تحلیل و ارزیابی طرح نوسازی و بهسازی مسکن روستایی

نوع گزارش : گزارش های نظارتی

نویسنده

کارشناس گروه کشاورزی و توسعه روستایی دفتر مطالعات زیربنایی، مرکز پژوهش های مجلس شورای اسلامی

10.22034/report.mrc.2024.1403.32.9.20273

چکیده

مسکن روستایی پدیده ای کالبدی، اجتماعی، فرهنگی، سازگار با شرایط محیط زیستی و البته پدیده ای اقتصادی است. ازاین رو، همواره با معیشت و اقتصاد روستا پیوند داشته است. از این منظر مسکن روستایی تفاوت هایی با مسکن شهری داشته و ضروری است تا هرگونه سیاستگذاری در این زمینه با حساسیت های بیشتری انجام شود. طرح نوسازی و بهسازی مسکن روستایی مهم ترین سیاستی است که طی ۱۹ سال اخیر با هدف نوسازی و بهسازی مسکن روستایی کشور به کار گرفته شده است. بررسی ها نشان می دهد که طرح مذکور حدود ۵۵ درصد هدف سالانه خود یعنی ساخت ۲۰۰ هزار واحد مسکونی در هر سال را محقق ساخته است. هم تراز نشدن تسهیلات با نرخ تورم، انحراف بخشی از تسهیلات به سمت ساخت خانه های دوم، ضعف های مربوط به ارائه تسهیلات و نداشتن چارچوبی در جهت معماری سازگار با اقلیم، از دیگر مشکلات طرح مذکور است. نتایج نشان می دهد که این طرح صرفاً محدود به ارائه تسهیلات مالی شده و از سایر ابزارهای سیاستی در جهت تأمین مسکن روستایی بهره برداری نکرده است. راهکارهایی ازجمله تخصیص هدفمند تسهیلات به مناطق و اقشار محروم روستایی، متناسب سازی مبلغ تسهیلات با شرایط تورمی، در نظر گرفتن تسهیلاتی به منظور خرید زمین برای اقشار ضعیف تر، بهره گیری از ظرفیت بخش خصوصی و گروه های جهادی، تنظیم مالیات بر خانه های دوم و خالی در شهرهای زیر صدهزار نفر و مناطق روستایی و استفاده از ظرفیت این خانه ها در جهت رفع کمبودها و الزام به رعایت معماری مبتنی بر بوم و اقلیم، در جهت کارآمدی طرح نوسازی و بهسازی مسکن روستایی ارائه می شود. 

گزیده سیاستی

باوجود نوسازی و بهسازی سالانه حدود 111 هزار واحد مسکونی، حدود 8/5 میلیون نفر از روستائیان در واحدهای فرسوده سکونت دارند و الزامات مربوط به معماری بومی، نوآوری و الگوهای مردمی، تقویت کسبوکارهای خانگی و کاربست روش‌های نوین جلب منابع مالی مورد تأکید نبوده است و بعضاً منابع به‌سمت خانههای دوم سوق یافتهاند.

کلیدواژه‌ها

موضوعات

 خلاصه مدیریتی

بیان / شرح مسئله

«طرح نوسازی و بهسازی مسکن روستایی» از سال 1384 به‌صورت سالانه نوسازی و بهسازی 200 هزار واحد مسکونی را در کشور پیگیری کرده است. در سال‌های 1384 تا 1390 که دوران طلایی این طرح بوده است، تعداد 1,167,504 مسکن در روستاها و شهرهای زیر 25 هزار نفر پایان کار گرفتند. اما از اوایل دهه 1390 و با هماهنگ نشدن نرخ تورم با مبلغ تسهیلات، عملکرد طرح مذکور با کاهش چشمگیری مواجه می‌شود. با گذشت 19 سال از اجرای «طرح نوسازی و بهسازی روستایی»، هنوز حدود 41 درصد از واحدهای مسکونی روستایی که معادل 2.5 میلیون واحد مسکونی می‌شود و 8.5 میلیون نفر در آنها ساکن‌اند، فرسوده است و نیاز به اقدام سریع، قبل از بروز هرگونه مخاطره دارند.

 

نقطه نظرات / یافته‌های کلیدی

عملکرد طرح نوسازی و بهسازی مسکن روستایی نشان می‌دهد که این طرح با چالش‌هایی به شرح زیر روبه‌رو است:

۱. محقق نشدن هدف اصلی طرح یعنی ساخت و نوسازی 200 هزار واحد مسکونی در هر سال: متوسط عملکرد سالانه این طرح در خوشبینانه‌ترین حالت حدود 55 درصد یعنی ساخت و مقاوم‌سازی سالانه حدود 111 هزار واحد مسکونی بوده است.

۲. همراهی ضعیف بانک‌ها در تأمین منابع و اعتبارات: برخلاف مصوبه هیئت دولت برخی از بانک‌ها انجام ضمانت به‌صورت زنجیره‌ای را کافی ندانسته و خواهان ضمانت دو نفر کارمند می‌شوند.

۳. متناسب نبودن تسهیلات با هزینه‌های ساخت یک واحد مسکونی ایمن: هم‌اکنون تسهیلات مربوطه، کمتر از 50 درصد هزینه‌های ساخت یک واحد مسکونی را پوشش می‌دهد.

۴. بی‌توجهی به ماهیت تولیدی مسکن روستایی: در این طرح با رویکردی همانند مسکن شهری، جنبه اقامتی و نه جنبه معیشتی یک واحد مسکونی مورد توجه بوده است.

۵. انحراف بخشی از تسهیلات بهسمت ساخت خانه‌های دوم برای قشر مرفه شهری: تعریف نشدن سازوکار نظارتی دقیق در جهت احراز روستایی بودن و همچنین معاف شدن خانه‌های دوم و خالی در مناطق روستایی از شمول مالیات، سبب انحراف تسهیلات در برخی موارد به سمت ساخت خانه‌های دوم شده است.

۶. ضعف در توجه به تفاوت‌های منطقه‌ای و معماری بومی در ارائه تسهیلات: در این طرح ضابطه خاص و الزام‌آوری مبنی‌بر رعایت معماری مبتنی‌بر بوم و اقلیم تدوین نشده است.

۷. جایگاه ضعیف مشارکت مردمی: در این طرح از تجربه زیسته مردم محلی برای ساخت و طراحی مسکن روستایی بهره‌برداری مناسب به عمل نیامده است.

 

پیشنهاد راهکارهای تقنینی، نظارتی یا سیاستی

متناظر با چالش‌های طرح نوسازی و بهسازی مسکن روستایی، پیشنهادها و راهکارهای سیاستی زیر ارائه می‌شود:

۱. تخصیص هدفمند تسهیلات بانکی: در این خصوص باید در وهله اول، متقاضیان شرایط عمومی دریافت تسهیلات را داشته باشند و در ادامه و با احراز شرایط اولیه، اولویت‌بندی متقاضیان براساس شرایط اختصاصی‌تری تعریف شود. شرایط عمومی و اختصاصی به شرح زیر خواهد بود:

الف) شرایط عمومی: این تسهیلات باید در اختیار اشخاصی قرار گیرد که 1. در روستا سکونت داشته و یا ساکن شوند، 2. تاکنون از تسهیلات بانکی برای خرید، ساخت، بهسازی و نوسازی مسکن استفاده نکرده باشند و 3. واحد مسکونی دوم در روستای مربوطه، سایر روستاها و شهرها به اسم خود و افراد تحت تکفل نداشته باشند.

ب) شرایط اختصاصی: شرایط اختصاصی با توجه به محل سکونت افراد متفاوت بوده و شامل شاخص‌هایی به شرح زیر است:

  • متقاضیان ساکن در مناطق روستایی: اولویت‌بندی این متقاضیان براساس شاخص‌های ترکیبی انجام خواهد شد. از جمله شاخص‌های مدنظر عبارت‌اند از: مستأجر بودن، نداشتن زمین، متأهل و سرپرست خانوار بودن، تحت‌پوشش بودن نهادهای حمایتی، سکونت در واحدهای فرسوده و در معرض مخاطرات محیطی مانند سیل و زلزله، سکونت در روستای دارای رشد منفی جمعیت و سابقه سکونت در روستا. در این بین شاخص‌هایی همچون مستأجر بودن و سکونت در واحدهای فرسوده از وزن بیشتری برخوردار خواهند بود.
  • متقاضیان مهاجرت به مناطق روستایی: سند واحد مسکونی این گروه از متقاضیان که از طریق تسهیلات مربوطه ساخته می‌شود به‌مدت 5 سال در رهن بنیاد مسکن انقلاب اسلامی قرار می‌گیرد. همچنین این گروه از افراد به‌لحاظ درآمدی می‌بایست در پنج دهک اول جامعه قرار گرفته باشند. در صورت سکونت کمتر از مقدار تعیین شده، متقاضی باید واحد مسکونی خود را به سایر متقاضیان مهاجرت به روستا با تخفیف مشخص نسبت به قیمت روز کارشناسی شده، بفروشد.

همچنین پیشنهاد می‌شود تا به‌صورت کلی پرداخت و نرخ سود تسهیلات مسکن روستایی براساس دهک‌بندی اقتصادی خانوارها تنظیم گردد.

۲. متناسب‌سازی تسهیلات مسکن روستایی و در نظر گرفتن تسهیلاتی در جهت تأمین زمین: افزایش سقف تسهیلات به‌نحوی که همانند اواخر دهه 1380 و اوایل دهه 1390 حدود 70 درصد از هزینه‌های ساخت و در موارد ضروری، هزینه خرید زمین را پوشش دهد، راهکار مشخص در این خصوص است.

۳. کمک به تأمین مسکن اجارهای: به‌منظور تأمین مسکن قابل استطاعت برای روستاییان هر شهرستان، پیشنهاد می‌شود مانند شهرها، سیاست‌هایی از قبیل تسهیلات ودیعه مسکن (به‌صورت قرض‌الحسنه) و سیاست کنترل اجاره به‌خصوص در روستاهای نزدیک به کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ مدنظر قرار گیرد.

۴. استفاده از مشارکت نهادهای غیرانتفاعی: و بهره‌گیری از توان گروه‌های اجتماعی و نهادهای غیرانتفاعی می‌تواند به تسریع در تحقق اهداف طرح مذکور کمک کند.

۵. بهره‌گیری از زمین‌های دولتی و نهادهای عمومی غیردولتی در ارتباط با اقشار مستضعف و فاقد زمین: در این خصوص ضرورت دارد بنیاد مسکن انقلاب اسلامی زمین‌های دارای کاربری مسکونی و فاقد قابلیت کشاورزی را به‌منظور اجاره 99 ساله، همسو با ماده (7) و تبصره «2» ماده (9) قانون جهش تولید مسکن (مصوب 1400/06/24)، به واجدان شرایط با اولویت اقشار مستضعف روستایی واگذار کند.

۶. تعیین مالیات بر خانه‌های دوم و خالی در مناطق روستایی: هرچند برای نخستین‌بار در قانون بودجه سال‌های 1402 و 1403 به اخذ مالیات از باغ‌ویلاها با ارزش ریالی مشخص، اشاره شده است؛ ولی اولاً باغ‌ویلاها تنها بخشی از خانه‌های خالی و دوم هستند و ثانیاً کف ارزش ملک تعیین‌شده بسیار بالاست و نمی‌تواند بخش چشمگیری از ظرفیت خانه‌های خالی را فعال کند. نکته سوم اینکه تعیین مالیات بر خانه‌های دوم و خالی در مناطق روستایی، اصولاً باید در قانون دائمی ضابطه‌گذاری شود و از جمله ماده (54) قانون اصلاح موادی از قانون مالیات‌های مستقیم باید اصلاح شود. این ماده خانه‌های دوم و خالی در مناطق روستایی و شهرهای زیر صد هزار نفر را از شمول مالیات خارج کرده است.

۷. الزام به رعایت الگوهای معماری بومی در تخصیص وام ساخت مسکن روستایی.

۸. بهره‌گیری از نیروی کار بومی در فرایند ساخت واحدهای مسکونی.

۹. تخصیص بخشی از اعتبارات پیرامون پژوهش و ارائه نوآوری در حوزه گسترش فناوری‌های ساختمانی مقرون‌به‌صرفه، باکیفیت، بوم‌آورد و سازگار با محیط‌زیست.

 

1.مقدمه

داشتن نگاه همه‌جانبه و در نظر گرفتن ابعاد اجتماعی، اقتصادی، محیطی و کالبدی در فرایند برنامه‌ریزی روستایی ضروری است و این دید کل‌نگر، تضمین‌کننده پایداری سیاست‌های توسعه‌ای خواهد بود. با این نگاه باید در نظر داشت که سبک زندگی، فعالیت‌های معیشتی، الگوهای ارتباطات و پیوندهای اجتماعی و فیزیکی در مناطق روستایی ماهیت بسیار متفاوتی از زندگی شهری با پویایی‌های خاص خود دارد. در این خصوص، مسکن روستایی به‌عنوان جزئی از کلیت زندگی روستایی از این موضوع مستثنی نیست و سیاست‌های ویژه خود را می‌طلبد، سیاست‌هایی که متفاوت از الگوی ساخت و فضای زیستی واحدهای مسکونی شهری‌اند [1]. واحدهای مسکونی شهری غالباً جنبه اقامتگاهی دارد و ارزش‌های فرهنگی، مکان‌مندی و وابستگی به معیشت را کمتر شامل می‌شود. درحالی‌که مسکن روستایی بیان‌کننده چگونگی تعامل انسان با محیط طبیعی پیرامون خویش طی زمان و برحسب شرایط زمانی و مکانی و نیز میزان و سطح دسترسی وی به فناوری‌های روز بوده است. به مسکن در مفهوم عام و مسکن روستایی در مفهوم خاص، از زاویه خاصی نگریسته شده است. از دیدگاه جامعه‌شناسی به‌عنوان «سرپناه و مرکز زیست خانواده»؛ از دید انسان‌شناختی به‌عنوان تداعی‌کننده «نوعی فرهنگ»؛ از منظر برنامه‌ریزی به‌عنوان یک «نیاز اساسی» و از نگاه اقتصادی به‌عنوان «کالای قابل معامله، بدون جانشین و درواقع نوعی سرمایه» به آن نگاه شده است. با این نگاه باید سیاست‌های دولت‌ها درخصوص مسکن روستایی از جامعیت لازم برخوردار باشد. این مسئله به‌ویژه در ارتباط با کشورهایی با مختصات ایران که گستردگی و تنوع جغرافیایی و فرهنگی زیاد و سابقه تمدنی بسیار طولانی دارند و نیز در معرض وقوع مخاطرات محیطی بی‌شماری قرار دارند اهمیت بیشتری پیدا می‌کند.

