نوع گزارش : گزارش های نظارتی
نویسنده
کارشناس گروه عمران و شهرسازی دفتر مطالعات زیربنایی مرکز پژوهش های مجلس شورای اسلامی
چکیده
در طی بیش از نیم قرن برنامه ریزی مسکن، اکثر سیاست های دولت ها و برنامه های حمایتی که در قوانین ویژه بخش مسکن و شهرسازی و بسیاری از قوانین موضوعی مرتبط با بخش مزبور وضع شده نیز به سبب نامشخص بودن میزان حمایت ها و عدم اتخاذ رویکردها متناسب با نیازها و شرایط خاص زمانی ـ مکانی، پاسخ گوی مشکلات گروه های کم درآمد و اقشار کم برخوردار نبوده است. همچنین در پاره ای از موارد فقدان یکپارچگی و نبود مدیریت منسجم در اجرای برنامه های مسکن کم درآمدها، منجر به صرف بخش بزرگی از منابع و اعتبارات تخصیص داده شده در حوزه های ستادی و صرفاً برنامه ریزی طرح ها بدون اجرای آنها شده است. فرایند پالایش و غربالگری متقاضیان در طرح های حمایتی بعد از مسکن مهر شباهت بسیار زیادی با آن داشته و درنهایت بخشی از جزئیات این طرح ها دارای تفاوت هستند. طرح نهضت ملی مسکن نیز از ابتدای تصویب قانون جهش تولید مسکن مورد رصد و پایش مرکز پژوهش های مجلس شورای اسلامی بوده که در گزارش های مختلف ابعاد مختلف آن مورد توجه قرار گرفته است. در همین راستا این گزارش ضمن مقایسه هر سه طرح (مسکن مهر، اقدام ملی مسکن و نهضت ملی مسکن) در بخش پالایش و غربالگری متقاضیان به آسیب شناسی ساختار و جزئیات این مدل می پردازد تا ضمن شناخت دقیق مسائل شرایط برای برطرف نمودن آسیب ها فراهم شود.
گزیده سیاستی
با مقایسه و آسیب شناسی طرحهای پیشین در بخش پالایش و غربالگری متقاضیان مشخص گردید؛ به سبب عدم اتخاذ رویکردهای متناسب با نیازها و شرایط خاص زمانی و مکانی و عدم توجه به مشکلات گروههای کم درآمد و کم برخوردار، این طرحها پاسخگوی نیاز ایشان نبوده و نیازمند بازنگری اساسی است.
کلیدواژهها
موضوعات
خلاصه مدیریتی
فرایند پالایش و غربالگری متقاضیان در طرحهای حمایتی بعد از مسکن مهر شباهت بسیار زیادی با آن داشته و صرفاً بخشی از جزئیات این طرحها دارای تفاوت هستند. بر این اساس در این گزارش ضمن مقایسه هر سه طرح (مسکن مهر، اقدام ملی مسکن و نهضت ملی مسکن) در بخش پالایش و غربالگری متقاضیان به آسیبشناسی ساختار و جزئیات این مدل پرداخته میشود تا ضمن شناخت دقیق مسئله شرایط برای برطرف نمودن آسیبها فراهم گردد.
-استقبال محدود از قالب اجرایی نهضت ملی مسکن به دو عامل عمده عدم استطاعت و عدم جذابیت محدود میشود. عدم استطاعت برای تأمین سهم آورده متقاضیان که مهمترین علت آن کاهش درآمدهای حقیقی (درآمدها کمتر از تورم رشد داشته) است که در اثر جهشهای ارزی و تورمی ناشی از تحریمهای ظالمانه و شرایط کرونا به وقوع پیوسته است. سنگینی میزان سهم آورده متقاضیان که براساس کسر مبلغ وام مصوب از هزینه تمام شده ساخت هر واحد تعیین میشود، منجر به عدم استقبال از این طرح شده است. همچنین مسئله نامشخص بودن پروژهها که از ویژگیهای منفی طرح نهضت ملی مسکن و دیگر طرحهای حمایتی دولتی در بخش مسکن بهحساب میآید موجب کاهش جذابیت آن شده است و انتظار اینکه پس از ثبتنام، موقعیت، مشخصات، قیمت، شرایط پرداخت و میزان آورده و زمان تحویل واحد به متقاضی اعلام شود را برآورده نمیکند. درنتیجه بدیهیترین حق متقاضیان که بعضاً حتی با واریز حداکثری هم از آن محروم هستند منجر به عدم استقبال از طرح میشود.
-یکی از مسائلی که در غربالگری و پالایش متقاضیان همواره مورد بیتوجهی قرار گرفته است ابعاد دیگر زندگی شهروندان بوده که میتواند سبب تأثیرگذاری جدی بر مسئله مسکن و معیشت ایشان باشد. وجود افراد ازکارافتاده، معلول یا دارای مشکلات خاص حرکتی یا بیماران خاص، صعبالعلاج، مزمن یا افراد دارای عقبماندگی یا ناتوانی ذهنی در خانواده از جمله این موارد میباشد. موارد ذکر شده همه در استطاعت مسکن و معیشت خانوار در طول زمان تأثیرات جدی دارد، اما در فرایند غربالگری و پالایش متقاضیان کاملاً مورد بیتوجهی قرار میگیرد.
-گفتنی است که در شرایط فعلی بازار مسکن در بسیاری از استانهایی که حتی براساس گزارشهای وزارت راه و شهرسازی، زمین به میزان کافی وجود ندارد (کرمان، کهگیلویه و بویراحمد و ...)، در محدودههایی که طرح نهضت ملی اجرا میشود تفاوت قیمت خاصی بین واحدهای موجود شهری و خروجی طرح وجود ندارد، درنتیجه با تخصیص وام و حمایتهای مشخص برای افرادی که متقاضی و واجد صلاحیتهای قانونی هستند میتوان ضمن صفر کردن زمان انتظار برای ساخت، بدون ابهامات اشاره شده تأمین مسکن این افراد را به سرانجام رساند.
بهمنظور بهبود شرایط غربالگری و روند پالایش متقاضیان در پروژههای تأمین مسکن حمایتی برخی ملاحظات و پیشنهادهای ضروری بهشرح زیر ارائه میشود:
هبیتات تخمین میزند تا سال 2030، در حدود 3 میلیارد نفر، یعنی حدود 40 درصد از جمعیت جهان، نیازمند امکان دسترسی به مسکن مناسب هستند. علاوهبراین، تخمین زده میشود که 100 میلیون نفر در سراسر جهان بیخانمان هستند و از هر چهار نفر یک نفر در شرایط نامناسب زندگی میکند که به سلامت، ایمنی و رفاه آنها آسیب وارد میشود. دسترسی به مسکن پیششرط دسترسی به شغل، آموزش، بهداشت و خدمات اجتماعی است.
