کمّی نیز با توجه به سهم بالای هزینه مسکن در سبد مسکن خانوار (بهخصوص مستأجران در کلانشهرها) قابل توجیه است و بهطور خاص پیشنهاد میشود سیاستهای خاص و عاجل برای مسکن زوجهای جوان در کلانشهرها (که کمترین استطاعت مسکن در اینجاست) اتخاذ شود.
5-1. تحلیل مسئلهمحور (مسائل راهبردی) بخش مسکن
شاید سرمنشأ اثربخشی محدود اقدامات در حوزه مسکن با وجود تمام تلاشهای مستمر در دست اقدام را در دو موضوع بتوان جستجو کرد:
موضوع نخست، استنباط کسری تولید بهعنوان مهمترین بحران بخش مسکن است. اگرچه تولید مسکن کمتر از نیاز است، ولی موجودی مسکن در شرایط بحرانی نیست و حتی بهازای هر خانوار یک مسکن وجود دارد (در ادبیات رایج خانه خالی جزو موجودی مسکن محاسبه میشود، ولی در سرشماری سالهای ۱۳۸۵ و ۱۳۹۰ و ۱۳۹۵ علاوهبر خانه دوم، خانه خالی هم از خانه معمولی متمایز و جداشده و بر این اساس شاخص ۱.۰۶ خانوار بر واحد مسکونی استخراج شده است).
نکته دیگر آنکه ساخت مسکن در کشور به دو شکل کلی قابل طبقهبندی است:
موضوع دوم، تداوم نسخه تک راهبردی مسیر تجربه شده طرحهای حمایتی مسکن پیشین و ریزش مخاطبان با وجود مشکلات اجرایی و شمول حداقلی کمدرآمدها (مخاطب اصلی حمایت و محل تأکید قانون اساسی و مشروعترین دلیل حضور دولت در بازار مسکن) است. با وجود تصریح و نقد نهادهای نظارتی مانند دیوان محاسبات و معاونت نظارت مجلس درخصوص چالشهای پیشرو، پاسخگو نبودن مدل تعریف شده در تأمین مالی بانکی آورده متقاضی، نوسانات هزینه ساخت و تعدیل قیمت سازنده، موقعیت و مشخصات واحدها، قیمت تمام شده نهایی، شرایط پرداخت، میزان تسهیلات و آورده و زمان تحویل به متقاضی، همچنان بر همین راهبرد تأکید شده است.
مسئله فقدان طرح جامع مسکن وظیفه بر زمینمانده قانون جهش تولید مسکن (براساس تبصره «۱» ماده (۲) قانون جهش تولید مسکن وزارت راه و شهرسازی موظف است حداکثر تا سهماه پس از لازمالاجرا شدن این قانون، «طرح جامع مسکن» را بازنگری نماید و به تصویب شورایعالی مسکن برساند). در راهبری بخش مسکن برنامه هفتم نیز مشهود است. فقدان برنامه۱۰ساله با تفکیک سالانه و متناسب با تمام برشها و ویژگیهای اقتصادی، اجتماعی، جغرافیایی و آمایش سرزمین، اقشار و گروههای مختلف، گونههای مختلف مسکن با ویژگیهای کمّیوکیفی متفاوت و راهکاری متناسب ارائه دهد.
5-2. بحرانیترین شاخص مسکن ایران: شاخص استطاعت مسکن
شاخص طول دوران انتظار مسکن شاخصی وابسته به درآمد خانوار و قیمت مسکن است. جدول زیر طول دوران انتظار به مسکن خانوارهای دهکهای اول درآمدی را نشان میدهد. قابل ملاحظه است که با رشد چشمگیر قیمت مسکن در سالهای 1398 و 1399، بالاترین طول دوران انتظار به مسکن در این سالها برآورد شده است. بهطوریکه در سال 1399 یک خانوار شهری در کشور برای خانهدار شدن حدود 42 سال زمان لازم دارد تا با میانگین درآمد خود و سطح قیمت مسکن امکان خرید یک واحد مسکونی 100 متری را بهدست آورد. این شاخص در همان سال برای دهکهای اول تا چهارم درآمدی بهترتیب حدود 172، 98، 77 و 64 سال محاسبه شده است.
جدول 1. بررسی شاخص طول دوران انتظار خرید مسکن
شرح |
میانگین کل کشور |
دهک اول |
دهک دوم |
دهک سوم |
دهک چهارم |
1389 |
22.9 |
104.8 |
55.4 |
41.8 |
34.7 |
1390 |
21.3 |
82.4 |
46.1 |
36.4 |
30.6 |
1391 |
22.8 |
84.8 |
49.1 |
39.1 |
33.5 |
1392 |
26 |
92.6 |
55 |
44.5 |
38.1 |
1393 |
24.3 |
89.6 |
52.2 |
41.9 |
35.8 |
1394 |
20.7 |
77 |
44.8 |
36 |
30.6 |
1395 |
20.7 |
87.2 |
47.5 |
37.3 |
31.5 |
1396 |
20.3 |
81.9 |
47 |
37 |
31.1 |
1397 |
26.2 |
107.5 |
62.1 |
49.2 |
41.5 |
1398 |
34.1 |
141 |
80 |
63 |
52.5 |
1399 |
41.7 |
171.6 |
98.4 |
77.1 |
64.4 |
1400 |
37 |
149.7 |
84.9 |
67 |
56.2 |
1401 |
31.4 |
123.5 |
68.8 |
54.3 |
46 |
مأخذ: محاسبات براساس اطلاعات مرکز آمار ایران.
با افزایش سطح درآمدها تا سال 1401 و کُند شدن رشد قیمت مسکن تا این سال شاخص طول دوران انتظار برای میانگین کشور به 31.5 سال کاهش یافته و برای دهکهای اول تا چهارم نیز بهترتیب به 123.5، 69، 54 . 46 سال رسیده، اما همچنان شاخص مذکور بسیار بالا بوده و نشاندهنده آن است که یکی از نیازهای اولیه هر خانواری در کشور بهسختی تأمین میشود و بهطور متوسط خانواری که در سال 1401 تشکیل شده باشد، با سطح درآمد میانگین جامعه حدود 35 سال برای صاحبخانه شدن زمان نیاز دارد که عدد قابل ملاحظهای است.
مطابق نمودار 1، فقر مسکن یا محرومیت خانوار از دسترسی مسکن نیز در طی دو دهه گذشته همواره صعودی بوده و تنها در برخی برهههای زمانی شیب افزایشی ملایم بوده، اما روند حفظ شده است.
نمودار 1. فقر مسکن یا محرومیت خانوارها از دسترسی به مسکن در استطاعت و مناسب
مأخذ: گزارش عملکرد احکام قانون برنامه پنجساله ششم توسعه در حوزه تأمین مسکن اقشار کمدرآمد.
خانواری به مسکن در استطاعت دسترسی دارد که سهم هزینه مسکن او، کمتر از 30 درصد کل هزینههای آن خانوار باشد. در مناطق شهری، بیش از نیمی از خانوارهای هر دهک به مسکن در استطاعت دسترسی ندارند. این شاخص در کنار شاخصهایی همچون درصد مستأجرانی که در هر دهک در مسکنی با مساحت سرانه کمتر از 15 مترمربع سکونت دارند تا حدودی وضعیت رفاهی جامعه بهویژه دهکهای کمدرآمد را میتواند بازگو کند. تأثیر میزان استطاعت در دهکهای مختلف نیز متفاوت بوده، مطابق آنچه که در نمودار 2 مشخص شده است.
نمودار 2. شاخصهای مناسب بودن مسکن در میان دهکهای هزینهای در مناطق شهری (درصد)
مأخذ: همان.
با بررسی شاخص میزان استطاعت در سال 2023 در بین شهرهای مختلف، شیراز و تهران و اصفهان و مشهد شرایط بحرانی دارند و بعد از آن نیز دیگر کلانشهرها قرار میگیرند. درواقع چالش تأمین مسکن در کلانشهرهای کشور پیچیدهتر میشود [5].
در بررسی هزینه مسکن در سبد خانوار به تفکیک استانی نیز این مسئله مشهود است که استان تهران بالاترین نسبت را از حیث هزینه خالص مسکن به کل هزینههای خانوار شهری بهخود اختصاص داده و این در حالتی است که این عدد متوسط استانی است و در شهر تهران و برای خانوارهای مستأجر این عدد بالای 60 درصد برآورد میشود که بسیار با استانداردهای این بخش فاصله دارد. بهتعبیری میتوان گفت اگر در بیشتر شاخصهای اشتغال، درآمد، خدمات و امکانات ردهبندی از تهران و کلانشهرها به سمت شهرهای بزرگ و میانی و کوچ و روستاهاست، اما در شاخص استطاعت مسکن دقیقاً روند معکوس بوده و تهران و سپس سایر کلانشهرها استطاعت مسکن کمتری به نسبت شهرهای کوچک و روستا دارند.
نمودار 3. نسبت هزینه خالص مسکن به کل هزینههای خانوار شهری برحسب استان- سال 1401
مأخذ: مرکز آمار ایران.
5-3. ضرورت ایجاد مسکن حمایتی برای کمدرآمدها و مسکن استیجاری
با وجود آنکه بررسی روند طرحهای حمایتی بخش مسکن در طی دو دهه اخیر نشانگر وضعیت نسبتاً رو به ارتقای این بخش از نظر تولید فیزیکی بوده است؛ اما امروزه نهتنها طولانی بودن دوره انتظار خانهدار شدن برای تمامی اقشار جامعه به یکی از مسائل بغرنج اغلب شهرهای کشور تبدیلشده، بلکه چالش اصلی، دشواری دسترسی به مسکن در استطاعت و مقرونبهصرفه برای گروههای کمدرآمد است. بهویژه آنکه در سالهای اخیر، افزایش مستمر قیمت مسکن و متعاقب آن موج لگاریتمی افزایش اجاره بهای مسکن در کشور در کنار کاهش درآمد سرانه جامعه، این کشمکش را پیچیدهتر کرده است. با وجود تلاش دولتها برای پاسخ به تقاضای روزافزون مسکن مقرونبهصرفه، بررسی در این زمینه نشان میدهد که عرضه مسکن لزوماً بهمعنای حل مشکل گروههای کمدرآمد و اقشار کمبرخوردار نیست. درواقع دخالت دولت برای افزایش تولید و عرضه به مفهوم تضمین دسترسی همگان به مسکن مورد نیاز نیست و چهبسا اغلب طرحهای حمایتی دولت برای گروههای کمدرآمد و اقشار کمبرخوردار گران تمام میشوند.
توان اقتصادی خانوارها بهطور عمده از مجموع دو عامل هزینه قابل تخصیص خانوار برای تأمین مسکن و میزان پسانداز خانوار تشکیل میشود. مداقه در توان اقتصادی خانوارهای کمدرآمد حاکی از آن است که استطاعت خانوارهای مزبور در سطحی است که با تسهیلات بانکی نیز امکان ورود به بازار مسکن را نمیدهد، چراکه اگر متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی را در نظر بگیریم، توان تملک خانوارهای شهری پنج دهک نخست درآمدی، زیر 50 متر مربع است. همچنین مطالعات صورت گرفته نشان میدهد که حتی بازپرداخت تسهیلات اعطایی که بهویژه در یک دهه اخیر بهسبب رشد لجام گسیخته قیمت مسکن کارایی خود را تقریباً از دست داده و ناکارآمد شده نیز برای اقشار مزبور با دشواری روبهرو است و درنتیجه گروههای کمدرآمد نیازمند حمایت همهجانبه هستند.
ازسویدیگر باید عدم تطابق لازم بین الگوی ساخت و عرضه مسکن با الگوی تقاضای مسکن حتی در برنامههای حمایتی را در تأمین مسکن گروههای کمدرآمد مدنظر قرار داد. این مسئله بیشتر ناشی از وجود ضوابط و مقررات صلب شهرسازی و معماری است؛ به ویژه آنکه ضوابط تفکیک اراضی، نحوه تودهگذاری و ضوابط پارکینگ و ضوابط نما با توان مالی خانوارهای کمدرآمد و اقشار کمبرخوردار سازگاری ندارد.
همچنین کاهش سرمایهگذاری و ساخت مسکن توسط بخش خصوصی در سالهای اخیر و ازسویدیگر تولید و عرضه اغلب واحدهای مسکونی برنامههای حمایتی در مناطق کمتقاضا و فاقد تقاضا که افزایش مستمر درصد مستأجران و بهتبع آن رشد مشوش اجاره بهای مسکن را موجب گشته، بیش از پیش لزوم ترویج و توسعه ساخت مسکن استیجاری و تکوین نظام اجارهداری حرفهای را آشکار کرده است. مضاف بر آنکه نهتنها وضعیت اجارهبها در پایتخت و کلانشهرها بسیار بحرانی است، بلکه بررسی تغییرات شاخص اجاره بهای مسکن در نقاط شهری کشور حاکی از رشد بیشتر شاخص اجارهبها در شهرهای کوچک و تا حدودی شهرهای میانی نسبت به کلانشهرهاست. چراکه در اغلب شهرهای کوچک بهسبب برخی از ملاحظات اجتماعی و همچنین بهصرفه نبودن خرید مسکن به قصد اجاره دادن در مقایسه با پایتخت و کلانشهرها، عرضه مسکن استیجاری در مقیاس بسیار اندکی صورت میگیرد.
دولت میتواند ضمن مشارکت با بخش خصوصی، سهمی از پروژهها را که نتیجه مشارکت دولت (با آورده زمین، جواز، مالیات، بیمه، حق انشعابات و...) است در مالکیت خود داشته تا بهعنوان یک ابزار کارآمد امکان مداخله در بازار و تأمین مسکن اقشار مختلف را داشته باشد. سهم دولت براساس ارزش زمین و دیگر آوردهها نسبت به هزینه ساختوساز که بخش خصوصی تأمین میکند در هر پروژه، با توجه به مختصات آن تعریف میشود. در این مدل اقشار مختلف ضمن برخورداری از حق مسکن، متناسب با میزان درآمد و توان اقتصادی مشمول حمایت اجاره در قالب تخفیف اجاره میشود، میزان اجاره این املاک دولتی نیز هرساله توسط دولت تعیین میشود و 0 تا ۱۰۰درصد تخفیف مشمول افراد در دهکهای مختلف میشود.
5-4. نقش مؤثر کاهش زمان صدور مجوزهای ساخت و پایانکار در عرضه مسکن
تخصیص بین ۷ تا ۱۳ ماه زمان برای انجام امور اداری استعلام، اخذ مجوز و پایانکار مصداق عینی ممانعت از تولید در بخش مسکن است که موجب افزایش ریسک بازگشت سرمایه در پروژههای ساخت بهدلیل افزایش زمان اتمام کار و زمینهساز فساد اداری و مالی است. بر این اساس تدارک پنجره واحد صدور جواز ساختمانی با گردش کار شفاف و برخط، تأثیری بسیار شگرف در رونق و جهش تولید مسکن خواهد داشت. براساس تحقیقات میدانی به عمل آمده، در حال حاضر متوسط زمان دریافت پروانه ساختمانی در شهرهای کوچک و میانی، افزون بر 130 روز (4/5 ماه) و در شهرهای بزرگ و کلانشهرها در حدود 200 روز (6/5 ماه) است که در پارهای از موارد ازجمله مناطق شمالی پایتخت این زمان به بیش از 300 روز نیز میرسد. در حال حاضر، از زمان درخواست متقاضی تا هنگام صدور پروانه ساختمانی، 40 گام خرد و کلان وجود دارد که با احتساب رفت و برگشت پروندهها، دوبارهکاری و بروز اشتباه در برخی از اقدامات ممکن است گاه به بیش از 100 گام نیز برسد. این مهم به اذعان فعالان حوزه ساختمان و مسکن یکی از کلیدیترین موانع توسعه و جذب سرمایهگذاری بخش مسکن و ساختمان است.
بررسیها نشان میدهد پیگیری مستقیم و حضوری پرونده ازسوی متقاضی، عدم وجود خدمات هوشمند در برخی از گامها در کنار اجرای الکترونیکی دیگر گامها، لزوم ارائه برخی از مدارک غیرضروری، فاقد توجیه و عاری از جنبه فنی، عدم واگذاری کامل مسئولیت به دفاتر خدمات الکترونیک، همچنین کشمکش بین سازمان نظام مهندسی ساختمان و وزارت راه و شهرسازی درخصوص نحوه انتخاب مهندس ناظر و بلاتکلیفی درخصوص عقد قرارداد با مجری ساختمان و متأسفانه رواج اخذ هزینههای غیررسمی از مهمترین تنگناهای موجود در روند صدور پروانه ساختمانی بهشمار میرود.
ازسویدیگر، اعمال سلیقه در تأویل و تفسیر ضوابط و دستورالعملها بههمراه تغییرات مکرر و چندباره بخشنامههای دریافت گواهیهای ساختمانی، ضمن ایستا کردن حجم قابلتوجهی از سرمایههایی که در ساختوساز مسکن ورود پیدا میکنند، سازندگان را از نظر زمانی به اندازه فرایند عملیات ساختمانی درگیر و با چالش روبهرو میکند. ازسویدیگر رویکرد درآمدزایی شهرداریها نسبت به تخلفات ساختمانی منجر به صرف حجم قابلتوجهی از سرمایهها برای طی کردن مراحل مختلف اخذ گواهی عدم خلاف و پایانکار است. ازسویدیگر هزینههای ناشی از تورم (که در سالهای اخیر اعداد بالای 40 درصد در سال را تجربه میکند) در طول زمان طی شدن بوروکراسی اداری و کسب مجوزهای قانونی بر پروژهها تحمیل میشود که سبب افزایش قیمت نهایی برای مصرفکننده میشود. مشکلات فرایند صدور جوازهای ساختوساز ازجمله مدت زمان طولانی و هزینههای نامتعارف و بعضاً غیرقانونی سبب کاهش تمایل تولیدکنندگان و سازندگان به ساختوساز و خروج سرمایه از بازار مسکن به بازارهای غیرمولد و زودبازده دیگر شده و از مؤلفههای دشواری کسبوکار تلقی میشود. طبق برآوردها، بیش از 90 درصد تولید مسکن توسط بخش خصوصی صورت میپذیرد و فرایندهای اداری مورد نیاز برای دریافت جوازهای ساخت و عرضه، سهم زمانی 40 درصدی از کل زمان تولید تا عرضه مسکن را بهخود اختصاص میدهد. این درحالی است که مدت زمان مطلوب برای اخذ این مجوزها براساس استانداردهای جهانی حدود یک ماه است.
5-5. جایگاه حملونقل عمومی در توسعه شهرها و شهرکهای جدید
بهطور خاص یکی از نقاط ضعف توسعه شهرها و شهرکهای جدید، نادیده گرفتن ضرورت همگامی بهرهبرداری مسکن با دسترسی به حملونقل عمومی ایمن، سریع و در استطاعت برای طرحهای توسعه مسکن حمایتی است. با توجه به عدم وجود فرصتهای شغلی کافی در این مناطق و با توجه به دهکهای درآمدی پایین ساکنان، عمده آنها نیازمند ترددهای آونگی به شهر مادر هستند که متأسفانه بخشی از سهم بالای تصادفات در مبادی ورودی شهرها ناشی از افزایش ترددهای شخصی بدینمنظور است و در عین حال در صورت افزایش قیمت سوخت نیز تأثیرپذیری بیشتری از مناطق شهری معمول دارند. اساساً یکی از تفاوتهای حومهنشینی در کشورهای توسعهیافته با توسعه شهرک و شهرهای جدید در ایران علاوهبر کیفیت بالاتر محیط شهری و دسترسی به خدمات، موضوع تأمین حملونقل مناسب به مراکز شهری در شهر مادر و اجتناب از اتصال دروازهای و حملونقل عمومی داخلی مطلوب آنهاست. مسئلهای که در پروژههای تأمین مسکن در کشور همواره مغفول مانده است و جایگاه و اهمیت راهبردی دارد. پروژههای تأمین مسکن در گذشته منجر به کاهش هزینه خانوار در بخش مسکن شده، اما هزینههای ناشی از رفت و آمد روزانه بهجهت دسترسی به محل اشتغال و امکانات پشتیبان سکونت جایگزین شده است. این مسئله بهسبب نبود یا کمبود حملونقل عمومی سریع و ارزان و پاک است. در ماده (53) لایحه برنامه هفتم توسعه به این مسئله همگام با توسعه آزادراهها و بزرگراهها پرداخته شده که در حال حاضر قریب به اتفاق شهرهای جدید دسترسی بزرگراهی یا آزادراهی داشته و نیازمند اولویت دادن به بحث حملونقل عمومی است.
5-6. اهمیت مصرف انرژی در بخش ساختمان
بخش ساختمان مصرفکننده یکسوم انرژی کشور است که در شرایط پیک تقاضا تا دوسوم برق و گاز تولیدی کشور را مصرف میکند که یکی از تبعات آن خاموشیها و تعطیلی کارخانجات و صنایع است. همچنین گرمایش خانگی یکی از ارکان آلودگیهوا، تشکیل جزایر حرارتی شهرها، تغییر الگو، رژیم باد و بارش کلانشهرهاست. لزوم توجه به بحث انرژی در ساختمان از منظر ناترازی انرژی در کشور یک ضرورت جدی است. مسکن مقرونبهصرفه سبز، بهطورکلی عبارت است از مسکن با قیمت مناسب که دارای ویژگیهای سازگار با محیط زیست باشد. از منظر دیگر از مزایای این مسکن، کاهش فشار هزینه انرژیبر خانوارها و کاهش آلودگیهاست.