تأمین مسکن روستایی با ابعاد، ماهیت و جامعیت اشاره شده، کمتر مورد توجه سیاستگذاران کشور بوده و در رویکردی خنثی، به مسکن روستایی مانند مسکن شهری نگاه شده است. نگاهی که بنا به بررسی‌های صورت گرفته غالباً دیدگاه مدرن‌سازی را نسبت به مسکن روستایی داشته‌اند و در این چارچوب، واحدهای مسکونی روستایی از مفهوم سکونتگاه به مفهوم اقامتگاه در حال تغییر معنا بوده است. با این نگاه، به‌طور خاص این پژوهش به آسیب‌شناسی «طرح نوسازی و بهسازی مسکن روستایی (مصوب هیئت‌وزیران، 1384/02/02)» به‌عنوان مهم‌ترین برنامه تأمین مسکن روستایی در کشور پرداخته و تلاش کرده است از طریق مشاهدات و اطلاعات میدانی به‌دست آمده و دریافت نظرات کارشناسی، به ارائه راهکارهایی برای متناسب‌سازی طرح مذکور همسو با مقتضیات جامعه روستایی با محوریت اقشار مستضعف بپردازد.

«طرح نوسازی و بهسازی مسکن روستایی» ادامه و درواقع تکمیل‌کننده سیاست‌هایی است که بنیاد مسکن انقلاب اسلامی از سال 1374 در زمینه بهسازی مسکن روستایی داشته است. «طرح بهسازی مسکن روستایی» از سال 1374 ازسوی بنیاد مسکن انقلاب اسلامی با هدف بهبود کیفیت مسکن و بافت روستایی و ارتقای سطح ایمنی، بهداشتی، رفاه و آسایش مسکن روستایی آغاز شد. در این طرح برای تحقق اهداف تعیین شده تسهیلاتی به متقاضیان ارائه می‌شد. در ادامه و به‌منظور تسریع در روند اجرای بهسازی مسکن روستایی و نیل به اهداف «طرح بهسازی مسکن روستایی»، و با عنایت به تجارب صورت گرفته و شناسایی نقاط ضعف سال‌های گذشته و همچنین تأکیدات برنامه چهارم توسعه در موضوع کیفیت‌بخشی و مقاوم‌سازی واحدهای مسکونی روستایی، «طرح نوسازی و بهسازی مسکن روستایی» در سال 1384 به تصویب هیئت وزیران رسید. در واقع طرح نوسازی و بهسازی روستایی جایگزین طرح بهسازی مسکن روستایی بنیاد مسکن انقلاب اسلامی شد و از سال 1384 تاکنون طرح مذکور به‌صورت سالانه اهداف کمی را برای مقاوم‌سازی مسکن روستایی دنبال کرده است. گفتنی است هم‌اکنون و به‌منظور ساخت مسکن، روستاییان علاوه‌بر تسهیلات 350 میلیون تومانی طرح «نوسازی و بهسازی مسکن روستایی» می‌توانند از تسهیلات 550 میلیون تومانی نهضت ملی مسکن با نرخ بهره 18 درصد نیز برخوردار شوند.

 

2.پیشینه تحقیق

2-1. سوابق پژوهشی

همان طور که گفته شد، مسکن روستایی مفهومی فراتر از مسکن و اقامتگاه شهری است و با توجه به ساختار خاص معیشتی روستاها، شامل همه خدمات و زیرساخت‌های لازم برای زیست بهتر خانواده و طرح‌های اشتغال، آموزش و بهداشت روستاییان می‌شود. در این معنا، پژوهش‌های صورت گرفته در حوزه مسکن روستایی گواه این مسئله‌اند که در سیاستگذاری‌های انجام شده برای تأمین مسکن روستاییان، توجه لازم به مفهوم مسکن روستایی صورت نگرفته و به شاخص‌های متمایزکننده مسکن روستایی از جمله وجود فضاهای معیشتی و معماری بومی توجه کمتری شده است. علاوه‌بر این، مطالعات نشان می‌دهند ارائه تسهیلات مسکن روستایی در قالب طرح نوسازی و بهسازی مسکن روستایی، در کنار چالش‌هایی همچون بوروکراسی اداری، با هزینه‌های ساخت یک واحد مسکونی تناسب کافی نداشته است. مهم‌ترین پژوهش‌های همسو با موضوع این گزارش به شرح جدول 1 است.

 

جدول 1. سوابق پژوهشی مورد بررسی درباره برنامه‌های تأمین مسکن روستایی [2]، [3]، [4]، [5]، [6]، [7]، [8].

محقق / سال

موضوع تحقیق

نتایج

مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی

(1402) [2]

عملکرد احکام قانون برنامه پنج ساله ششم توسعه در حوزه تأمین مسکن اقشار کم‌درآمد

براساس جزء «1» بند «ب» ماده (59) قانون برنامه ششم توسعه دولت موظف شده بود که در قالب طرح نوسازی و بهسازی مسکن روستایی تا پایان اجرای قانون برنامه، تعداد یک میلیون واحد مسکونی احداث کند. سهمیه ابلاغی این طرح در مجموع سال‌های اجرای این قانون 673 هزار واحد مسکونی بوده که از این تعداد فقط 371 هزار واحد در حال ساخت یا اتمام یافته است. به‌این‌ترتیب عملکرد برنامه‌ای این جزء در سال‌های اجرای قانون 37 درصد و عملکرد آن براساس سهمیه ابلاغی 55 درصد بوده است.

مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی

(1401) [3]

مروری بر درس‌آموخته‌های توسعه روستایی کشور هند؛ دستاوردهایی برای تدوین برنامه هفتم توسعه

این پژوهش اشاره دارد که در کشور هند اولویت طرح مسکن روستایی، افراد بدون مسکن و مناطق محرومی است که از کمبود مسکن رنج می‌برند. توجه به توان مالی افراد در بازپرداخت تسهیلات بانکی، توسعه دانش و فناوری‌های نو مطابق با بوم، فرهنگ و محیط‌زیست مناطق روستایی از دیگر تأکیدهای سیاستگذاری مسکن روستایی و اقشار محروم در این کشور بوده است. همچنین این پژوهش در حوزه مسکن روستایی احکام زیر را برای استفاده در برنامه هفتم توسعه ایران ارائه کرده است:

1. اختصاص اعتبارات برای گسترش فناوری‌های ساختمانی مقرون‌به‌صرفه، باکیفیت و سازگار با محیط‌زیست،

2. حفظ هویت فرهنگی و اقلیمی و الگوی معماری بومی مناطق مختلف روستایی و بهره‌گیری از این مزیت برای ارزش‌آفرینی‌های اقتصادی (در قالب جذب گردشگر و تبدیل به مقاصد گردشگری به‌ویژه در مناطق مستعد)،

3. فراهم‌سازی زمینه مشارکت سازمان‌های غیردولتی، مؤسسه‌های خصوصی و گروه‌های خودگردان روستایی در تأمین منابع و تسهیلات مالی و ارائه خدمات فنی و مشاوره‌ای،

4. استفاده از الگوی مشارکت عمومی – خصوصی برای طراحی و اجرای طرح‌های ایجاد و توسعه امکانات رفاهی و زیربنایی در مناطق روستایی پس از تأیید در دستگاه اجرایی مربوطه و واگذاری امتیاز بهره‌برداری و وظیفه نگهداری از طرح‌های مذکور به مجری طرح (بخش خصوصی).

میرزاعلی و همکاران

(1400) [4]

پرسپکتیوی از چالش‌های طرح بهسازی و مقاوم‌سازی مسکن روستایی (مورد: شهرستان گنبدکاووس)

از دیدگاه این پژوهش، طرح نوسازی و بهسازی مسکن روستایی با مشکلات و چالش‌هایی از جمله نداشتن ضامن معتبر بانکی برای دریافت تسهیلات مربوطه، زمان‌بر بودن فرایند اخذ وام، بالا بودن مبالغ افتتاح حساب بانکی، طولانی شدن دوره ساخت مسکن روستایی، بوروکراسی اداری، گران شدن مصالح و مواد ساختمانی و بالا بودن هزینه‌های ساخت خانه و دستمزدهای کارگری روبه‌رو است.

کمیته اقتصاد مقاومتی، کمیسیون اقتصادی مجلس شورای اسلامی

(1396) [5]

نوسازی مسکن روستایی

چشم‌انداز اشتغال‌زایی و امنیت زندگی در روستا

همراهی ضعیف بانک‌ها در تأمین منابع و امکانات لازم یکی از موانع اصلی دریافت تسهیلات ساخت مسکن روستایی بوده است. علاوه‌بر این، مبلغ تسهیلات تناسبی با هزینه‌های ساخت یک واحد مسکونی ایمن و استاندارد ندارد. افزایش قیمت مصالح ساختمانی و دستمزد نیروی کار و هزینه بالای بارگیری مصالح به‌دلیل فاصله زیاد روستا تا شهر از جمله مهم‌ترین عوامل دخیل در این موضوع هستند.

قاطعی کلاشمی و کبیری

(1395) [6]

ارزیابی و آسیب‌شناسی سیاست تأمین مسکن روستایی کشور در برنامه‌های توسعه پس از انقلاب اسلامی ایران

سیاستگذاری حوزه مسکن روستایی در کشور بیشتر معطوف به ابعاد کمی مسکن روستایی است و به ارائه الگویی مشخص و متناسب با شرایط خاص هر روستا نمی‌پردازد. علاوه‌بر این، سیاستگذاری در این حوزه به‌صورت آمرانه و از بالا به پایین است و در نتیجه به مشارکت مردم روستایی و نیروهای بومی توجهی نمی‌شود. همچنین سیاست‌های مسکن شهری به مسکن روستایی تعمیم داده می‌شود و تداوم این امر سبب هویدا شدن نشانه‌های شهری در سیمای مسکن روستایی شده است.

صلاحی اصفهانی و همکاران

(1394) [7]

بررسی و تحلیل اثرات طرح بهسازی مسکن بر الگوی بومی مساکن روستایی (مطالعه موردی: دهستان سلطانعلی شهرستان گنبدکاووس)

اگرچه این طرح درزمینه ارتقای فرهنگ روستاییان، تهیه طرح و نقشه، رعایت حریم امنیت و الگوی مصرف انرژی واحدهای مسکونی نتیجه مثبتی داشته، اما درزمینه بسیاری از معیارهای الگوی بومی مسکن ترکمن، از جمله جانمایی خانه در حیاط، جهت‌یابی خانه، تغییر کارکردهای اقتصادی و ارتفاع بنا، نتایج چندان مناسبی در پی نداشته است.

قاسمی اردهائی و رستمعلی‌زاده

(1391) [8]

اثرات وام مسکن روستایی در تغییرات زندگی روستایی

در قالب طرح نوسازی و بهسازی مسکن روستایی، صرفاً به استحکام و دوام سازه توجه شده و از اصول معماری روستایی به‌ویژه موضوع‌های مرتبط با فرهنگ و معیشت روستایی غفلت شده است. این امر به نوبه خود پیامدهای منفی بسیاری در زندگی روستاییان داشته است که از جمله این موارد، می‌توان به تغییر جهت زندگی روستاییان از اقتصاد معیشتی و خودکفا به اقتصاد مصرفی، به‌وجود آمدن تضاد فرهنگ بومی و تجددگرایی و تغییر سبک زندگی روستاییان از ساده‌زیستی به تجمل‌گرایی اشاره کرد.

 

2-2. سوابق تقنینی همراه با آسیب‌شناسی

سابقه برنامه‌ریزی در حوزه مسکن روستایی به دهه 1320 شمسی برمی‌گردد. اصولاً تا قبل از سال 1316 برنامه‌ریزی توسعه در کشور به‌طور مقطعی و معمولاً ازسوی هیئت‌دولت یا دستگاه‌های اجرایی و در نهایت با تصویب قوانین توسط مجلس شورای ملی به انجام می‌رسید. با شکل‌گیری شورای اقتصاد در سال 1316 و تشکیل سازمان برنامه، سیاست‌های مسکن روستایی به‌صورت پراکنده در برنامه‌های عمرانی قبل از انقلاب پیگیری شد که البته این سیاست‌ها به‌دلیل نداشتن رویکرد مشخص و همچنین غلبه تفکرات نوسازی و شهرگرایی، نتایج ملموسی را در بهبود ایمنی و کیفیت مسکن روستایی در پی نداشته‌اند. عمده محورهای مورد بررسی در برنامه‌های عمرانی قبل از انقلاب در حوزه مسکن روستایی به شرح جدول 2 است.

جدول 2. احکام مرتبط با مسکن روستایی در برنامه‌های عمرانی قبل از انقلاب اسلامی [9], [10]

برنامه‌های عمرانی قبل از انقلاب

سیاست مسکن روستایی

برنامه عمرانی اول 1333-1327

--

برنامه عمرانی دوم 1340-1334

--

برنامه عمرانی سوم 1346-1341

تأسیس وزارت آبادانی و مسکن در سال 1342.

علی‌رغم شکل‌گیری وزارتخانه مذکور به‌دلیل تأثیرات ناشی از تفکرات نوسازی و شهرگرایی عملاً به بهبود کیفیت مسکن روستایی توجهی نشد.

برنامه عمرانی چهارم 1351-1347

بااینکه عمران روستایی برای اولین بار به‌عنوان فصلی مستقل مورد توجه قرار گرفت، اما ردپایی از تأمین مسکن برای روستاییان در این برنامه دیده نمی‌شود.

در شهرها برنامه‌هایی همچون تأمین خانه‌های ارزان‌قیمت برای طبقات کم‌درآمد و زاغه‌نشینان و تشویق آپارتمان‌سازی و احداث مجتمع‌های مسکونی، از خطوط کلی این برنامه بوده است.

برنامه عمرانی پنجم 1356-1352

پیش‌بینی احداث 25 هزار واحد مسکونی در روستاها (محقق نشد).