تأمین مسکن قابل استطاعت مشروعترین و رایجترین نوع و دلیل مداخله دولتها در بخش مسکن است، چراکه اقشار کمدرآمدها در حالت تعادل بازار عرضه و تقاضای مسکن هم در تأمین مسکن خود دچار مشکل هستند و در صورت بروز شکست بازار و شرایط بحرانی مسکن حتی دهکهای میانی و متوسط به بالا نیز با مشکل تأمین مسکن مواجه میشوند. قانون اساسی نیز در اصول (3، 31 و 43) بر این مهم صحه گذاشته شده است. مطابق اصل مترقی (31) قانون اساسی؛ داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است. دولت موظف است با رعایت اولویت برای آنها که نیازمندترند بهخصوص روستانشینان و کارگران، زمینه اجرای این اصل را فراهم کند. بر همین اساس توجه به مسئله مسکن و پرداختن به این موضوع که چه کسی نیازمندتر است و در اولویت قرار دارد یک تکلیف ملی است. درواقع شأن مداخله دولتها در بازار مسکن با هدف حمایت از تأمین مسکن اقشار کمدرآمد است.
در تجربه قانونگذاری و برنامهریزی برای حوزه مسکن، بهرغم تبیین احکام بارز درخصوص تأمین مسکن محرومان و گروههای کمدرآمد در اسناد فرادست، در طی بیش از نیمقرن برنامهریزی مسکن، اکثر سیاستهای دولتها و برنامههای حمایتی که در قوانین ویژه بخش مسکن و شهرسازی و بسیاری از قوانین موضوعی مرتبط با بخش مزبور وضع شده نیز به سبب نامشخص بودن سطوح مختلف حمایتی و عدم اتخاذ رویکردهای هدفمند و هوشمند، پاسخگوی مشکلات گروههای کمدرآمد و اقشار کمبرخوردار نبوده است. همچنین در پارهای از موارد فقدان یکپارچگی و عدم انسجام مدیریت در اجرای برنامههای مسکن کمدرآمدها، منجر به صرف بخش بزرگی از منابع و اعتبارات تخصیص داده شده در حوزههای ستادی و صرفاً برنامهریزی طرحها بدون اجرایی آنها شده است. ازسویدیگر ابهامات و اشکالات برخی از آییننامهها و دستورالعملهای قوانین موضوعه سبب شده ضمن عدم شناسایی درست و دقیق جامعه هدف مورد نظر قانون، منجر به انحراف منابع و یارانههای پیشبینی شده و تبعات اقتصادی و اجتماعی شده است که علت آن میتواند فرایندهای غیردقیق و کمتوجهی به ابعاد مختلف، در فرایند پالایش و غربالگری اقشار و گروههای مدنظر قانون باشد. موارد فوقالذکر نه فقط در حال حاضر و در طرح نهضت ملی مسکن، بلکه در طرحهای مختلف دولتها برای تأمین مسکن گروههای کمدرآمد جامعه از اولین برنامه عمرانی کشور (در سال 1327) مورد توجه بوده و در همه برنامههای عمرانی و توسعه کشور طی 6دهه گذشته یک سیاست محوری مهم بهشمار رفته است. طی ۴دهه بعد از انقلاب اسلامی با غلبه فضای سیاسی و اجتماعی محرومیتزدایی و تأمین نیازهای اساسی گروههای کمدرآمد جامعه، سیاست تأمین مسکن برای این گروهها در روستاها و عمدتاً شهرها ابعاد تازهای یافت.
یک سال پس از آغاز بهکار دولت نهم و در پی نهایی شدن سند راهبردی- اجرایی طرح جامع مسکن در سال 1385 برای برخوردی جامع با مسائل و مشکلات فراروی بخش مسکن و اجرای تعدادی از این برنامهها در قالب تبصره «۶» قانون بودجه سال 1386 کل کشور، بستر قانونی برای تداوم این برنامهها و مهیا شدن زمینه اجرایی سایر برنامهها و راهبردهای طرح جامع مسکن فراهم شد. موضوعات اصلی بند «د» تبصره «۶» قانون بودجه سال 1386 کل کشور عبارتند از: ساماندهی بازار عرضه مسکن اجارهای، تأمین مسکن مردم ساکن در شهرهای زیر یک میلیون نفر جمعیت، تأمین مسکن روستاییان و عشایر داوطلب اسکان در روستاها، نوسازی بافتهای فرسوده شهری و سکونتگاههای غیررسمی، تأمین مسکن جانبازان 25 درصد و بالاتر، آزادگان و خانواده معظم شهدا، حمایت از شرکتها و مؤسسات غیردولتی تولید انبوه مسکن با فناوریهای نو و واگذاری تسهیلات به تعاونیهای مسکن سازمانها برای تأمین مسکن کارکنان. بنابراین طرح مسکن مهر، که از سال 1386 مقدمات قانونی آن فراهم شد، با تنظیم و تصویب آییننامههای اجرایی، دستورالعملها، اصلاحات و مصوبات کارگروه مسکن و تفاهمنامههای متعدد با نهادها و سازمانها، در زمینه ساخت واحدهای مسکن مهر، در سالهای بعد ادامه یافت. در این طرح اقشار کمدرآمد و آسیبپذیر بهعنوان جامعه هدف قرار گرفتند، اما فرایند شناسایی جامعه هدف با مسائل و مشکلاتی همراه بود که در این گزارش به تبیین آن پرداخته شده است. پس از طرح مسکن مهر، طرح اقدام ملی مسکن با پیشثبتنام متقاضیان برای ۴۰۰ هزار واحد مسکونی دولتیساز نیز از سال 1398 آغاز شد. بهاینترتیب، طرح جایگزین مسکن مهر بهطور رسمی با آغاز پیشثبتنام در ۴ استان سیستان و بلوچستان، قم، خراسان شمالی و خراسان جنوبی آغاز و بنابر اعلام متولی اجرای این طرح، ثبتنام در سایر استانهای کشور نیز بهتدریج و بهمحض تأمین زمین آغاز میشود. بعد از این طرح در سال 1400 با تصویب قانون جهش تولید مسکن و روی کار آمدن دولت سیزدهم با طرحی با عنوان نهضت ملی مسکن ثبتنام از متقاضیان مسکن و بدون اعلام ظرفیت مشخصی برای هر شهر آغاز شد. فرایند پالایش و غربالگری متقاضیان در طرحهای بعد از مسکن مهر شباهت بسیار زیادی با آن داشته و صرفاً بخشی از جزئیات این طرحها دارای تفاوت هستند. ازاینرو در این گزارش ضمن مقایسه پالایش و غربالگری متقاضیان در هر سه طرح، به آسیبشناسی ساختار و جزئیات این مدل نیز پرداخته میشود تا ضمن شناخت دقیق مسئله شرایط برای برطرف نمودن آسیبها فراهم شود.