5-7. عمر ساختمان
یکی از مهمترین شاخصهای ارزیابی موفقیت طرحهای کلان مسکن ارتقای ایمنی، استحکام، بهرهوری و افزایش عمر مفید ساختمان است. یکی از دلایل موفقیت کشورهای پیشرفته در حوزه مسکن، عمر مفید بالای ساختمانهاست بهگونهای که سکونت در یک ساختمان ۵۰ ساله در بسیاری از کشورها معمولی تلقی میشود و حتی ساختمانهایی با عمر بالای یکصد سال در عین بهروزرسانی و مرمت بهصورت مستمر مورد بهرهبرداری قرار میگیرد. در یک تمثیل ساده ارتقای عمر بنا از ۲۶ سال کنونی در کشور به ۵۰ سال در اقتصاد کلان بلندمدت سرمایه و تسهیلات مورد نیاز بخش مسکن را به حدود نصف تقلیل میدهد که ارتقای نظارت، کیفیسازی بهکارگیری فناوریهای نو و گذار از ساخت سنتی مسکن به تفکر و ساختار صنعتی شده تولید مسکن ازجمله راهکارهای آن بهشمار میرود.
5-8. تناسب الگوی ساخت و تقاضای مسکن
با توجه به اینکه نیاز خانوارها در طول دههها و سالهای مختلف تغییر میکند. ازاینرو رعایت الگوی تقاضای عمده خانوارها در تولید مسکن بهمنظور ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضا از لحاظ متراژ واحدهای مسکونی دارای اهمیت است. در گذشته خانوارها تمایل به تملک واحدهای نسبتاً بزرگ متراژ داشتند که امروزه بهدلیل افزایش قیمت مسکن و صرفه اقتصادی واحدهای کوچک متراژ، عمده متقاضیان خرید مسکن به واحدهای کوچکتر تمایل بیشتری نشان میدهند. براساس طرح جامع مسکن با یک مقایسه بین الگوی عرضه و تقاضا در دوره زمانی سالهای ۱3۸4 تا ۱394 مشاهده شده که الگوی عرضه بهترتیب در متراژهای کمتر از 50 مترمربع، 50 تا ۱00 مترمربع و بیشتر از ۱00 مترمربع بهترتیب ۸، ۲۸ و 64 درصد از کل مسکن تولیدی بوده است. این درحالی است که الگوی تقاضا در متراژهای ذکر شده بهترتیب 29 ، 39 و 3۲ درصد بوده است. بدین ترتیب بهدلیل استطاعت پایین عمده خانوارهای کشور برای تأمین مسکن، متراژهای متوسط بیشترین میزان تقاضای مصرفی را دارند. درحالیکه عمده پروانههای صادره برای تولید مسکن برای متراژهای بزرگ هستند. این عدم همخوانی سبب شده است که بسیاری از اقشار متوسط در دستیابی به واحدهای مسکونی با متراژ متناسب با استطاعت خود ناکام مانده و در عین حال واحدهای بزرگ متراژ بدون متقاضی از چرخه مصرف بیرون بمانند. شناسایی نیاز مصرفی دهههای آتی و برنامهریزی برای سرمایهگذاری مسکن متناسب با تقاضای بازار میتواند تعادل بین دو بخش عرضه و تقاضا را تا حد زیادی ایجاد کند. پیشبینی میشود تا سال ۱405 همخوانی و توازن بین الگوی تقاضا و تولید مورد انتظار است. تداوم روند کاهش بُعد خانوار بهطور مستمر نیز اهمیت این موضوع را دو چندان میکند. بهسبب محدودیتها در پرداخت یارانهها در حوزه مسکن با ارائه مسکن متناسب با بُعد خانوار و تقاضا ضمن تخصیص بهینه منابع امکان تشویق خانواده در راستای سیاستهای جمعیتی نیز فراهم و سیاستهای تسهیلات بیشتر و سود کمتر با افزایش تعداد فرزندان پیشنهاد میشود.
5-9. تحلیل مسائل راهبردی شهرسازی و مدیریت شهری
بررسیها نشان میدهد اعمال سلیقه در تأویل، تفسیر ضوابط و دستورالعملها، بههمراه تغییرات مکرر و چندباره بخشنامههای نهادهایی که دارای ماهیت مشورتی و تعاملی وابسته به ساختارهای کلان نظام شهرسازی هستند و هر اقدامی که نیازمند رأیگیری اعضاست، ضمن ایستا کردن حجم قابلتوجهی از سرمایهها و امکانات مؤثر در روند عمران و توسعه شهری، در مواردی به ضد خود عمل کرده و شرایط را برای بروز تخلف و فساد فراهم میکند. یکی از مواردی که در این زمینه مؤثر است، حجم پروندههایی است که بهصورت سالیانه به کمیسیونهای تخصصی ارجاع میشود. ازسویدیگر باید ابعاد مالی و تأثیرگذاری آنها در ایجاد ارزشافزوده را مورد توجه قرار داد. همچنین فقدان شفافیت، عدم ارائه گزارش عملکرد بهروز، بههنگام و فقدان سامانههای برخط که در دسترس عموم شهروندان قرار داشته باشد از عوامل بروز ناکارایی در اغلب نهادهای کارگروهی است.
تجربه نشان داده است که احتمال فساد در یک حلقه تصمیمگیری که همه اعضای آن متعلق به یک یا دو نهاد هستند، بسیار بیشتر از حلقهای است که اعضای آن را نمایندگان نهادهای مختلف، با نفوذ و بعضاً با منافع سیاسی متضاد تشکیل میدهند. لذا یکی از راههای کارآمد کردن کمیتهها، شوراها و کمیسیونهای تخصصی ایجاد ترکیب متنوع در فرایند تصمیمگیری است. درواقع فلسفه ایجاد تعریف یک کمیسیون بالادستی برای تصمیمگیری درباره شهر، بر این قرار بوده است که با قرار گرفتن مقامهایی با جایگاههای مختلف در کمیسیون عملاً احتمال فساد کاهش پیدا کند، اما در شرایط فعلی این اتفاق در اغلب کمیسیونهای مرتبط با روند توسعه شهری مشهود نیست.
با توجه به دیرینگی و بههنگام نبودن قانون شهرداریها که از یکسو با شرایط امروز روند توسعه شهری، پیچیدگیهای فنی، اقتصادی و مسائل اجرایی تفاوت دارد و ازسویدیگر در حال حاضر دچار پراکندگی احکام مرتبط با ساختوساز و عمران شهری در قوانین موضوعی مختلف است، بهدلیل پارهای از ملاحظات در روند نظام اداری کشور، امکان یکپارچهسازی جامع مدیریت شهری وجود ندارد. بنابراین مطلوب است بازنگری و هماهنگی فرایندها و رویههای کمیتهها، شوراها و کمیسیونهای تخصصی در یک بسته جامع در دستور کار قرار گیرد.
۶. تبیین و بررسی تطبیقی احکام برنامههای توسعه پنجساله در بخش مسکن و درس آموختههایی برای مسکن در برنامه هفتم
تحلیل پیشینه برنامههای توسعه پنجساله اول تا ششم و اینکه چه چارچوبها، سرفصلها و هدفگذاریهایی بهطور معمول انجام میشود، راهنمای خوبی برای ارزیابی و تحلیل برنامه هفتم است. اکنون با توجه به تقدیم لایحه قانون برنامه هفتم توسعه به مجلس شورای اسلامی لازم است عملکرد احکام مربوطه در قوانین برنامههای پنجساله پیشین مورد ارزیابی و آسیبشناسی قرار گیرد تا ضمن تحلیل برنامههای گذشته، بررسی دستاوردها، مسائل و مشکلات، نسبت به تنظیم برنامه هفتم اقدام شود.
جدول 2. بررسی تطبیقی سیاستها و اقدامات حوزه مسکن در برنامههای پنجساله
عنوان برنامه |
سیاستگذاریها |
اقدامات |
تأثیرات |
کلید واژه |
دوران پس از پیروزی انقلاب اسلامی و جنگ تحمیلی (1368-1358) |
آمادهسازی گسترده زمین |
- تشویق مردم به ساختوساز جهت مصرف شخصی - توقف عملیات ساختمانی توسط بخش خصوصی - حرکت دولت بهجای بخش خصوصی با پیشفروش |
کاهش جمعیت و افت خدمات شهری در بافت مرکزی و تاریخی شهرها و تشدید روند فرسودگی بافت شهری |
انحصارگرایی دولتی |
برنامه اول توسعه (1372-1368) |
- تقویت بخش غیردولتی، - ایجاد شهرهای جدید |
- کاهش زیربنا، - ادامه واگذاری زمین. |
- تورم شدید، - افزایش قیمت مسکن، - عدم کفایت تسهیلات بانکی در کنار بالا بودن نرخ سود آن، - پایین بودن انبوهسازی توسط بخش خصوصی. |
کاهش انحصارگرایی دولتی |
برنامه دوم توسعه (1378-1373) |
- سیاست پاک، - تأکید بر عرضه. |
- ارائه برنامه ساخت مسکن آزاد، - مسکن حمایتشده، - مسکن اجتماعی. |
- افزایش سوداگری، - کاهش نقش دولت در بازار زمین و - افزایش شدید قیمت زمین، - افزایش دامنه رکود و رونق. |
آزادسازی و رهاسازی مکانیسم بازار |
برنامه سوم توسعه (1383-1379) |
- حمایت از کوچکسازی و انبوهسازی - تأکید بر ایجاد و ساخت واحدهای استیجاری |
- تسهیل شرایط اعطای وام، - اتکای صددرصدی بازار زمین ، به سازوکار بازار.
|
- افزایش سوداگری، - توسعه حاشیهنشینی و بافتهای فرسوده، - رواج تراکمفروشی، - شکست طرح مسکن استیجاری بهعلت کمبود منابع. |
بیتفاوتی و اقدامات بدون پشتیبان |
برنامه چهارم توسعه (1389-1384) |
- سیاست زمین صفر، - ارائه طرح جامع مسکن، - تنوع برنامههای مسکن برای گروههای مختلف درآمدی، - تأمین مسکن خانوارهای کمدرآمد، تأمین مسکن جوانان. |
- ورود فناوریهای جدید ساخت، - شروع طرح مسکن مهر، - عدم تأمین تسهیلات لازم، - کمبود منابع مالی و عدم تخصیص اعتبار. |
- بهبود کیفیت ساخت، - خانهدار شدن بخش بزرگی از جامعه بهواسطه طرح مسکن مهر، - مهاجرت گسترده به شهرها. |
دولت در نقش تأمینکننده مسکن |
برنامه پنجم توسعه (1394-1390) |
- بهسازی و نوسازی بافت فرسوده شهری و روستایی، - ارتقای کیفیت صنعت ساختمان، - افزایش تولید مسکن، - تنظیم بازار مسکن از طریق ساماندهی و گسترش ابزارهای مالی و پولی و ارتقای نظام اطلاعاتی در بخش مسکن. |
- عدم تحقق سیاست مسکن استیجاری، - عدم بهسازی و نوسازی بافتهای فرسوده شهری، - عدم کفایت رقم وام برای خرید مسکن. |
- رشد تورم عمومی، - افزایش دوره انتظار خانهدار شدن در سالهای ابتدایی برنامه و حرکت عکس آن در سالهای پایانی، - کاهش تولید مسکن. |
کاهش نقش دولت |
برنامه ششم توسعه (1400-1396) |
- سامانبخشی مناطق حاشیهنشین و توانمندسازی ساکنان بافتهای داخل محدودههای شهری، - احیا، بهسازی، نوسازی، مقاومسازی و بازآفرینی. |
- مطرح شدن طرح مسکن ملی، - احصای مناطق ویژه نیازمند تهیه طرحهای بهسازی و نوسازی در بافتهای فرسوده و دستهبندی طرحهای واقع در این مناطق. |
- افزایش شدید زمان دسترسی به مسکن، - کاهش تولید مسکن، - رشد شدید تورم عمومی. |
نقش حداقلی دولت و اقدامات نمایشی |
6-1. مسائل و مشکلات مشترک در برنامهها
۱. توجه به سیاستهای درونی حوزه مسکن و عرضه آن بدون توجه به مؤلفههایی همچون ارتقای درآمد، رشد اقتصادی پایدار و افزایش سطح استطاعت خانوار نمیتواند التیامبخش شرایط نامطلوب بخش مسکن باشد.
۲. عدم استطاعت دهکهای پایین در مشارکت طرحهای حمایتی دولت، بهعلت بالا بودن قیمت زمین و هزینه ساخت مسکن به اندازهای است که دهکهای پایین جامعه به هیچ عنوان امکان تأمین مسکن خود را ندارند. سیاستی که همواره دولتهای مختلف برای حل این مشکل در پیش گرفتهاند، ارائه وام مسکن و تأمین رایگان زمین برای اقشار نیازمند مسکن بوده است. سیاستگذاریهای مقطعی در تأمین مسکن مانند طرحهای اسکان ضربتی 77، استیجاری، مسکن مهر، اجارهداری پنجساله و اقدام ملی مسکن باعث بلاتکلیفی دستگاههای اجرایی و مردم شده است.
۳. دولتها برای حمایت از اقشار کمدرآمد، معمولاً بانکها را مجبور میکنند که شرایط اعطای وام را سادهتر و بازپرداخت آن را طولانیتر کنند. همین امر موجب میشود که ریسک بازگشت وام برای بانکها بالا باشد و درنهایت بانکها مجبور به استقراض از بانک مرکزی شوند. کسری بودجه و ناتوانی در تأمین مالی ساخت مسکن بهخصوص در پروژههای کلان سبب افزایش تورم و مشکلات دیگر میشود. بازنگری در شیوههای تأمین مالی مسکن مبتنیبر تداوم کسری بودجه و ناتوانی در تأمین مالی مسکن ضرورت بازنگری در شیوههای تأمین مالی را یادآور میشود.
درمجموع مهمترین مشکل مسکن در کشور نبود سیاستگذاری جامع، صحیح و علمی، پویا در بخش مسکن است. نبود توازن و تعادل بین عرضه و تقاضا، بالا بودن سهم قیمت زمین در هزینه تمام شده املاک، نامتعارف بودن قیمت زمین، محدودیت در تولید مسکن، نگاه کالای سرمایهای به مسکن و نه مصرفی و ناتوانی در کنترل سوداگری در این بخش ازجمله مهمترین دلایل آشفتگی و التهاب در بازار و بخش مسکن محسوب میشوند. همچنین، فاصله بسیار زیاد میزان درآمدها با نرخ مسکن بهویژه در کلانشهرها باعث سنگینی هزینهها بر دوش مردم و دولت شده است و درنتیجه آن، ساختار اقتصادی و بودجهای خانوار دچار آشفتگی شده است. آنچه در برنامههای توسعه پنجساله کشور بهعنوان نقص اساسی دیده میشود عدم جامعنگری در تنظیم این برنامهها بوده است. درواقع هر برنامه صرفاً در بخشی از مشکلات حوزه مسکن متمرکز شده، درحالیکه بازار مسکن و حوزه مسکن یک رکن اساسی در اقتصاد کشور است. مسئله مسکن در کشور هم مسئله سرمایهگذاری است و هم مسئله تأمین سرپناه برای شهروندان در دهههای مختلف اقتصادی و اقشار مختلف اجتماعی میباشد. ازاینرو نگاه جامعهنگر مبتنیبر حکمرانی توسعه باید در برنامههای توسعه غالب باشد تا بتوان اثر ملموس و پایداری بر این بخش از اقتصاد کشور داشت. لذا محدودنگری، بخشینگری و توجه به برخی تکالیف دولت نمیتواند مسئله مسکن را به نتیجه مطلوب برساند.
6-2. ارائه درسآموختههای برنامه پنجساله پیشین در بخش مسکن
۷. تبیین نحوه ارتباط مواد لایحه برنامه هفتم در بخش مسکن با سیاستهای کلی برنامه هفتم
فصل مسکن در کنار موضوع صندوقهای بازنشستگی در بین ۲۴ فصل لایحه برنامه هفتم، تنها فصولی هستند که بهطور مستقیم، بند متناظری در سیاستهای کلی برنامه هفتم ندارند.
۸. تبیین نحوه ارتباط مواد لایحه برنامه هفتم با سیاستهای ابلاغی مقام معظم رهبری در حوزههای مختلف
در این تحلیل تمامی مواد مرتبط با سیاستهای کلی نظام در حوزه تشویق سرمایهگذاری، جمعیت، اقتصاد مقاومتی، مسکن، آمایش سرزمین و شهرسازی ارزیابی و سنجیده شده است و بهنظر میرسد پیشنهاد لایحه در دو مورد کاملاً در تضاد با سیاستهای کلی است. در جدول زیر به تفصیل مواد لایحه در بخش توسعه مسکن مورد بررسی قرار گرفته است.
در بررسی و انطباق احکام مطرح در بخش توسعه مسکن لایحه برنامه هفتم توسعه، موضوع انطباق یا مغایرت و یا عدم ارتباط مشخص یا معنادار مورد تحلیل قرار گرفته است. در این بررسی، پیشفرض بر همراهی و همسویی و یا درنهایت عدم مغایرت است و نتیجه این تحلیل، استخراج احکام مغایر و تعیین تکلیف درخصوص آنهاست. ازسویدیگر، برخی مواد که با چندین سیاست کلان انطباق دارند، بهنظر اثربخشی بیشتری دارند.
جدول 3. تبیین نحوه تطابق مواد بخش مسکن با سیاستهای کلی ابلاغی مقام معظم رهبری
شماره ماده |
متن لایحه |
تطابق مواد با سیاستها کلی ابلاغی رهبری |
اظهارنظر مختصر کارشناسی |
||||||||||||||||||||||||||||||||
تشویق سرمایهگذاری |
جمعیت |
اقتصاد مقاومتی |
مسکن |
آمایش سرزمین |
شهرسازی |
||||||||||||||||||||||||||||||
49- جدول (12) |
در اجرای بند «۹» سیاستهای کلی برنامه و بهمنظور تحقق اهداف کمّی زیر مطابق با احکام این فصل، اقدام میشود. جدول شماره (12)- اهداف کمّی سنجههای عملکردی توسعه مسکن |
- |
- |
- |
R |
- |
R |
میزان واحدهای مسکونی ساخته شده در طی یکسال و هدفگذاریهای بخشهای مختلف به شکل محدودی با سیاستهای کلی بخش مسکن ابلاغی مورخ 1389/11/29 انطباق دارد. به شکل بسیار محدود با توجه به بازسازی بافتهای روستایی و ناکارآمد بخش کوچکی از سیاستهای کلی شهرسازی ابلاغی مورخ 1389/11/29 مورد توجه بوده است.
|
|||||||||||||||||||||||||||
50– «الف» |
بارگذاری جمعیتی با تراکم بیش از ٥٠ نفر در هکتار در قلمروهای فاقد اولویت استقرار جمعیت براساس اسناد آمایش سرزمین ممنوع است. |
- |
- |
- |
T |
T
|
T |
با سیاستهای کلی بخش مسکن ابلاغی مورخ 1389/11/29 انطباق ندارد. با سیاستهای کلی آمایش سرزمین ابلاغی مورخ 1390/9/21 انطباق ندارد. تأمینکننده اهداف بند «1» از سیاستهای کلی شهرسازی ابلاغی مورخ 1389/11/29 نمیباشد. |
|||||||||||||||||||||||||||
50– «ب» |
برنامه تولید و عرضه مسکن حمایتی را پس از تأیید در شورای مسکن استانها و سپس تصویب در شورایعالی مسکن با رویکرد حمایت از سرمایهگذاری بخش غیردولتی، شهرداریها و سایر نهادهای عمومی غیردولتی در چارچوب تفاهمنامههای فیمابین و با استفاده از ابزار اعتبارات حمایتی مصوب عملیاتی نماید. تبصره «۱»- درصورتیکه زمین مناسب در اختیار برای واگذاری در این موضوع نباشد؛ از طریق بازنگری در طرحهای جامع و تفصیلی شهری اقدام به افزایش محدوده خدماتی نماید. تبصره «۲»- تفاهمنامهها و قراردادهای پروژههای حمایتی و بافت فرسوده طرح نهضت ملی مسکن حمایتی، از مصادیق قراردادهای مواد (٣٨) و (٤١) قانون تأمین اجتماعی محسوب نمیشوند. تبصره «۳»- در اجرای پروژههای حمایتی مسکن موضوع قانون جهش تولید مسکن، دریافت عوارض ناشی از ارزشافزوده تغییر کاربری زمین یا الحاق به محدوده توسط شهرداری مجاز نیست. |
R
|
|
- |
R
|
- |
- |
بند «ب» ماده (50) با بندهای «۱» و «۳» سیاستهای کلی بخش مسکن ابلاغی مورخ 1389/11/29 انطباق دارد. بهطور ضمنی با سیاستهای کلی تشویق سرمایهگذاری ابلاغی مورخ 1389/11/29 همسو است.
|
|||||||||||||||||||||||||||
50– «پ» |
برای تأمین زمین متقاضیان واجد شرایط مسکن خودمالکی در طرحهای حمایتی دولت، زمینهای تحت مالکیت متصل و داخل محدوده خدماتی شهرها و زمینهای مستحصل مواد (٩)، (١٠) و (١٢) قانون جهش تولید مسکن را پس از تهیه طرحهای توسعه شهری، اجرای طرحهای آمادهسازی و تفکیک قطعات از طریق سامانه طرحهای حمایتی مسکن واگذار نماید. |
- |
T
|
- |
R
|
- |
-
|
با بندهای «1و3» سیاستهای کلی بخش مسکن ابلاغی مورخ 1389/11/29 انطباق دارد. با بند «۹» سیاستهای کلی جمعیت ابلاغی مورخ 1393/2/30 میتواند مغایرت داشته باشد. |
|||||||||||||||||||||||||||
50– «ت» |
از طریق توافق با مالکین اراضی غیردولتی فاقد کاربری مسکونی با رعایت ماده (٨) قانون جهش تولید مسکن نسبت به تأمین زمین برای اجرای طرحهای حمایتی ساخت مسکن و یا احداث شهرکهای مسکونی توسط بخش خصوصی با رعایت ضوابط وزارت راه و شهرسازی اعم از رعایت سرانههای شهری و تأمین خدمات زیربنایی و روبنایی مورد نیاز و همچنین سایر قوانین و مقررات اقدام نماید. |
R |
T
|
- |
R
|
-
|
-
|
بهطور ضمنی با سیاستهای کلی تشویق سرمایهگذاری ابلاغی مورخ 1389/11/29 همسو است. بند «ت» ماده (50) با بند «۱» و «۳» سیاستهای کلی بخش مسکن ابلاغی مورخ 1389/11/29 انطباق دارد. با بند «۹» سیاستهای کلی جمعیت ابلاغی مورخ 1393/2/30 میتواند مغایرت داشته باشد. |
|||||||||||||||||||||||||||
51 |
بنیاد مسکن انقلاب اسلامی مکلف است در روستاهای بالای پنجاه خانوار، متناسب با بُعد خانوار و تبصره «٢» ماده (٩) قانون جهش تولید مسکن، جهت ساخت مسکن خودمالکی روستایی با ایجاد زیرساختهای لازم و بازنگری در محدوده طرحهای هادی روستایی مناطق فاقد زمین و تصویب در مراجع مربوطه، اقدام به واگذاری زمین به متقاضیان واجد شرایط نماید.