 

در ده سال اول انقلاب اسلامی برنامه مدونی برای توسعه کشور و به‌تبع آن مسکن روستایی شکل نگرفت. البته نبود برنامه در این دوره موجب فراموشی روستاها نشد. تشکیل جهاد سازندگی و بنیاد مسکن انقلاب اسلامی در سال 1358 باعث شد اقدامات عمرانی گسترده‌ای در مناطق روستایی کشور انجام شود. از سال 1368 و در قالب برنامه‌های توسعه‌ای کشور، سیاست‌های مسکن روستایی در دستور کار قرار گرفت. در برنامه اول توسعه و در ذیل بند ششم خط‌مشی‌های برنامه که مرتبط با تأمین حداقل نیازهای اساسی مردم بوده [11]، اشاره شده است که موازین و معیارهای ساخت مسکن شهری و روستایی باید متناسب با امکانات تولیدی و خصوصیات مناطق باشد. برنامه پنج‌ساله دوم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی [12] بر ایجاد تشکل‌های روستایی، گسترش آموزش و روش‌های فنی، تدوین ضوابط و مقررات کمی و کیفی در جهت مقاوم‌سازی واحدهای مسکونی در روستا تأکید داشته است. در ادامه و در برنامه سوم توسعه [13] از طریق پیشنهاد اصلاح، نوسازی و بهسازی بافت فرسوده و همچنین کمک به اقشار آسیب‌پذیر و آسیب‌دیده از سوانح طبیعی، بازسازی 500 هزار و بهسازی 375 هزار واحد مسکونی در مناطق روستایی هدف‌گذاری شد. بالا بودن آمار واحدهای مسکونی کم‌دوام و بی‌دوام در نواحی روستایی کشور و نیز ضرورت تسریع اقدامات پیش‌بینی شده در روند مقاوم‌سازی مسکن روستایی سبب شد در دوره‌های پنج‌ساله برنامه‌های چهارم [14] و پنجم توسعه [15]، چارچوب مدونی به‌عنوان سند جامع بهسازی مسکن روستایی تهیه شود. «طرح نوسازی و بهسازی مسکن روستایی» (مصوب 1384/02/02) [16]، به‌منظور ساخت سالانه 200 هزار واحد مسکونی روستایی، در زمره برنامه‌های ملی اثرگذار بر توسعه و مقاوم‌سازی مسکن روستایی از سال 1384 آغاز و به‌صورت قانونی وارد برنامه‌های پنج‌ساله توسعه کشور شد [17]. البته بنیاد مسکن انقلاب اسلامی مقدمات طرح نوسازی و بهسازی مسکن روستایی را در سال 1374 و در قالب «طرح بهسازی مسکن روستایی» فراهم کرده بود. این طرح به‌دنبال اهدافی از جمله ارتقای سطح ایمنی، بهداشت و رفاه در واحدهای مسکونی روستایی بوده است. تأکیدهای برنامه ششم توسعه [18] مبنی‌بر ادامه‌دار شدن طرح نوسازی و بهسازی روستایی، برنامه احداث سالیانه 200 هزار واحد مسکونی تا افق 1404 در قالب طرح مذکور مدنظر قرار داشته است و مقرر بوده که با این اقدام در افق 1405 ضریب مقاوم‌سازی واحدهای مسکونی روستایی به 70 درصد برسد. در این خصوص مهم‌ترین هدف بنیاد مسکن انقلاب اسلامی که در اوایل سال 1401 ازسوی ریاست این سازمان اعلام شده، اعلام جشن پایان نوسازی مسکن در مناطق روستایی و شهرهای زیر صد هزار نفر تا پایان سال 1410 بوده است [19] (شکل شماره 1). خلاصه سیاست‌های برنامه‌های توسعه بعد از انقلاب در حوزه مسکن روستایی به‌شرح جدول زیر است.

جدول 3. احکام مرتبط با مسکن روستایی در برنامه‌های توسعه پس از انقلاب اسلامی [6]، [20]، [9]، [21].

برنامه‌های توسعه بعد از انقلاب

سیاست مسکن روستایی

توضیحات

برنامه اول توسعه 1372-1368

  • ساخت مسکن شهری و روستایی در تناسب با امکانات تولیدی و خصوصیات مناطق

در حدود 15/8 درصد از برنامه‌های مسکن روستایی در این برنامه تحقق پیدا کرد.

برنامه دوم توسعه 1378-1374

  • ساخت واحدهای مسکونی با استفاده از تسهیلات بانکی.
  • ایمن‌سازی 500 هزار واحد مسکونی روستایی برای آسیب‌های ناشی از سوانح طبیعی.
  • مقاوم‌سازی مسکن روستایی از طریق ایجاد تشکل‌های روستایی، آموزش و ترویج روش‌های فنی، ضوابط و مقررات کمی و کیفی.
  • صدور سند برای واحدهای مسکونی روستایی در 2000 روستای بیش از 400 خانوار.

در حدود 29/2 درصد از برنامه‌های حوزه مسکن در این برنامه تحقق یافت.

برنامه سوم توسعه

1383-1379

  • احداث و نوسازی 802 هزار واحد مسکونی روستایی با استفاده از تسهیلات بهسازی و اعتبارات بازسازی مناطق سانحه دیده (375 هزار با استفاده از تسهیلات بهسازی و 500 هزار واحد با استفاده از اعتبارات بازسازی مناطق سانحه‌دیده)
  • صدور سند برای واحدهای مسکونی
  • صدور اسناد مسکونی از طریق تهیه نقشه‌های تفکیکی برای همه روستاهای بالای 200 خانوار و مراکز دهستان‌ها
  • احیای بافت‌های باارزش تاریخی و فرهنگی در روستاها

در عمل تنها 18.7 درصد از 375 هزار واحد مسکونی پیش‌بینی شده در برنامه محقق شد.

برنامه چهارم توسعه

1389-1384

  • ایمن‌سازی و مقاوم‌سازی ساختمان‌های روستایی
  • تهیه طرح جامع مسکن کشور
  • اعطای کمک‌های اعتباری و فنی برای نوسازی و بهسازی مسکن روستایی
  • صدور سند برای واحدهای مسکونی
  • احیای بافت‌های باارزش تاریخی و فرهنگی در روستاها

مطابق با اهداف کلان این برنامه، طرح نوسازی و بهسازی مسکن روستایی در سال 1384 مبنی بر نوسازی و بهسازی 200 هزار واحد مسکونی در مناطق روستایی به تصویب هیئت‌وزیران رسید.

برنامه پنجم توسعه 1395-1390

  • مقاوم‌سازی ساختمان‌ها در برابر زلزله و اصلاح الگوی مصرف به‌ویژه انرژی و لزوم رعایت مقررات ملی ساختمان.
  • تأکید و ترویج الگوهای معماری و شهرسازی ایرانی- اسلامی.
  • تأکید بر بهره‌وری زمین در مناطق روستایی.
  • اصلاح الگوی مصرف به‌ویژه انرژی در بخش مسکن و ساختمان از طریق بیمه کردن.
  • ایجاد ایستگاه‌های شتاب‌نگاری، زلزله‌نگاری و پیش نشانگرهای زلزله در روستاهای بزرگ به‌ازای هر 25 هزار نفر یک ایستگاه به‌منظور انجام مطالعات لازم برای کاهش خطرپذیری زلزله.
  • بررسی طرح‌های مناسب‌سازی ساختمان‌ها و فضای روستایی برای معلولان جسمی و حرکتی.

در سال‌های 1390 تا 1394 عملکرد طرح نوسازی و بهسازی، بسیار ضعیف ارزیابی شده است؛ به‌طوری که در سال 1391 فقط 11.990 واحد مسکن روستایی از تکالیف سالانه ساخت 200 هزار واحد مسکونی به بهره‌برداری می‌رسد.

برنامه ششم توسعه

1402-1396

  • نوسازی بهسازی سالانه حداقل دویست هزار واحد مسکونی روستایی با پرداخت تسهیلات ارزان‌قیمت در طول سال‌های برنامه.

عملکرد طرح نوسازی و بهسازی مسکن روستایی در طول سال‌های اجرای قانون برنامه 37 درصد و عملکرد آن براساس سهمیه ابلاغی 55 درصد بوده است.

 

در مصوبه مجلس شورای اسلامی از برنامه هفتم پیشرفت [22]، مسکن روستایی در ذیل فصل «توسعه مسکن» گنجانده شده و در این برنامه فصل مستقلی به موضوع توسعه و عمران روستایی تخصیص داده نشده است. در این چارچوب و در ذیل ماده (49) مقرر شده است تا سالیانه 200 هزار و تا پایان برنامه هفتم توسعه یک میلیون واحد مسکن روستایی جدید احداث شود. همچنین در ماده (51) به بنیاد مسکن انقلاب اسلامی تکلیف شده است «در روستاهای بالای پنجاه خانوار، متناسب با بعد خانوار و تبصره «2» ماده (9) قانون جهش تولید مسکن، جهت ساخت واحدهای مسکونی خودمالکی روستایی با ایجاد زیرساخت‌های لازم و بازنگری در محدوده طرح‌های هادی روستایی مناطق فاقد زمین و تصویب در مراجع مربوطه، اقدام به واگذاری زمین به متقاضیان واجد شرایط نماید» [23].

شکل 1. اهداف نوسازی و بهسازی مسکن روستایی در دوره 1410-1384 [16]، [18]، [19]، [20]، [21]، [22].

 

 

 

 

علاوه‌بر برنامه‌های توسعه‌ای مرتبط با تأمین مسکن روستایی، برخی قوانین و اسناد بالادستی نیز به تأمین مسکن برای روستاییان و محرومان جامعه اشاره داشته‌اند (شکل 1). در این خصوص پیش از هر چیز باید به مواد (1) و (2) اساسنامه بنیاد مسکن انقلاب اسلامی اشاره کرد [24] که به‌ترتیب «تأمین مسکن محرومان به‌ویژه روستاییان» و «مطالعه و بررسی در زمینه تشخیص و تعیین نیازمندی‌های مسکن محرومان اعم از روستایی و شهری و فراهم آوردن موجبات اجرای آن با مشارکت، همکاری و خود یاری مردم و دستگاه‌های مختلف» را از جمله وظایف اصلی بنیاد مسکن انقلاب اسلامی قلمداد کرده است. اصل (31) قانون اساسی [25]، روستانشینان و کارگران را در اولویت برخورداری از مسکن متناسب قرار داده است. در چارچوب این اولویت‌بخشی به محرومان و روستاییان و در قالب قانون تهیه مسکن برای افراد کم‌درآمد (مصوب 1372/06/09) [26]، وزارت امور اقتصاد و دارایی موظف شده است علاوه‌بر وصول مالیات‌های مقرر، نیم درصد از درآمد مشمول مالیات بانک‌های کشور را اخذ و به حساب مخصوص خزانه واریز و معادل صد درصد وجوه دریافتی از حساب خزانه در قالب قانون بودجه به حساب 100 (صد) حضرت امام (ره) (ویژه کمک به مسکن محرومان) واریز کند. همچنین بنیاد مسکن انقلاب اسلامی موظف شده است این مبلغ دریافتی را صرفاً به‌منظور تأمین مسکن ارزان‌قیمت برای محرومان مصرف کند. علاوه‌بر این، در ماده (3) قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، مصوب 1387/02/25 با اصلاحات و الحاقات بعدی [27] به ضرورت تهیه طرح جامع مسکن در همه شهرها و روستاها اشاره شده است. براساس موازین این قانون تأکید شده همه وزارتخانه‌ها، مؤسسات دولتی و شرکت‌های دولتی که صد درصد (100%) سرمایه و سهام آنها متعلق به دولت است، اراضی واقع در محدوده روستاها را به‌صورت رایگان به‌منظور تسهیل در تولید و عرضه مسکن روستایی، به بنیاد مسکن انقلاب اسلامی واگذار کند. همچنین مباحثی مانند مدیریت زمین برای تأمین مسکن شهری و روستایی، بازسازی واحدهای فرسوده روستایی و شهری و برنامه‌ریزی جامع برای بهبود وضعیت مسکن روستایی با اولویت مناطق آسیب‌پذیر از سوانح طبیعی و متناسب با ویژگی‌های بومی، از مهم‌ترین بندهای سیاست‌های کلی نظام در امور مسکن (ابلاغی 1389/11/29) [28]، در ارتباط با مسکن روستایی است. در نهایت در ماده (1) قانون جهش تولید مسکن (مصوب 1400/05/17) [29] و در چارچوب «طرح جامع مسکن» دولت موظف شده است در چهار سال نخست اجرای این قانون، سالانه به‌طور متوسط حداقل یک میلیون واحد مسکونی در کشور برای متقاضیان واجد شرایط براساس قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن (مصوب 1387/02/25) عرضه کند. در طرح نهضت ملی مسکن (موضوع قانون جهش تولید مسکن، مصوب 1400/06/24)، ساخت سالانه 400 هزار واحد مسکونی در شهرهای زیر صد هزار نفر و روستاها برعهده بنیاد مسکن انقلاب اسلامی گذاشته شده است. طبق آخرین آمارهای اعلامی ازسوی بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، میزان مقاوم‌سازی و نوسازی واحدهای مسکونی روستایی کشور حدود ۵۰ درصد است و این میزان طبق هدف‌گذاری انجام شده در افق 1410 قرار است به 100 درصد برسد.