2-1.پیشینه مطالعات پژوهشی مرتبط
مرکز پژوهشهای مجلس در باب بررسی و اظهارنظر پیرامون قانون جهش تولید مسکن و عملکرد دولت در این بخش، تاکنون گزارشهای مختلفی درخصوص ابعاد مختلف این قانون تدوین و با عناوین موضوعی گوناگون («تبیین راهکارهای مانعزدایی از جهش تولید مسکن» بخش اول: بررسی فرایند صدور پروانه ساختمانی، «تبیین راهکارهای مانعزدایی از جهش تولید مسکن» بخش دوم: بررسی فرایند اخذ گواهی عدم خلاف و پایانکار ساختمان، «تبیین راهکارهای مانعزدایی از جهش تولید مسکن» بخش سوم: بررسی جایگاه و حدود اختیارات نهادهای ناکارا در فرایند صدور مجوزهای ساختمانی، اظهارنظر کارشناسی درباره: «طرح دوفوریتی جهش تولید و تأمین مسکن» (خلاصه مدیریتی)، اظهارنظر کارشناسی درباره: «طرح دوفوریتی جهش تولید و تأمین مسکن» (تفصیلی)) منتشر کرده است. دیوان محاسبات کشور نیز در پاییز ۱۴۰۰ و همچنین معاونت نظارت مجلس شورای اسلامی در تیرماه ۱۴۰۱ گزارشهایی را با عنوان عدم درسآموزی از تجربیات گذشته طرحهای مسکن حمایتی (اعم از مسکن مهر و مسکن اجتماعی (فاقد عملکرد) و اقدام ملی مسکن در نهضت ملی مسکن) از آسیبهای جدی طرحهای حمایتی مسکن تهیه و منتشر کردهاند. برایند این گزارشها همگی دلالت بر نگرانی از تداوم مسیر موجود در روند و فرایند شناسایی و غربالگری متقاضیان در طرحهای مسکن حمایتی دارند. در ادامه این گزارش به آسیبشناسی این روند در طرحهای مسکن حمایتی و بهطور خاص نهضت ملی مسکن پرداخته میشود. گزارشهای موضوعی حوزه قانون جهش تولید مسکن در جدول 1 ارائه شده است.
جدول 1. گزارشهای موضوعی قانون جهش تولید مسکن تهیه شده در مرکز پژوهشهای مجلس
ردیف |
عنوان گزارش |
شماره مسلسل |
تاریخ |
1 |
اظهارنظر کارشناسی درباره: «طرح دوفوریتی جهش تولید و تأمین مسکن» (خلاصه مدیریتی) |
۱۷۳۶۴ |
1399/10/29 |
2 |
«ضرورت توسعه صنعتیسازی ساختمان در دستیابی به اهداف طرح جهش تولید مسکن» (قسمت اول) |
۱۷۶۴۸ |
1400/03/30 |
3 |
«تبیین راهکارهای مانعزدایی از جهش تولید مسکن» بخش اول: بررسی فرایند صدور پروانه ساختمانی |
17854 |
1400/06/29 |
4 |
تبیین راهکارهای مانعزدایی از جهش تولید مسکن «بخش سوم: بررسی جایگاه و حدود اختیارات نهادهای ناکارا در فرایند صدور مجوزهای ساختمانی |
17920 |
1400/08/26 |
5 |
پیشنیازها و الزامات تحققپذیر قانون جهش تولید مسکن |
17987 |
1400/9/22 |
6 |
تبیین راهکارهای مانعزدایی از جهش تولید مسکن بخش دوم: بررسی فرایند اخذ گواهی عدم خلاف و پایان کار ساختمان |
18088 |
1400/12/03 |
7 |
الزامات آمایش سرزمینی در تحقق قانون جهش تولید مسکن |
18206 |
1401/02/20 |
8 |
«ملاحظات دانش آمایش سرزمین در تحقق قانون جهش تولید مسکن» |
۱۸۲۰۷ |
1401/02/20 |
9 |
گزارش نظارتی بررسی و ارزیابی وضعیت اجرای قانون جهش تولید مسکن و طرح نهضت ملی مسکن |
19417 |
1402/09/01 |
2-2. سوابق تقنینی
بهمنظور تأمین مسکن و سهولت دسترسی فاقدین مسکن بهویژه گروههای کمدرآمد به خانه مناسب، ارتقای کمّیوکیفی مسکن تولیدی کشور، حمایت از سرمایهگذاری در امر تولید مسکن با استفاده از فناوریهای نوین و تولید صنعتی مسکن، بهسازی و نوسازی بافتهای فرسوده شهری و سکونتگاههای غیررسمی و مقاومسازی واحدهای مسکونی موجود، قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن[1] در تاریخ 1387/02/25 به تصویب مجلس رسید و الحاقیههای بعدی و آییننامههای اجرایی آن نیز در سالهای بعدی به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید. قانون جهش تولید مسکن[2] در تاریخ 1400/۰۶/24 به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید و براساس این قانون دولت موظف شد نیاز سالیانه مسکن کشور را براساس اعلام وزارت راه و شهرسازی مستند به مطالعات «طرح جامع مسکن»، در مناطق شهری و روستایی تأمین نموده و بهنحوی برنامهریزی و اقدام کند تا در چهار سال نخست اجرای این قانون، سالیانه بهطور متوسط حداقل یک میلیون واحد مسکونی در کشور برای متقاضیان واجد شرایط براساس قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب 1387/۲/25 و آییننامههای مربوطه عرضه کند.
براساس ماده (1) آییننامه اجرایی قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، فاقدین مسکن افراد سرپرست خانوار و افراد تحت تکفل آنان که از تاریخ 1384/1/1 (تاریخ اجرای قانون برنامه چهارم توسعه) فاقد زمین مسکونی یا واحد مسکونی بوده و از تاریخ 1357/11/22 از هیچیک از امکانات نهادهای عمومی غیردولتی مربوط به تأمین مسکن شامل زمین، واحد مسکونی و یا تسهیلات یارانهای خرید یا ساخت واحد مسکونی استفاده نکرده باشند؛ فاقد مسکن محسوب میشوند.
متقاضیان واجد شرایط متقاضیانی هستند که حائز شرایط زیر باشند:
الف) فاقدین مسکن طبق تعریف مندرج در بند «1» این ماده،
ب) متأهل یا سرپرست خانوار،
ج) دارای حداقل 5 سال سابقه سکونت در شهر مورد تقاضا.
تبصره «۱»: افراد زیر میتوانند بدون شرط تأهل و بدون شرط سرپرست خانوار بودن در زمره متقاضیان واجد شرایط قرار گیرند:
تبصره «۲»: سابقه سکونت برای مهاجرین از کلانشهرها به سایر شهرهای کشور به یک سال کاهش مییابد، برای کارمندان دولت که بهاستناد حکم دستگاه ذیربط منتقل شوند (به استثنای استان تهران) این سابقه ملاک عمل نخواهد بود.