تبصره- طرحهای هادی روستایی و تعیین محدوده روستاها در سراسر کشور براساس ضوابط مصوب شورایعالی شهرسازی و معماری ایران، توسط اداره بنیاد مسکن شهرستان تهیه و به تصویب شورای برنامهریزی و توسعه هر استان میرسد. |
- |
R
|
- |
R
|
R
|
R
|
با بندهای «۱ و 3 و 4» سیاستهای کلی بخش مسکن ابلاغی مورخ 1389/11/29 انطباق دارد. ماده (51)، تأمینکننده بخشی اهداف بخش «و» سیاستهای کلی آمایش سرزمین ابلاغی مورخ 1390/9/21 میباشد. تأمینکننده اهداف و الزامات بندهای «1 و 4 و 6 و 8» سیاستهای کلی شهرسازی ابلاغی مورخ 1389/11/29 است. با بند «۱۰» سیاستهای کلی جمعیت ابلاغی مورخ 1393/2/30 انطباق دارد. |
|||||||||||||||||||||||||||
52 |
وزارت راه و شهرسازی مجاز است بهمنظور تشویق مالکان به مشارکت در نوسازی بافتهای فرسوده، در فرایند معاوضه کلید به کلید واحدهای بافت فرسوده با واحدهای نوساز یا اراضی تحت مالکیت خود، در قیمت کارشناسی واحدهای نوساز یا اراضی معوض مزبور، تا سقف چهل درصد (٤٠%) تخفیف اعمال نماید و یا اراضی یا واحدهای مسکونی واقع در بافت فرسوده را تا سقف چهل درصد (٤٠%) بیش از قیمت کارشناسی قیمتگذاری نماید. آییننامه اجرایی این بند شامل معیار انتخاب شیوه مناسب و سقف ریالی تخفیفات قابلاعمال، ظرف مدت6 ماه پس از ابلاغ برنامه، توسط وزارت راه و شهرسازی تهیه و به تصویب هیئتوزیران میرسد. |
R
|
|
-
|
R
|
R |
R |
با بند «۱» سیاستهای کلی تشویق سرمایهگذاری ابلاغی مورخ 1389/11/29 انطباق محدودی دارد. با بند «۲» سیاستهای کلی بخش مسکن ابلاغی مورخ 1389/11/29 انطباق دارد. تأمینکننده بخشی اهداف بخش «د» بند «۱» سیاستهای کلی آمایش سرزمین ابلاغی مورخ 1390/9/21 است. تأمینکننده اهداف و الزامات بندهای « 6 و 8» سیاستهای کلی شهرسازی ابلاغی مورخ 1389/11/29 است. |
|||||||||||||||||||||||||||
52 |
تبصره- افزایش محدوده شهر تهران صرفاً بهمنظور باز تنظیم کاربریهای خدماتی و بازآفرینی بافتهای ناکارآمد و رساندن تراکم جمعیتی این بافتها به کمتر از صد و پنجاه نفر در هر هکتار برای تأمین خدمات دولتی غیرانتفاعی و انتقال حق توسعه بافتهای تاریخی و باغات درون شهر از طریق تهاتر زمین یا واحد مسکونی و با رعایت ثبات جمعیت شهری تهران و حومه مجاز است. |
-
|
T
|
-
|
R
|
-
|
T
|
با بند «۱» سیاستهای کلی بخش مسکن ابلاغی مورخ 1389/11/29 انطباق دارد. مغایر بندهای «۱ و ۱۰» سیاستهای کلی شهرسازی ابلاغی مورخ 1389/11/29 است. مغایر با بند «۹» سیاستهای کلی جمعیت ابلاغی مورخ 1393/2/30 هم است. |
|||||||||||||||||||||||||||
53– «الف» |
بهمنظور تسهیل ساخت مسکن توسط مردم، اقدامات زیر انجام میگیرد.
وزارت راه و شهرسازی مکلف است تا پایان سال اول برنامه، نسبت به تکمیل رقومیسازی اطلاعات تمامی طرحهای جامع و تفصیلی شهرها در سامانه طرحهای جامع و تفصیلی و همچنین الکترونیکینمودن فرایند اخذ مجوزهای مربوط به شورایعالی معماری و شهرسازی ایران و کمیسیونهای استانی ماده (٥) قانون تأسیس شورایعالی شهرسازی و معماری ایران، اقدام نماید. از زمان راهاندازی این سامانه، کلیه مصوبات شورا و کمیسیونهای فوقالذکر بهصورت برخط و آنی در سامانه مزبور بارگذاری و اعلام عمومی میشود و صرفاً پس از بارگذاری در سامانه مذکور قابلاجرا است. نحوه اجرای طرحهای جامع و تفصیلی از طریق این سامانه بهصورت دورهای رصد و پایش میشود و گزارش عملکرد آن با اولویت کلانشهرها بهصورت عمومی منتشر میگردد. |
R
|
-
|
R
|
-
|
-
|
R
|
با بند «۲» و سیاستهای کلی تشویق سرمایهگذاری ابلاغی مورخ 1389/11/29 انطباق محدودی دارد. با بند «۱» و سیاستهای کلی اقتصاد مقاومتی ابلاغی مورخ 1392/11/29 انطباق محدودی دارد. ارتباط مؤثری با بند «۳» سیاستهای کلی شهرسازی ابلاغی مورخ 1389/11/29 دارد. . |
|||||||||||||||||||||||||||
53– «ب» |
وزارت راه و شهرسازی مکلف است تا پایان سال دوم برنامه، بازار رقابتی تنظیم شده برای ارائه خدمات واسط امین (ضامن) بین خریداران و مالکان شامل زیرساخت ثبت رسمی قرارداد پیشفروش، ارائه ضمانتنامه تضمین بهموقع و با کیفیت ساختمان، مدیریت ریسک تأمین مصالح، اعتبارسنجی خریداران و سازندگان و اعطای تسهیلات ساخت به خریدار ایجاد نماید. |
R
|
-
|
R
|
-
|
-
|
-
|
بند «الف» ماده (53) با بند «۱» و سیاستهای کلی اقتصاد مقاومتی ابلاغی مورخ 1392/11/29 انطباق محدودی دارد. بند «الف» ماده (53) با بند «۲» و سیاستهای کلی تشویق سرمایهگذاری ابلاغی مورخ 1389/11/29 انطباق محدودی دارد. |
|||||||||||||||||||||||||||
53– «پ» |
سازمان ثبتاسناد و املاک کشور و مراجع صادرکننده گواهی پایانکار ساختمانی مکلفند درصورتیکه صدور گواهی پایانکار برای ساختمانی، بنابر حکم کمیسیون ماده (١٠٠) قانون شهرداریها یا سایر مراجع ذیصلاح صرفاً منوط به پرداخت جریمه یا بدهی باشد، برای هریک از واحدهای آن ساختمان که جریمه قسمتهای اختصاصی تعیین شده توسط کمیسیونهای موضوع مواد (٩٩) و (١٠٠) قانون شهرداریها و سهم واحد ساختمانی از جریمه قسمتهای مشترک (به نسبت مساحت اختصاصی) تعیینشده توسط کمیسیونهای مذکور را پرداخت کرده باشند، گواهی پایانکار ساختمانی آن واحد، صورت مجلس تفکیک آپارتمانها (اعیانی) و سند تفکیکی مالکیت را صادر نمایند. |
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
|
|||||||||||||||||||||||||||
53– «ت» |
به شرکت عمران شهرهای جدید اجازه داده میشود از محل منابع داخلی خود نسبت به مشارکت در تأمین منابع مورد نیاز برای ساخت آزادراهها، بزرگراهها و خطوط ریلی شهری-حومهای در داخل و خارج از حریم شهرهای جدید کشور (بدون ایجاد شرکت جدید و صرفاً برای اتصال خود به شهرهای مادر) اقدام نماید. |
-
|
-
|
-
|
-
|
R |
-
|
تأمینکننده بخشی از اهداف بخش «ز» بند «۲» سیاستهای کلی آمایش سرزمین ابلاغی مورخ 1390/9/21 است.
|
|||||||||||||||||||||||||||
53– «ث» |
ث- شهرداریهای مراکز استانها مکلفند با استفاده از حداقل پنجاه درصد (٥٠%) از منابع عوارض موضوع ماده (٣٩) قانون مالیات بر ارزشافزوده و تلفیق منابع فوق با سایر منابع حسب مورد اعم از منابع مالی، تسهیلات قابل تأمین و زمینهای در اختیار وزارت راه و شهرسازی با عقد تفاهمنامه با شرکت بازآفرینی شهری نسبت به بازآفرینی محلات هدف با اولویت بافت میانی و حاشیهای در جهت حصول به حداقل سرانههای طرح تفصیلی شهر اقدام نمایند. |
-
|
-
|
-
|
R
|
R
|
R
|
با بند «۲» سیاستهای کلی بخش مسکن ابلاغی مورخ 1389/11/29 انطباق دارد. تأمینکننده بخشی از اهداف بخش «د» بند «۱» سیاستهای کلی آمایش سرزمین ابلاغی مورخ 1390/9/21 است. تأمینکننده اهداف و الزامات بندهای «6 و8 » سیاستهای کلی شهرسازی ابلاغی مورخ 1389/11/29 است. |
|||||||||||||||||||||||||||
54– «الف» |
بهمنظور تأمین بخشی از منابع مالی مورد نیاز برای اجرای پروژههای آمادهسازی، تأمین خدمات زیربنایی و روبنایی طرحهای حمایتی تأمین مسکن، نسبت به تهاتر اراضی در اختیار خود با پیمانکاران براساس قیمت کارشناسی روز اقدام نماید. |
- |
-
|
- |
- |
- |
- |
|
|||||||||||||||||||||||||||
54– «ب» |
بهمنظور تأمین هزینههای مسکن محرومین و اعتبارات بخش مسکن از طریق صندوق ملی مسکن نسبت به فروش متمرکز حداکثر سی درصد (٣٠%) از زمینهای پهنه مسکونی با رعایت تشریفات قانونی و سایر قوانین و مقررات مربوطه اقدام نماید. |
-
|
-
|
R
|
R
|
-
|
-
|
بند «ب» ماده (54) با سیاستهای کلی اقتصاد مقاومتی ابلاغی مورخ 1392/11/29 ارتباطی ضمنی دارد. بند «ب» ماده (54) با بند «۳» سیاستهای کلی بخش مسکن ابلاغی مورخ 1389/11/29 انطباق دارد. |
|||||||||||||||||||||||||||
54– «پ» |
از طریق شرکتها و سازمانهای تابعه خود نسبت به انتقال مالکیت اراضی و املاک در اختیار، به بانک مسکن در سقف مبالغ پیشبینی شده در بودجه سنواتی اقدام نماید. معادل ارزش روز کارشناسی داراییهای مزبور بهعنوان افزایش سرمایه دولت در بانک مسکن منظور میگردد.
بانک مسکن مکلف به مولدسازی داراییهای فوق حداکثر ظرف مدت سهسال از زمان واگذاری جهت افزایش ارائه تسهیلات در اجرای قانون جهش تولید مسکن است.
|
R
|
-
|
-
|
R
|
-
|
-
|
بند «پ» ماده (54) با بند «۲» و سیاستهای کلی تشویق سرمایهگذاری ابلاغی مورخ 1389/11/29 انطباق محدودی دارد. بند «پ» ماده (54) با بند «۳» سیاستهای کلی بخش مسکن ابلاغی مورخ 1389/11/29 انطباق دارد. |
|||||||||||||||||||||||||||
54– «ت» |
بهمنظور اجرای طرح (پروژه)های حمایتی مسکن ازجمله طرح نهضت ملی، مطابق طرح توجیهی فنی و اقتصادی مورد تأیید (شامل مشخصات فنی ضروری اعم از تعداد واحدها مسکونی و سرانههای شهری مورد نیاز)، بخشی از اراضی تحت تملک و در اختیار خود را از طریق مزایده و رعایت تشریفات قانونی به سرمایهگذاران، توسعهگران، انبوهسازان و نهادهای عمومی غیردولتی مشروط به ساخت بهصورت فروش یا اجاره یا انتقال مالکیت پس از دوره اجاره زمین واگذار نماید و منابع حاصل را بهحساب صندوق ملی مسکن واریز نماید و یا منابع حاصل از آن را بهصورت واحدهای مسکونی آماده در همان اراضی دریافت نماید. فروش زمین مشروط به ساختوساز در زمانبندی معین بوده و مطابق مدل مالی زیرساختها و سرانههای شهری شهرک تأمین و بخشی از مسکنهای ساخته شده به گروههای حمایتی اختصاص مییابد. تبصره- وزارت راه و شهرسازی مکلف است در قراردادهای منعقده شرط فسخ قرارداد در صورت تأخیر در ساختوساز بیش از حدود تعیینشده را پیشبینی نموده و در صورت وقوع نسبت به بازپسگیری زمین، تسویه هزینههای انجام شده و واگذاری مجدد اقدام نماید. |
-
|
|
-
|
R
|
-
|
-
|
بند «ت» ماده (54) با بند «۳» سیاستهای کلی بخش مسکن ابلاغی مورخ 1389/11/29 انطباق دارد. |
|||||||||||||||||||||||||||
55– «الف» |
وزارت راه و شهرسازی مکلف است تا پایان برنامه، حداقل پانزده درصد از برنامههای تأمین مسکن را با استفاده از فناوریهای نوین و صنعتیسازی (پیشساخته و مجموعهای (مدولار)) با اولویت در احداث شهرکهای مسکونی، انبوهسازی و توسعه شهرهای جدید عملیاتی نماید. |
-
|
-
|
-
|
R
|
-
|
-
|
بند «الف» ماده (55) با بند «۶» سیاستهای کلی بخش مسکن ابلاغی مورخ 1389/11/29 انطباق دارد.
|
|||||||||||||||||||||||||||
55– «ب» |
وزارت راه و شهرسازی مکلف است نسبت به بازنگری شناسنامه فنی- ملکی ساختمان و ایجاد و راهبری سامانه صدور الکترونیکی آن اقدام نماید. بهطوریکه امکان درجهبندی ساختمانها و مستحدثات جدیدالاحداث در دو بخش کیفیت ساخت و بهرهوری انرژی در چهار رده فراهم گردد. تکمیل مرحلهای شناسنامه فنی- ملکی از شروع اخذ پروانه ساخت و در زمان تنظیم گزارشهای مرحلهای توسط مهندسین ناظر انجام کار تا صدور پایانکار الزامی بوده و شهرداریها مکلفاند که از صدور پایانکار برای ساختمانهای فاقد شناسنامه فنی- ملکی مورد تأیید سازمان نظام مهندسی ساختمان خودداری نمایند و حسب مورد پرونده متخلفین را برای تعیین تکلیف به کمیسیون ماده (١٠٠) قانون شهرداریها و شورای انتظامی سازمان نظام مهندسی ساختمان ارجاع نمایند. از تاریخ ابلاغ برنامه، کارکنان دستگاههای اجرایی، امکان فعالیت بهعنوان مجری یا ناظر حقیقی، یا نماینده مجری یا ناظر حقوقی در فرایند ساختوساز ساختمانها را ندارند. آییننامه اجرایی این بند ظرف مدت ۶ماه پس از ابلاغ برنامه، شامل تکالیف دستگاهها، عوامل فنی، اجرایی و نظارت ساختمان، فرایندهای تهیه و صدور شناسنامه فنی- ملکی ساختمان و ضوابط و معیارهای صنعتیسازی و بهرهوری انرژی با پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی و با همکاری وزارتخانههای کشور، نفت و نیرو، سازمان و نماینده شورایعالی استانها به تصویب هیئتوزیران میرسد. |
-
|
-
|
R
|
R
|
-
|
R |
بند «ب» ماده (55) با بند «۱۵» سیاستهای کلی اقتصاد مقاومتی ابلاغی مورخ 1392/11/29 انطباق دارد. بند «ب» ماده (55) با بند «۷» سیاستهای کلی بخش مسکن ابلاغی مورخ 1389/11/29 انطباق دارد. بند «ب» ماده (55) با بند «۸» سیاستهای کلی شهرسازی ابلاغی مورخ 1389/11/29 همسویی دارد. |
|||||||||||||||||||||||||||
55– «پ» |
وزارت کشور مکلف است با همکاری وزارت راه و شهرسازی، ظرف مدت6ماه پس از ابلاغ برنامه، اقدامات قانونی لازم را برای ساماندهی و اصلاح ترکیب اعضای کمیسیون ماده (١٠٠) قانون شهرداریها انجام دهد. |
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
|
در این تحلیل پنج سیاست کلان «تشویق سرمایهگذاری»، «اقتصاد مقاومتی»، «جمعیت»، «مسکن»، «آمایش سرزمین و شهرسازی» تحلیل شده است. خروجی این جدول فقط از حیث همسویی و همراهی با سند فرادستی قابل تحلیل است و بهمعنای تأیید فنی گزاره احکام نیست و تحلیل نهایی در جدول ارزیابی مواد لایحه ارائه میشود.
9.تحلیل واژگان مرتبط با حوزه عمران و شهرسازی
جستجوی واژگان مرتبط در متن لایحه از دو منظر واجد اهمیت است. اول، گزارههایی که در برشهای موضوعی دیگر مطرح میشود و دوم، ارائه شاخص ابتدایی برای سنجش اهمیت یک موضوع در کل لایحه. جدول زیر تحلیل واژگان مرتبط لایحه برنامه هفتم توسعه را در حوزه عمران و شهرسازی را ارائه میدهد.
نکته قابلتأمل در این بررسی، عدم اشاره به کلمات کلیدی همچون زلزله، زیربنا، فرونشست و غیره بوده که حتی در موادی که به کلماتی مانند زیرساخت و مخاطرات و غیره اشاره شده است، ماده، مرتبط با مفهوم تخصصی نیست. میتوان چنین بیان کرد که در لایحه برنامه هفتم، رویکرد و برنامه مشخصی برای مواجهه با رخدادها و مخاطرات بزرگ با دامنه خسارات مالی گسترده و خسارات ناشی از آن دیده نشده است.
برای مثال پدیده فرونشست یکی از مواردی که اخیراً ماهیت حاد آن در کشور پذیرفته شده و بسیاری از دشتها و حتی سکونتگاهها و بخش قابلتوجهی از اراضی کشاورزی، صنعتی، حملونقل و زیرساختها را تحتتأثیر قرار داده است. با توجه به اینکه در حوزه قوانین و برنامههای موجود کمتر به این موضوع پرداختهشده، جا داشت تا ردپایی اثرگذار در این لایحه داشته باشد.
جدول 4. ارتباط واژگان با حوزه عمران و شهرسازی
ردیف |
کلمه کلیدی |
ماده |
بند |
تبصره |
ارتباط |
۱ |
مسکن |
23 |
ندارد |
||
۲ |
41 |
ندارد |
|||
3 |
49 |
دارد |
|||
4 |
50 |
دارد |
|||
5 |
51 |
دارد |
|||
6 |
52 |
دارد |
|||
7 |
53 |
دارد |
|||
8 |
54 |
دارد |
|||
9 |
55 |
دارد |
|||
10 |
عمران طرحهای تملک داراییهای سرمایهای |
19 |
دارد |
||
11 |
20 |
پ |
ندارد |
||
12 |
23 |
ندارد |
|||
13 |
53 |
ث |
دارد |
||
14 |
106 |
ب |
ندارد |
||
15 |
مخاطرات |
9 |
پ |
ندارد |
|
16 |
13 |
ت |
ندارد |
||
17 |
89 |
ج |
ندارد |
||
18 |
بحران |
69 |
ج |
ندارد |
|
19 |
10 |
ب |
ندارد |
||
20 |
حاشیهنشینی |
85 |
الف |
ندارد |
|
21 |
85 |
خ |
دارد |
||
22 |
سکونتگاه |
85 |
ح |
ندارد |
|
23 |
زیرساخت |
65 |
پ |
ندارد |
|
24 |
سیل، زلزله، فرونشست. |
38 |
چ |
ندارد |
|
25 |
36 |
الف |
ندارد |
10.مواد دارای ارتباط مستقیم، مشترک (با سایر موضوعات) و مرتبط (جزئی) در حوزه مسکن و شهرسازی
جمعبندی بررسی لایحه از نظر مواد دارای ارتباط مستقیم، مشترک (با سایر موضوعات) و مرتبط (جزئی) براساس بخش مسکن و شهرسازی در جدول ذیل ارائه شده است.