شکل 2. قوانین و اسناد بالادستی مرتبط با موضوع تأمین مسکن برای روستاییان و محرومان جامعه

 

 

 

 

بررسی سیاست‌های تأمین مسکن برای روستاییان و محرومان جامعه مؤید این موضوع است که این هدف‌گذاری‌ها بعضاً مختلف، پراکنده و متضاد با یکدیگر بوده‌اند. از سال 1384 تا سال 1402 برمبنای طرح نوسازی و بهسازی مسکن روستایی و تأکیدهای برنامه‌های توسعه بر ادامه‌دار بودن طرح مذکور، نوسازی و بهسازی سالانه 200 هزار واحد مسکونی روستایی در دستور کار قرار داشته است. در ادامه و بدون اینکه هدف تعیین شده به‌صورت سالانه طی 19 سال از عمر طرح نوسازی و بهسازی مسکن روستایی محقق شود (براساس بررسی‌های صورت گرفته درصد تحقق سالانه هدف کمی این طرح حدود 55 درصد بوده است)، در سال 1402 هیئت وزیران هدف کمّی طرح را به 350 هزار واحد در سال افزایش می‌دهد. درحالی‌که در همین سال برنامه هفتم پیشرفت، ادامه همان هدف کمی قبلی یعنی نوسازی و بهسازی 200 هزار واحد مسکونی را مورد تأکید قرار می‌دهد. به‌جز این موضوع و تعارض در هدف‌گذاری و به‌منظور تحقق جش پایان نوسازی در افق 1410 و با توجه به اینکه هم‌اکنون حدود 2.5 میلیون واحد مسکونی فرسوده در مناطق روستایی وجود دارد، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی باید سالانه هدف کمّی نوسازی و بهسازی 380 هزار واحد را به‌طور کامل تا سال 1410 ادامه دهد تا بتواند در این سال جشن نوسازی را برپا کند. البته با فرض اینکه طی این سال‌ها آمار واحدهای فرسوده ثابت نگه داشته شود و نیازهای جدیدی نیز برای تأمین مسکن روستایی وجود نداشته باشد. همچنین باید اشاره کرد که در آمارهای اعلامی ازسوی بنیاد مسکن انقلاب اسلامی تفکیکی بین آمار ارائه شده برای روستاها و شهرهای زیر 25 هزار نفر وجود ندارد و این موضوع به پیچیدگی بررسی عملکرد طرح نوسازی و بهسازی افزوده است. بنابراین چنین هدف‌گذاری با توجه به عملکرد بنیاد مسکن انقلاب اسلامی در طول 19 سال گذشته، بسیار آرمانی به‌نظر می‌رسد. با بررسی مواد مطروحه در برنامه‌های عمرانی قبل از انقلاب و برنامه‌های توسعه‌ای پس از انقلاب اسلامی و همچنین قوانین و سیاست‌های بالادستی در حوزه تأمین مسکن روستایی ازجمله «اصل (31) قانون اساسی»، «قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن»، «سیاست‌های کلی نظام در امور مسکن» و «قانون جهش تولید مسکن»، به‌روشنی مشخص می‌شود که مهم‌ترین سیاست دولتی در کشور درخصوص تأمین مسکن روستاییان، «طرح نوسازی و بهسازی مسکن روستایی» بوده که از سال 1384، سالانه نوسازی و بهسازی 200 هزار واحد مسکونی روستایی را در کشور پیگیری کرده است. اهمیت این سیاست بیشتر از آنجا ناشی می‌شود که در طول 19 سال اخیر، هدف کمّی تعیین شده در حوزه مقاوم‌سازی مسکن روستایی مداومت داشته و مورد تأکید برنامه‌های توسعه پنج ساله کشور نیز قرار گرفته است. البته براساس تصویب‌نامه هیئت‌وزیران به شماره ۱۴۰۶۰۹ / ت ۶۱۶۱۷ ه (1402/08/08) «درخصوص تعیین سقف فردی تسهیلات طرح نوسازی و بهسازی مسکن در روستاها و شهرهای زیر 25 هزار نفر جمعیت»، در سال ۱۴۰۲ سهمیه تخصیصی سالانه بنیاد مسکن انقلاب اسلامی به 350 هزار واحد و مبلغ تسهیلات به سه میلیارد و پانصد میلیون (3,500,000,000) ریال افزایش پیدا کرده است. به‌طور کلی، براساس بررسی‌های صورت گرفته، تسهیلات ارائه شده در قالب طرح مذکور مشکلات و نواقصی دارد که در ادامه و به تفکیک به این موضوع‌ها پرداخته شده است.

 

3.مشکلات و چالش‌های طرح نوسازی و بهسازی مسکن روستایی

براساس بررسی‌های صورت گرفته، با وجود شرایط مناسب طول دوره بازپرداخت تسهیلات طی 20 سال و همچنین در نظر گرفتن دوره تنفس سه‌ساله، مهم‌ترین چالش‌ها و نقدهای وارده به تسهیلات طرح نوسازی و بهسازی مسکن روستایی به شرح زیر است.

3-1. محقق نشدن هدف نوسازی و بهسازی سالانه 200 هزار واحد مسکونی

براساس آخرین آمار (مطابق با آمار ارائه شده در جدول 4)، از سال 1384 تا اوایل آبان‌ماه 1402 و با گذشت 19 سال از عملکرد «طرح نوسازی و بهسازی مسکن روستایی»، درمجموع از تعداد 3,710,445 سهمیه تخصیصی ساخت و بهسازی مسکن روستایی، تعداد 3,143,532 سهمیه به بنیاد مسکن انقلاب اسلامی به‌عنوان مجری این طرح ابلاغ شده است. بررسی‌های آماری نشان می‌دهد از تعداد سهمیه ابلاغی عملیات ساخت 2 میلیون 105 هزار و 20 واحد مسکونی به اتمام رسیده است. به‌طور ساده‌تر و به زبان آمار پس از گذشت 19 سال از طرح نوسازی و بهسازی مسکن روستایی می‌توان چنین نتیجه گرفت که بنیاد مسکن انقلاب اسلامی به‌طور میانگین سالانه حدود 111 هزار واحد مسکونی ساخته است (که البته تفکیک آن بین مناطق شهری و روستایی مشخص نیست و همچنین آمار نوسازی از بهسازی تفکیک نشده است) که این تعداد اختلاف 90 هزار واحدی با آمار نوسازی و بهسازی سالانه 200 هزار واحد مسکونی که هدف کمی طرح مذکور بوده است را نشان می‌دهد (جدول 4). درواقع، متوسط عملکرد سالانه این طرح حدود 55 درصد بوده است (جدول 4). مبلغ تسهیلات طرح نوسازی و بهسازی مسکن روستایی در سال 1384 پنج میلیون تومان بوده که در اوایل دهه 1390 به 25 میلیون تومان و در سال 1401 به 200 میلیون تومان رسید. البته برطبق تصویب‌نامه هیئت‌وزیران به شماره ۱۴۰۶۰۹ / ت ۶۱۶۱۷ ه (1402/08/08) «درخصوص تعیین سقف فردی تسهیلات طرح نوسازی و بهسازی مسکن در روستاها و شهرهای زیر 25 هزار نفر جمعیت»، در سال ۱۴۰۲ سهمیه تخصیصی سالانه بنیاد مسکن انقلاب اسلامی به 350 هزار واحد و مبلغ تسهیلات به سه میلیارد و پانصد میلیون (3,500,000,000) ریال افزایش پیدا کرده است. براساس آمار ارائه شده ازسوی بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، در سال 1389 تعداد 325 هزار و 776 واحد مسکن روستایی در قالب طرح مدنظر تحویل داده شده که این میزان بیشترین آمار سالانه‌ای است که در قالب طرح نوسازی و بهسازی مسکن روستایی به ثبت رسیده است. همچنین در سال‌های 1392 و 1394 کمترین میزان ساخت واحدهای مسکونی انجام شده است.

جدول 4. عملکرد طرح نوسازی و بهسازی مسکن روستایی (در روستاها و شهرهای زیر 25 هزار نفر جمعیت) (1401-1384) [30]

 

تاریخ مصوبه

سال

سهمیه تخصیصی

سهمیه ابلاغی

مبلغ تسهیلات (میلیون ریال)

عملکرد (تعداد واحدهای اختتام‌یافته)

تحقق هدف بهسازی و نوسازی سالانه 200 هزار واحد (درصد)

دولت نهم و دهم

1384/02/02

1384

200,000

200,000

50

174,696

87,35

1385/02/24

1385

200,100

200,100

57

172,241

86,12

1386/03/19

1386

299,250

299,250

65

199,203

99,60

1387/02/22

1387

200,156

200,156

75

166,734

83,37

1388/02/07

1388

212,839

212,839

100-75

196,300

98,15

1389/01/18

1389

400,000

400,000

100

325,776

162,89

1390/03/29

1390

192,700

192,700

125-100

126,891

63,45

1391/02/31

1391

255,400

255,400

125

11,990

6

دولت یازدهم و دوازدهم

1393/06/20

1393

200,000

150,075

150

104,910

52,46

1395/02/29

1395

200,000

160,156

200-180

96,296

48,15

1396/12/28

1396

200,000

131,428

250

44,065

22,03

1397/12/27

1397

200,000

179,545

400

116,202

58,10

1399/04/17

1399

200,000

180,823

500

69,838

34,92

1400/03/11

1400

200,000

181,060

1,000

50,396

25,20

دولت سیزدهم

1401/06/07

1401

200,000

 

2,000

107,581

53,79

1402/08/08

1402

350,000

 

3,500

-

-

جمع کل

 

3,710,445

3,143,532

-

2,105,020

55,4

عملکرد سالانه بنیاد مسکن انقلاب اسلامی به‌منظور پیشبرد اهداف طرح نوسازی و بهسازی مسکن روستایی تا سال 1400 ادامه پیدا کرده است. در سال 1401 به‌دلیل صادر نشدن مجوز تضمین نرخ سود و اصل تسهیلات ازسوی سازمان برنامه و بودجه، روند ارائه وام ساخت مسکن روستایی (که به 200 میلیون تومان افزایش پیدا کرده است) متوقف شد. در سال 1402 و براساس مصوبه شورای پول و اعتبار (مورخ 28 آذر) سقف فردی تسهیلات نوسازی و بهسازی مسکن روستایی به 350 میلیون تومان رسیده است.

کاهش روند نوسازی و بهسازی واحدهای مسکونی روستایی در شرایطی است که براساس آمار بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و اعلام رئیس سازمان مدیریت بحران کشور، در حال حاضر 2.5 میلیون واحد مسکونی روستایی نیاز فوری به نوسازی و بهسازی دارند [31]. به‌عبارت‌دیگر دو میلیون پانصد هزار واحد مسکونی در خطر تخریب زلزله و سایر رخدادهای طبیعی هستند. اگر در هریک از این واحدهای مسکونی فرسوده روستایی، یک خانوار سکونت داشته باشد و اندازه خانوار براساس نتایج آخرین سرشماری نفوس و مسکن (1395) برای خانوارهای روستایی 3.4 در نظر گرفته شود، 8.5 میلیون نفر معادل 41 درصد از جمعیت روستایی کل کشور در واحدهای مسکونی فرسوده سکونت دارند که این موضوع نشان‌دهنده مخاطره بزرگی است که هر لحظه می‌تواند بر اثر عاملی بیرونی (رخداد طبیعی مانند سیل و زلزله) خسارت جبران‌ناپذیر ایجاد کند.

عملکرد سال‌های گذشته بنیاد مسکن انقلاب اسلامی نشان می‌دهد که در صورت تداوم روند فعلی، حداقل در هفت سال آتی نمی‌توان امیدی به مقاوم‌سازی 2.5 میلیون واحد مسکونی فرسوده در روستاها داشت. با فرض اینکه بنیاد مسکن انقلاب اسلامی با عملکرد 55 درصدی در طول طرح نوسازی و بهسازی مسکن روستایی، بتواند به‌طور کامل سهمیه تخصیصی سالانه جدید یعنی نوسازی و بهسازی 350 هزار واحد مسکن روستایی در سال را پیش ببرد، بیش از هفت سال زمان لازم است تا 2.5 میلیون واحد مسکونی فرسوده در مناطق روستایی ایمن‌سازی شوند. البته به شرطی که در طول این سال‌ها تقاضای جدیدی برای مسکن روستایی وجود نداشته باشد و مساکن روستایی به‌سبب مخاطرات محیطی و یا عوامل دیگر ناایمن نشوند. البته لازم به ذکر است که در آمار اعلامی ازسوی بنیاد مسکن انقلاب اسلامی آمار واحدهای مقاوم‌سازی شده شهری (شهرهای زیر 25 هزار نفر) نیز قید شده است و در هدف‌گذاری جدید مبنی‌بر بهسازی و نوسازی سالانه 350 هزار واحد مسکونی، نقاط شهری زیر 25 هزار نفر نیز مدنظر قرار دارند و دقیقاً مشخص نیست که چه آماری از این هدف کمی در جامعه روستایی تحقق پیدا کند. با این توضیحات، به‌نظر می‌رسد حداقل طی ده سال آینده مسئله واحدهای مسکونی فرسوده در مناطق روستایی همچنان پابرجا خواهد بود و میزان پاسخ‌گویی به تقاضاهای جدید نیز شفاف نخواهد بود. بنابراین به‌نظر می‌رسد شرایط و عملکرد فعلی بنیاد مسکن انقلاب اسلامی در زمینه نوسازی و بهسازی واحدهای مسکونی روستایی با اهداف اعلامی ازسوی این نهاد مبنی‌بر نوسازی و بهسازی 70 درصد واحدهای مسکونی روستایی در افق 1405 و جشن پایان نوسازی واحدهای مسکونی روستایی در افق 1410 [32]، فاصله بسیار زیادی داشته باشد و عملاً به‌سختی بتوان برای تحقق این موضوع چشم‌انداز اجرایی تصور کرد.

همچنین گفتنی است بنیاد مسکن انقلاب اسلامی در آمار اعلامی خود تفکیکی میان واحدهای بهسازی شده و واحدهای نوساز قائل نشده است و این مورد سبب می‌شود تا نتوان تحلیل دقیقی از عملکرد این نهاد درخصوص طرح نوسازی و بهسازی مسکن روستایی ارائه داد.

3-2. ضعف بانک‌ها در تأمین منابع و اعتبارات

بانک‌های عامل در پرداخت تسهیلات طرح نوسازی و بهسازی مسکن روستایی (به‌ویژه در سال‌های اخیر) با چالش‌هایی مانند، پرداخت نشدن سود یارانه‌ای تسهیلات مذکور با وجود ارائه تضمین‌نامه این تسهیلات ازسوی دولت روبه‌رو هستند و این مورد در کاهش تعداد وام‌های اعطایی و در نتیجه تعداد واحدهای مسکونی ساخته شده اثرگذار بوده است. طبق مصوبه هیئت‌دولت در تاریخ 1379/12/27 «درخصوص مکلف نمودن بانک مرکزی جمهوری اسلامی نسبت به تعیین بانک‌های عامل و سهمیه آنها برای پرداخت تسهیلات طرح نوسازی و بهسازی مسکن روستایی با ضمانت سفته زنجیره‌ای»، نحوه ضمانت وام ساخت مسکن روستایی به‌صورت زنجیره‌ای است. اما برخی بانک‌ها ضمانت زنجیره‌ای را قبول نمی‌کنند و از متقاضیان یک یا دو نفر کارمند به‌عنوان ضامن می‌خواهند که با شرایط موجود، بخشی از متقاضیان تسهیلات مذکور به مشکل برخورده‌اند. بانک‌های عامل بر این نکته تأکید دارند که اعتبارسنجی افراد معرفی شده ازسوی متقاضیان برای ضمانت زنجیره‌ای از شرایط مناسبی برخوردار نبوده و برطبق ضوابط بانکی، آنها تقاضای ضامن کمکی از متقاضیان داشته‌اند. ضمانت زنجیره‌ای در روستاهایی که انسجام و پیوند اجتماعی پایین‌تری دارند مانند روستاهای پیرامون کلان‌شهرها و همچنین در ارتباط با متقاضیان مهاجرت به روستاها که ریشه قومی و مکانی با روستاهای مقصد ندارند می‌تواند محدودیت‌هایی داشته باشد [33].