۳. بررسی و مقایسه فرایند پالایش و غربالگری متقاضیان در طرحهای تأمین مسکن
مطابق آییننامه اجرایی قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، افراد سرپرست خانوار که خود و افراد تحت تکفل آنها از زمان شروع قانون برنامه چهارم توسعه 1384/1/1 فاقد زمین مسکونی یا واحد مسکونی بوده و از تاریخ 1357/11/22 از هیچیک از امکانات دولتی یا امکانات نهادهای عمومی غیردولتی مربوط به تأمین مسکن شامل زمین، واحد مسکونی و یا تسهیلات یارانهای خرید و یا ساخت واحد مسکونی استفاده نکرده باشند و متأهل و یا سرپرست خانوار بوده و در شهر مورد تقاضا حداقل 5 سال سابقه سکونت داشته باشند، میتوانند از تسهیلات مسکن مهر بهرهمند شوند. برای مهاجرین از کلانشهرها به سایر شهرهای کشور این سابقه به یک سال کاهش یافته است و برای کارمندان دولت که بهاستناد حکم دستگاه ذیربط منتقل شدهاند نیز سابقه سکونت ملاک واجد شرایط بودن نبوده است.
همچنین افراد ذیل میتوانستند بدون شرط تأهل در زمره متقاضیان قرار گیرند:
گفتنی است همگام با پیشرفت طرح، وزارت مسکن و شهرسازی در راستای بهبود دسترسی گروههای نیازمند به مسکن مهر، دایره شرایط متقاضیان را وسیعتر کرده است؛ که ازجمله این موارد میتوان به بانوان ایرانی اشاره کرد که همسرشان جزء اتباع خارجی میباشند و در صورت داشتن سایر شرایط میتواند از این نوع تسهیلات بهرهمند گردند. وزارت مسکن و شهرسازی همچنین با امضا تفاهمنامههایی با ارگانها و سازمانهای مختلف، اقشار و گروههایی را در استفاده از مسکن مهر مشروط به احراز شرایط، در اولویت قرار داده است که از آن جمله میتوان به موارد زیر اشاره کرد:
گفتنی است که بررسی شرایط فوقالذکر برای هریک از متقاضیان توسط ادارات کل راه و شهرسازی هر استان صورت پذیرفته است. در بررسی سابقه سکونت متقاضیان، ادارات کل راه و شهرسازی هر استان از اجارهنامه خانوار، گواهی اشتغال به تحصیل فرزندان خانواده، سابقه بیمه تأمین اجتماعی متقاضی و یا حتی استشهاد محلی از ساکنان محل و مساجد نیز استفاده میکردند.
علاوهبر موارد فوقالذکر متقاضیان باید فاقد هرگونه سابقه مالکیت واحد مسکونی از تاریخ 1384/1/1 تا زمان استعلام اداره کل راه و شهرسازی استان میبودند، که با توجه به عدم دسترسی به سامانه ثبتاسناد و املاک کشور، ادارات کل راه و شهرسازی هر استان ضمن اخذ تعهد محضری از متقاضیان مبنیبر عدم سابقه مالکیت واحد مسکونی از تاریخ مذکور، لیستی از اسامی متقاضیان را به ادارات ثبتاسناد و املاک جهت استعلام سابقه مالکیت ارسال مینمودند. بهاینترتیب پالایش متقاضیان در هر استان صورت پذیرفته است.
جدول 2. اطلاعات مربوط به مسکن مهر براساس خروجی دریافتی از سامانه طرح در مهرماه 1402
کل متقاضیان مسکن مهر |
تعداد متقاضیان تأیید همه شرایط از کل متقاضیان |
تعداد متقاضیان صاحب واحد در کل طرح مسکن مهر از کل متقاضیان |
تعداد متقاضیان حذف یا انصراف بهدلیل عدم تأیید شرایط از متقاضیان حذف شده |
تعداد متقاضیان حذف یا انصراف بهدلیل عدم تکمیل آورده |
2,834,604 |
1,679,344 |
1,537,505 |
43,682 |
36,000 |
درصد |
37.4 |
54.2 |
4.7 |
3.65 |
مأخذ: سامانه طرح مسکن مهر.
دادهها نشان میدهد؛ کل متقاضیان ثبتنام شده در طرح مسکن مهر حدود 2.8 میلیون نفر بوده که از این تعداد حدود یک میلیون متقاضی بهدلایل مختلفی حذف شده و یا از طرح مذکور انصراف دادهاند. از کل متقاضیان حدود 1.6 میلیون نفر واجد کلیه شرایط محسوب شدهاند و درمجموع حدود 1.5 میلیون نفر صاحب واحد مسکونی شدهاند. در کل 170 هزار نفر واجد شرایط محسوب نشدهاند که براساس اطلاعات 44 هزار نفر از آنها قطعاً واجد شرایط نبوده و از 313 هزار نفری که صاحب واحد مسکونی نشدهاند، 36 هزار نفر بهدلیل عدم تکمیل آورده خود از طرح حذف شدهاند.
برنامهریزیهای طرح اقدام ملی مسکن در سال 1397 و با هدف ساخت 400 هزار واحد مسکونی آغاز و اولین مرحله ثبتنام آن در آبانماه سال 1398 صورت پذیرفت که مبنای متقاضیان واجد شرایط در این طرح نیز همان ماده (1) آییننامه اجرایی قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب مردادماه سال 1386 قرار گرفت. عملاً شیوه پیادهسازی و ثبتنام طرح اقدام ملی مسکن که در بدنه وزارت راه و شهرسازی انجام گرفت که شباهت زیادی به طرح مسکن مهر داشته است. اما پالایش متقاضیان در این طرح بهصورت متمرکز و از طریق سامانه طراحی شده در ستاد وزارت راه و شهرسازی صورت پذیرفته است. سامانه طراحی شده علاوهبر اتصال به بررسی فرم (ج) متقاضیان بهصورت آنلاین سابقه مالکیت را از سازمان ثبتاسناد و املاک کشور استعلام نموده و در صورت قرمز بودن هریک از موارد فوق متقاضی واجد شرایط محسوب نمیشود. مدارک لازم برای بررسی سابقه 5 سال سکونت متقاضی در شهر مورد تقاضا صرفاً 5 سال سابقه بیمه تأمین اجتماعی، 5 سال سابقه تحصیل فرزندان در مدارس آن شهر و یا شهر محل تولد متقاضی، همسر یا فرزند وی مورد تأیید بوده است و به هیچعنوان قرارداد اجاره و یا استشهاد محلی مورد تأیید وزارت راه و شهرسازی نبوده است. مدارک مذکور در سامانه طرحهای حمایتی مسکن بارگذاری شده و پس از بررسی و تأیید توسط ستاد وزارت راه و شهرسازی و سبز شدن هر سه استعلام (فرم (ج)، سابقه سکونت و سابقه مالکیت) در سامانه فوق، متقاضی میتواند برای بررسی مجدد مدارک و تشکیل پرونده به ادارات کل راه و شهرسازی شهر/ استان محل تقاضا مراجعه نماید. مهمترین تفاوت پالایش متقاضیان در طرح اقدام ملی مسکن و طرح مسکن مهر در بررسی شرایط متقاضیان بهصورت یکپارچه و برخط توسط ستاد وزارت راه و شهرسازی است که احتمال هرگونه ایجاد رانتی را به حداقل کاهش میدهد. همچنین عدم پذیرش قرارداد اجاره و استشهاد محلی نیز امکان مهاجرت و تخلف برای ساخت مدارکی فاقد اعتبار حقیقی (و بهطور خاص اجارهنامههای صوری) برای سابقه سکونت را بسیار کاهش میدهد.