جدول 5. مواد دارای ارتباط مستقیم، مشترک (با سایر موضوعات) و مرتبط (جزئی) حوزه مسکن و شهرسازی
ردیف |
ارتباط مواد |
شماره مواد |
1 |
مواد دارای ارتباط مستقیم و کامل |
38- بند «چ»، 39- بند «ب»، ۴۰- بند «ب»، 49، 50، 51، 52، 53، 54، 55. |
2 |
مواد مشترک با سایر دفاتر و گروهها |
16، 19، 20، 41، 46، 48- بند «د»، 59- بندهای «ب و پ»، 65- بند «ب»، 67- تبصره، 75- بند «ح»، 83- بندهای «پ و ث و ج و خ»، 84، 85، 101- بند «ج»، 102- بند «ج»، 103- بندهای «ث و ح»، 105- بند «الف»، 109، 116. |
3 |
مواد مرتبط (ارتباط جزئی) |
2، ۵۶، 60، 61، 112 |
11.بررسی ویژگیهای شکلی مورد انتظار از لایحه برنامه هفتم
بهمنظور بررسی ویژگیهای شکلی مورد انتظار از مواد و احکام لایحه برنامههای توسعه پنجساله کشور با استفاده از تجربه برنامه ششم توسعه، لایحه پیشنهادی از منظر داشتن ماهیت موقت (دوره پنجساله) و نه دائمی، عدم ارائه احکام غیرضرور (تکرار قوانین موجود و بیان مسائل بدیهی)، عدم واگذاری وظیفه قانونگذاری نمایندگان، داشتن اهداف کمّی، با قابلیت ارزیابی و استراتژی، مشخص بودن دستگاه مسئول، برخورداری از زمانبندی مشخص، وجود ماهیت تکلیفی و عدم اکتفا به مواد ارشادی، قابلیت اجرا و اثربخشی در طول دوران برنامه، در جدول ذیل مورد ارزیابی قرار گرفته است.
جدول 6. بررسی ویژگیهای شکلی مورد انتظار از مواد و احکام لایحه برنامههای توسعه پنجساله کشور
ماده |
بند / تبصره |
داشتن ماهیت موقت (دوره پنجساله) و نه دائمی |
عدم ارائه احکام غیرضرور (تکرار قوانین موجود و بیان مسائل بدیهی) |
عدم واگذاری وظیفه قانونگذاری نمایندگان |
داشتن اهداف کمّی، با قابلیت ارزیابی و استراتژی |
مشخص بودن دستگاه مسئول |
برخورداری از زمانبندی مشخص |
وجود ماهیت تکلیفی و عدم اکتفا به مواد ارشادی |
قابلیت اجرا و اثربخشی در طول دوران برنامه |
وضعیت |
49 |
|
R |
R |
R |
R |
T |
R |
R |
T |
اصلاح |
50 |
الف |
T |
T |
R |
R |
R |
T |
R |
T |
اصلاح |
50 |
ب |
T |
T |
R |
T |
R |
T |
R |
T |
رد |
50 |
تبصره «۱» بند «ب» |
T |
T |
R |
T |
R |
T |
R |
T |
رد |
50 |
تبصره «۲» بند «ب» |
T |
T |
R |
T |
R |
T |
R |
T |
رد |
50 |
تبصره «۳» بند «ب» |
T |
T |
R |
T |
R |
T |
R |
T |
رد |
50 |
پ |
T |
T |
R |
T |
R |
T |
R |
T |
رد |
50 |
ت |
T |
T |
R |
T |
R |
T |
R |
T |
رد |
51 |
|
T |
T |
R |
T |
R |
T |
R |
T |
رد |
51 |
تبصره |
T |
T |
R |
T |
R |
T |
R |
T |
رد |
52 |
|
T |
T |
T |
T |
R |
T |
R |
T |
رد |
52 |
تبصره |
T |
T |
R |
T |
R |
T |
R |
T |
رد |
53 |
الف |
T |
T |
R |
T |
R |
T |
R |
T |
رد |
53 |
ب |
T |
T |
R |
T |
R |
R |
R |
R |
اصلاح |
53 |
پ |
T |
T |
R |
T |
R |
T |
R |
T |
رد |
53 |
ت |
R |
R |
R |
T |
R |
T |
R |
R |
اصلاح |
53 |
ث |
T |
T |
R |
T |
R |
T |
R |
T |
رد |
54 |
الف |
T |
T |
R |
T |
R |
T |
R |
T |
رد |
54 |
ب |
T |
T |
R |
T |
R |
T |
R |
T |
رد |
54 |
پ |
T |
T |
R |
T |
R |
T |
R |
T |
رد |
54 |
ت |
T |
T |
R |
T |
R |
T |
R |
T |
رد |
54 |
تبصره بند «ت» |
T |
T |
R |
T |
R |
T |
R |
T |
رد |
55 |
الف |
T |
T |
R |
T |
R |
R |
R |
T |
رد |
55 |
ب |
T |
T |
R |
T |
R |
T |
R |
T |
رد |
55 |
پ |
T |
T |
R |
T |
R |
T |
R |
T |
رد |
12. اظهارنظر معاونت قوانین مجلس شورای اسلامی در مورد فصل توسعه مسکن لایحه برنامه هفتم
در راستای ارائه تحلیل جامع نسبت به مواد بخش مسکن در این بخش از گزارش اظهارنظر معاونت قوانین از منظر فاقد ماهیت برنامهای بودن، مغایرت با قانون اساسی، مغایرت با قوانین عادی، اصلاح قوانین، تکرار قوانین و وجود ابهام، مورد بررسی قرار گرفته و در جدول زیر ارائه شده است.
جدول 7. اظهارنظر معاونت قوانین مجلس شورای اسلامی
ماده |
بند / تبصره |
فاقد ماهیت برنامهای |
مغایرت با قانون اساسی |
مغایرت با قوانین عادی |
اصلاح قوانین |
تکرار قوانین |
ابهام |
49 |
|
|
|
|
|
|
|
50 |
الف |
|
|
|
|
|
|
50 |
ب |
|
|
|
|
|
|
50 |
پ |
|
P |
P |
P |
|
|
50 |
تبصره «۱» بند «پ» |
|
|
|
|
|
|
50 |
تبصره «۲» بند «پ» |
P |
|
|
|
|
|
50 |
تبصره«۳» بند «پ» |
P |
|
|
|
|
|
50 |
ت |
|
|
|
|
|
|
51 |
|
|
P |
|
|
|
|
51 |
تبصره |
|
|
P |
|
|
|
52 |
|
|
|
|
|
|
|
52 |
تبصره |
|
|
|
|
|
|
53 |
الف |
|
P |
|
|
|
|
53 |
ب |
|
|
|
|
|
|
53 |
پ |
P |
P |
|
|
|
P |
53 |
ت |
P |
|
|
|
|
|
53 |
ث |
P |
|
P |
|
|
|
54 |
الف |
|
|
|
|
|
|
54 |
ب |
|
|
|
|
|
P |
54 |
پ |
|
|
|
|
|
|
54 |
ت |
|
P |
|
|
|
P |
54 |
تبصره بند «ت» |
|
|
|
|
|
|
55 |
الف |
|
|
|
|
|
|
55 |
ب |
P |
P |
|
|
|
|
55 |
پ |
P |
|
|
|
|
|
13. بررسی تفصیلی مواد، تبصره و بندها در موضوعات مرتبط
در جدول اظهارنظر درخصوص مواد و تبصرهها علاوهبر اظهارنظر درخصوص مواد فصل توسعه مسکن به سایر مواردی که بهنحوی در حوزه زمین، مسکن، کاربری، شهرسازی، طرحهای عمرانی پیشنهادهایی داشتهاند از منظر مسکن و شهرسازی نیز پرداخته شده است. بدیهی است در این حوزهها نظر گروه و دفتر تخصصی در اولویت است و احیاناً نظر متفاوت بهمعنای نظرات متضاد تلقی نمیشود.
جدول 8. بررسی تفصیلی مواد، تبصره و بندها در موضوعات مرتبط با بخش مسکن و شهرسازی
شماره ماده |
متن لایحه |
موافق |
مخالف |
موافق بهشرط اصلاح |
سابقه موضوع در قانون برنامه ششم و قوانین دائمی کشور |
اظهارنظر مختصر کارشناسی مسکن و شهرسازی |
پیشنهاد اصلاحی |
|||||||||||||||
2
|
در اجرای بند«۱» سیاستهای کلی برنامه و بهمنظور تحقق اهداف کمّی زیر مطابق با احکام این فصل، اقدام میشود.
جدول شماره (١) - اهداف کمّی سنجههای عملکردی رشد اقتصادی
|
|
|
n |
|
پیشبینی رشد 9 درصدی در بخش مسکن آن هم در شرایطی که از سال 13۹۰ تا 1399 رشد منفی ۳.۶ درصد داشته است و حجم سرمایهگذاری در بخش ساختوساز مسکن طی یک دهه گذشته تقریباً به نصف کاهش پیدا کرده، دارای پیش شرطهایی است که در متن لایحه دیده نمیشود و پیشنهاد میشود تدقیق شود. از قبیل: - کاهش مدت زمان صدور مجوز ساخت. - کاهش بوروکراسی و ارائه بسته تشویقی ساختوساز مسکن. - معافیتهای مالیاتی در بخش ساخت مسکن. - شرایط تأمین پایدار و منصفانه مصالح ساختمانی عمده. - تعریف مناطق هدف ویژه سرمایهگذاری مسکن داخلی و خارجی (برای مثال در مناطق آزاد). |
|
|||||||||||||||
16 |
بهمنظور مدیریت داراییها و ارتقای شفافیت دارایی دستگاههای اجرایی: پ- وزارت امور اقتصادی و دارایی موظف است با همکاری سازمان و سازمان اداری و استخدامی کشور، استاندارد میزان اموال غیرمنقول مورد نیاز در اختیار دستگاه اجرایی متناسب با مأموریت هر دستگاه را تعیین و ابلاغ نماید. دستگاههای اجرایی مکلفند ظرف مدت یکسال پس از ابلاغ برنامه، نسبت به فروش اموال غیرمنقول مازاد بر استاندارد مطابق دستورالعمل هیئتعالی مولدسازی داراییهای دولت یا انتقال آن به وزارت امور اقتصادی و دارایی اقدام نمایند. در صورت عدم فروش اموال غیرمنقول مازاد دستگاه اجرایی در مهلت مقرر و یا عدم انتقال آن به وزارت امور اقتصادی و دارایی، عنوان دستگاه بهرهبردار داراییهای غیرمنقول مازاد دستگاههای اجرایی موضوع این مصوبه بهاستثنای اراضی انفال به نام وزارت امور اقتصادی و دارایی با حفظ مالکیت دولت تغییر مییابد. ت- وزارت امور اقتصادی و دارایی موظف است ضمن رصد، شناسایی، مستندسازی، آمادهسازی و پایش اموال غیرمنقول، نسبت به فروش یا مولدسازی اموال غیرمنقول مازاد دولتی انتقالیافته و مکشوفه (از قبیل تغییر کاربری، فروش، اجاره، معاوضه و تهاتر با دستگاههای غیردولتی یا بخش خصوصی، تبدیل به احسن کردن، ترهین، توفیق، انتشار اوراق مالی اسلامی به پشتوانه داراییها، ایجاد صندوقهای املاک و مستغلات، نوسازی و بهینهسازی با مشارکت بخش غیردولتی) بهاستثنای انفال و مصادیق مندرج در اصل هشتادوسوم قانون اساسی براساس دستورالعمل هیئتعالی مولدسازی داراییهای دولت اقدام نماید. هیئتعالی مولدسازی داراییهای دولت با ترکیب معاون اول رئیسجمهور (رئیس)، وزیر امور اقتصادی و دارایی (دبیر)، رئیس سازمان، وزیر کشور، وزیر راه و شهرسازی، معاون حقوقی رئیسجمهور، نماینده رئیس مجلس شورای اسلامی و نماینده رئیس قوه قضائیه بهمنظور تعیین ضوابط و چارچوب حاکم بر مدیریت داراییهای مازاد دستگاههای اجرایی، رفع موانع حقوقی و اطاله فرایندهای اجرایی و ایجاد هماهنگی لازم میان دستگاههای اجرایی و نظارتی در زمینه واگذاری و مولدسازی داراییها تشکیل میشود. |
|
|
n |
|
در مولدسازی همزمان منافع محله، شهر و کشور و منفعت اقتصادی و مسکن و شهرسازی همزمان دیده شود. حداکثرسازی سود ملاک اقدام نخواهد بود. نظر به اینکه مصوبه مزبور سران قوا مستظهر به تأیید رهبری است، این بند در مواردی که اصلاح مصوبه باشد، مغایر با اصول (57 و 110) قانون اساسی است. ابلاغ استاندارد میزان اموال غیرمنقول مورد نیاز دستگاههای اجرایی توسط وزارت اقتصاد جهت بلاوجه بودن الزام تصمیمات این نهاد بر سایر نهادها مغایر با بند «۳» اصل (۳) و اصل (134) قانون اساسی شناخته شد. با توجه به اینکه قوه مقننه و قوه قضائیه مشمول عبارت دستگاههای اجرایی ماده (۵) قانون مدیریت خدمات کشوری میشوند و با توجه به اینکه در اصول متعددی از قانون اساسی ازجمله، اصول (57، 58، 61 و 156) بر لزوم حفظ استقلال قوه مقننه و قوه قضائیه تأکید شده است، لذا شمول تکلیف حکم بند «پ» ماده (16) بر این دو نهاد، مغایر قانون اساسی شناخته شد. تعیین ضوابط و چارچوب حاکم بر مدیریت داراییهای مازاد دستگاههای اجرایی بهجهت اینکه ماهیت تقنین داشته و قابل تفویض نیست. فلذا مغایر اصل (85) قانون اساسی شناخته شد. اصلاح ضمنی قوانین مغایر با اصول قانونگذاری موضوع بند «۹» سیاستهای کلی نظام قانونگذاری است.
|
|
|||||||||||||||
19 |
بهمنظور ساماندهی طرحهای عمرانی، کاهش زمان اجرای آنها و ارتقای بهرهوری منابع اختصاص یافته به این بخش، اقدامات زیر انجام میشود: الف- به دولت اجازه داده میشود از طریق واگذاری، حذف، خاتمه، توقف عملیات اجرایی و مشارکت عمومی- خصوصی پروژه و یا طرحهای تملک دارایی سرمایهای و همچنین بازنگری در مجوزهای ماده (23) قانون الحاق برخی مواد به قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت (2) نسبت به غربالگری طرحها و یا پروژههای تملک با هدف کاهش تعداد و مدتزمان اجرای آنها اقدام نماید. پ - دستگاههای اجرایی مکلفند قبل از اجرای طرح (پروژه)های تملک داراییهای سرمایهای کلان، براساس شیوهنامهای که به پیشنهاد مشترک سازمان و وزارت فرهنگ و ارشاد اسلامی به تصویب هیئتوزیران میرسد، نسبت به تهیه پیوست فرهنگی- اجتماعی اقدام نمایند.
|
|
|
n
|
|
در راستای بهرهوری و انتقال جهت واگذاری طرحهای عمرانی کشور باید دستورالعمل غربالگری و اولویتبندی ارائه شود. در وضع موجود سازمان برنامه اختیارات قابلتوجهی برای تغییر تخصیص پروژه و طرحها دارد. اعطای اختیارات عام توصیه نمیشود، مگر با تنظیم گری دقیق، شفافیت و نظارتپذیری. بهطور معمول ابتداییترین کار برای ساماندهی طرحهای عمرانی، شناسایی و دستهبندی طرحها و پروژههای هدف است. هدف اصلی از این مراحل عمدتاً شناسایی طرحها و پروژههای ناسازگار با شرایط اولویتبندی و خارج کردن آنها از ادامه غربالگری است. برای این کار الزام است آمار و اطلاعات طرحها و پروژهها در قالب یک تیپ (حداقل اطلاعات مورد نیاز هر طرح یا پروژه بهصورتی که تکمیل آن با اطلاعات موجود امکانپذیر باشد) از بخشهای مربوطه گردآوری شود. معیارهای غربالگری عمدتاً باید ویژگیهای کلان پروژهها را هدفگیری کنند، بهطوریکه هرکدام از طرحها و پروژهها که یکی از معیارهای مدنظر را نداشته باشند، از ورود به مرحله بعد بازمانده و سایر طرحها و پروژهها وارد مرحله اولویتبندی خواهند شد. تعیین معیارهایی برای اولویتبندی طرحها و پروژههای مستعد پس از طی مراحل غربالگری، اولویتبندی طرحها و پروژههای خروجی مراحل قبل (طرحهای و پروژههای مستعد) میتواند در دستور کار قرار گیرد. هر سازمان میتواند متناسب با ساختار سازمانی، مأموریت و وظایف خود، معیارهایی را تعیین و بهکمک آنها طرح و پروژههای خود را رتبهبندی کند. بهعبارتدیگر، در این مرحله معیارهای عمومی و اختصاصی مؤثر هر بخش باید برای انجام مرحله بعد شناسایی و دستهبندی شود. ناظر بر بند «ب» - استفاده از واژه غیرفارسی «پروژه» مغایر اصل (۱۵) قانون اساسی است. ناظر بر بند «پ» - تهیه پیوست فرهنگی باید با رعایت مصوبات شورایعالی انقلاب فرهنگی در این حوزه باشد.