سود سهم متقاضی برای تسهیلات مسکن روستایی ۵ درصد است و به استناد قانون جهش تولید مسکن، وزارت راه و شهرسازی / صندوق ملی مسکن موظف است یارانه سود تسهیلات (مابه‌التفاوت سود تعیین شده سهم متقاضی تا نرخ مصوب شورای پول و اعتبار) برای دوره مشارکت مدنی و فروش اقساطی (درمجموع به مدت ۲۰ سال) موضوع این تصویب‌نامه را از محل منابع صندوق ملی مسکن تضمین و تعهد کند. البته براساس بررسی‌های صورت‌گرفته از بانک مرکزی، دولت یارانه سود تسهیلات موضوع طرح نوسازی و بهسازی مسکن روستایی را پرداخت نکرده و این موضوع از دلایل اصلی کند شدن روند پرداخت تسهیلات بوده است.

لازم به ذکر است که بسیاری از اشکال‌های موجود در نظام تأمین مالی کشور به محیط اقتصاد کلان بازمی‌گردد. سطح و نوسان متغیرهای اقتصاد کلان مثل نرخ سود و تورم زمینه‌ساز بروز ریسک سیستماتیک یا نااطمینانی فراگیر شده است. تورم بالا در کنار نرخ حقیقی سود منفی، بازار اعتبار را گرفتار مازاد تقاضا و افزایش پدیده انتخاب معکوس و به‌تبع آن افزایش ریسک تسهیلات‌دهی می‌کند (تعیین نرخ سود اسمی دستوری ثابت این معضل را تشدید می‌کند) که خروجی قطعی چنین مسئله‌ای، جیره‌بندی اعتبار خواهد بود. طبیعی است که عرضه‌کننده اعتبار نیز در تعامل خود با مشتریان این ریسک اقتصاد کلان را در نظر داشته باشد و این نااطمینانی سبب شود هزینه تأمین مالی بنگاه و خانوار به طرق مختلف افزایش یابد. همان‌طور که پیش‌تر ذکر شد، یکی از روش‌هایی که ریسک تأمین مالی را کاهش می‌دهد، سنجش اعتبار و اختصاص نمره یا رتبه اعتباری به هر مشتری است. در شرایط کنونی که نظام اعتبارسنجی توسعه لازم را پیدا نکرده است، وارد دانستن اشکال به بانک‌ها به‌منظور تغییر در سیاست‌های اعتباری و مدیریت ریسک، به مسئولیت‌گریزی آنها در شناسایی ریسک مشتریان منجر خواهد شد.

3-3. تناسب اندک تسهیلات با هزینه‌های ساخت یک واحد مسکونی ایمن

مهم‌ترین ابزار بنیاد مسکن انقلاب اسلامی در راستای اجرای طرح نوسازی و بهسازی مسکن روستایی، وام ساخت مسکن روستایی بوده است. در سال 1384 مبلغ این تسهیلات 5 میلیون تومان با نرخ سود 5 درصد بود که با این مبلغ حدود 70 درصد هزینه‌های ساخت یک واحد مسکن روستایی پوشش داده می‌شد. طبق موازین تبصره «1» ماده (31) «آیین‌نامه اعطای تسهیلات مسکن و نوسازی و بهسازی مسکن روستایی»، مقرر شد به‌منظور بی‌اثر کردن تورم، سالانه میزان 15 درصد به این مبلغ اضافه شود. در سال 1390 میزان تسهیلات به 12.5 میلیون تومان افزایش یافت و سال 1395 این مبلغ به 20 میلیون تومان رسید. میزان وام ساخت مسکن روستایی در این سال‌ها با هزینه ساخت خانه مقاوم با استاندارد مهندسی (60 متر زیربنای مفید) متناسب بود و متقاضیان می‌توانستند از طریق ضمانت زنجیره‌ای وام خود را دریافت کنند. روند مقاوم‌سازی واحدهای مسکونی روستایی طی سال‌ 1384 تا اوایل دهه 90 به قدری مناسب بود که رهبر معظم انقلاب در سخنرانی نوروز 1391 در حرم مطهر رضوی از ساخت مسکن روستایی به‌عنوان طلیعه پیشرفت و عدالت در کشور یاد کردند [34].

به‌دلیل افزایش قیمت مصالح ساختمانی، دستمزد نیروی کار، هزینه‌های حمل‌ونقل و افزایش سایر هزینه‌ها مربوطه، مبلغ تسهیلات طرح نوسازی و بهسازی مسکن روستایی برای ساخت یک واحد مسکونی ایمن و مطابق با استانداردها کفایت نمی‌کند. در سال 1401 و برطبق بررسی‌های به‌عمل آمده از سطح روستاهای کشور، هزینه تمام شده ساخت هر متر واحد مسکونی در روستاها بین 5 تا 6 میلیون تومان بوده است و با ارائه وام 200 میلیونی ساخت مسکن در این سال، این تسهیلات حدود 40 درصد هزینه‌های ساخت یک واحد مسکونی با متراژ متوسط 85 مترمربع را پوشش داده است. با اینکه مبلغ تسهیلات مسکن روستایی به 350 میلیون تومان در سال 1402 افزایش یافت اما با توجه به ثبات شرایط تورمی به‌نظر نمی‌رسد که این مبلغ نیز کفاف 50 درصد ساخت یک مسکن روستایی ایمن را بدهد. همچنین ذکر این نکته ضروری است که مسکن روستایی فقط شامل فضاهای سکونتی افراد نمی‌شود و فضاهای تولیدی را نیز در دل خود جای می‌دهد که البته هزینه‌های ساخت این فضاها در طرح نوسازی و بهسازی در نظر گرفته نشده است. البته این فرض پنهان نیز وجود دارد که فرد روستایی یا شخص متقاضی سکونت دائم در روستا، مشکل زمین و هزینه‌های ناشی از آن را حل کرده و فقط به تسهیلات مربوطه به‌منظور ساخت مسکن و نه تأمین زمین نیازمند است.

خاطر نشان می‌شود، اهمیت موضوع تأمین زمین نه‌تنها برای طرح نوسازی و بهسازی مسکن روستایی بلکه برای سایر طرح‌های ساخت مسکن خصوصاً نهضت ملی مسکن نیز اهمیت دارد. به‌ویژه اینکه براساس اعلام وزیر راه و شهرسازی سابق و رئیس بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، مقرر شده است در راستای اجرایی‌سازی طرح نهضت ملی مسکن در مناطق روستایی و با هدف مهاجرت معکوس به روستاها، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، یک میلیون قطعه زمین در طی سال‌های 1402 و 1403 برای ساخت واحد مسکونی در مناطق روستایی اختصاص دهد. طبق اعلام مسئولان مذکور، 500 هزار قطعه آن در سال 1402 شناسایی و به متقاضیان اعلام شده و قرار است در سال جاری نیز همین میزان شناسایی و اعلام شود. اگرچه جزئیاتی از کیفیت قطعات و همچنین تعداد خانوارهای تحت پوشش انتشار نیافته است، ولی با فرض ساخت واحد مسکونی دو طبقه در یک قطعه زمین، به‌نظر می‌رسد پیش‌بینی شده است برای دو میلیون خانوار، مسکن جدید در روستاها ساخته شود. با توجه به روند کنونی مهاجرت‌های روستا - شهری، این سؤال و ابهام پیش می‌آید که بر چه اساسی و مطابق با کدام تحلیل مطالعاتی، پیش‌بینی شده که طی دو سال (1402 و 1403) که یک سال و نیم آن گذشته است، دو میلیون خانوار (یه به‌عبارتی 6/8 میلیون نفر با فرض 3/4 بعد خانوار) به مناطق روستایی مهاجرت کنند؟! بنابراین، با توجه به اینکه طبق شواهد به‌دست آمده، در طرح‌های مشابه، انحراف‌هایی در اختصاص زمین صورت گرفته و بعضاً برای ساخت خانه‌های دوم و باغ‌ویلا اختصاص یافته است، ضرورت دارد نهادهای نظارتی ازجمله کمیسیون اصل نودم قانون اساسی مجلس شورای اسلامی و سازمان بازرسی کل کشور، نظارت‌های جدی‌تری درخصوص موضوع اختصاص یک میلیون قطعه زمین ازسوی بنیاد مسکن انقلاب اسلامی برای ساخت مسکن در روستاها داشته باشند.

به‌منظور کاهش هزینه‌های ساخت مسکن روستایی کشورهای مختلف سیاست‌های متنوعی را به‌کار گرفته‌اند که در این گزارش و به‌طور خلاصه در بخش تجارب جهانی به این سیاست‌ها اشاره شده است.

3-4. انحراف بخشی از تسهیلات بهسمت ساخت خانه‌های دوم

با وجود نیاز به نوسازی و بهسازی واحدهای مسکونی روستایی در کشور و ضرورت ارائه تسهیلات متناسب در این خصوص، نبود ابزارهای نظارتی مناسب می‌تواند وام مسکن روستایی را در مسیر انحرافی قرار دهد و آن را به ابزاری برای ساخت خانه‌های دوم روستایی تبدیل کند. موضوعی که با هدف طرح نوسازی و بهسازی مسکن روستایی و اهداف بنیاد مسکن انقلاب اسلامی که ساخت مسکن برای اقشار محروم جامعه است فاصله دارد. طی سال‌های اخیر، مناطق زیادی از روستاهای شمالی کشور، روستاهای خوش آب‌وهوا، روستاهای پیرامون کلان‌شهرها و مراکز شهری و حتی شهرهای کوچک به مقصد خرید خانه دوم اقشار پردرآمد جامعه تبدیل شده‌اند. طبق بررسی‌های صورت‌گرفته بخشی از خانه‌هایی که با تسهیلات طرح نوسازی و بهسازی مسکن ساخته شده‌اند نیز مشمول این موضوع قرار گرفته‌اند. متقاضیان و مالکان خانه‌های دوم، یا دارای ارتباط قومی و تعلق مکانی با روستاهای مدنظر بوده و یا افراد غیربومی‌اند که برحسب شاخص‌هایی همچون فاصله تا محل سکونت فعلی، کیفیت آب‌وهوا و آینده قیمت زمین و مسکن، اقدام به خرید و یا ساخت خانه‌های دوم در مقاصد روستایی هدف می‌کنند.

درحال حاضر، سازوکار دقیقی برای اثبات روستایی بودن افراد متقاضی تسهیلات مسکن روستایی وجود ندارد. در این خصوص و با وجود آنکه در بند «3» مصوبه هیئت‌وزیران (مورخ 1401/06/07) مواردی همچون داشتن سابقه سکونت پنج‌ساله در روستا و عدم استفاده از تسهیلات مسکن روستایی، به‌عنوان معیارهای اصلی بهره‌مندی از تسهیلات طرح نوسازی و بهسازی مسکن روستایی اعلام شده است، اما در عمل و براساس بررسی‌های میدانی، ارائه گواهی سکونت در روستا از طریق شورای اسلامی روستا و دهیاری ملاک روستایی بودن افراد متقاضی تلقی می‌شود. درواقع تعریف نشدن سازوکار نظارتی دقیق در جهت احراز روستایی بودن و اثبات سکونت دائم افراد متقاضی و همچنین معاف شدن خانه‌های دوم و خالی در مناطق روستایی از شمول مالیات، سبب شده تا تسهیلات مذکور در حوزه مسکن روستایی دچار انحراف شده و بعضاً در مسیر ساخت خانه‌های دوم در مناطق روستایی مورد استفاده قرار بگیرد.

درواقع و در شرایط فعلی، مالکیت یک قطعه زمین که دارای سند رسمی و حداقل 250 مترمربع مساحت با توجه به دستورالعمل بنیاد مسکن انقلاب اسلامی در زمینه صدور پروانه ساختمانی باشد، مهم‌ترین شرط دریافت وام مسکن روستایی قلمداد می‌شود که این موضوع نمی‌تواند مانع اقدام افراد ساکن در شهرها و مناطق دیگر برای دریافت این تسهیلات و احتمالاً ساخت خانه دوم شود. همچنین بعضاً خانه‌هایی که با تسهیلات طرح نوسازی و بهسازی مسکن و وام‌های ارزان‌قیمت ساخته شده‌اند به اشخاص غیربومی و غیرساکن دائمی فروخته می‌شوند. درحالی‌که منابع محدود دولت باید صرف تأمین مسکن محرومان شود و دولت الزامی برای تأمین مسکن دوم و بیشتر اقشار متمول ندارد. درواقع و در شرایطی که نرخ سود تسهیلات «طرح نوسازی و بهسازی مسکن روستایی» 18 درصد تعیین شده و دولت 13 درصد آن را تأمین می‌کند، ضرورتی ندارد که دهک‌های بالا و طبقات مرفه شهری از تسهیلات ارزان‌قیمت برخوردار شوند.

از طرفی و براساس ماده (54) مکرر قانون اصلاح موادی از قانون مالیات‌های مستقیم، هر واحد مسکونی واقع در کلیه شهرهای بالای صد هزار نفر جمعیت که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور موضوع تبصره «7» ماده (169 مکرر) این قانون، در هر سال مالیاتی، بیش از 120 روز ساکن یا کاربر نداشته باشد، به‌عنوان خانه خالی شناسایی و مشمول مالیات طبق موازین این ماده قانونی می‌شوند. بر این اساس و طبق ماده قانونی مورد بحث، خانه‌های واقع در شهرهای کمتر از صد هزار نفر جمعیت و روستاها مشمول مالیات نمی‌شوند. هرچند برای نخستین بار و در احکام مالیاتی قانون بودجه 1402 به اخذ مالیات از باغ‌ویلاهای با ارزش بیش از 20 میلیارد تومان و در قانون بودجه 1403 به اخذ مالیات از باغ‌ویلاهای مجاز که بیشتر از 35 میلیارد تومان قیمت دارند اشاره شده است؛ ولی اولاً، باغ‌ویلاها تنها بخشی از خانه‌های خالی و دوم را تشکیل می‌دهند و ثانیاً، کف ارزش ملک تعیین شده بسیار بالاست، بنابراین نمی‌تواند بخش چشمگیری از ظرفیت خانه‌های خالی را فعال کند. بنابراین معاف شدن خانه‌های دوم و خالی در مناطق روستایی از شمول مالیات می‌تواند محرک دیگری باشد که در کنار دریافت وام ارزان‌قیمت ساخت مسکن روستایی (بدون وجود استقرار چارچوب هدفمند به‌منظور تعیین و تأیید افراد ساکن در روستا) تسهیلات مسکن روستایی را از اهداف بنیادین خود دور کند.