با توجه به اینکه در حال حاضر طرحهای اقدام ملی مسکن و نهضت ملی مسکن در یکدیگر ادغام شدهاند، تفکیک اطلاعات این دو طرح از یکدیگر مشکل است. بنابراین گزارش مختصری از عملکرد طرح تا زمان تصویب قانون جهش تولید مسکن (شهریورماه سال 1400) ارائه میشود و سپس گزارش تجمعی هر دو طرح با یک عنوان «عملکرد نهضت ملی مسکن» ارائه خواهد شد.
جدول 3. اطلاعات مربوط به متقاضیان در طرح اقدام ملی مسکن
متولی |
تعداد ثبتنام |
حائز شرایط اولیه |
تأیید نهایی |
تعداد عدم تعیینتکلیف |
شهرهای جدید |
220,035 |
40,530 |
39,939 |
591 |
اداره کل راه و شهرسازی |
534,194 |
126,491 |
111,382 |
15,109 |
بنیاد مسکن |
354,765 |
81,306 |
63,742 |
17,564 |
جمع کل |
1,108,994 |
248,327 |
215,063 |
33,264 |
درصد |
22.3 |
19.3 |
2.9 |
مأخذ: آخرین آمار منتشره توسط وزارت راه و شهرسازی.
همانگونه که در جدول 3 مشخص است برای تعداد 400 هزار واحد مسکونی برنامهریزی شده در طرح اقدام ملی مسکن، حدود 1.1 میلیون نفر ثبتنام صورت پذیرفته است که از این تعداد صرفاً 215 هزار نفر تأیید نهایی شده و کلیه شرایط را دارا بودهاند. یکی از اصلیترین علل رد صلاحیت متقاضیان اولاً نداشتن سابقه 5 سال سکونت در شهر محل تقاضا بوده است و دومین دلیل عمده برای رد صلاحیت متقاضیان داشتن سابقه مالکیت از تاریخ 1384/1/1 محسوب میشود.
از تعداد کل حائزین شرایط در طرح اقدام ملی مسکن فقط 151 هزار نفر وجه اولیه که مبلغ 40 میلیون تومان بوده است را بهحساب مسدودی که به نام متقاضی در بانک افتتاح شده است واریز نمودهاند. از این تعداد 150 هزار نفر تقریباً بهطور قطع متقاضی مؤثر بوده و اقساط مراحل بعدی دریافت وجه را نیز بهحساب مذکور واریز نمودهاند و بیش از 40 میلیون تومان مبلغ اولیه در حساب مسدود خود دارند. از تعداد 150 هزار نفر یاد شده حدود 130 هزار متقاضی به پروژه مشخصی تخصیص داده شدهاند،
جدول 4. تعدادنهایی متقاضیان مؤثر طرح اقدام ملی مسکن
متولی |
تأیید نهایی |
تعداد متقاضیان واریز وجه کرده |
تعداد متقاضیان واریز وجه بالای 40 میلیون |
تخصیص پروژه |
نسبت تخصیص پروژه به آورده کامل متقاضیان |
تعداد متقاضی دارای آورده کامل فاقد پروژه |
شهرهای جدید |
39,939 |
28,095 |
27,690 |
27,433 |
99% |
257 |
اداره کل |
111,382 |
79,256 |
78,077 |
67,460 |
86% |
10,617 |
بنیاد مسکن |
63,742 |
44,370 |
44,123 |
34,726 |
79% |
9,397 |
جمع کل |
215,063 |
151,721 |
149,890 |
129,619 |
86% |
20,271 |
مأخذ: همان.
با تصویب قانون جهش تولید مسکن در سال 1400 اجرای آن با عنوان طرح نهضت ملی مسکن در دولت کلید خورد. عمدهترین تفاوت این طرح با طرح اقدام ملی مسکن واگذاری زمین صرفاً بهصورت اجاره 99 ساله بوده است. در طرح اقدام ملی مسکن اراضی با مرغوبیت بالاتر بهصورت فروش اقساطی 10ساله به متقاضیان واگذار شده است، اما در طرح نهضت ملی مسکن وفق قانون جهش تولید مسکن اراضی صرفاً بهصورت اجاره 99ساله به متقاضیان واگذار میشود.
گفتنی است که برای ثبتنام و پالایش متقاضیان در این طرح نیز از همان سامانه طرح اقدام ملی مسکن استفاده شده و در اصل هر دو طرح در هم ادغام شدهاند. واجدین شرایط نیز براساس ماده (1) آییننامه اجرایی قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مورد بررسی قرار گرفته و مدارک مورد نیاز و روش بررسی متقاضیان نیز همانند طرح اقدام ملی مسکن بوده است. اما برای افزایش تعداد مشمولین و همچنین کمک به خانهدار شدن فاقدین مسکن بهخصوص جوانان، مصوبات از هیئت محترم دولت و شورای عالی مسکن اخذ شده است که بهشرح ذیل ارائه میشود:
در طرح مسکن مهر و اقدام ملی مسکن، صرفاً متأهلین میتوانستند ثبت نمایند، اما در طرح نهضت ملی مسکن مردان مجرد بالای 23 تا 45 سال نیز امکان ثبتنام و تخصیص پروژه را مشروط به تأهل در زمان اخذ واحد مسکونی دارند. ادارات کل و راه شهرسازی استان در زمان انعقاد قرارداد واگذاری به این متقاضیان تعهدی دریافت نموده است که در زمان اخذ واحد مسکونی باید متأهل باشند در غیر اینصورت مقابل با دستورالعمل ابلاغی یا متقاضی متأهل جایگزین شده یا واحد مسکونی به قیمت کارشناسی روز به متقاضی واگذار خواهد شد.
در طرحهای قبلی صرفاً به زنان مجرد بالای 35 سال مسکن حمایتی تعلق میگرفت، اما در طرح نهضت ملی مسکن مردان مجرد بالای 45 سال نیز واجد شرایط دریافت مسکن حمایتی هستند. البته در پالایش متقاضیان اولویت با متأهلین و سرپرستان خانوار بوده و همچنین خانوار با بُعد جمعیتی بیشتر در اولویت قرار دارند.