|
ملاحظات در نگارش مورد توجه قرار گیرد. |
|||||||||||||||
20 |
دستگاههای اجرایی مکلفند با همکاری سازمان، طرحهای جدید، نیمهتمام و آماده بهرهبرداری و در حال بهرهبرداری تملک داراییهای سرمایهای و طرحهای سرمایهای خود که قابل مشارکت با بخش خصوصی و تعاونی است را مشخص و از طریق روش رقابتی و شفاف مناقصه یا مزایده با رعایت موارد زیر اجرا نمایند. |
|
|
n |
|
ابهام: صرف قابل مشارکت بودن فقط یک شاخص تلقی میشود. تشخیص ضرورت و الزام مشارکت موضوع مکمل و لازم در مرحله واگذاری نیاز به رعایت مسائل و شرایطی میباشد که شامل سه دسته اقدامات بهشرح زیر است: دسته اول، الزامات و اقدامات قبل از انجام فرایند واگذاری است که با بررسی تجربه کشورهای موفق ملاحظه میگردد؛ اقداماتی از قبیل تعریف دقیق ابعاد مختلف و ساختار پروژهها، فناوریهای مؤثر در اجرای پروژه و تعیین شرایط واگذاری با توجه به توانایی متقاضیان، تعیین شرایط متقاضیان واجد صلاحیت از حیث فنی و اجرایی، مالی و...، بررسی حمایتهای لازم و مشوقهای مورد نیاز جهت افزایش جذابیت طرحها و پروژهها برای بخش مشارکتکننده. دسته دوم، الزامات و بررسیهای زمان انجام واگذاری است. از قبیل: قیمتگذاری و ارزیابی طرح توسط کارشناسان، امکان استفاده از انواع راههای واگذاری، بررسی صلاحیت خریدار توسط سازمان مربوطه، در این بخش بنابر دلایلی ازجمله امکان تخلف در قیمتگذاری و ارزیابی توسط کارشناسان، شتابزدگی دولت برای واگذاریها بهعلت الزام دولت به واگذاری، واگذاری بدون توجه و رعایت الزامات دسته اول میتواند واگذاریها را دچار اشکال کند. دسته سوم، الزامات و اقدامات بعد از انجام واگذاری است. وظیفه دولت بعد از واگذاری طرحها و پروژههای عمرانی به پایان نمیرسد و برای تحقق بهبود شرایط بهرهبرداری پروژهها از منظر ابعاد مختلف (زمان اتمام پروژه، کیفیت پروژه، بهرهبرداری مناسب، نحوه ارائه خدمات) نظارت و حمایتهای دولت بعد از انجام واگذاری الزامی است. ازاینرو ضروری است که بستههای حمایتی در جهت تشویق برای تحقق مطلوب براساس انتظارات گفته شده برای مشارکت بخش خصوصی در نظر گرفته شود. علاوهبر چنین حمایتهایی، نظارتهایی بر عملکرد مشارکتکنندگان نیز ازسوی نهادهای حاکمیتی نیز لازم است تا سرانجام واگذاری انجام شده به اهداف مورد نظر جهت بهرهبرداری مطلوب و هرچه سریعتر دست یابد. عبارت «طرحهای سرمایهای» بهدلیل عدم تعریف در قوانین، دارای ابهام است. همچنین قید «قابل مشارکت با بخش خصوصی و تعاونی» از این حیث که آیا صرفاً شامل طرحهای سرمایهای میشود یا خیر، ابهام دارد. |
|
|||||||||||||||
38 |
چ- وزارت نیرو مکلف است ظرف مدت یک ماه پس از ابلاغ برنامه، موقعیت نقاط گلوگاهی (سازههای تقاطع فاقد آبگذری لازم برای عبور سیلاب) را جهت رفع انسداد، بهسازی و اصلاح شرایط فنی و هندسی سازههای مذکور به وزارتخانههای کشور و راه و شهرسازی بهترتیب برای سازههای تقاطع درونشهری و برونشهری اعلام نماید. وزارتخانههای کشور و راه و شهرسازی مکلفند ضمن اولویتبندی سازههای مذکور براساس خطرپذیری بالا، ظرف مدت 6 ماه نسبت به تهیه، تصویب و اعلام برنامه عملیاتی برای رفع انسداد، بهسازی و اصلاح شرایط فنی و هندسی این سازهها اقدام نموده و ظرف مدت دو سال برنامه مصوب را اجرایی نمایند. شهرداریها موظفند براساس اعلام برنامه وزارت کشور نسبت به اجرای طرحها از محل منابع داخلی خود اقدام نمایند. |
|
|
n
|
|
مدت زمان یک ماهه اعلام برای تعیین موقعیت هزاران نقطه گلوگاهی تعیین شده غیرکارشناسی و نیازمند افزایش است. باید اولویتهای اقدام زمانبندی شود. اصلاح جزئی جزء «۱» بند «پ» ماده (14) قانون مدیریت بحران کشور: اصلاح ضمنی قوانین مغایر با اصول قانونگذاری موضوع بند «۹» سیاستهای کلی نظام قانونگذاری است. |
|
|||||||||||||||
40 |
ب- تأمین آبیاری فضای سبز با استفاده از آب شرب در کلیه اماکن عمومی و دولتی ممنوع است. شهرداریها و سایر متولیان اماکن عمومی و دولتی مکلفند نسبت به احداث شبکههای مستقل آبیاری فضای سبز و جداسازی آن از آب شرب و استفاده از پساب و سایر آبهای غیرمتعارف اقدام نمایند. |
|
|
n
|
|
توان اجرایی شهرداریها در شهرهای کوچک و متوسط نیز باید در نظر گرفته شود. یا بهنحوی ماده اصلاح شود که این شهرها تکلیف کمتری در این بخش داشته باشند. میتوان از ظرفیت برنامه برای تعیین زمانبندی برای گسترش پوشش: الف) شبکه آبرسانی دوبل (شرب و خام) در مناطق پرتراکم و پرمصرف شهری و توسعههای شهری جدید، ب) جداسازی ورود و یا تجمیع آبهای سطحی با فاضلاب استفاده کرد. |
|
|||||||||||||||
41 |
رهاسازی آب آلوده و آلوده نمودن منابع آب سطحی و زیرزمینی ممنوع است.شهرداریها، دهیاریها از طریق بخش خصوصی، شهرکهای موضوع «قانون تغییر نام وزارت آبادانی و مسکن به وزارت مسکن و شهرسازی و تعیین وظایف آن مصوب 1353»، شهرکهای صنعتی و کشاورزی، مجتمعهای تولیدی، صنعتی، نظامی و سایر واحدهایی که دارای آلایندگی عمده و بیش از حد مجاز هستند، با همکاری وزارت نیرو ملزم به جمعآوری، تصفیه، بازچرخانی و مدیریت پساب و فاضلاب تولیدی خود هستند. در صورت عدم اقدام مشمولان این ماده، وزارت نیرو از طریق شرکتهای تابعه ذیربط موظف است، هزینه کاهش آلایندگی و جریمه آن را اخذ و برای اجرای طرحهای پایش و حفاظت کیفی منابع آب و جمعآوری و تصفیه آبهای آلوده صرف نماید. وزارت نیرو ملزم به جمعآوری، تصفیه و رفع آلودگیهای مزبور است. آییننامه اجرایی این ماده مشتمل بر سازوکارها و تعرفه هزینه رفع آلودگی و جریمههای آن، ظرف مدت 6 ماه پس از ابلاغ برنامه، به پیشنهاد وزارت نیرو و با همکاری وزارتخانههای صنعت، معدن و تجارت، کشور، جهاد کشاورزی و سازمان حفاظت محیط زیست به تصویب هیئتوزیران میرسد. |
n
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||||
48 |
د- بهمنظور نظارت بر رعایت حریمهای ساختوساز و بررسی میزان تخلفات ساختوساز و نقض حریمها در اراضی با کاربری صنعتی، فسخ و خلع ید از اراضی و قراردادهای غیرفعال، تعیین جریمه ساختوسازهای غیرمجاز و رسیدگی و تعیین تکلیف وضعیت واحدهای تولیدی راکد، در هر استان کارگروه صیانت از اراضی با کاربری صنعتی متشکل از نماینده سازمان صنایع کوچک و شهرکهای صنعتی ایران، نماینده استاندار و نماینده رئیس کل دادگستری استان (قاضی) تشکیل میشود. احکام این کارگروهها قابل اعتراض در محاکم قضایی نخواهد بود. آییننامه اجرایی این بند با پیشنهاد وزارت صنعت، معدن و تجارت به تصویب هیئتوزیران میرسد. |
|
n
|
|
|
تشکیل کارگروه صیانت از اراضی با کاربری صنعتی در هر استان متشکل از نماینده سازمان صنایع کوچک و شهرکهای صنعتی ایران، نماینده استاندار و نماینده رئیس کل دادگستری استان (قاضی) ترکیب محدودی بوده و پیشنهاد میشود نماینده اداره کل راه و شهرسازی استان و نماینده اداره کل صمت استان نیز به این کارگروه اضافه شوند. کارگروه صیانت از اراضی با کاربری صنعتی، از لحاظ تشکیلات موازی و افزایش حجم دولت، مغایر بند «۱۰» سیاستهای کلی نظام اداری و بند «۱۶» سیاستهای کلی اقتصاد مقاومتی است. غیرقابل اعتراض بودن احکام کارگروه موضوع این بند، مغایر اصول (156 و 159) قانون اساسی است. مفاد آییننامه اجرایی این بند، بهدلیل ماهیت قانونگذاری مغایر اصل (85) قانون اساسی است. |
|
|||||||||||||||
49 |
در اجرای بند «۹» سیاستهای کلی برنامه و بهمنظور تحقق اهداف کمّی زیر مطابق با احکام این فصل اقدام میشود.
جدول (12) – اهداف کمّی سنجههای عملکردی توسعه مسکن
|
|
|
n
|
طبق قانون جهش تولید مسکن مصوب (14007/5/17): ماده (۱) دولت موظف است نیاز سالانه مسکن کشور را براساس اعلام وزارت راه و شهرسازی مستند به مطالعات «طرح جامع مسکن»، در مناطق شهری و روستایی تأمین نماید و بهنحوی برنامهریزی و اقدام کند تا در چهار سال نخست اجرای این قانون، سالانه بهطور متوسط حداقل یک میلیون واحد مسکونی در کشور برای متقاضیان واجد شرایط براساس قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب 1387/2/25 و آییننامههای مربوطه عرضه گردد. |
براساس مقدمه تهیه شده برای برنامه هفتم یکی از اهداف این برنامه توسعه ساخت مسکن است، اما اهداف کمّی و شاخصهای مطرح شده بسیار محدود بوده و بدون توجه به ظرفیت بخش خصوصی و پتانسیلهای سرمایهگذاری تهیه شده است. ازاینرو پیشنهاد میشود شاخصهایی کمّی که تأثیر کیفی بر افزایش مشارکت بخش خصوصی دارند نیز در نظر گرفته شود تا حرکت این برنامه نسبت به برنامههای پیشین متفاوت و البته هدفمند باشد. میزان واحدهای مسکونی ساخته شده در طی برنامه درمجموع، یک میلیون واحد هدفگذاری شده که بهنظر اشتباه ویرایشی است و منظور عملکرد سالیانه بوده است. |
مبنای میزان واحدهای پیشنهادی و نیز هدف کمّی در برنامه در جدول (12) تدقیق شود. همچنین در نظر گرفتن شاخصهای زیر علاوهبر موارد طرحشده: · تعداد پروانههای صادره، · مساحت زیربنا، · سهم تسهیلات بانکی در بخش ساخت و خرید واحدهای مسکونی، · مدت زمان صدور پروانه، · میزان سرمایهگذاری در بخش ساختوساز. رجوع شود به پیشنهادهای اصلاحی و الحاقی (انتهای گزارش). |
|||||||||||||||
50 |
وزارت راه و شهرسازی در اجرای قانون جهش تولید مسکن مکلف است بهمنظور زمینهسازی و تسهیل دسترسی به مسکن مناسب بهویژه برای فاقدین مسکن و در راستای ارتقای کمّیوکیفی سکونت |
|
|
|
|
اساساً مخاطب قانون جهش تولید مسکن فاقدین مسکن است (دارای فرم ج سبز) |
|
|||||||||||||||
50 |
الف - بارگذاری جمعیتی با تراکم بیش از ٥٠ نفر در هکتار در قلمروهای فاقد اولویت استقرار جمعیت براساس اسناد آمایش سرزمین ممنوع است.
|
|
|
n
|
تراکم جمعیتی شهرهای کشور فارغ از ویژگیهای منحصربهفرد هر شهر (اعم از مواردی همچون اقلیم، ریختشناسی بافت شهری، توپوگرافی و شکل زمین بستر قرارگیری شهر، امکانات اشتغال، میزان اراضی دولتی واقع در حریم و محدوده شهر، فرصتهای توسعه افقی درونزا و تهدیدهای پیشروی توسعه افقی شهر و...) قابل تنظیم است، گزارش حاضر به تبیین چگونگی توزیع جمعیت در کلانشهرهای کشور پرداخته و در مرحله بعد تبعات محتمل ناشی از این نگاه و هزینههای قابلانتظار در صورت «کنارگذاشتن نظام پنجاهساله تصمیمگیری توسعه شهری مبتنیبر طرح و برنامه» به نفع «رویکرد غیرکارشناسی مبتنیبر دادههای خام و معیوب، فریبهای آماری و ترجمه متون بدون بومیسازی مفاهیم» برای حاکمیت ملی و ثبات توسعه سرزمین را تبیین نماید. |
ابهامات متعددی دارد. در قلمروهای فاقد اولویت چرا باید استقرار جمعیت صورت بگیرد؟ عدد تراکم یک شاخص عام نیست و عمیقاً مکانمحور و مکان مبنا می باشد و بسته به مقیاس شهر و اقلیم و فرهنگ متفاوت می شود. همچنین در سلسلهمراتب تقسیمات شهری تراکم متفاوت است. یعنی تراکم ۱۰۰ نفر بر هکتار برای مقیاس کل شهر نسبتاً بالا تلقی میشود، ولی برای یک ناحیه یا محله متوسط چون کاربریهای شهری و فراشهری در آن نیست. این بند میتواند امکانِ تغییر کاربری اراضی و تبدیل اراضی کشاورزی و باغات را در برداشته باشد. بند «الف» ماده (50)، میتواند تالی فاسد داشته باشد و در مکانهایی با تراکم کمتر از ۵۰ نفر در هکتار ساختوساز بدون درنظر گرفتن بحثهای آمایشی و... صورت پذیرد و امکان ساختوساز با متراژ وسیع و تغییر کاربری اراضی را بهصورت گسترده ایجاد میکند. تعریف درستی از قلمروهای فاقد اولویت استقرار ارائه نشده است. بهنظر میرسد واژه «با تراکم بیش از 50 نفر در هکتار» بهتر است حذف شود. |
حذف شود
|
|||||||||||||||
50 |
ب- برنامه تولید و عرضه مسکن حمایتی را پس از تأیید در شورای مسکن استانها و سپس تصویب در شورایعالی مسکن با رویکرد حمایت از سرمایهگذاری بخش غیردولتی، شهرداریها و سایر نهادهای عمومی غیردولتی در چارچوب تفاهمنامههای فیمابین و با استفاده از ابزار اعتبارات حمایتی مصوب عملیاتی نماید. تبصره «۱»- درصورتیکه زمین مناسب در اختیار برای واگذاری در این موضوع نباشد؛ از طریق بازنگری در طرحهای جامع و تفصیلی شهری اقدام به افزایش محدوده خدماتی نماید. تبصره «۲»- تفاهمنامهها و قراردادهای پروژههای حمایتی و بافت فرسوده طرح نهضت ملی مسکن حمایتی، از مصادیق قراردادهای مواد (٣٨ و ٤١) قانون تأمین اجتماعی محسوب نمیشوند. تبصره «۳»- در اجرای پروژههای حمایتی مسکن موضوع قانون جهش تولید مسکن، دریافت عوارض ناشی از ارزشافزوده تغییر کاربری زمین یا الحاق به محدوده توسط شهرداری مجاز نیست. |
|
n
|
|
|
کل مطالب این بند ماهیت غیربرنامهای دارد و در قالب اصلاح و یا الحاق موادی به قانون جهش تولید مسکن قابل طرح است. زمین مناسب، در اختیار، واگذاری، محدوده خدماتی ابهام دارد. الحاق در بسیاری از شهرها قابل انجام است، اما باید تقاضا محور، با ماهیت اجاره ۹۹ساله و منجر به افزایش مالکیت و سکونت مالکیت شود. متقابلاً برای آنچه در تبصره «۳» آمده درآمدی برای شهرداری پیشبینی نشده است. در تبصره «۲» مستثنا کردن تفاهمنامهها و قراردادهای پروژههای حمایتی و بافت فرسوده طرح نهضت ملی مسکن حمایتی، از مصادیق قراردادهای مواد (٣٨ و ٤١) قانون تأمین اجتماعی، مغایر بند «۹» اصل (۳) قانون اساسی و همچنین بند «۹» سیاستهای کلی نظام قانونگذاری است. استفاده از واژه غیرفارسی پروژه در تبصرههای «۲ و ۳»، مغایر اصل (۱۵) قانون اساسی است. درخصوص تبصره «۲»- مستثنا کردن تفاهمنامهها و قراردادهای پروژههای حمایتی و بافت فرسوده طرح نهضت ملی مسکن حمایتی، از مصادیق قراردادهای مواد (٣٨ و ٤١) قانون تأمین اجتماعی، مغایر بند «۹» اصل (۳) قانون اساسی و همچنین بند «۹» سیاستهای کلی نظام قانونگذاری است. استفاده از واژه غیرفارسی پروژه، مغایر اصل (۱۵) است. درخصوص تبصره «۳» - استفاده از واژه غیرفارسی پروژه، مغایر اصل (۱۵) است. |
- در تبصره «۳» ماده (50)، عبارت «و بنیاد مسکن انقلاب اسلامی» به از واژه «شهرداری» اضافه شود. |
|||||||||||||||
50 |
پ- برای تأمین زمین متقاضیان واجد شرایط مسکن خودمالکی در طرحهای حمایتی دولت، زمینهای تحت مالکیت متصل و داخل محدوده خدماتی شهرها و زمینهای استحصال شده مواد (٩، ١٠و١٢) قانون جهش تولید مسکن را پس از تهیه طرحهای توسعه شهری، اجرای طرحهای آمادهسازی و تفکیک قطعات از طریق سامانه طرحهای حمایتی مسکن واگذار نماید. |
|
|
n
|
|
معمول خودمالکی شامل عرضه زمین توسط متقاضی و دریافت تسهیلات است. بهمنظور جلوگیری از سرمایهای شدن و عرضه به قیمت بازار، واگذاری صرفاً بهصورت اجاره ۹۹ساله و صرفاً در صورت احراز سکونت متقاضی در ملک حداقل بهمدت ۱۰ سال و همچنین با رعایت اولویتبندی متقاضیان و بهصورت شفاف در سامانه پیشنهاد میشود. |
|
|||||||||||||||
50 |
ت- از طریق توافق با مالکین اراضی غیردولتی فاقد کاربری مسکونی با رعایت ماده (٨) قانون جهش تولید مسکن نسبت به تأمین زمین برای اجرای طرحهای حمایتی ساخت مسکن و یا احداث شهرکهای مسکونی توسط بخش خصوصی با رعایت ضوابط وزارت راه و شهرسازی اعم از رعایت سرانههای شهری و تأمین خدمات زیربنایی و روبنایی مورد نیاز و همچنین سایر قوانین و مقررات اقدام نماید. |
|
|
n
|
مجموعههای شهری مصوب و شهرهای با بیش از 200 هزار نفر جمعیت از شمول این بند خارج میباشد. آییننامه شیوه توافق با مالکین اراضی غیردولتی ظرف مدت 6 ماه توسط وزارت راه و شهرسازی تهیه و به تصویب هیئتوزیران خواهد رسید. |
چنین اختیاری بدون تنظیمگری شفاف ابهامات و محتمل تالی فساد است. ملاحظات طرحهای آمایش استانی، طرحهای جامع شهرستانی و سند پهنهبندی حریم شهرها رعایت شود. همچنین در صورت تخصیص زمین از طریق بند «ت» متقاضی نباید متحمل هزینه ناشی از تغییر کاربریها و تخصیص خدمات شهری و زیرساختهای مورد نیاز گردد. تقاضای مؤثر منجر با سکونت مالک باید مبنای هدفگذاری و نیاز باشد. این بند میتواند امکانِ تغییر کاربری اراضی و تبدیل اراضی کشاورزی و باغات را در برداشته باشد. |
|
|||||||||||||||
51 |
ماده (51) - بنیاد مسکن انقلاب اسلامی مکلف است در روستاهای بالای پنجاه خانوار، متناسب با بُعد خانوار و تبصره «٢» ماده (٩) قانون جهش تولید مسکن، جهت ساخت مسکن خودمالکی روستایی با ایجاد زیرساختهای لازم و بازنگری در محدوده طرحهای هادی روستایی مناطق فاقد زمین و تصویب در مراجع مربوطه، اقدام به واگذاری زمین به متقاضیان واجد شرایط نماید. تبصره- طرحهای هادی روستایی و تعیین محدوده روستاها در سراسر کشور براساس ضوابط مصوب شورایعالی شهرسازی و معماری ایران، توسط اداره بنیاد مسکن شهرستان تهیه و به تصویب شورای برنامهریزی و توسعه هر استان میرسد. |
|
|
n
|
|
ناظر بر تبصره - اصلاح ماده (7) قانون تعاریف محدوده و حریم شهر روستا و شهرک و نحوه تعیین آنها مصوب 1384/10/14. اصلاح ضمنی قوانین مغایر با اصول قانونگذاری موضوع بند «۹» سیاستهای کلی نظام قانونگذاری است. |
در تهیه طرحهایهادی، برنامهریزی مسکن با ارائه نیاز مسکن جدید در افق طرح و نیاز به بهسازی و نوسازی و مقاومسازی ارائه شود. بنیاد مسکن انقلاب اسلامی مکلف است در روستاهای بالای پنجاه خانوار، متناسب با بُعد خانوار و رعایت تبصره «٢» ماده (٩) قانون جهش تولید مسکن، با اولویت استفاده حداکثری از بافتهای فرسوده و متروکه جهت ساخت مسکن خودمالکی روستایی با ایجاد زیرساختهای لازم و بازنگری در محدوده طرحهای هادی روستایی مناطق فاقد زمین و تصویب در مراجع مربوطه، اقدام به واگذاری زمین اجاره بهشرط تملیک بهصورت 99 ساله به متقاضیان واجد شرایط نماید. تبصره «۲»- تغییر کاربری اراضی با کاربری کشاورزی، فضای سبز، اداری، فرهنگی، بهداشتی-درمانی، ورزشی، آموزشی و تجاری داخل محدوده روستا به کاربری مسکونی ممنوع است. تبصره «۳»- در واگذاری زمین، افرادی که به تشخیص مراجع رسمی مانند مرکز آمار ایران، خانه بهداشت روستایی و کلانتری محل، بومی روستا بوده و فاقد مالکیت واحد مسکونی در روستای مورد نظر هستند، در اولویتاند». تبصره «۴»- در واگذاری زمین به متقاضیان واجد شرایط موضوع تبصره «۳»، صرفاً هزینههای آمادهسازی زمین دریافت میشود. اخذ هزینه بیشتر جرم محسوب میشود. تبصره«۵»- بنیاد مسکن انقلاب اسلامی موظف است ظرف یکسال، اطلاعات مکانی محدوده روستاهای بالای 20 خانوار را بههمراه نقشههای رقومی موجود طرحهای هادی روستاها با اولویت روستاهای بالای 1000 نفر جمعیت، در سامانه پنجره واحد زمین بارگذاری نماید. بنیاد مسکن انقلاب اسلامی حداکثر تا 5 سال مهلت دارد، تمامی نقشههای غیررقومی طرحهای هادی روستایی را رقومی نموده و در سامانه مذکور بارگذاری نماید. تبصره «۶»- رعایت معماری اسلامی-ایرانی، هویت و بافت روستایی، حفظ درآمیختگی تولید، معیشت و سکونت (مسکن معیشتمحور) و استفاده از مصالح سازگار با محیط زیست و مقرونبهصرفه در ساخت مساکن روستایی جدید الزامی است.» تبصره «۷»- متقاضی ساخت مسکن جدید در روستا موظف است تعهد کتبی دهد که بهمدت 5 سال در روستا سکونت خواهد داشت. دریافتکنندگان زمین حق فروش زمین و یا مسکن احداث بهمدت 10 سال را نخواهند داشت». |
|||||||||||||||
52 |
وزارت راه و شهرسازی مجاز است بهمنظور تشویق مالکان به مشارکت در نوسازی بافتهای فرسوده، در فرایند معاوضه کلید به کلید واحدهای بافت فرسوده با واحدهای نوساز یا اراضی تحت مالکیت خود، در قیمت کارشناسی واحدهای نوساز یا اراضی معوض مزبور، تا سقف چهل درصد (٤٠%) تخفیف اعمال نماید و یا اراضی یا واحدهای مسکونی واقع در بافت فرسوده را، تا سقف چهل درصد (٤٠%) بیش از قیمت کارشناسی قیمتگذاری نماید. آییننامه اجرایی این بند شامل معیار انتخاب شیوه مناسب و سقف ریالی تخفیفات قابلاعمال، ظرف مدت ۶ماه پس از ابلاغ برنامه، توسط وزارت راه و شهرسازی تهیه و به تصویب هیئتوزیران میرسد.