3-5. بی‌توجهی به تفاوت‌های منطقه‌ای و جغرافیایی در ارائه تسهیلات

سیاست‌های نوسازی و بهسازی بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، به‌جز موارد معدودی که در ارتباط با روستاهای هدف گردشگری است، بدون توجه شایسته به فضا و تنوع‌ها و تفاوت‌های فرهنگی و جغرافیایی کشور اعمال شده است [35] و [36]. بی‌توجهی به تفاوت‌های فرهنگی و مکانی، سبب شبیه شدن هرچه بیشتر روستاهای کشور به یکدیگر و حتی شباهت آنها به واحدهای مسکونی شهری شده است. در این جریان، الگوهای معماری سنتی که درس‌آموخته‌ای از تاریخ زیسته سکونت در فلات ایران بوده و طبق تحقیقات صورت گرفته تا حد مطلوبی نسبت به مخاطرات و شرایط اقلیمی تاب‌آور، و سازگار بوده‌اند [37] در حال فراموشی است. بااین‌حال، سازوکاری مبنی‌بر رعایت الزامات معماری مبتنی‌بر اقلیم در سیاست‌های دولتی مشاهده نمی‌شود. مسئله این است که از طریق ابزار ارائه وام ساخت مسکن روستایی، این امکان وجود داشت که تنظیم‌گری‌هایی در ارتباط با رعایت الگوی معماری متناسب با بوم و اقلیم منطقه صورت پذیرد. در این خصوص یکی از شروط می‌توانست اعطای این وام و سایر تسهیلات مرتبط با این موضوع به شرط رعایت الگوی معماری بومی مناطق روستایی مختلف باشد. لازم به ذکر است که تأکید بر معماری سازگار با بوم و اقلیم مناطق، به معنای نبود نوآوری در الگوی معماری نیست، بلکه این موضوع به‌معنای حفظ میراث گران‌بهای معماری کشور درضمن به‌کارگیری نوآوری و فناوری‌های مربوطه و به‌روز است.

هرچند در ماده (33) آیین‌نامه اعطای تسهیلات مسکن و نوسازی و بهسازی مسکن روستایی (مصوب 1385/01/16)، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی با همکاری سازمان فنی و حرفه‌ای موظف شده است تا به عوامل ساخت مسکن روستایی، آموزش‌های لازم ازجمله چگونگی اعمال ویژگی‌های معماری بومی را آموزش دهد، اما در عمل اقدام اجرایی و ملموسی در این زمینه و در قالب طرح نوسازی و بهسازی مسکن روستایی مشاهده نشده است. در نتیجه نبود سازوکار الزام‌آور در کشور که برمبنای آن الگوی معماری مبتنی‌بر اقلیم و فرهنگ مناطق حفظ شود، هر روز نواحی روستایی کشور بیشتر شبیه یکدیگر شده و مزیت تنوع مسکن روستایی و عناصر خاص آنکه یکی از عوامل جذب گردشگر در مناطق روستایی کشور بوده در حال حذف شدن است (شکل 3).

شکل 3. نمونه‌ای از واحدهای مسکونی ساخته شده در قالب فعالیت‌های بنیاد مسکن انقلاب اسلامی [38]

 

 

 

 

3-6. مشارکت ضعیف مردم در طراحی و ساخت واحدهای مسکونی

از دیگر نقاط ضعف طرح نوسازی و بهسازی مسکن روستایی، مشارکت ندادن مردم محلی در طراحی و ساخت واحدهای مسکونی است که قرار است خود این افراد در آنها سکونت پیدا کنند. افراد محلی به‌دلیل تجربه زیسته و شناخت از نیازمندی‌های یک مسکن مطلوب روستایی می‌توانند نقش مشاوری کارآزموده را برای دست‌اندرکاران بنیاد مسکن انقلاب اسلامی داشته باشند. از طرفی درگیر کردن افراد روستایی در ساخت این واحدهای مسکونی می‌تواند به بهبود وضعیت اقتصادی آنها، به‌ویژه در فصولی که کار کشاورزی آنها کمتر است بینجامد.

چاره‌جویی در جهت تأمین مسکن برای روستاییان و اقشار کم‌درآمد محدود به ایران نیست و کشورهای دیگر نیز در این موضوع سیاست‌هایی را پیگیری کرده‌اند که بررسی و تحلیل آنها می‌تواند در اصلاح نواقص طرح نوسازی و بهسازی مسکن روستایی راهگشا باشد. در ادامه و به‌صورت اجمالی به مهم‌ترین این سیاست‌ها پرداخته می‌شود.

 

4. تجارب جهانی در ارتباط با تأمین مسکن روستاییان

کشورهای مختلف سیاست‌ها و اهداف متفاوتی را در ارتباط با تأمین مسکن برای روستاییان و گروه‌های کم‌درآمد پیگیری کرده‌اند. در هندوستان با استفاده از فناوری‌های مقرون‌به‌صرفه و سازگار با محیط‌زیست، در آمریکا با تنظیم و تخصیص تسهیلات ارزان‌قیمت به گروه‌های کم‌درآمد روستایی، و در ژاپن با احیای خانه‌های خالی و متروکه، سعی شده است تا چالش تأمین مسکن روستایی ساماندهی شود. در ادامه با تفصیل بیشتری به این موضوع پرداخته می‌شود.

در کشور هند توجه ویژه‌ای به مسکن روستایی صورت گرفته است. مهم‌ترین برنامه این کشور در زمینه بهبود وضعیت مسکن روستاییان، طرح مسکن روستایی است که به‌عنوان یکی از طرح‌های اصلی زیرمجموعه برنامه ضمانت اشتغال روستاییان بدون زمین (RLEGP) شناخته می‌شود. در این طرح اولویت با مناطق روستایی دارای کمبود مسکن و سپس افراد زیر خط فقر است. در طرح مذکور، بانک ملی کشاورزی و توسعه روستایی به سایر بانک‌ها در جهت اعطای تسهیلات به افراد واجد شرایط کمک مالی می‌کند. ازآنجاکه قبل از اجرای این طرح، کیفیت واحدهای مسکونی ساخته شده تحت تأثیر حمایت‌های مالی ناکافی بود، تسهیلات مالی در نظر گرفته شده در طرح مسکن روستایی با رشد مناسبی روبه‌رو شده است. در این طرح و در قالب انجام یک سرشماری اجتماعی و اقتصادی، افراد بی‌خانمان و مناطق دارای اولویت برای اعطای تسهیلات مشخص می‌شوند و تلاش می‌شود تا از طریق روش‌های نوآورانه و سازگار با اقلیم و با مشارکت فعال مردم در ساخت‌وسازها، اهداف تعیین شده در طرح محقق شود. به‌طور کلی در سیاست‌های مسکن روستایی هندوستان، در کنار توجه به تأمین مسکن برای محرومان و اولویت‌بندی مناطق کشور در زمینه تأمین مسکن روستایی، به مقوله‌هایی چون معماری سازگار با فرهنگ و اقلیم و ارائه نوآوری در حفظ معماری بومی توجه ویژه‌ای شده است. به‌طور خلاصه اهم سیاست‌های مسکن روستایی که نشانگر توجه معماری بومی و شرایط جغرافیایی این کشور است به شرح زیر است:

 -اختصاص بخشی از اعتبارات توسعه مسکن روستایی برای ارتقای مهارت صنعتگران محلی و مهارت‌آموزی به جوانان علاقه‌مند روستایی در صنایع مرتبط با ساخت‌وساز مانند سنگ‌تراشی، لوله‌کشی، نجاری و غیره به‌منظور گسترش فناوری‌های ساختمانی مقرون‌به‌صرفه، باکیفیت و سازگار با محیط‌زیست؛

 -حفظ هویت فرهنگی و اقلیمی و الگوی معماری بومی مناطق مختلف روستایی؛

 -مشارکت دادن سازمان‌های غیردولتی، مؤسسه‌های خصوصی و گروه‌های خودگردان روستایی در تأمین منابع و تسهیلات مالی و ارائه خدمات فنی و مشاوره‌ای؛

 -تنظیم تسهیلات مالی متناسب با شرایط جغرافیایی و اقلیمی (کوهستانی، نواحی واقع در دشت‌ها، نواحی صعب‌العبور و...) کشور [3].

در آمریکا توسعه روستایی یکی از مأموریت‌های اساسی دپارتمان کشاورزی (USDA) است. این دپارتمان در راستای انجام وظایف محوله سه آژانس تخصصی تعریف کرده که یکی از این آژانس‌ها، آژانس ارائه‌دهنده خدمات مسکن روستایی است. این آژانس خدمات متنوعی را برای ساخت یا بهبود مسکن روستایی ارائه می‌دهد. ارائه تسهیلات بانکی و کمک‌های بلاعوض برای مواردی همچون تأمین مسکن خانوارهای تک‌نفره و چندنفره، حفظ و مقاوم‌سازی مساکن، ساخت و بهسازی مراکز مراقبت از کودکان، ایستگاه‌های آتش‌نشانی و پلیس، بیمارستان‌ها، کتابخانه‌ها، خانه‌های سالمندان، مدارس و تأمین مسکن نیروهای کار مزرعه از جمله خدمات این آژانس در مناطق روستایی است. ارائه کمک‌های مالی و تخصصی این آژانس در همکاری با سازمان‌های غیرانتفاعی، سازمان‌های دولتی و جوامع محلی به انجام می‌رسد [39]. در این کشور تسهیلات ارائه شده برای تأمین مسکن روستایی در تناسب با درآمد خانوارها و سطح درآمد منطقه محل استقرار تنظیم شده و الگوی یکسانی برای همه خانوارها مدنظر قرار ندارد. در تناسب با این سیاست، افراد با درآمد 80 درصد یا کمتر از میانگین درآمدی منطقه می‌توانند وام‌های 33 ساله خرید و تعمیر مسکن دریافت کنند. با دریافت تسهیلاتی جهت پرداخت وام از جانب دپارتمان توسعه کشاورزی، نرخ بهره این نوع وام به یک درصد نیز رسیده است. از طرفی خانوارهایی که حدود 60 درصد یا کمتر از میانگین درآمدی یک منطقه درآمد دارند، وام‌های 38 ساله دریافت می‌کنند. اولویت تسهیلات خرید یا تعمیر مسکن روستایی با افرادی است که برای اولین بار از این تسهیلات استفاده می‌کنند. در ارتباط با تأمین مسکن برای کشاورزان این شرط وجود دارد که فعالیت کشاورزی نیازمند به سکونت در منطقه داشته باشد و نهادهای غیرانتفاعی دیگر سیاستی برای تأمین مسکن این گروه نداشته باشند. همچنین دپارتمان توسعه کشاورزی آمریکا تسهیلاتی جهت خرید زمین برای قبایل هندی در نظر گرفته است. در ارتباط با این گروه‌ها محدوده خاصی از اراضی در نظر گرفته شده و خانوارهای با درآمد کمتر در اولویت قرار گرفته‌اند [40].

در ژاپن تأمین مسکن از طریق خانه‌های خالی و متروکه در دستور کار قرار دارد و تلاش می‌شود تا با استفاده از ظرفیت خانه‌های خالی، تغییر کاربری و اتلاف منابع به حداقل ممکن برسد. ژاپن از جمله کشورهایی است که با چنین چالشی روبه‌رو است. در این کشور به خانه‌های خالی و متروکه روستایی «آکیا» گفته می‌شود. آکیا اغلب از نسلی به نسل دیگر منتقل می‌شود، اما با کاهش شدید نرخ باروری در ژاپن، بسیاری از این خانه‌ها یا وارثی ندارند و یا به نسل‌های جوانی به ارث می‌رسند که به شهرها نقل مکان کرده‌اند و دیگر به مناطق روستایی بازنمی‌گردند. با این تفاسیر و براساس آمار وزارت امور داخلی و ارتباطات کشور ژاپن، در این کشور حدود 9 میلیون خانه خالی وجود دارد که تقریباً 14 درصد از کل مسکن‌های موجود در ژاپن را تشکیل می‌دهد. به‌منظور رفع معضل خانه‌های خالی، در منطقه کیوتو طرحی تصویب شده است که براساس آن خانه‌های خالی در این شهر مشمول مالیات می‌شوند. میزان مالیات‌های تنظیمی به‌نحوی است که مالکان و وارثان خانه‌های خالی مجبور به اجاره و یا واگذاری این خانه‌ها به متقاضیان شوند. همچنین کارشناسان اعلام کرده‌اند که وجود خانه‌های خالی و دوم در این کشور سبب اخلال در خدمات‌رسانی به شهروندان در مواقع بحرانی (بروز زلزله و سیل) شده و بعضاً نیز مسائل امنیتی را ایجاد کرده است [41].

در سطح جهانی، ساخت مسکن ارزان‌قیمت یکی از سیاست‌های تأمین مسکن برای روستاییان بوده است. در تجارب جهانی از تأمین مسکن ارزان‌قیمت به‌عنوان ابزاری برای حفظ جمعیت در محیط‌های روستایی استفاده شده است. با این نگاه و به‌طور خلاصه، مهم‌ترین سیاست‌های جهانی پیرامون تأمین مسکن ارزان‌قیمت در مناطق روستایی به شرح زیر است:

 -تأمین مالی ساخت مسکن اجاره‌ای: در این سیاست تأکید بر اجاره ارزان‌قیمت مسکن به اقشار محروم روستایی است و سعی بر این است تا با جذب سرمایه از منابع مختلف به‌ویژه بودجه‌های دولتی، واحدهای مسکونی در روستاهای مناطق محروم ساخته شده و به متقاضیان به‌صورت اجاره‌ای واگذار شود [42]؛

 -فعال‌سازی واحدهای مسکونی خالی از سکنه: در این سیاست تأکید بر این است که از همه ظرفیت‌ها و موجودی مسکن در نواحی روستایی استفاده به‌عمل بیاید و درواقع واحدهای مسکونی غیرقابل استفاده و خالی از سکنه مولدسازی شوند [43]؛

 -استفاده از منابع در دسترس در محیط پیرامونی: استفاده از موادی که طبیعت در اختیار قرار داده است، می‌تواند هزینه‌ها انتقال را کاهش دهد و سبک خاص و متمایزی از معماری را به نمایش بگذارد [44]؛

 -تأکید بر تهیه زمین به‌صورت ارزانقیمت: در این سیاست تأکید بر این است که در تهیه مسکن برای اقشار محروم روستایی، مسئله زمین از اهمیت بیشتری برخوردار است و لازم است تهیه آن در اولویت قرار بگیرد [45]؛

- واگذاری ساخت مسکن ارزانقیمت به‌طور انبوه به بخش خصوصی: در این مورد اشاره شده است که اگر مسکن به‌صورت انبوه و توسط بخش خصوصی ساخته شود، هزینه‌های ساخت کاهش می‌یابد. به‌منظور تحقق این موضوع تأکید شده است که دولت موانع قانونی و مسئله تأمین زمین به قیمت مناسب را حل کند [45]؛

 -استفاده از توان مؤسسات و گروه‌های اجتماعی که هدف غیرانتفاعی دارند: درگیر کردن گروه‌هایی با هدف اجتماعی و بهره‌گیری از توان آنها می‌تواند تهیه مسکن ارزان‌قیمت را سرعت ببخشد [46].