علاوهبر موارد مذکور با استفاده از مصوبه هیئت محترم دولت، سابقه مالکیت نیز در این طرح تغییر یافته و عدم سابقه مالکیت زمین مسکونی یا واحد مسکونی در 5 سال اخیر از زمان ثبتنام، جایگزین عدم سابقه مالکیت از 1384/1/1 تاکنون شده است. نداشتن سابقه سکونت مطابق دستورالعمل؛ که بر این اساس و در جهت ایجاد مانع برای پیشگیری از بروز مهاجرت در طرح نهضت ملی مسکن، قرارداد اجاره برای اثبات سابقه 5 سال سکونت معتبر نبوده و مهمترین مدرک سابقه حداقل 5ساله بیمه تأمین اجتماعی برای فرد متقاضی است. در این راستا بسیاری از متقاضیان در دهکهای پایین درآمدی بهدلیل نداشتن شغل مناسب که این افراد را تحت پوشش بیمه تأمین اجتماعی قرار دهد مشمول این طرح در شهر محل زندگی خود نخواهند شد و در بهترین حالت میتوانند از شهر محل تولد خود، محل تولد همسر و یا محل تولد فرزندان با حداقل 5 سال سن استفاده نمایند که ممکن است با شهر محل سکونت ایشان یکسان نباشد.
لازم به ذکر است که برخی شاخصهای غربالگری همزمان با پیشرفت اجرای طرحهای اقدام ملی مسکن و نهضت ملی مسکن در جلسات شورای عالی مسکن مورد بحث، بررسی و عمدتاً تصویب قرار گرفته است، اما این مصوبات اعتبار و وحدترویه قوانین و آییننامههای اجرایی مصوب هیئت وزیران را ندارد و درنتیجه تعاملات لازم بیندستگاهها و بانکها برای اجرایی مصوبات ازجمله تخفیفات، معافیات و شرایط پرداخت تسهیلات را ایجاد نمیکند.
گزارش عملکرد طرح نهضت ملی مسکن که از گزارش تجمعی نهضت ملی و اقدام ملی مسکن تشکیل شده است بهشرح جدول ذیل ارائه میشود:
جدول 5. عملکرد طرح نهضت ملی مسکن تیر ماه سال 1403
تعداد کل ثبتنام |
تعداد متقاضیان دارای سه استعلام سبز |
تأیید نهایی |
تعداد متقاضیان دارای آورده بیش از 40 میلیون تومان |
تعداد متقاضیان تخصیص پروژه |
7.059.419 |
5.134.807 |
1.857.808 |
740.987 |
729.907 |
درصد نسبت بهکل ثبتنامیها |
72.7 |
26.3 |
10.4 |
10.3 |
مأخذ: همان.
از حدود 7 میلیون نفر متقاضی ثبتنام شده در طرح نهضت ملی مسکن، 5 میلیون نفر در بررسیهای اولیه و 1/8 میلیون نفر در بررسیهای نهایی حائز شرایط دریافت مسکن حمایتی مشخص شدهاند. در این طرح نیز عموماً پس از بررسی اولیه مدارک متقاضیان در سامانه طرحهای حمایتی مسکن، مدارک توسط ادارات کل راه و شهرسازی استانها مجدداً بهدقت بررسی شده و عموماً افراد از سابقه سکونت و یا سابقه مالکیت مطابق با آییننامهها، دستورالعملها و قوانین مسکن بهرهمند نیستند. ازاینرو صرفاً 1.8 میلیون نفر از متقاضیان تأیید کلیه شرایط داشته و بقیه بهدلیل عدم مراجعه پرونده آنها مورد بررسی قرار نگرفته است.
نکته مهم در جدول فوق تعداد متقاضیانی است که واریز وجه انجام دادهاند. از کل 1.8 میلیون نفر متقاضی حائز کلیه شرایط صرفاً حدود 750 هزار نفر بیش از مبلغ اولیه را بهحساب مسدود خود واریز کردهاند و این امر بدان معناست که با بیشترین احتمال، حدود یک میلیون نفر از متقاضیان واجد شرایط دریافت مسکن حمایتی امکان تأمین مالی برای دریافت این مسکن را داشته و سایر متقاضیان بهدلایلی همچون عدم استطاعت مالی برای تأمین سهم آورده خود، نامشخص بودن مبلغ نهایی سهم آورده متقاضیان، نامشخص بودن اطلاعات دقیق واحد تخصیصی (بعضاً مکان، طبقه و ...) واریز وجهی انجام ندادهاند. نکته محتمل دیگر این است که، با توجه بهمدت زمان طولانی ساخت واحدهای مسکونی این طرح و افزایش هزینه ساخت که منجر به افزایش هزینه تمام شده و درنتیجه قیمت این واحدها میشود؛ به نفع متقاضیان خواهد بود که در صورت داشتن وجه برای خرید یک واحد مسکونی در شهرهای اقماری یا مناطقی که امکان خرید ملک را دارند، اقدام نمایند تا اینکه با توجه به وجود شرایط تورمی در کشور، وجه خود را نگه داشته و همگام با افزایش قیمت که ارزش پول کاهش مییابد و هزینه ساخت مسکن نیز افزایشی است، کمکم وجه خود را به پروژه تزریق نمایند. درمجموع بهنظر میرسد استقبال محدود از قالب اجرایی نهضت ملی مسکن به دو عامل عمده عدم استطاعت و عدم جذابیت محدود میشود که با توجه به سنگینی میزان آورده باعث کاهش استقبال شده است. مبهم و نامشخص بودن پروژهها از دیگر موارد با اهمیت طرح نهضت ملی مسکن و سایر طرحهای حمایتی دولت در بخش مسکن بوده و شاید انتظار اینکه بعد از ثبتنام، موقعیت، مشخصات، قیمت، شرایط پرداخت و میزان آورده و زمان تحویل به متقاضی اعلام شود، بدیهیترین حق متقاضیان باشد که بعضاً حتی با واریز حداکثری هم از آن محروم هستند. این مسئله عملاً نقش بسزایی در عدم جذابیت طرح داشته و بخش قابلتوجهی از متقاضیان نیز به هدف بهرهمندی از مزایای حمایتی زمین و تسهیلات ثبتنام نموده و از ابتدا قصد سکونت در این واحدها را ندارد. این مسئله نیز یکی از نقدهای جدی به اقدامات اینچنینی بوده که در عمل الزاماً به کاهش مستأجران و التهاب بازار منجر نمیشود.