|
|
|
n
|
|
اعطای معوض و توسعه کلید به کلید یک راهکار است و الزاماً در همه مکان و موارد مطلوب نیست و تعیین ضرورت و میزان اقدام باید در اولویت قرار گیرد. بافتهای ناکارآمد شهری از مسائل اصلی بخش مسکن کشور است. میزان پیشرفت در بازسازی و نوسازی این بافتها بهطور متوسط سالیانه یک تا دو درصد بوده و بخش بزرگی از جمعیت کشور بالغ بر ۲۰ میلیون نفر در بافتهای ناکارآمد ساکن هستند. ازاینرو نیازمند احکامی در جهت تحول در این حوزه میباشیم. با توجه به ظرفیت ایجاد تبعیض و رانت، نظارت و شفافیت و حسابرسی دقیق باید لحاظ شود. اصلاح ضمنی قوانین مغایر با اصول قانونگذاری موضوع بند «۹» سیاستهای کلی نظام قانونگذاری است. مفاد آییننامه موضوع این ماده، بهدلیل ماهیت قانونگذاری آن، مغایر اصل (۸۵) قانون اساسی است. عبارت «پس از ابلاغ برنامه» بهجهت ابهام در مرجع ابلاغکننده و شونده، دارای ابهام است. |
ملاحظات در نگارش مورد توجه قرار گیرد. |
|||||||||||||||
52 |
تبصره- افزایش محدوده شهر تهران صرفاً بهمنظور باز تنظیم کاربریهای خدماتی و بازآفرینی بافتهای ناکارآمد و رساندن تراکم جمعیتی این بافتها به کمتر از صد و پنجاه نفر در هر هکتار برای تأمین خدمات دولتی غیرانتفاعی و انتقال حق توسعه بافتهای تاریخی و باغات درونشهر از طریق تهاتر زمین یا واحد مسکونی و با رعایت ثبات جمعیت شهری تهران و حومه مجاز است. |
|
n
|
|
باید توجه داشت که افزایش مساحت شهر اگرچه به کاهش صوری رقم تراکم جمعیت شهری میانجامد، اما الزاماً بهمعنای کاهش فشار جمعیتی در بخشهای متراکم شهری نخواهد بود. بنابراین اضافه شدن یک عرصه چند صد هکتاری به شهر هرگز منجر به کاهش ارتفاع ساختمانهای موجود در مرکز شهر نخواهد شد، بلکه در بهترین حالت منجر به کاهش تمایل برای درخواستهای بعدی تغییر ضوابط طرح تفصیلی مصوب شهر خواهد بود. لذا توسعه افقی شهر هیچ تأثیری در کاهش تراکم نقطهای جمعیت در هکتار شهری نخواهد داشت. مشکل محلات داخلی کمبود خدمات محلی است و با افزایش تراکم در محلات دیگر مشکل خدمات سطح محلی محلات مرکزی حل نمیشود. |
با سیاستهای کلی ابلاغی شهرسازی در تناقض است. افزایش محدوده شهر تهران با رعایت ثبات جمعیت شهری تهران و حومه در تعارض است. با طرح جامع، طرح حریم، طرح مجموعه شهری و طرح آمایش استان در تضاد است. تراکم بالاتر در بافتهای ناکارآمد شهرهای دیگر مشهود است. سازوکار اجرای این هدف مبهم است. افزایش محدوده شهر تهران با رعایت ثبات جمعیت شهری تهران و حومه در تعارض است و در این گزاره تناقض وجود دارد. در طرحهای توسعه شهری (جامع و تفصیلی توسعه آتی شهر درنظر گرفته شده است و بهعنوان سند بالادستی میتواند مرجع تغییر محدودهها قرار گیرد. |
حذف شود. |
|||||||||||||||
53 |
سایر روشهای ساخت بهمنظور تسهیل ساخت مسکن توسط مردم، اقدامات زیر انجام میگیرد: الف- وزارت راه و شهرسازی مکلف است تا پایان سال اول برنامه، نسبت به تکمیل رقومیسازی اطلاعات تمامی طرحهای جامع و تفصیلی شهرها در سامانه طرحهای جامع و تفصیلی و همچنین الکترونیکینمودن فرایند اخذ مجوزهای مربوط به شورایعالی معماری و شهرسازی ایران و کمیسیونهای استانی ماده (٥) قانون تأسیس شورایعالی شهرسازی و معماری ایران، اقدام نماید. از زمان راهاندازی این سامانه، کلیه مصوبات شورا و کمیسیونهای فوقالذکر بهصورت برخط و آنی در سامانه مزبور بارگذاری و اعلام عمومی میشود و صرفاً پس از بارگذاری در سامانه مذکور قابلاجرا است. نحوه اجرای طرحهای جامع و تفصیلی از طریق این سامانه بهصورت دورهای رصد و پایش میشود و گزارش عملکرد آن با اولویت کلانشهرها بهصورت عمومی منتشر میگردد. |
|
|
n
|
|
عنوان این بخش با محتوای آن همخوانی ندارد. در این زمان ناممکن است. باید اولویت اقدام مشخص شود. از سال اول برنامه تمام احکام جدید کمیسیونها رقومی شود. رقومیسازی طرحهای شهری قدیمی با نیمه عمر فاقد منطق اقتصادی است و تقریباً هزینه نزدیک به طرح جدید شهری خواهد داشت. اولویت اقدام میتواند براساس تعداد احکام ۵ سال اخیر تعیین شود. بهکار بردن عبارت «الکتریکی نمودن»، مغایر اصل (۱۵) قانون اساسی است. |
عنوان این بخش به تسهیل ساخت مسکن تغییر پیدا کند.
|
|||||||||||||||
53 |
ب- وزارت راه و شهرسازی مکلف است تا پایان سال دوم برنامه، بازار رقابتی تنظیمشده برای ارائه خدمات واسط امین (ضامن) بین خریداران و مالکان شامل زیرساخت ثبت رسمی قرارداد پیشفروش، ارائه ضمانتنامه تضمین بهموقع و با کیفیت ساختمان، مدیریت ریسک تأمین مصالح، اعتبارسنجی خریداران و سازندگان و اعطای تسهیلات ساخت به خریدار ایجاد نماید. |
|
|
n
|
|
قانون پیشفروش ساختمان باید در سال اول برنامه مورد بازنگری قرار گیرد. استفاده از واژه غیرفارسی «ریسک» مغایر اصل (۱۵) قانون اساسی است. عبارت «خدمات واسط امین (ضامن) بین خریداران و مالکان» دارای ابهام است. |
ب- وزارت راه و شهرسازی مکلف است تا پایان سال دوم برنامه، بازار رقابتی تنظیمشده برای ارائه خدمات واسط امین (ضامن) بین خریداران و مالکان شامل زیرساخت ثبت رسمی قرارداد پیشفروش، ارائه ضمانتنامه تضمین بهموقع و با کیفیت ساختمان، مدیریت ریسک تأمین مصالح، اعتبارسنجی خریداران و سازندگان و اعطای تسهیلات ساخت به خریدار ایجاد نماید. - ارائه لایحه اصلاح قانون پیشفروش ساختمان در سال اول برنامه تکلیف گردد. |
|||||||||||||||
53 |
پ- سازمان ثبتاسناد و املاک کشور و مراجع صادرکننده گواهی پایانکار ساختمانی مکلفند درصورتیکه صدور گواهی پایانکار برای ساختمانی، بنابر حکم کمیسیون ماده (١٠٠) قانون شهرداریها یا سایر مراجع ذیصلاح صرفاً منوط به پرداخت جریمه یا بدهی باشد، برای هریک از واحدهای آن ساختمان که جریمه قسمتهای اختصاصی تعیین شده توسط کمیسیونهای موضوع مواد (٩٩ و ١٠٠) قانون شهرداریها و سهم واحد ساختمانی از جریمه قسمتهای مشترک (به نسبت مساحت اختصاصی) تعیینشده توسط کمیسیونهای مذکور را پرداخت کرده باشند، گواهی پایانکار ساختمانی آن واحد، صورتمجلس تفکیک آپارتمانها (اعیانی) و سند تفکیکی مالکیت را صادر نمایند. |
|
n
|
|
|
ماهیت غیربرنامه و جزئی دارد. با توجه به محتوای تخلفات ساختمانی باید حذف گردد تا از شکلگیری مشکلات جدید در این حوزه جلوگیری شود.
|
در بررسی اصلاح ماده (100) قانون شهرداری پیگیری شود. |
|||||||||||||||
53 |
ت- به شرکت عمران شهرهای جدید اجازه داده میشود از محل منابع داخلی خود نسبت به مشارکت در تأمین منابع مورد نیاز برای ساخت آزادراهها، بزرگراهها و خطوط ریلی شهری-حومهای در داخل و خارج از حریم شهرهای جدید کشور (بدون ایجاد شرکت جدید و صرفاً برای اتصال خود به شهرهای مادر) اقدام نماید. |
|
|
n
|
|
ازآنجاکه بخش عمده ساکنین شهرهای جدید اقشار متوسط و دهکهای پایین جامعه هستند، سهم هزینههای حملونقل در سبد خانوار بسیار مهم است. بند «ت» نیازمند اصلاح است و باید توسعه حملونقل عمومی در اولویت قرار گیرد. |
به شرکت عمران شهرهای جدید اجازه داده میشود از محل منابع داخلی خود نسبت به مشارکت در تأمین منابع مورد نیاز برای توسعه حملونقل عمومی و حومهای در داخل و خارج از حریم شهرهای جدید کشور (بدون ایجاد شرکت جدید و صرفاً برای اتصال خود به شهرهای مادر) اقدام نماید. |
|||||||||||||||
53 |
ث- شهرداریهای مراکز استانها مکلفند با استفاده از حداقل پنجاه درصد (٥٠%) از منابع عوارض موضوع ماده (٣٩) قانون مالیات بر ارزشافزوده و تلفیق منابع فوق با سایر منابع حسب مورد اعم از منابع مالی، تسهیلات قابل تأمین و زمینهای در اختیار وزارت راه و شهرسازی با عقد تفاهمنامه با شرکت بازآفرینی شهری نسبت به بازآفرینی محلات هدف با اولویت بافت میانی و حاشیهای در جهت حصول به حداقل سرانههای طرح تفصیلی شهر اقدام نمایند. |
|
|
n
|
|
- بخش بزرگی از درآمدهای شهرداریها (بهغیر از کلانشهرها) با سهم آنها از مالیات بر ارزشافزوده تأمین میشود. - تعیین سهم حداقل 50 درصد بسیار زیاد بوده و پیشنهاد میشود متناسب با سهم جمعیت بافتهای ناکارآمد ارائه شود. در سالهای اخیر سهم کلانشهرها از ۲۰ درصد ارزشافزوده به ۱۲ درصد کاهش یافته است. |
ملاحظات در نگارش مورد توجه قرار گیرد. |
|||||||||||||||
54 |
الف- بهمنظور تأمین بخشی از منابع مالی مورد نیاز برای اجرای پروژههای آمادهسازی، تأمین خدمات زیربنایی و روبنایی طرحهای حمایتی تأمین مسکن، نسبت به تهاتر اراضی در اختیار خود با پیمانکاران براساس قیمت کارشناسی روز اقدام نماید.
|
|
|
n
|
|
واگذاری و تهاتر زمین بدون تنظیمگری صریح و شفاف، زمینههای رانت و فساد را ایجاد میکند. ضرورتسنجی، اولویتسنجی و شفافیت و نظارت بر چنین اقدامهای مقدم است. استفاده از واژه غیرفارسی پروژه، مغایر اصل (۱۵) قانون اساسی است. |
ملاحظات در نگارش مورد توجه قرار گیرد. |
|||||||||||||||
54 |
ب- بهمنظور تأمین هزینههای مسکن محرومین و اعتبارات بخش مسکن از طریق صندوق ملی مسکن نسبت به فروش متمرکز حداکثر سی درصد (٣٠%) از زمینهای پهنه مسکونی با رعایت تشریفات قانونی و سایر قوانین و مقررات مربوطه اقدام نماید. |
|
|
n
|
|
ابهام زیادی دارد. فقط فروش اراضی مرغوب برای این منظور پیشنهاد میشود. در اراضی با ارزش متوسط مدلهای مشارکت با افزایش عرضه (ترکیب حمایتی و غیرحمایتی) پیشنهاد میشود. |
ملاحظات در نگارش مورد توجه قرار گیرد. |
|||||||||||||||
54 |
پ- از طریق شرکتها و سازمانهای تابعه خود نسبت به انتقال مالکیت اراضی و املاک در اختیار، به بانک مسکن در سقف مبالغ پیشبینی شده در بودجه سنواتی اقدام نماید. معادل ارزش روز کارشناسی داراییهای مزبور بهعنوان افزایش سرمایه دولت در بانک مسکن منظور میگردد. بانک مسکن مکلف به مولدسازی داراییهای فوق حداکثر ظرف مدت سهسال از زمان واگذاری جهت افزایش ارائه تسهیلات در اجرای قانون جهش تولید مسکن است.
|
|
|
n
|
|
زمین نمیتواند مبنای افزایش سرمایه بانک تلقی شود. در قید مولدسازی ظرفیت تولید مسکن نیز است. ملاحظات شهرسازی بهخصوص تأمین سرانه کاربریهای محل لحاظ شود. توازن بین توسعه محلی و ملی – مالی و مسکن و شهرسازی برقرار شود. عبارت «شرکتها و سازمانهای تابعه خود» بهجهت فقدان تعریف قانونی از تابع بودن، ابهام دارد که این ابهام با بند «۹» سیاستهای کلی نظام قانونگذاری مغایرت دارد. |
ملاحظات در نگارش مورد توجه قرار گیرد. |
|||||||||||||||
54 |
ت- بهمنظور اجرای طرح (پروژه)های حمایتی مسکن ازجمله طرح نهضت ملی، مطابق طرح توجیهی فنی و اقتصادی مورد تأیید (شامل مشخصات فنی ضروری اعم از تعداد واحدها مسکونی و سرانههای شهری مورد نیاز)، بخشی از اراضی تحت تملک و در اختیار خود را از طریق مزایده و رعایت تشریفات قانونی به سرمایهگذاران، توسعهگران، انبوهسازان و نهادهای عمومی غیردولتی مشروط به ساخت بهصورت فروش یا اجاره یا انتقال مالکیت پس از دوره اجاره زمین واگذار نماید و منابع حاصل را بهحساب صندوق ملی مسکن واریز نماید و یا منابع حاصل از آن را بهصورت واحدهای مسکونی آماده در همان اراضی دریافت نماید. فروش زمین مشروط به ساختوساز در زمانبندی معین بوده و مطابق مدل مالی زیرساختها و سرانههای شهری شهرک تأمین و بخشی از مسکنهای ساخته شده به گروههای حمایتی اختصاص مییابد. تبصره- وزارت راه و شهرسازی مکلف است در قراردادهای منعقده شرط فسخ قرارداد در صورت تأخیر در ساختوساز بیش از حدود تعیینشده را پیشبینی نموده و در صورت وقوع نسبت به بازپسگیری زمین، تسویه هزینههای انجام شده و واگذاری مجدد اقدام نماید. |
|
n
|
|
|
ید مبسوطه در واگذاری و تهاتر و مشارکت به این شکل مضرات بیشتری از منافع آن خواهد داشت. برشهای قانونی موضوعی زیادی متعرض این قانون است. چراکه قانونگذار همیشه در تفویض، واگذاری و تهاتر و مشارکت و... با دقت و حساسیت بر بستن منافذ حقوقی سوءاستفاده تأکید داشته که در تنظیم این ماده رعایت نشده است. در تکمیل تبصره لازم است بابت دیرکرد در تحویل یا اجرای پروژهها براساس نظر کارشناسان مرضیالطرفین هزینه مورد نظر از پرداختی پیمانکار کسر گردد. |
|
|||||||||||||||
55 |
بهمنظور بهبود کیفیت و کاهش هزینههای ساختوساز مسکن، اقدامات زیر انجام میشود: الف- وزارت راه و شهرسازی مکلف است تا پایان برنامه، حداقل پانزده درصد از برنامههای تأمین مسکن را با استفاده از فناوریهای نوین و صنعتیسازی (پیشساخته و مجموعهای (مدولار)) با اولویت در احداث شهرکهای مسکونی، انبوهسازی و توسعه شهرهای جدید عملیاتی نماید. |
n
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||||
55 |
ب- وزارت راه و شهرسازی مکلف است نسبت به بازنگری شناسنامه فنی- ملکی ساختمان و ایجاد و راهبری سامانه صدور الکترونیکی آن اقدام نماید. بهطوریکه امکان درجهبندی ساختمانها و مستحدثات جدیدالاحداث در دو بخش کیفیت ساخت و بهرهوری انرژی در چهار رده فراهم گردد. تکمیل مرحلهای شناسنامه فنی- ملکی از شروع اخذ پروانه ساخت و در زمان تنظیم گزارشهای مرحلهای توسط مهندسین ناظر انجام کار تا صدور پایانکار الزامی بوده و شهرداریها مکلفند که از صدور پایانکار برای ساختمانهای فاقد شناسنامه فنی- ملکی مورد تأیید سازمان نظام مهندسی ساختمان خودداری نمایند و حسب مورد پرونده متخلفین را برای تعیین تکلیف به کمیسیون ماده (١٠٠) قانون شهرداریها و شورای انتظامی سازمان نظام مهندسی ساختمان ارجاع نمایند. از تاریخ ابلاغ برنامه، کارکنان دستگاههای اجرایی، امکان فعالیت بهعنوان مجری یا ناظر حقیقی، یا نماینده مجری یا ناظر حقوقی در فرایند ساختوساز ساختمانها را ندارند. آییننامه اجرایی این بند ظرف مدت ۶ماه پس از ابلاغ برنامه، شامل تکالیف دستگاهها، عوامل فنی، اجرایی و نظارت ساختمان، فرایندهای تهیه و صدور شناسنامه فنی- ملکی ساختمان و ضوابط و معیارهای صنعتیسازی و بهرهوری انرژی با پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی و با همکاری وزارتخانههای کشور، نفت و نیرو، سازمان و نماینده شورایعالی استانها به تصویب هیئتوزیران میرسد. |
n
|
|
|
|
عبارت «پس از ابلاغ برنامه» بهجهت ابهام در مرجع ابلاغکننده و شونده، دارای ابهام است. |
|
|||||||||||||||
55 |
پ- وزارت کشور مکلف است با همکاری وزارت راه و شهرسازی، ظرف مدت ۶ماه پس از ابلاغ برنامه، اقدامات قانونی لازم را برای ساماندهی و اصلاح ترکیب اعضای کمیسیون ماده (١٠٠) قانون شهرداریها انجام دهد. |
|
n |
|
|
ماهیت غیربرنامهای دارد. هماکنون اصلاح ماده (100) قانون شهرداری در نوبت بررسی صحن علنی است. در این خصوص اضافه شدن نماینده اداره کل راه و شهرسازی استان توصیه میشود. همچنین لازم است با توجه به بازنگری شناسنامه فنی ملکی، کلیات و تبصرههای کمیسیون ماده (100) قانون شهرداری، قانون شهرداری و قانون نظام مهندسی و مقررات ملی ساختمان مورد بازبینی قرار گرفته و کلیه موارد ارجاعی و یا تخلفات و احکام صادره از این کمیسیونها و قوانین در سامانهای شفاف ایجاد و ارائه شود. عبارت «پس از ابلاغ برنامه» بهجهت ابهام در مرجع ابلاغکننده و شونده، دارای ابهام است. |
در اصلاح ماده (100) قانون شهرداری لحاظ شود. |
|||||||||||||||
56 |
در اجرای بند «دهم و یازدهم» سیاستهای کلی برنامه و بهمنظور تحقق اهداف کمّی زیر مطابق با احکام این فصل، اقدام میشود. جدول(13) – اهداف کمّی سنجههای عملکردی ترانزیت و اقتصاد دریا محور
|
|
n
|
|
|
افزایش بیش از دو برابری مبتنیبر تحلیلهای جمعیتشناسی در بازه زمانی برنامه غیرممکن است. نحوه تعیین شاخص، شاخص وضع موجود مشخص نشده است. محدوده ICZM یا شهرستانهای ساحلی با کدام مبنای جمعیتی، جمعیت کشور در افق طرح برآوردی شده است. |
درصد افزایش یا نرخ رشد ارائه شود. |
|||||||||||||||
65 |
ب- وزارت ارتباطات و فناوری اطلاعات موظف است با همکاری وزارتخانههای راه و شهرسازی و کشور و سازمان ملی استاندارد ایران، ظرف مدت سه ماه پس از ابلاغ برنامه، نسبت به تهیه ضوابط و مقررات و استانداردهای لازم برای هوشمندسازی ساختمانها اعم از (شبکه، فیبر، رادیو) اقدام نماید. |
|
|
n
|
|
ضروری است وزارت کشور نیز طی ابلاغیهای، شهرداریهای کشور را مکلف به همکاری در جهت توسعه زیرساختهای شبکه اطلاعات نماید. عبارت «پس از ابلاغ برنامه» بهجهت ابهام در مرجع ابلاغکننده و شونده، دارای ابهام است. |
|
|||||||||||||||
67 |
وزارت ارتباطات و فناوری اطلاعات موظف است با همکاری وزارت دفاع و پشتیبانی نیروهای مسلح، بهمنظور شتابدهی رشد صنعت فضایی کشور و توسعه کاربرد خدمات فضا پایه و دادههای فضایی در بخشهای اقتصادی نسبت به اجرای برنامههای فضایی با اولویتهای زیر اقدام کند. تبصره- هرگونه فعالیت موازی دستگاههای اجرایی در تأمین تصاویر و دادههای ماهوارهای ممنوع است. وزارت ارتباطات و فناوری اطلاعات موظف است نیاز دستگاههای اجرایی و بخش خصوصی به تصاویر و دادههای ماهوارهای را با اولویت کاربرها و شرکتهای دانشبنیان تأمین نماید. تعرفه این خدمات به پیشنهاد وزارت ارتباطات و فناوری اطلاعات به تصویب کمیسیون تنظیم مقررات ارتباطات میرسد. |