تجارب جهانی حاکی از آن است که سیاستگذاری تأمین مسکن برای روستاییان دارای ابعادی فراتر از ارائه صرف تسهیلات مالی است. در این راستا، ابزارهای همچون توجه به معماری متناسب با اقلیم، بهره‌گیری از مشارکت فعال جامعه محلی و توانمندسازی آنان در موضوع مربوطه، استفاده از فناوری و نوآوری، استفاده از قابلیت‌های نهادهای خصوصی و غیردولتی، استفاده از ظرفیت خانه‌های خالی و احیای خانه‌های متروکه و اولویت‌بخشی به طبقات کم‌درآمد در تناسب با سطوح درآمدی مناطق داخلی یک کشور، ازجمله سیاست‌های تکمیلی بوده است که در کنار ابزارهای مالی به‌کار رفته است. بنابراین برطبق یافته‌های حاصل از تجارب جهانی، ضروری است در کشور سیاست‌های جامع‌تری در جهت تأمین مسکن روستایی تدوین و اعمال شود.

 

5.نتیجه‌گیری و پیشنهادها

در پی اقدامات ارزشمند بنیاد مسکن انقلاب اسلامی بیش از 2,105,000 واحد مسکن روستایی طی سال‌های 1384 تا 1402 نوسازی و بهسازی شده که این موضوع نقش انکارناپذیری در مقاوم‌سازی مسکن روستاییان داشته است. بااین‌حال، عملکرد همچنان 2.5 میلیون واحد مسکونی در مناطق روستایی فرسوده است و البته نقدهایی نیز به چگونگی تخصیص تسهیلات «طرح نوسازی و بهسازی روستایی» و عملکرد کمّی و کیفی آن به‌عنوان مهم‌ترین ابزار این نهاد در جهت بهبود کیفیت مسکن روستایی، وجود دارد. مطابق با آنچه بررسی شد، عملکرد بنیاد مسکن انقلاب اسلامی به‌عنوان متولی مسکن محرومان در مناطق روستایی با ضعف‌هایی روبه‌رو است. در وهله نخست، سیاستگذاری تأمین مسکن روستایی در این نهاد به‌صورت جامع و یکپارچه صورت نگرفته و سیاست‌ها صرفاً به ارائه تسهیلات مالی محدود شده است و پیوست اقتصادی و اجتماعی خاصی ندارد. از طرفی و در ارتباط با ارائه تسهیلات مالی نیز، ضعف در تعریف سازوکار دقیق روستایی بودن در جهت دریافت تسهیلات و اتکای به ارائه تسهیلات بدون توجه به مسئله تهیه زمین مورد نیاز اقشار محروم روستایی از جمله عواملی است که بعضاً سبب فاصله گرفتن طرح نوسازی و بهسازی از اهداف مربوطه شده است. نبود سازوکاری در جهت پیاده‌سازی معماری مبتنی‌بر بوم و اقلیم و همچنین بهره نبردن از ظرفیت‌های بخش خصوصی و گروه‌های جهادی از دیگر نواقص سیاست‌های تأمین مسکن روستایی در کشور است. موضوعی که به‌لحاظ زیباشناسی و حذف عناصر تولیدی از مسکن روستایی، چالش‌هایی را در پیش‌روی اقتصاد و سبک زندگی روستاییان قرار داده است.

به‌طور خاص، عملکرد «طرح نوسازی و بهسازی مسکن روستایی» که از برنامه چهارم توسعه به‌عنوان مهم‌ترین سیاست مقاوم‌سازی مسکن روستایی در کشور شناخته می‌شود، نشان می‌دهد که این طرح با چالش‌هایی از جمله: 1. محقق نشدن هدف اصلی طرح یعنی ساخت و نوسازی 200 هزار واحد مسکونی در هر سال (به طور متوسط سالانه 55 درصد این هدف محقق شده است)، 2. عدم همراهی مناسب بانک‌ها در تأمین منابع و اعتبارات، 3. تناسب اندک تسهیلات با ساخت یک مسکن متعارف در روستا، 4. انحراف بخشی از تسهیلات به‌سمت ساخت خانه‌های دوم برای قشر مرفه شهری، 5. عدم توجه مناسب به مقتضیات معماری مبتنی‌بر اقلیم و در نهایت 6. ضعف در مشارکت مردم محلی در فرایند ساخت و طراحی واحدهای مسکونی روبه‌رو بوده است. در واقع آسیب‌شناسی انجام شده نشان دهنده آن است که طرح نوسازی و بهسازی مسکن روستایی عمدتاً یک دستورالعمل برای ارائه وام ساخت مسکن در مناطق روستایی و شهرهای زیر 25 هزار نفر جمعیت است و تنظیم‌گری الزام‌آوری که ارائه تسهیلات این طرح را منوط به رعایت معماری معیشت محور و معماری مبتنی‌بر بوم و اقلیم کند، ارائه نداده است. بر طبق بررسی‌ها، هم‌اکنون مبلغ تسهیلات مربوطه نیز کمتر از 50 درصد هزینه‌های ساخت یک واحد مسکونی را پوشش می‌دهد. در این خصوص و طی سال‌های 1384 تا سال 1395 مبلغ وام ساخت مسکن روستایی بیش از 70 درصد هزینه‌های تمام شده یک واحد مسکونی را پوشش می‌داده است و از این سال به بعد مبلغ تسهیلات متناسب با نرخ تورم و افزایش قیمت‌ها، افزایش پیدا نکرده است و نتیجتاً از میزان کارآمدی آن کاسته شده است. در تناظر با چالش‌های ارائه شده در این گزارش، پیشنهادها و راهکارهای سیاستی زیر در جهت هدفمند کردن طرح نوسازی و بهسازی مسکن روستایی ارائه می‌شود.

۱. تخصیص هدفمند وام مسکن روستایی و اولویت‌دهی به متقاضیان ساکن و نیازمند در نواحی روستایی: نوسازی و بهسازی 2.5 میلیون واحد مسکن ناایمن روستایی و پاسخ‌گویی به نیازهای جدید، نیازمند اولویت‌گذاری و تعریف شاخص‌هایی در جهت بهره‌مندی متقاضیان واقعی است. در این ارتباط، نیاز است در وهله اول، متقاضیان شرایط عمومی دریافت تسهیلات را داشته باشند و در ادامه و با احراز شرایط اولیه، اولویت‌بندی متقاضیان براساس شرایط اختصاصی‌تری با توجه به محل سکونت و قصد مهاجرت افراد به مناطق روستایی تعریف شود. شرایط عمومی و اختصاصی به شرح زیر خواهد بود:

الف) شرایط عمومی: این تسهیلات باید در اختیار اشخاصی قرار گیرد که 1. در روستا سکونت داشته و یا ساکن شوند، 2. تاکنون از تسهیلات بانکی برای خرید، ساخت، بهسازی و نوسازی مسکن استفاده نکرده باشند و 3. فاقد واحد مسکونی دوم در روستای مربوطه، سایر روستاها و شهرها به اسم خود و افراد تحت تکفل باشند.

ب) شرایط اختصاصی: شرایط اختصاصی با توجه به محل سکونت افراد متفاوت است و صرفاً در جهت اولویت‌بندی متقاضیان ارائه می‌شوند. در این ارتباط، شاخص‌های اختصاصی برای روستاییان و افراد خواهان سکونت در روستاها به شرح زیر تعریف می‌شود:

متقاضیان ساکن در مناطق روستایی: اولویت‌بندی این متقاضیان براساس شاخص‌های ترکیبی انجام خواهد شد. شاخص‌هایی مانند مستأجر بودن، نداشتن زمین، متأهل و سرپرست خانوار بودن، عضویت در جامعه مددجویان کمیته امداد امام خمینی (ره) و یا سازمان بهزیستی کشور، سکونت در واحدهای مسکونی فرسوده و در معرض مخاطرات محیطی مانند سیل و زلزله، اشتغال به کار در روستا، سکونت در روستای دارای رشد منفی جمعیت و سابقه سکونت در روستا از جمله شاخص‌های مدنظر است. در این بین شاخص‌هایی همچون مستأجر بودن و سکونت در واحدهای فرسوده از وزن بیشتری برخوردار خواهند بود. لازم به ذکر است که احراز سکونت متقاضیان، از طریق استعلام از مراکز و شبکه‌های اطلاعاتی در دسترس، مانند مرکز جهاد کشاورزی دهستان، آموزش و پرورش، بیمه تأمین اجتماعی، بیمه کشاورزی، خانه بهداشت، بیمه اجتماعی کشاورزان، روستاییان و عشایر و سایر شبکه‌های مربوطه قابل انجام خواهد بود.

متقاضیان مهاجرت به مناطق روستایی: سند واحد مسکونی این گروه از متقاضیان که از طریق تسهیلات مربوطه ساخته می‌شود به‌مدت 5 سال در رهن بنیاد مسکن انقلاب اسلامی قرار می‌گیرد. در صورت سکونت کمتر از مقدار تعیین شده، متقاضی می‌بایست واحد مسکونی خود را به سایر متقاضیان مهاجرت به روستا با تخفیف مشخص نسبت به قیمت روز کارشناسی شده بفروشد. همچنین این گروه از افراد به‌لحاظ درآمدی می‌بایست در پنج دهک اول جامعه قرار گرفته باشند. این دسته از متقاضیان در صورت مبادرت به کارآفرینی و اشتغال در مناطق روستایی از امتیاز بیشتری برخوردار خواهند بود. لازم به ذکر است که ساکنان مناطق روستایی در درجه اولویت بیشتری نسبت به مهاجران قرار دارند. البته ضرورت دارد تا در ارتباط با متقاضیان مهاجرت به روستاها پیش از انجام هر اقدامی یک ارزیابی اجتماعی از اثرات فرهنگی که این سیاست می‌تواند در روستاها داشته باشد، به انجام برسد.

همچنین می‌توان پرداخت تسهیلات مسکن روستایی را براساس دهک‌بندی اقتصادی خانوارها تنظیم کرد، به‌طوری که نرخ سود تسهیلات برای دهک‌های پایین‌تر (اعم از روستاییان و افراد خواهان مهاجرت به روستا) همانند گذشته و با نرخ پنج درصد اعمال شود و برای دهک‌های بالاتر (دهک پنج و بالاتر) نرخ سود تسهیلات همانند نرخ سود تسهیلات نهضت ملی مسکن (18 درصد) تعیین شود.

علاوه‌بر موارد مطرح شده و در جهت رسیدن تسهیلات به متقاضیان واقعی، ضرورت دارد تا سازوکاری در جهت نظارت مردمی فراهم شود و براساس آن مردم محلی بتوانند موارد تخلف و انحراف تسهیلات را گزارش کنند. در این راستا پیشنهاد می‌شود تا ایجاد سازوکار مذکور از طریق «سازمان پیشرفت و آبادانی روستاها و امور عشایری» که بر طبق بند (الف) ماده (27) قانون برنامه پنج‌ساله هفتم پیشرفت، ایجاد این سازمان تا پایان سال دوم برنامه بر وزارت جهات کشاورزی تکلیف شده است، پیش برود. همچنین در تکمیل چنین اقدامی لازم است تا تخصیص تسهیلات به اشخاصی که شرایط مطروحه را ندارند، جرم‌انگاری شود.

۲. متناسب‌سازی تسهیلات وام ساخت مسکن روستایی و در نظر گرفتن تسهیلاتی در جهت تأمین زمین برای افراد فاقد زمین: همان‌طور که گفته شد وام ساخت مسکن روستایی در توازن با نرخ تورم رشد نکرده است و در سال 1401 فقط حدود 38 درصد از هزینه‌های ساخت را پوشش می‌داده است. با وجود افزایش مبلغ تسهیلات به 350 میلیون تومان اما همچنان این مبلغ فاصله زیادی تا پوشش 70 درصدی از ساخت یک مسکن ایمن روستایی دارد. در این قسمت پیشنهاد مشخص این است که در جهت رسیدن مجدد قدرت این تسهیلات به پوشش حدود 70 درصدی، مبلغ تسهیلات متناسب با نرخ تورم افزایش پیدا کند. البته باید سازوکارهای لازم برای جلوگیری از انحراف تسهیلات از هدف اصلی اندیشیده شود که به برخی از آنها در این گزارش اشاره شده است.

۳. کمک به تأمین مسکن اجارهای: به‌منظور تأمین مسکن قابل استطاعت برای روستاییان هر شهرستان، پیشنهاد می‌شود مانند شهرها، سیاست‌هایی از قبیل تسهیلات ودیعه مسکن (به‌صورت قرض‌الحسنه) و سیاست کنترل اجاره به‌خصوص در روستاهای نزدیک به کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ مدنظر قرار گیرد. همچنین با توجه به رشد روزافزون خانه‌های خالی در نواحی روستایی، اعطای تسهیلات بانکی برای خرید مسکن نیز می‌تواند ضمن تسریع در تأمین نیاز مسکونی روستاییان، سبب فعال‌سازی خانه‌های خالی و به حداقل رساندن تغییر کاربری اراضی کشاورزی شود.

۴. استفاده از مشارکت بخش خصوصی و نهادهای غیرانتفاعی: مشارکت بخش خصوصی در ساخت انبوه مسکن روستایی و همراهی دولت در این زمینه با فراهم کردن زمین ارزان‌قیمت و همچنین بهره جستن از توان گروه‌های اجتماعی و نهادهای غیرانتفاعی می‌تواند به تسریع در تحقق اهداف نوسازی و بهسازی مسکن روستایی کمک نماید. لازم به ذکر است که رعایت الگوی معماری بومی در واحدهای مسکونی که از طریق روش مذکور ساخته می‌شوند، ضروری است.