مسئله دیگر آنکه بهدلیل مکانیابی و جانمایی نامطلوب عمده پروژهها بهویژه در شهرهای جدید و عدم عرضه در محل تقاضا، تقاضای مؤثر کاهش یافته است. با تعریف این پروژهها در مکانهایی که متقاضیان تمایلی به سکونت در آن ندارند درنهایت این واحدها یا درگیر دلالی و سوداگری شده، خالی میمانند و یا اجاره داده میشوند و هدف غایی افزایش مالکنشینی و کاهش استیجار محقق نمیشود. بهعبارتدیگر با وجود تلاشهای جدی مجلس و دولت برای تخصیص حمایتها، معافیتها و تسهیلات، بخش قابلتوجهی از خروجی چنین اقداماتی تبدیل به ماهیت حفظ سرمایه خواهد شد و اثربخشی محدودی در ساماندهی بازار مسکن و اجارهبها و کاهش التهاب بازار مسکن خواهد داشت.
شکل 1. مهمترین دلایل عدم استقبال از طرح نهضت ملی مسکن
ماخذ:نویسندگان.
بررسی بعد خانوار متقاضیان حاکی از آن است که حدود 1.4 متقاضیان را خانوارهای تکنفره تشکیل میدهند که از این تعداد تقریباً 91 هزار نفر (حدود 6.4 درصد از این متقاضیان) آنها واریز وجه خود را انجام دادهاند. 1/6 متقاضیان خانوارهای دونفره هستند که حدود 172 هزار نفر (حدود 10/7 درصد از این متقاضیان) آنها واریز وجه برای تخصیص پروژه را انجام دادهاند. متقاضیان با بعد خانوار سهنفره حدود 1/46 میلیون نفر بوده که 191 هزار نفر (حدود 13/08 درصد از این متقاضیان) آنها از متقاضیان دارای واریز وجه هستند. متقاضیان با بعد خانوار چهار و پنجنفره بهترتیب تعداد 1/2 میلیون نفر و 595 هزار نفر هستند که 172 هزار نفر از متقاضیان با بعد خانوار چهارنفره (حدود 13.8 درصد از این متقاضیان) و 54 هزار نفر با بعد خانوار پنجنفره (حدود 9 درصد از این متقاضیان) در حساب مسدود به نام متقاضی وجه اولیه را واریز نمودند. تعداد متقاضیان با بعد خانوار بیش از پنج نفر در کل 254 هزار نفر بوده که حدود 143 هزار نفر آنها واریز وجه انجام دادهاند. بالاترین آمار واریز وجه مربوط به خانوارهای با دو فرزند بوده است (بُعد خانوار 4نفره) با سهم 13/8 درصد از بین متقاضیان دارای بُعد خانوار چهارنفره واریز وجه انجام دادهاند.
بیشترین سهم متقاضیان ثبتنام شده مختص خانوادههای دونفره است و حدود یکچهارم از کل متقاضیان ثبتنامی در این دسته از بعد خانوار قرار دارند. بالاترین واریز وجه از بین کل متقاضیان واریز وجه انجام داده متعلق به خانوارهای دارای یک فرزند بوده و پس از آن خانوادههای دونفره و چهارنفره در جایگاه دوم قرار دارند.
شکل 2. نمودار سهم متقاضیان ثبتنام شده و واریز وجه انجام داده از کل به تفکیک بُعد خانوار (درصد)
مأخذ: سامانه وزارت راه و شهرسازی.
اطلاعات منتشره از سرشماری سال 1395 در مرکز آمار ایران نشان میدهد که بیشترین سهم خانوار به تفکیک تعداد افراد آن بهترتیب متعلق به خانوارهای سهنفره، چهارنفره و دونفره هستند.
بهنظرمیرسد نوع و متراژ واحدهای ثبتنامی برای خانوارهای سه و چهار نفره مطلوبتر، برای خانوار دو نفره مطلوب و برای خانوار پنجنفر و بیشتر و به خصوص خانوار تکنفره مطلوبیت کمتری دارد. این موضوع را میتوان با تنوع محدود متراژ واحدها که عمدتا بهطور خالص بین 70 تا 100متر هستند مرتبط دانست.
شکل3 : نمودار درصد خانوارهای کشور به تفکیک بعد خانوار براساس سرشماری عمومی نفوس و مسکن سال1395
ماخذ: مرکز آمار ایران.
همانگونه که ملاحظه میشود با وجود اینکه بهترتیب خانوارهای دارای تک فرزند و دو فرزند بیشترین سهم از خانوارهای کشور را تشکیل میدهند، اما بیشترین سهم متقاضیان طرح نهضت ملی مسکن متعلق به خانوارهای دونفره (بدون فرزند) است و پس از آن خانوارهای تک فرزند در جایگاه دوم قرار دارند. نکته قابل تأمل در قرار گرفتن سهم خانوارهای تکنفره در جایگاه سوم و با اختلاف اندک نسبت به خانوارهای سهنفره است؛ بهاینترتیب که 21.5 درصد از متقاضیان طرح نهضت ملی مسکن را خانوارهای تکنفره به خود اختصاص میدهد. این امر نشانگر افزایش تعداد خانوارهای تکنفره و افزایش نیاز به مسکن این خانوارهاست. همچنین بالا بودن سهم خانوارهای دونفره در بین متقاضیان نشان از نیاز به مسکن چشمگیر این خانوارهاست. مقایسه پراکندگی خانوارها از منظر بعد خانوار در کشور و نسبت آن با ثبتنامیها نشاندهنده آن است که خانوارهای با تعداد جمعیت کمتر که معمولاً خانوارهای نوپا هستند بیشتر نیازمند مسکن بوده و این امر توجه ویژه به جوانان را یادآور میشود.
4. ابعاد چالشزا در فرایند پالایش و غربالگری
شاید بتوان گفت مهمترین ارزیابی و غربال در بررسی ابعاد یک طرح حمایتی، جامعه هدف آن است. در طرحهای مختلف مسکن حمایتی، جامعه مورد توجه همواره اقشار کمدرآمد و کمبرخوردار عنوان شده است. بررسی این موضوع که آیا واقعاً اقشار کمدرآمد دهکهای پایین درآمدی در این طرحها مشارکت داشتهاند، محل ابهام اساسی است. مسئله دیگر این است که؛ مستأجران در مناطق گرانقیمت شهر و مالکان با اسناد غیررسمی زمین و یا واحد مسکونی، مشمول طرح میشوند، اما افرادی که دارای مالکیت یک واحد با مساحت حداقلی در حاشیه شهر است از مزایای طرح برخوردار نخواهند شد.
جدول 6. متوسط درآمد سالیانه خانوار شهری به تفکیک دهکهای درآمدی (میلیون تومان)
شرح |
کل |
دهک اول |
دهک دوم |
دهک سوم |
دهک چهارم |
دهک پنجم |
دهک ششم |
دهک هفتم |
دهک هشتم |
دهک نهم |
دهک دهم |
1396 |
۳۷ |
۹ |
۱۶ |
۲۰ |
۲۴ |
۲۸ |
۳۲ |
۳۸ |
۴۶ |
۵۸ |
۹۶ |
1397 |
43 |
11 |
18 |
23 |
27 |
32 |
37 |
44 |
53 |
68 |
121 |
1398 |
54 |
13 |
23 |
29 |
35 |
41 |
48 |
56 |
67 |
84 |
144 |
1399 |
75 |
18 |
32 |
40 |
48 |
57 |
65 |
76 |
92 |
114 |
201 |
1400 |
112 |
28 |
49 |
62 |
74 |
87 |
101 |
118 |
139 |
173 |
294 |
1401 |
167 |
42 |
76 |
96 |
114 |
131 |
150 |
174 |
205 |
256 |
425 |
مأخذ: همان.