|
|
n |
|
با توجه به رقابت زیاد نمونههای خارجی پیشنهاد میشود در قیمتگذاری فقط دریافت هزینه لحاظ شود تا مرجعیت و سطح رجوع به مراجع داخلی مستمراً افزایش یابد. عبارت با همکاری، از حیث حدود حقوق و اختیارات نهاد همکار، ابهام دارد. |
|
|||||||||||||||
75 |
در راستای اعتلای فرهنگ عمومی در جهت تحکیم سبک زندگی اسلامی - ایرانی، تقویت همبستگی و اعتماد به نفس ملی، ارتقای هویت ملی و روحیه مقاومت، کار و تلاش در جامعه، اقدامات زیر انجام میشود: ح- سازمان امور مالیاتی کشور موظف است، هزینهکرد اشخاص حقوقی در ساخت، تکمیل، تجهیز و توسعه اماکن و فضاهای فرهنگی، هنری و ورزشی در مناطق محروم و کمبرخوردار با هماهنگی و تأیید وزارتخانههای ورزش و جوانان و فرهنگ و ارشاد اسلامی بهصورت صد در صد (100%)، بهعنوان هزینههای قابل قبول مالیاتی تلقی نماید. |
|
|
n
|
|
احیای اماکن تاریخی و میراث فرهنگی و هم اضافه شود. این بند میتواند برای خیرینی که با اهداف فرهنگی اقدام به ساخت مراکز فرهنگی هنری مینمایند، ایجاد انگیزه کند تا از این طریق قسمتی از زیرساختهای حوزه فرهنگ تأمین شود. |
|
|||||||||||||||
83 |
بهمنظور توسعه گردشگری داخلی و جذب گردشگران خارجی و همچنین حفظ میراث فرهنگی کشور، اقدامات زیر انجام میشود: پ- سازمان ثبتاسناد و املاک کشور مکلف است با همکاری وزارت میراث فرهنگی و گردشگری و صنایع دستی نسبت به رقومیسازی نقشههای عرصه و حریم آثار ملی و محدوده بافتهای تاریخی در نقشههای حدنگاری (کاداستر) پوشش کشور و همچنین لایه شهرها و بناها و محدوده بافتهای تاریخی- فرهنگی در سامانه جامع صدور اسناد مالکیت و بستر یکپارچه استعلام دستگاهی تا پایان سال دوم برنامه اقدام نماید. |
n
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||||
83 |
ج- تغییر کاربری تأسیسات گردشگری تحت هر عنوان، بدون تأیید وزارت میراث فرهنگی، گردشگری و صنایع دستی ممنوع است. مراجع تغییر کاربری مکلفند پیش از موافقت، نسبت به اخذ استعلام از وزارت میراث فرهنگی، گردشگری و صنایع دستی اقدام نمایند. در صورت موافقت با تغییر کاربری تأسیسات گردشگری موجود توسط وزارت میراث فرهنگی، گردشگری و صنایعدستی، کلیه تخفیفات، تسهیلات، حمایتها و معافیتهای اعطایی ملغی و عین یا معادل آن به اضافه پنجاه درصد (50%) مابهالتفاوت ارزشافزوده ناشی از تغییر کاربری ملک به قیمت کارشناسی روز، اخذ و بهحساب خزانه واریز و معادل صددرصد (100%) آن با رعایت بند «د» ماده (28) قانون الحاق برخی مواد به قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت (2) برای هزینهکرد در زمینه توسعه گردشگری به وزارت مذکور اختصاص مییابد. |
n
|
|
|
|
این موضوع با برخی قوانین موضوعی دیگر در تضاد است. |
|
|||||||||||||||
83 |
خ- وزارت میراث فرهنگی، گردشگری و صنایع دستی موظف است با همکاری وزارتخانههای راه و شهرسازی، کشور، جهاد کشاورزی، دفاع و پشتیبانی نیروهای مسلح و معاونت حقوقی رئیسجمهور، بهمنظور جبران حقوق مالکانه مردم و اعطای اراضی معوض به مالکان املاک واقع در عرصه و حریم آثار ملی که با محدودیت یا کاهش ارزش املاک مواجه شدهاند، لایحه جبران حقوق مالکانه مردم در عرصه، حریم و محدودههای تاریخی را تا پایان سال اول برنامه، تهیه و به تصویب هیئتوزیران برساند. |
|
|
n
|
|
روش انتقال حق توسعه از روشهای بهروز جهت تأمین حقوق مالکان املاک با ارزش تاریخی و غیرتاریخی است. پیشنهاد میشود لایحه جبران حقوق مالکانه مردم در عرصه حریم و محدودههای تاریخی بخش وسیعتری از املاک را که بهنحوی از طرحهای توسعه شهری متضرر میشوند را دربرگیرد (شامل کاربریهای فضای سبز، آموزشی، تأسیسات و تجهیزات شهری، قرارگیری در حریم و محدودههای خاص برخی اماکن و...). این مسئله گام بلندی در تأمین حقوق شهروندان خواهد بود. |
|
|||||||||||||||
84 |
در اجرای بند «۱۸» سیاستهای کلی برنامه و بهمنظور تحقق اهداف کمّی زیر مطابق با احکام این فصل، اقدام میشود. جدول (19)- اهداف کمّی سنجههای عملکردی سیاست داخلی و ارتقای سلامت اجتماعی
|
|
|
n
|
ماده (80) بند «پ» برنامه ششم توسعه: پ- شناسایی و بهبود نقاط آسیبخیز، ۱- شناسایی نقاط آسیبخیز و بحرانزای اجتماعی در بافت شهری و حاشیه شهرها و تمرکز بخشیدن حمایتهای اجتماعی، خدمات بهداشتی درمانی، مددکاری، مشاوره اجتماعی و حقوقی و برنامههای اشتغال حمایتشده، با اعمال راهبرد همکاری بینبخشی و سامانه مدیریت آسیبهای اجتماعی در مناطق یاد شده، ۲- بهبود کیفیت زندگی ساکنان سکونتگاههای غیررسمی و ترویج مهاجرت معکوس از طریق آمایش سرزمین، توزیع مناسب جمعیت و منابع و جلوگیری از بروز و تشدید آسیبهای اجتماعی در این مناطق با ایجاد شغل و سکونتگاهی مناسب در روستاها، ۳- برنامهریزی برای مدیریت و توزیع متناسب فعالیت، جمعیت و مهاجرت در کشور و ممانعت از توسعه حاشیهنشینی با رویکرد تقویت مبادی مهاجرت، بهگونهای که سالیانه 10درصد نسبت به ساماندهی مناطق و کاهش جمعیت حاشیهنشینی اقدام شود. |
اینکه شاخص منطقی نیست. اصل (۳) شاخصهای ساماندهی باید بهطور دقیق مشخص شود که با هر اقدام عملیاتی اطلاق ساماندهی یک محله تفسیر نشود. این مدل از تعیین اهداف کمّی، سبب انحراف در نتایج واقعی میشود. ازآنجاییکه مطالعات و شناسایی سکونتگاههای غیررسمی به روز نیست و خلأ زیادی در زمینه آمار و اطلاعات در این زمینه وجود دارد. پیشنهاد میشود تبصرهای به این ماده جهت برطرف کردن خلأ موجود مطرح شود. - با توجه به رویکرد مواجهه کنونی با سکونتگاههای غیررسمی که رویکرد توانمندسازی و ساماندهی سکونتگاههای غیررسمی است و در قوانین و اسناد موجود ازجمله (سند ملی توانمندسازی و ساماندهی سکونتگاه غیررسمی (مصوب 1402/1/9 هیئت دولت)، باید این رویکرد در مفاد برنامه مشخص باشد.
عبارت «سرمایه اجتماعی» بهدلیل نداشتن تعریف مشخص دارای ابهام است. اهداف کمّی این ماده فاقد سال معیار و میزان تغییرات به تفکیک هر سال است. |
پیشنهاد میشود تبصره فوق به این ماده اضافه شود: تبصره- مرکز آمار ایران مکلف است با همکاری شرکت بازآفرینی شهری ایران بانک اطلاعات و سامانههای نظارتی برخط موجود را منطبق با برنامهریزیهای لازم در زمینه ساماندهی سکونتگاههای غیررسمی بهروزرسانی نماید. - عنوان ساماندهی به توانمندسازی و ساماندهی سکونتگاه غیررسمی تغییر یابد. |
|||||||||||||||
102 |
ج- وزارت دفاع و پشتیبانی نیروهای مسلح مجاز است نسبت به مولدسازی اموال غیرمنقول (ازجمله پادگانهای داخل شهرها) از طریق ستاد کل نیروهای مسلح جمهوری اسلامی ایران اقدام و منابع حاصله را پس از گردش در خزانه و در قالب موافقتنامه متبادله با سازمان مطابق دستورالعمل ابلاغی ستاد کل نیروهای مسلح جمهوری اسلامی ایران که با مشارکت سازمان تهیه میشود، صرف انتقال پادگانها به خارج از محدوده شهرها، احداث، تکمیل و نوسازی اماکن نظامی و انتظامی نماید. |
|
|
n
|
|
بهطور عمده پادگانهای داخل شهرها آخرین ظرفیت درونشهرها برای تأمین سرانهها (بهطور خاص فضای سبز) و خدمات عمومی و کاربریهای ویژه است و باید با رعایت ملاحظات شهرسازی نسبت به انتقال اقدام گردد. بهنحویکه هم جبران هزینه جابهجایی شود و هم کسری کاربریهای عام المنفعه نظیر فضای سبز، آموزشی، مذهبی، درمانی و فرهنگی و ورزشی و تأسیسات تأمین گردد. |
|
|||||||||||||||
103 |
ح- کلیه شهرکها و مجتمعهای اداری، تجاری، مسکونی و صنعتی و همچنین مراکز عمومی مکلفند پیوستهای حفاظتی- انتظامی لازم برای ارتقای امنیت و ایمنی این اماکن و پیشگیری از سرقت را برابر استانداردهای اعلامی فرماندهی انتظامی جمهوری اسلامی ایران رعایت نمایند. آییننامه نحوه اجرای این حکم و استانداردهای اعلامی توسط وزارتخانههای کشور و راه و شهرسازی با همکاری فرماندهی انتظامی جمهوری اسلامی ایران و شورایعالی استانها، ظرف مدت ۶ماه پس از ابلاغ برنامه، تهیه و به تصویب هیئتوزیران میرسد. |
|
|
n
|
|
استفاده از لفظ کلیه مجتمعهای اداری، تجاری، مسکونی و صنعتی دامنه فراگیری قانون را بسیار گسترده کرده و از منظر اجرایی امکانپذیر نیست. ازاینرو میتوان براساس دستهبندی پنج گانه مبحث 21 مقررات ملی ساختمان، ساختمانهای با درجه اهمیت ویژه، بسیار زیاد و زیاد را مشمول این قانون لحاظ کرد و با شفافیت در متن نوشته شود. |
|
|||||||||||||||
105 |
بهمنظور ارتقای بهرهوری نظام اداری، کاهش هزینههای جاری و کوچکسازی اندازه دولت، اقدامات زیر انجام میپذیرد: الف- دستگاههای اجرایی مکلفند با رعایت موارد مذکور در این بند، ساختار سازمانی خود را بازطراحی و تا پایان سال سوم برنامه، به تأیید سازمان اداری و استخدامی کشور برسانند. بهنحویکه در هر سال، حداقل به میزان پنجدرصد (5%) از واحدهای سازمانی کاهش یابد. سازمان اداری و استخدامی کشور موظف است گزارش عملکرد اجرای این بند را به تفکیک دستگاههای اجرایی بهصورت فصلی به رئیسجمهور ارائه دهد. 3- بخشی از تصدیهای دستگاههای اجرایی با رویکرد مدیریت یکپارچه شهری و تقویت نقش خطمشیگذاری، هماهنگی، تسهیلگری و نظارتی دولت با تصویب شورایعالی اداری، به شهرداریها واگذار شود. |
|
n
|
|
|
کلی و مبهم است. عبارت «دستگاههای اجرایی» ابهام دارد و مشخص نیست که دستگاههای مذکور در ماده (5) قانون مدیریت بوده یا قانون محاسبات یا ماده (29) قانون برنامه ششم توسعه. - ارتباط این ماده و اختیار سازمان اداری و استخدامی در بازطراحی دستگاههای اجرایی با ماده (115) قانون مدیریت خدمات کشوری و اختیارات شورایعالی اداری ابهام دارد. - اعطای اختیار بازطراحی دستگاههای اجرایی به سازمان اداری و استخدامی بهجهت ماهیت تقنینی مغایر اصل (85) قانون اساسی بهنظر میرسد. |
|
|||||||||||||||
112 |
در اجرای بند «۲۶» سیاستهای کلی برنامه و بهمنظور تحقق اهداف کمّی زیر مطابق با احکام این فصل اقدام میشود. جدول (23) – اهداف کمّی سنجههای عملکردی تحول قضایی و حقوقی
|
|
|
n
|
|
جابهجایی زندانها بهنحوی باشد که همزمان با جبران هزینههای جابهجایی و احداث زندان جدید، کسری کاربریهای عامالمنفعه نظیر فضای سبز، آموزشی، مذهبی، درمانی و فرهنگی و ورزشی و تأسیسات تأمین شود. |
|
|||||||||||||||
116 |
بهمنظور تسریع در انتقال زندانها به خارج از شهرها، سازمان زندانها و اقدامات تأمین و تربیتی کشور مجاز است: الف - با اخذ مجوز از وزارت امور اقتصادی و دارایی، پس از تعیین کاربری با رعایت ماده (۶) قانون الحاق برخی مواد به قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت (۲) (مصوب ۱۳۹۴) و تفکیک اراضی با رعایت قانون از محل فروش، تهاتر و یا معاوضه اراضی و اموال واقع در محدوده و حریم شهری، نسبت به خریداری اراضی مورد نیاز، تأمین تأسیسات زیربنایی، احداث، تکمیل، تعمیر و تجهیز طرحها و پروژهها اقدام نماید. |
n
|
|
|
|
در مولدسازی همزمان منافع محله، شهر و کشور و منفعت اقتصادی و مسکن و شهرسازی همزمان تدارک دیده شود. حداکثرسازی سود ملاک اقدام نخواهد بود. این حکم در راستای تحول در نظام اداری و اصلاح ساختار آن مبتنیبر سیاستهای کلی نظام اداری با تأکید بر هوشمندسازی و تحقق دولت الکترونیک، حذف تشکیلات موازی و غیرضرور، بهروزرسانی قوانین و مقررات، اصلاح روشها و رفع فساد و زمینههای آن در مناسبات اداری موضوع بند «۲۵» سیاستهای کلی برنامه هفتم توسعه ارزیابی میشود. |
|
|||||||||||||||
116 |
ب- بدون الزام به رعایت قوانین و مقررات مربوط به مزایده و مناقصه نسبت به فروش نقدی، تهاتر و یا معاوضه اراضی و اموال واقع در محدوده و حریم شهری با تمام دستگاههای اجرایی، حداقل به قیمت تعیین شده توسط هیئت کارشناسان رسمی و درخصوص سایر اشخاص حقیقی و حقوقی با رعایت کلیه قوانین و مقررات مربوط به مزایده و مناقصه اقدام نماید. |
|
|
n
|
|
شیوههای ارزشگذاری و واگذاری میتواند بسترساز رانت و فساد باشد که نیازمند دقت بیشتر است: 1. عدم رعایت قوانین و مقررات مربوط به مزایده و مناقصه، برخلاف نظام اداری صحیح بوده، بنابراین مغایر بند«۱۰» اصل (۳) قانون اساسی است. 2. فقدان رعایت قوانین و مقررات مربوط به مزایده و مناقصه، برخلاف اصل شفافیت و نظارتپذیری است. لذا مغایر جزء «۳» از بند «۹» سیاستهای کلی قانونگذاری ابلاغی مقام معظم رهبری است. |
|
14.جمعبندی و نتیجهگیری
بخش مسکن بهعنوان یکی از مهمترین بخشها در مجموعه اقتصاد کشور عمدتاً، متأثر از شرایط اقتصاد کلان است. بهطوریکه تغییر و تحولات در بخش واقعی اقتصاد و سیاستهای پولی و مالی، در میانمدت و بلندمدت، باعث ایجاد تغییر در شاخصهای واقعی بخش مسکن میشود. علاوهبر این، بخش مسکن نقش بسزایی در اقتصاد خانواده داشته و در زمره نیازهای اساسی برای ادامه حیات قرار دارد.
در حال حاضر بهجای توسعه متوازن و پایدار محیطهای مسکونی، نگاه تکبعدی به تولید مسکن ارزانقیمت است. همین نگرش باعث شده تا در ابعاد گوناگون نظیر مکانیابی، کیفیت، دوام، ملاحظات معماری، شهرسازی و آمایش و ابعاد اجتماعی، زیستمحیطی و حملونقل، با مشکلاتی مواجه شویم. در طی بیش از نیم قرن برنامهریزی مسکن، اکثر سیاستهای دولتها و برنامههای حمایتی که در قوانین ویژه بخش مسکن و شهرسازی و بسیاری از قوانین موضوعی مرتبط با بخش مزبور وضع شده نیز بهسبب نامشخص بودن میزان حمایتها و عدم اتخاذ رویکردها متناسب با نیازها و شرایط خاص زمانی، پاسخگوی مشکلات گروههای کمدرآمد و اقشار کمبرخوردار نبوده است.
مسئله مسکن و راهحلهای پیشنهادی، پیچیدگی و ابعاد متعدد و متنوع و گاه متعارضی دارد. رویکردهای سادهسازی شده و مدلهای صلب و نسخه تک راهبردی در سطح ملی علاج بخش مسکن نیست و پاسخ به مسئله باید بر حسب برشهای گوناگون برنامهریزی مسکن، شهرسازی، اقتصادی، اجتماعی و آمایشی در قالب اقدامات علاجبخشی باشد. لذا ارائه طرح جامع مسکن و هدفگذاری دقیق و هوشمند در برنامه هفتم با وجود محدودیتهای جاری میتواند با هدایت همین سطح از تولید و عرضه در بخش مسکن به سمت مناطق و مخاطبین هدف، اثربخشی و بهرهوری اقدامات را در بازار مسکن مضاعف کند.
مواد طرحشده در بخش مسکن لایحه برنامه هفتم توسعه، نقشه راه روشنی پیشروی مواجهه با بحران استطاعت مسکن، بد مسکنی و مسائل بافتهای ناکارآمد، مستأجران و واقعیتها و محدودیتهای پیشرفت محدود طرحهای مسکن نمیگذارد. بهنظر میرسد دغدغه مترقی قانون اساسی در حوزه مسکن در اولویت پرداختن به مسکن نیازمندان، کارگران و روستاییان در تحقق اصل سیویکم قانون اساسی با اولویت افراد نیازمندتر کماکان باید سرلوحه اقدام باشد. درواقع اولویت مداخله دولت در بازار مسکن برای این اقشار توجیهپذیر است. متناظر با تلاش برای جهش تولید مسکن، الزامات و تبعات آن در طرحریزی کالبدی و تأمین خدمات شهری نیز باید همگام و همزمان برنامهریزی و پیادهسازی شود که در این لایحه کمتر به آن پرداخته شده است.
در موضوعاتی نظیر واگذاری، تهاتر و مشارکت، انتقال زمین، طرح عمرانی به اشخاص حقیقی و حقوقی، اختیار درخصوص فروش و تغییر کاربری زمین، ملاحظات عدالت، رانت، تبعیض و فساد بهجد باید لحاظ شود و تدوین پیشنهادهایی از این جنس باید با تنظیمگریهای اطمینانبخش در جهت نیل به اهداف صورت پذیرد.
هم پوشانی موضوعات بخشی و دستگاهها به قوانین حوزه زمین، مسکن و شهرسازی ازجمله حوزههای فرهنگی، گردشگری، دفاعی و قضایی در پیشنهادهای مغایر با قوانین جاری در حوزه زمین، مسکن و شهرسازی در فصول و مواد مختلف دیده میشود. این مسئله با اصول تهیه برنامههای میانمدت و راهبردی در تناقض است و در صورت وجود چالشها و نارساییهای قانونی، در برنامه باید بهصورت کلان بازنگری قوانین موضوعه مورد توجه قرار گیرد تا در طول برنامه اشکالات با تدقیق مسئله و بررسی ابعاد مختلف موضوع اصلاح شود.
ویژگی متمایز و قابلتقدیر لایحه در ارائه راهبردهای توسعه فضایی ذیل سرفصل اقتصاد دریامحور است. هدفگذاری دستیابی به جمعیت ۸ درصدی در سواحل جنوبی کشور مبتنیبر اشراف به تحولات توسعه منطقهای در کشور، ملاحظات جمعیتشناسی و رصد تجارب توسعه منطقهای نظیر میدان گازی پارس جنوبی و رشد اشتغال و مهاجرپذیری، دور از دسترس است و تفاوت زیادی با سناریوهای محتمل حداکثری (مهاجرپذیری ناشی از رشد اقتصادی و اشتغال و افزایش طبیعی جمعیت) دارد.
مواد قابلتوجهی در حوزه موضوعات مکانمحور و آمایش سرزمین و توسعه منطقهای که متناظر با محرومیت، مرزی بودن، مهاجرفرستی یا مهاجرپذیری، مخاطرات ناشی از تغییرات شرایط اقلیمی و آب و هوایی، مخاطرات و ریسک بالای سوانح، مناطق نفت و گازخیز، نوع بافت شهری (فرسوده و حاشیهنشینی) احکام متفاوتی ارائه شده باشد؛ مشاهده نمیشود.