۵. بهره‌گیری از زمین‌های دولتی و نهادهای عمومی غیر دولتی در ارتباط با اقشار مستضعف و فاقد زمین: موضوع دیگر این است که بسیاری از متقاضیان روستایی، زمین و یا استطاعت مالی لازم برای تهیه زمین و ساختن مسکن را ندارند. بنابراین ضرورت دارد، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی همسو با تبصره «3» ماده (4) اساسنامه خود (مصوب 1366/09/17) و ماده (7) و تبصره «2» ماده (9) قانون جهش تولید مسکن (مصوب 1400/06/24)، زمین‌های دارای کاربری مسکونی و فاقد قابلیت کشاورزی را در جهت اجاره 99 ساله، به واجدان شرایط با اولویت اقشار مستضعف، متقاضیان فاقد زمین و مستأجران روستایی واگذار کند. البته تهیه زمین برای مسکن محرومان، نباید به ابزاری برای الحاق غیرضرور اراضی به محدوده روستاها تبدیل شود و باید حداکثر استفاده از ظرفیت‌های محدوده‌های موجود به‌عمل آید. در این ارتباط ضروری است با محوریت وزارت جهاد کشاورزی و همکاری وزارت راه و شهرسازی و بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و مبتنی‌بر رویکرد حفاظت حداکثری از اراضی کشاورزی به‌ویژه اراضی حاصلخیز و مرغوب و استفاده حداکثری از اراضی غیرحاصلخیز موجود در داخل محدوده، ضوابط دقیقی برای جلوگیری از الحاق‌های غیرضرور و توسعه نامناسب محدوده روستاها، وضع و به تصویب هیئت‌وزیران برسد.

۶. تعیین مالیات بر خانه‌های دوم و خالی در محدوده‌های روستایی: هرچند برای نخستین بار و در احکام مالیاتی قانون بودجه 1402 به اخذ مالیات از باغ‌ویلاهای با ارزش بیش از 20 میلیارد تومان و در قانون بودجه  1403 به اخذ مالیات از باغ‌ویلاهای مجاز که بیشتر از 35 میلیارد تومان قیمت دارند، اشاره شده است؛ ولی اولاً باغ‌ویلاها تنها بخشی از خانه‌های خالی و دوم را تشکیل می‌دهند و ثانیاً کف ارزش ملک تعیین‌شده بسیار بالا بوده و لذا نمی‌تواند بخش قابل توجهی از ظرفیت خانه‌های خالی را فعال کند. نکته سوم اینکه تعیین مالیات بر خانه‌های دوم و خالی در مناطق روستایی، اصولاً باید در یک قانون دائمی ضابطه‌گذاری شود و از جمله ماده (54) قانون اصلاح موادی از قانون مالیات‌های مستقیم باید اصلاح شود. این ماده خانه‌های دوم و خالی در مناطق روستایی و شهرهای زیر صد هزار نفر را از شمول مالیات خارج کرده است. مشمول مالیات شدن این خانه‌ها از طریق اصلاح این ماده قانونی می‌تواند تقاضای غیرضرور را کاهش داده و از انحراف تسهیلات مسکن روستایی به‌سمت ساخت خانه‌های دوم جلوگیری کند.

۷. الزام به رعایت الگوهای معماری بومی در تخصیص وام ساخت مسکن روستایی: به‌منظور حفظ هویت فرهنگی و توجه به الگوهای معماری مناطق مختلف و بهره جستن از این مزیت در جهت ارزش‌آفرینی‌های اقتصادی (در قالب جذب گردشگر و تبدیل به مقاصد گردشگری به‌ویژه در مناطق مستعد)، رعایت موازین و شاخص‌های معماری اسلامی - ایرانی و سازگار با اقلیم می‌تواند به‌عنوان یکی از شروط ارائه تسهیلات مسکن روستایی تعریف گردد. همچنین با توجه به نقش پررنگ کسب‌وکارهای خانگی در اقتصاد روستا، باید زمینه انجام فعالیت‌های مربوطه در ساخت و بهسازی مسکن حتی‌الامکان در نظر گرفته شود. در این ارتباط، وزارت راه و شهرسازی باید ظرف یک سال، با همکاری وزارت جهاد کشاورزی، وزارت میراث فرهنگی، گردشگری و صنایع دستی و بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، شاخص‌های معماری متناسب با بوم و اقلیم و اقتصاد روستا را تنظیم و به تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری برساند.

۸. بهره‌گیری از نیروی کار بومی در فرایند ساخت واحدهای مسکونی: بنیاد مسکن انقلاب اسلامی می‌تواند به‌صورت سالانه و طی فراخوان در سطح شهرستان، لیست متقاضیان روستایی را که در بخش‌های مختلف می‌توانند در ساخت واحدهای مسکونی همکاری کنند تهیه کند و شرط استفاده از تسهیلات را تأمین نیرو براساس این فهرست قرار دهد. برای تحقق این مهم، ضرورت دارد تا بنیاد مسکن انقلاب اسلامی به‌صورت منطقه‌ای، توانمندسازی جامعه محلی با محوریت ساخت مسکن متناسب با بوم و اقلیم را دستور کار قرار دهد.

۹. بهره‌گیری از فناوری‌های نوین در جهت ساخت مسکن ارزان قیمت، بوم‌آورد و سازگار با محیط‌زیست: بنیاد مسکن انقلاب اسلامی می‌بایست در جهت توسعه و روزآمد کردن سیاست‌های تأمین مسکن روستایی، بخشی از اعتبارات خود را به پژوهش و ارائه نوآوری پیرامون گسترش فناوری‌های ساختمانی مقرون‌به‌صرفه، باکیفیت و سازگار با محیط‌زیست تخصیص دهد.

در انتها و به‌عنوان راهکاری در جهت بهره‌گیری از مشارکت بیشتر روستاییان در حل موضوع مسکن پیشنهاد می‌شود که از قابلیت‌های مراکز جهاد اقتصادی روستایی و عشایری که موضوع گزارشی از مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی با عنوان «راهبری توسعه کارآفرینی دانش بنیان در مناطق روستایی و عشایری» و به شماره 19522 مسلسل بوده است، استفاده شود. ازآنجاکه یکی از وظایف مراکز رشد کسب‌وکارهای روستایی حل نوآورانه مسائل اجتماعی نیز بوده است، پرداختن به موضوع تأمین مسکن روستاییان می‌تواند به‌عنوان یکی از کارکردهای اجتماعی چنین ساختاری در نظر گرفته شود.

تأکید می‌شود که پیشنهادهای سیاستی ارائه شده صرفاً محدود و مختص «طرح نوسازی و بهسازی مسکن روستایی» نیست و ضرورت دارد هرگونه سیاستگذاری که در زمینه تأمین مسکن روستایی به انجام می‌رسد، به تمام ابعاد این موضوع از جمله سازوکار اولویت‌دهی جامعه مخاطب، تناسب تسهیلات با شرایط درآمدی، چگونگی تهیه زمین، نحوه کاربست فناوری و نوآوری، رعایت الگوی معماری بومی و اقتضائات تولیدی مسکن روستایی، مشارکت دادن جامعه محلی و سایر موضوعات مطرح شده، بپردازد. همچنین توصیه می‌شود تا برای ارتقای هرچه بیشتر اصل شفافیت داده و اطلاعات، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی آمارهای مرتبط با طرح نوسازی و بهسازی مسکن روستایی را به تفکیک مناطق روستایی و شهری و نیز به تفکیک واحدهای نوسازی و یا بهسازی شده منتشر کند.

 

 

[1] سرتیپی‌پور، محسن (1388). «بررسی تحلیلی مسکن روستایی در ایران»، مجله علمی معماری و شهرسازی صفه، دوره 19.
[4] میرزاعلی، محمد؛ محمد کریمی، نغمه محمدپور لیما و مجید شیخی پیشکمری (1400). «پرسپکتیوی از چالش‌های طرح بهسازی و مقاوم‌سازی مسکن روستایی (مورد: شهرستان گنبدکاووس)»، معماری‌شناسی، سال چهارم، شماره 20.
[5] کمیته اقتصاد مقاومتی، کمیسیون اقتصادی مجلس شورای اسلامی. (1396). نوسازی مسکن روستایی، چشم‌انداز اشتغال‌زایی و امنیت زندگی در روستا (گزارش سیاستی 961201)، قابل دسترس در:
[6] قاطعی کلاشمی، زهرا و فاتح کبیری (1395). «ارزیابی و آسیب‌شناسی سیاست تأمین مسکن روستایی کشور در برنامه‌های توسعه پس از انقلاب اسلامی ایران»، فصلنامه مسکن و محیط روستا، شماره 155.
[7] صلاحی اصفهانی، گیتی؛ میرزاعلی، محد و حسین سادین (1394). «بررسی و تحلیل اثرات طرح بهسازی مسکن بر الگوی بومی واحدهای مسکونی روستایی (مطالعه موردی: دهستان سلطانعلی شهرستان گنبدکاووس)»، فصلنامه مسکن و محیط روستا، شماره 157.
[8] قاسمی اردهائی، علی و ولی اله رستمعلی‌زاده (1391). «اثرات وام مسکن روستایی در تغییرات زندگی روستایی»، مسکن و محیط روستا، شماره 139.
[9] سرتیپی‌پور، محسن (1385). «مسکن روستایی در برنامه‌های توسعه»، نشریه هنرهای زیبا، شماره 27.
[10] قوانین برنامه‌های عمرانی کشور، قابل دستیابی در: rc.majlis.ir/fa.
[11] قانون برنامه اول توسعه اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی جمهوری اسلامی ایران، قابل دسترس در:
[12] قانون برنامه پنج ساله دوم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران، قابل دسترس در:
[13] قانون برنامه سوم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران، قابل دسترس در:
[14] قانون برنامه چهارم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران، قابل دسترس در:
[15] قانون برنامه پنجساله پنجم توسعه جمهوری اسلامی ایران (۱۳۹۴ ۱۳۹۰)، قابل دسترس در:
[16] طرح نوسازی و بهسازی مسکن روستایی، مصوب 1384/02/02، قابل دسترس در:
[17] سرتیپی‌پور، محسن؛ سحر ندایی طوسی و سیما سعادت شورک حاجی (1397). «ارزیابی طرح ویژه‌ای نوسازی و بهسازی مسکن روستایی از منظر شاخص‌های مسکن مطلوب و پایدار روستایی»، نشریه هنرهای زیبا معماری و شهرسازی، دوره 24، شماره اول، صص 44-29.
[18] قانون برنامه پنجساله ششم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران (۱۴۰۰-۱۳۹۶)، قابل دسترس در:
[19] براساس اطلاعات منتشر شده در خبرگزاری تسنیم به آدرس: https://tn.ai/2609989.
[20] قوانین برنامه‌های توسعه کشور، قابل دستیابی در: https://rc.majlis.ir/fa
[22] لایحه برنامه پنج‌ساله هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران (1403-1407).
[24] اساسنامه بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، قابل دسترس در: https://rc.majlis.ir/fa/law/show/91450.
[25] قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران، قابل دسترس در: https://rc.majlis.ir/fa/content/iran_constitution.
[26].قانون تهیه مسکن برای افراد کم‌درآمد، (مصوب 1372/06/09)، قابل دسترس در:
[27] قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، مصوب 1387/02/25 با اصلاحات و الحاقات بعدی، قابل دسترس در:
[28] سیاست‌های کلی نظام در امور مسکن (ابلاغی 1389/11/29)، قابل دسترس در:
[29] قانون جهش تولید مسکن (مصوب 1400/05/17)، قابل دسترس در:
[30] آمار ارائه شده ازسوی بنیاد مسکن انقلاب اسلامی
[31] منتشر شده در پایگاه خبری ایران اکونومیست به آدرس: https://b2n.ir/e59319.
[32] به نقل از رئیس شورای مرکزی بنیاد مسکن انقلاب اسلامی کشور، منتشر شده در خبرگزاری فارس: https://b2n.ir/m22240.
[33] عبدالهی، حسین. (1399). «چشم‌انداز طرح بهسازی مسکن‌های روستایی (ارائه اقدامات پیشنهادی برای بهبود مقاوم‌سازی واحدهای مسکونی روستایی»، منتشر شده ازسوی جامعه اندیشکده‌ها، قابل دسترسی در: https://b2n.ir/s22165.
[34] بیانات مقام معظم رهبری در حرم مطهر رضوی، مورخ 1391/01/01.
[35] بیتی، حامد (1391). «ارزیابی جایگاه الگوهای بومی در برنامه‌های ساخت‌وساز مسکن روستایی (مطالعه موردی استان آذربایجان شرقی)»، فصلنامه مدیریت شهری، دوره 10، شماره 29.
[36] فرهادی قولیانلو، محمدیار (1394). «ارزیابی نقش وام‌های طرح ویژه بهسازی مسکن روستایی بر بافت و معماری روستاها با استفاده از مدل تحلیلی SWOT»، فصلنامه مسکن و محیط روستا، شماره 153.
[37] رضایی، مسعود؛ وثیق، بهزاد و مرادی ابراهیم (1393). «جایگاه الگوهای معماری پایدار در معماری بومی روستایی (مطالعه موردی: روستای هلسم، استان ایلام)»، فرهنگ ایلام، دوره 15، شماره 44 و 45.
[38] اخذ شده از سایت بنیاد مسکن انقلاب اسلامی به آدرس: https://www.bme.ir/gallery.
[39] براساس اطلاعات اخذ شده از سایت: https://www.rd.usda.gov/about-rd/agencies/rural-housing-service.
[40] Womach, J. (1997, October). Agriculture: A glossary of terms, programs, and laws. Library of Congress. Congressional Research Service..
[41] Platz, A. (2024). From social issue to art site and beyond–reassessing rural akiya kominka. Contemporary Japan, 36(1), 41-56.
[42] براساس اطلاعت منتشر شده در سایت:
[43] براساس اطلاعات منشر شده در سایت شبکه خدمات روستایی به آدرس:
[44] Kulshreshtha, Y., Mota, N. J., Jagadish, K. S., Bredenoord, J., Vardon, P. J., van Loosdrecht, M. C., & Jonkers, H. M. (2020). The potential and current status of earthen material for low-cost housing in rural India. Construction and Building Materials, 247, 118615.
[45] Ram, P., & Needham, B. (2016). The provision of affordable housing in India: Are commercial developers interested?. Habitat International, 55, 100-108.
[46] Gallent, N. (2014). Affordable Housing in ‘Village England': Towards a More Systematic Approach. In Planning, Markets and Rural Housing (pp. 111-131). Routledge.