تحلیل تطبیقی تناظر سیاستهای کلان برنامه هفتم با مواد بخش مسکن بهدلیل فقدان بند ناظر در حوزه مسکن بهطور مستقیم میسر نیست، اما باید دقت داشت اصول حاکم بر مواد و بهطور اخص «پیشرفت اقتصادی توأم با عدالت» در جهتگیری اقدامات بخش مسکن بسیار رهگشاست و بهنوعی در تحلیل تلفیقی با اصل سیویکم قانون اساسی و بند «۳» سیاستهای کلی نظام؛ انتظار میرود جهتگیری مواد فصل مسکن بر شناسایی و اولویت و شیوه حمایت برنامه اقدام پنجساله بخش مسکن برحسب میزان نیازمندی (استطاعت مسکن) بازتنظیم شود.
در تحلیل تطبیقی مواد بخش مسکن با سیاست کلان بخش مسکن، شهرسازی، جمعیت، آمایش سرزمین، اقتصاد مقاومتی و تشویق به سرمایهگذاری بهجز دو مورد در گسترش محدوده تهران و بارگذاری در مناطق فاقد اولویت آمایشی سایر مواد مغایرتی با سیاستهای کلی موضوعی نداشتند. هدفگذاری رشد ۹درصدی بخش ساختمان در ماده (۲) با توجه به کاهش شدید میزان واقعی سرمایهگذاری در بخش ساختوساز مسکن طی یک دهه گذشته دشوار بهنظر میرسد. در این راستا انتظار میرود ارکان متناظر با تحقق این هدف تبیین شود.
آیندهنگری و دستیابی به افقهای مطلوب و بهرهگیری از فناوریهای نو در مسکن و شهرسازی، گذار به سمت شهر هوشمند و بهرهگیری از هوش مصنوعی در برنامهریزی و مدیریت شهری، آیندهنگری در تغییرات الگوهای سکونت، فعالیت و حملونقل، تغییرات الگوی مسکن و معماری و فناوری ساخت مسکن و تغییر الگوی زیست شهرها در برنامه مشاهده نمیشود.
برخی از مهمترین ملاحظاتی که باید در تدوین برنامه هفتم توجه داشت بهشرح زیر است:
14.پیشنهادهای اصلاحی و الحاقی در حوزه مسکن و شهرسازی برنامه هفتم توسعه
با توجه به آنچه در گزارش تبیین شد، ضرورت بازنگری در احکام پیشنهادی لایحه برنامه هفتم توسعه در بخش مسکن ضروری بهنظر میرسد. ازاینرو موارد زیر در قالب اصلاح و الحاق مواد جدید در حوزه مسکن، شهرسازی و عمران پیشنهاد شده است.
ماده اصلاحی (1): بازنگری در اهداف کمّی پیشنهادی در ماده (49)
وزارت راه و شهرسازی مکلف است در اجرای قوانین و سیاستهای مسکن سالیانه حداقل نسبت به:
تبصره «1»: دولت مکلف است اقدامات ذیل را در جهت زمینهسازی تسهیل، توسعه ساختوساز بخش خصوصی به بیش از ۵۰۰ هزار واحد مسکونی در سال انجام و تا پایان برنامه هفتم شاخص خانوار در واحد مسکونی به یک کاهش یابد.
در اجرای اصل (۳۱) قانون اساسی بهمنظور حمایت عادلانه و اولویت حمایت براساس نیازمندی و در راستای هدفگذاری کلان برنامه هفتم در پیشرفت اقتصادی توأم با عدالت:
تبصره «۱»: وزارت راه و شهرسازی مکلف است با همکاری وزارت کشور و وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی، بهمنظور ایجاد نظام حمایتی در بخش مسکن، دهکبندی تراز شده را با توجه به هزینههای زندگی بر بنای اطلاعات پایگاه رفاه ایرانیان در چهار گروه 1. محروم، 2. کمبرخوردار، 3. نسبتاً برخوردار و 4. برخوردار؛ تعیین و شیوهنامه آن را به تصویب هیئتوزیران برساند. ضروری است ملاحظات اجتماعی شامل: زوجهای جوان، بُعد خانوار، زنان سرپرست خانوار، خانوار دارای معلول و بیمار خاص، خانواده شهدا، ایثارگران و جانبازان و سایر اقشار اجتماعی نیازمند حمایت (به تشخیص کمیتهامداد امامخمینی (ره)، سازمان بهزیستی کشور، بنیاد شهید و امور ایثارگران و وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی) و ملاحظات آمایش سرزمین شامل: مبادی مهاجرفرست، مناطق مرزی و محروم، نواحی پرمخاطره و یا آسیبدیده از سوانح طبیعی، بافت فرسوده و سکونتگاههای غیررسمی و سواحل جنوبی کشور در تعیین و امتیازبندی دهکبندی تراز شده لحاظ گردد.
تبصره «۲»: در بهرهمندی پلکانی خانوارهای متقاضی استفاده از حمایتهای موضوع این قانون و قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت (مصوب1400/7/24) دارا بودن شرایط عمومی تأهل یا سرپرست خانوار، فقدان مالکیت، سابقه سکونت و اشتغال در همان محل (در صورت اشتغال) و عدم استفاده از تسهیلات دولتی مسکن (دارای فرم ج سبز) الزامی است. سیاستهای حمایتی مسکن مشمول سه گروه محروم، کمبرخوردار و نسبتاً برخوردار میگردد.
حمایتها شامل: بهبود سقف، نرخ سود و مدت بازپرداخت تسهیلات بانکی، تخفیف در هزینههای صدور پروانه ساختمانی، پایانکار، صدور سند مالکیت، عوارض شهرداری و دهیاری، هزینههای انشعابات آب، برق و گاز، فاضلاب، هزینه زمین، بیمه تأمین اجتماعی و هزینههای نظام مهندسی ساختمان میشود.
تبصره «۳»: وزارت راه و شهرسازی مکلف است با همکاری سازمان برنامهوبودجه و سایر دستگاههای ذیربط متناسب با منابع در اختیار صندوق ملی مسکن، شیوهنامه نحوه بهرهمندی پلکانی از حمایتهای موضوع این قانون را براساس شاخص ترکیبی استطاعت مسکن، ملاحظات اجتماعی و آمایش سرزمین تدوین و به تصویب هیئتوزیران برسانند.
تبصره «۴»: کلیه دستگاههای اجرایی ازجمله وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی، وزارت صمت، بانک مرکزی، مرکز آمار، سازمان ثبت احوال و سازمان ثبتاسناد مکلفند دادههای مورد نیاز برای شناسایی، احراز استطاعت و گروهبندی متقاضیان جهت اختصاص حمایتها را در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار دهند.
تبصره «۵»: بانک مرکزی مکلف است ضمن جداسازی و ارائه آمار تفکیکی از تسهیلات مسکن از سایر فعالیتهای ساختمانی و همچنین تفکیک آمار تسهیلات مسکن حمایتی و عادی، نسبت به انتشار عمومی گزارش فصلی اقدام نماید.
شورایعالی شهرسازی و معماری ایران در راستای تأمین خدمات و سرانههای شهری، برنامهریزی مسکن کمدرآمدها، جلوگیری از تخلفات ساختمانی، انضباط شهری و هماهنگی سیاستهای مسکن و شهرسازی مکلف است:
۱. بهمنظور ایجاد تحول در روند برنامهریزی مسکن و هماهنگی آن با برنامهریزی کالبدی، در سال نخست برنامه، شرح خدمات تهیه طرحهای جامع، هادی و تفصیلی شهری، طرحهای آمادهسازی و طراحی شهرک را با رویکرد تبیین وضع موجود شاخصهای مسکن و تأکید بر مسکن در استطاعت و مسکن حداقل، مسکن تدریجی، سیاستها و ضوابط تشویقی معماری و شهرسازی متضمن تداوم سکونت گروههای کمدرآمد و اقشار کمبرخوردار و مستأجران، بافت فرسوده، بافت تاریخی، سکونتگاه غیررسمی (ضوابط معماری و شهرسازی مشتمل بر: تراکم و سطح اشغال، کاهش ضریب تأمین پارکینگ مورد نیاز، کاهش حد نصاب تفکیک زمین، تسهیل نحوه تودهگذاری و ضوابط نما، ظرفیت واحدپذیری، الگوی سطح زیربنای واحدهای مسکونی، نیازها و کمبودهای آتی مسکن و مطالعات عرضه و تقاضا و ویژگیهای مسکن هر شهر، شناسایی مناطق هدف تولید و عرضه مسکن در استطاعت و رونق تولید مسکن در بافت فرسوده و مناطق ارزانقیمت شهری) را بازنگری و به تصویب شورایعالی شهرسازی و معماری ایران برسانند.
۲. در راستای پاسخگویی به تحولات توسعه مسکن در سال نخست اجرای برنامه هفتم، نسبت به بازنگری طرحهای توسعه شهری که نیمی از عمر سند تهیه شده فعلی سپری شده منوط به یکی از شرایط ذیل اقدام نماید:
الف) اولویت دادن به مناطقی که سطح و یا جمعیت بافت ناکارآمد آن بیش از یکپنجم نسبت به کل سطح یا جمعیت شهر می باشد،
ب) زمین الحاق شده و یا استعداد تأمین مسکن بیش از یکپنجم کل شهر نسبت به آخرین سند توسعه شهری مصوب،
ج) شهرهای آسیبدیده از سوانح با خسارت جانی بیش از یک درصد (مصدوم یا تلفات) جمعیت شهر و یا خسارت مالی بیش از 10 درصد واحدهای مسکونی،
د) مراکز ارتقا یافته سطوح تقسیمات کشوری،
ﻫ) شهرهای مرزی با رشد جمعیتی پنجساله با نرخ بیش از ۵ درصد در سال،
و) شهرهای در معرض خشکسالی یا فرونشست یا ریزگرد شدید، شهرهای با خطر زلزله و سیلخیزی بسیار بالا.
۳. تا پایان سال دوم برنامه، نسبت به تهیه طرح جامع شهری برای تمام شهرهای فاقد طرح جامع اقدام نماید.
۴. تا پایان برنامه هفتم، نسبت به بازنگری و تجدیدنظر برای شهرهای با افق مصوب سپری شده اقدام نماید.
بهمنظور کاهش شکاف عرضه و تقاضا در بازار استیجاری و تقویت استطاعت خرید مسکن برای مخاطب هدف واجد شرایط (فرم ج سبز) و بهطور خاص زوجهای جوان و اقشار اولویت حمایت (زنان سرپرست خانوار، خانوار دارای معلول یا بیمار خاص، خانوارهای ۵ نفره و بیشتر، ایثارگران و جانبازان، نخبگان و اساتید هیئتعلمی)، بانک مرکزی از سال دوم برنامه نسبت به تأمین سهمیه بانکها برای اعطای سهمیه سالیانه ۱۰۰ هزار فقره تسهیلات خرید حمایتی مسکن (بازپرداخت پلکانی) بهشرح ذیل از محل تکالیف بانکی قانون جهش تولید مسکن اقدام نماید:
آییننامه اجرایی شیوه پرداخت و اولویت پرداخت، نرخ سود تسهیلات، مدت زمان بازپرداخت، اعتبارسنجی پرداخت تسهیلات براساس سابقه سکونت پیشین در همان شهر، بُعد خانوار، زمان و ارزش سپردهگذاری توسط بانک مرکزی با همکاری وزارت اقتصاد و وزارت راه و شهرسازی در سال اول برنامه تهیه و به تصویب هیئتوزیران میرسد.
ملاک تعیین قیمت مسکن، قیمت اعلام شده بانک مرکزی در اسفندماه سال قبل از درخواست اعطای تسهیلات در همان شهر است. در صورت عدم وجود آمار به تفکیک شهر، متوسط شهرستانی یا متوسط استانی ملاک قرار میگیرد.
تبصره «۱»: سازمان بورس و اوراق بهادار با همکاری بانک مرکزی حداقل 15 درصد از منابع مالی مورد نیاز بخش مسکن را از طریق ابزارهای ذیل تأمین نماید:
آییننامه اجرایی این بند حداکثر ظرف مدت 6 ماه از ابلاغ برنامه توسط وزارت راه و شهرسازی با همکاری وزارت امور اقتصادی و دارایی و بانک مرکزی تهیه و به تصویب هیئتوزیران خواهد رسید.
ح) بانک مرکزی مکلف است در طرح نهضت ملی مسکن، ابزارهای تأمین مالی زنجیره تأمین، نظیر اوراق گام و اعتبارات اسنادی ریالی را بدون محدودیت زمانی با قابلیت عرضه در بازار بورس و اوراق بهادار و قابلیت انتقال به سایر تولیدکنندگان در زنجیره تولید مصالح ساختمانی بهکار گیرد.
وزارت راه و شهرسازی مکلف است با همکاری وزارت امور اقتصادی و دارایی در راستای اصل (۳۱) قانون اساسی و حمایت از اجرای قانون جهش تولید مسکن، در طول سالهای برنامه بهنحوی غربالگری و تخصیص مسکن و شرایط اعطای تسهیلات را تنظیم نماید که سالانه حداقل 50 هزار واحد مسکونی به مسکن کارگری تخصیص یابد.
تبصره «۱»: بهمنظور تشویق عرضه مسکن کارگری سازمان امور مالیاتی کشور مکلف است، هزینهکرد اشخاص حقوقی در ساخت مسکن حمایتی کارگری و مسکن حمایتی استیجاری بهصورت صددرصد تا سقف هزینهکرد ۲۰ درصد مالیات مشمول را، بهعنوان هزینههای قابل قبول مالیاتی تلقی نماید.
بهمنظور حمایت از اقشار محروم و تأمین مسکن استیجاری، شهرداریها، شرکتهای عمران شهرهای جدید، مناطق آزاد تجاری – صنعتی، نهادهای عمومی غیردولتی، سازمان اوقاف و امور خیریه، بانکها و مؤسسات اعتباری، بخش خصوصی و تعاونیها میتوانند نسبت به احداث واحدهای مسکونی اجارهای در اراضی دارای کاربری مسکونی واقع در محدوده شهر اقدام نمایند.
در راستای اجرای این ماده اقدامات ذیل انجام شود:
1. وزارت راه و شهرسازی مکلف است با همکاری وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی و وزارت صنعت، معدن و تجارت، ظرف مدت 6 ماه پس از لازمالاجرا شدن این قانون، آییننامه اجرایی تشویق، ترویج و توسعه ساخت مسکن استیجاری حمایتی با نرخهای اجاره ترجیحی (منصفانه و زیر قیمت بازار) و همچنین نظارت و مدیریت بر مؤسسات و شرکتهای اجارهداری را تدوین و به تصویب هیئتوزیران برساند.
شورایعالی مناطق آزاد تجاری- صنعتی و ویژه اقتصادی مکلف است ظرف مدت ظرف 6 ماه از ابلاغ قانون برنامه هفتم، با همکاری وزارت راه و شهرسازی و وزارت اقتصاد بسته تشویقی اقتصادی- مالیاتی و معماری- شهرسازی را ویژه ساختوساز اماکن تجاری، تفریحی، اقامتی و مسکونی با امکان سرمایهگذاری و مالکیت خارجی در سطح حداکثر ۱۰۰ هکتار در مناطق آزاد تجاری و صنعتی کشور تهیه و به تصویب هیئتوزیران برسانند.
دبیرخانه شورایعالی هماهنگی ترافیک شهرهای کشور مکلف است ظرف مدت 6 ماه پس از لازمالاجرا شدن این قانون، در راستای کاهش هزینههای حملونقل درون شهری و حومهای، دستورالعمل تهیه پیوست حملونقل همگانی پروژههای کلان برنامههای حمایتی مسکن را تدوین و به تصویب شورایعالی هماهنگی ترافیک شهرهای کشور برساند.
وزارت کشور مکلف است توسعه فضای سبز و کمربند سبز با اولویت کلانشهرهای با آلودگی هوای بالا و تأمین سرانه فضای سبز را از طریق سازمان شهرداریها و دهیاریها بهنحوی برنامهریزی نماید که سالانه ۱۵ درصد کسری سرانه فضای سبز کاهش یابد و با همکاری شهرداریها پیادهسازی نماید.
سال اول برنامه: اهواز و تهران و کرج و اراک و اصفهان و مشهد (۶۰ درصد کاهش کسری سرانه فضای سبز در پایان برنامه)،
سال دوم برنامه: کرمان و زابل و خرمشهر و آبادان و مهران و دهلران و قصر شیرین (۴۵ درصد کاهش کسری سرانه فضای سبز در پایان برنامه)،
سال سوم برنامه: سایر مراکز استانها (۳۰ درصد کاهش کسری سرانه فضای سبز در پایان برنامه)،
تا پایان برنامه: تمامی شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت (۱۵ درصد کاهش کسری سرانه فضای سبز در پایان برنامه).
با توجه به مصرف یکسوم انرژی کشور در بخش ساختمان و سهچهارم مصرف اوج تابستانی و زمستانی در حوزه ساختمان و از طریق تأمین مالی براساس بند «ب» ماده (۱۲) قانون رفع موانع تولید:
۱. وزارت نیرو با همکاری وزارت کشور تا پایان سال اول برنامه، نسبت به تهیه برنامه کاهش مصرف برق عمومی شهرها تا ۱۰ درصد در پایان برنامه و افزایش تولید برق تجدیدپذیر در مراکز استانها تا ۵ درصد مصرف برق عمومی شهرها اقدام نماید.
۲. در صورت تأیید رعایت کامل مبحث ۱۹ مقررات ملی ساختمان و متناظر با ردهبندی برچسب انرژی ساختمان تا ۱۰۰ درصد هزینه پایانکار عملیات ساختمانی تخفیف و از محل منابع صدر ماده به شهرداریها پرداخت میشود.
۳. وزارت کشور (سازمان شهرداریها و دهیاریها) با همکاری وزارت نیرو تا پایان سال اول برنامه ضوابط استفاده رایگان از مبلمان شهری و فضاهای عمومی برای نصب پنلهای خورشیدی را تهیه و به تصویب هیئتوزیران برساند.
با توجه به سکونت ۲۵ درصد جمعیت کشور در بافت فرسوده، تاریخی و سکونتگاههای غیررسمی و وجود 2،700،000 واحد مسکونی ناپایدار، وضعیت نامناسب سرانههای خدمات شهری و گسترش شتابان سکونتگاههای غیررسمی و بهمنظور ساماندهی وضعیت بافتهای هدف بازآفرینی شهری، نوسازی و مقاومسازی، ارتقای خدمات روبنایی و زیربنایی، کنترل فقر شهری، پیشگیری و پیشنگری از رشد سکونتگاههای غیررسمی:
الف) وزارت راه و شهرسازی با همکاری وزارت کشور مکلف است در راستای شتاب بخشی به کاهش تعداد واحدهای مسکونی ناپایدار در بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری، با اولویت حمایت از بخش غیردولتی و مردمیسازی، اقدامهای زیر را به عمل آورد:
ب) دولت مکلف است بهمنظور محرومیتزدایی و ارتقای سرانههای خدمات زیربنایی و روبنایی و کمک به بهسازی معابر محلات بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری هر شهر تا سطح متوسط سرانههای همان شهر اقدامات زیر را به عمل آورد:
ج) بهمنظور کنترل و پیشگیری از گسترش حاشیهنشینی با رویکرد تقویت مبادی مهاجرت، اقدامات لازم توسط دستگاههای زیر به انجام برسد:
سازمان شهرداریها و دهیاریهای با همکاری سازمان نقشهبرداری کشور نسبت به راهاندازی سامانه برخط پایش مستمر (روزانه) ساختوساز در شهرهای کشور اقدام نماید.
بهمنظور جلوگیری از گسترش سکونتگاههای غیررسمی ناشی از مهاجرت، وزارت کشور مکلف است نسبت به تهیه و اجرای طرح ساماندهی مهاجرت با اولویت شهرها و استانهای دارای بیشترین جابهجایی جمعیت اقدام نماید.
شورایعالی معماری و شهرسازی مکلف است نسبت به پیشبینی اسکان گروههای کمدرآمد در نظام رسمی توسعه شهری اقدام و در ضوابط طرحهای جامع و تفصیلی اعمال نماید.
شرکت بازآفرینی شهری ایران در سال اول برنامه نسبت به تدوین لایحه ساماندهی اراضی تصرف اقدام نماید. دستگاههای حاکمیتی و نهادهای عمومی غیردولتی مکلفند نسبت به تعیین تکلیف اراضی تصرف خود واقع در سکونتگاههای غیررسمی تا پایان برنامه اقدام نمایند. گزارش این بند بهصورت سالانه توسط نهادها و دستگاهها به ستاد ملی بازآفرینی شهری (وزارت راه و شهرسازی) ارائه گردد.
تبصره «۱»: وزارت راه و شهرسازی با همکاری وزارت کشور و سازمان برنامهوبودجه مکلف است نسبت به تعیین مصادیق اقدامات بازآفرینی و شاخص و سنجههای پیشرفت فیزیکی و هزینه بهای خدمات مربوطه اقدام نمایند.
۱۰. قانون تهیه مسکن برای افراد کمدرآمد مصوب 1372/6/9.
۱۱. قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب 1387/2/25.
۱۲. قانون جهش تولید مسکن مصوب 1400/5/17.
۱۳. قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران.
۱۴. سیاستهای کلی نظام در حوزه مسکن، جمعیت، آمایش سرزمین، مسکن، شهرسازی، اقتصاد مقاومتی، تشویق سرمایهگذاری و قانونگذاری ابلاغی مقام معظم رهبری.
۱۶. گزارش بررسی کارشناسی احکام لایحه برنامه هفتم توسعه (فصول 1 الی 24) معاونت قوانین مجلس شورای اسلامی.