بررسی درآمد دهکهای مختلف نشان میهد بین آنچه توان و استطاعت مالی این اقشار بوده و سهم آورده متقاضیان و پرداخت اقساط تسهیلات این طرح تناسب منطقی وجود ندارد و اصطلاحاً طرح حاضر توان پاسخگویی به متقاضیان مورد نظر قانون جهش تولید مسکن و پروژه نهضت ملی مسکن را ندارد. بهنظر میرسد یکی از عوامل اصلی در استقبال محدود از طرح نهضت ملی مسکن، مسئله عدم استطاعت متقاضیان طرح است که بخش عمده این عدم استطاعت بهعلت کاهش درآمدهای حقیقی (درآمدها کمتر از تورم رشد داشته) که در اثر جهشهای ارزی و تورمی ناشی از تحریمهای ظالمانه و شرایط کرونا به وقوع پیوسته است. با توجه به سنگینی میزان آورده که از کسر مبلغ وام مصوب از هزینه تمام شده ساخت یک واحد تعیین میشود، این مسئله باعث عدم استقبال از این طرح شده است. در جدول بالا برآوردها از میزان درآمد دهکهای درآمدی مختلف ارائه شده که نشان میدهد، بخش زیادی از متقاضیان امکان تأمین آوردههای هر سه ماه 400 میلیون ریالی (تا سقف حدود 600-500 میلیون تومان) را ندارند. از طرفی تسهیلات طرح اقدام ملی مسکن و نهضت ملی مسکن یارانهای نبوده و براساس نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار به متقاضیان پرداخت میشود. اما مبلغ تسهیلات به مقدار قابل ملاحظهای افزایش یافته است که این امر نیز منجر به افزایش اقساط تسهیلات شده و دهکهای پایین درآمدی که بخش غالب جامعه هدف متقاضیان طرحهای حمایتی مسکن را تشکیل میدهند، توان پرداخت اقساط تسهیلات را ندارند. در سال 1400 و با تصویب قانون جهش تولید مسکن، تسهیلات در شهر تهران به 450 میلیون تومان، سایر کلانشهرها 400 میلیون تومان، مراکز استان 350 میلیون تومان و سایر مناطق شهری کشور به 300 میلیون تومان با همان نرخ سود 18 درصد افزایش یافت و مقرر شد طرح اقدام ملی مسکن نیز که با نهضت ملی مسکن ادغام شده است، از طریق قرارداد متمم مشمول این افزایش در تسهیلات شوند. این رقم در سال 1402 در کل کشور به 550 میلیون تومان افزایش یافت، اما بهدلیل افزایش نرخ سود تسهیلات بانکی از 18 درصد به 23 درصد نرخ سود این تسهیلات نیز افزایش یافت. رایزنیهای وزارت راه و شهرسازی با بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران درنهایت به کاهش نرخ سود این تسهیلات از 23 درصد به 18 درصد و صرفاً برای 500 هزار واحد مسکونی منجر شد. با وجود اینکه طرح نهضت ملی مسکن طرحی برای کمک به تأمین مسکن اقشار کمدرآمد است، نرخ سود 23 درصدی تسهیلات این طرح متقاضیان را با کاهش استطاعت تأمین سهم آورده و یا عدم تمکن مالی برای پرداخت اقساط تسهیلات مینماید. جدول ذیل سهم اقساط میانگین تسهیلات سال 1400 را از برآورد درآمد سال 1402 در دهکهای مختلف درآمدی نشان میدهد:
جدول 7. میانگین تسهیلات سال 1400 در سطح کشور و اقساط سالیانه آن (میلیون تومان)
میانگین تسهیلات سال 1400 کل کشور |
نرخ سود تسهیلات |
سود دوران مشارکت بانک |
اصل و سود تسهیلات برای فروش اقساطی |
اقساط ماهیانه |
مبلغ اقساط یک سال |
370 |
18% |
69 |
439 |
6.8 |
82 |
مأخذ: محاسبات تحقیق بر اساس اطلاعات مرکز آمار ایران و بانک مسکن.
جدول 8. سهم اقساط میانگین تسهیلات طرح نهضت ملی مسکن در سال 1400 از برآورد میانگین درآمد خانوار در سال 1402 (میلیون تومان- درصد)
شرح |
کل |
دهک اول |
دهک دوم |
دهک سوم |
دهک چهارم |
دهک پنجم |
دهک ششم |
دهک هفتم |
دهک هشتم |
دهک نهم |
دهک دهم |
برآورد درآمد 1402 |
209 |
51 |
91 |
116 |
142 |
164 |
187 |
226 |
266 |
332 |
573 |
سهم اقساط تسهیلات از میانگین درآمد خانوار |
39 |
162 |
90 |
71 |
58 |
50 |
44 |
36 |
31 |
25 |
14 |
مأخذ: همان.
جدول فوق نشان میدهد با فرض اینکه در سال 1400 ساخت واحد مسکونی با مشارکت بانک آغاز شده و واحد مذکور در سال 1402 به بهرهبرداری برسد و از طریق انعقاد قرارداد فروش اقساطی به خانوار متقاضی واگذار شود، اقساط این تسهیلات برای دهک اول درآمدی 162 درصد از درآمد سالیانه وی را به خود اختصاص خواهد داد و این سهم در دهکهای دوم، سوم و دهم بهترتیب به 90، 71 و 14 درصد کاهش مییابد. ازاینرو قابل استدلال است که دهکهای پایین درآمدی در طرح نهضت ملی مسکن، نهتنها توان پرداخت سهم آورده متقاضیان را نداشته بلکه استطاعت مالی برای پرداخت اقساط تسهیلات این طرح را نیز نخواهند داشت. درواقع براساس استانداردهای شاخصهای استطاعت مسکن حداکثر 30 درصد از درآمد خانوار باید در بخش مسکن هزینه شود و نکته مهمی که کمتر بدان پرداخته میشود این است که؛ عمدتاً متقاضیان در شرایط فعلی از زمان ثبتنام تا تحویل واحد مسکونی هم آورده اولیه مورد نیاز اجرای طرح (و بعضاً اقساط) را پرداخت میکنند و هم هزینههای اجارهنشینی را پرداخت مینمایند. در نتیجه در این دوران متحمل هزینه های سنگین جهت حفظ شرایط زندگی و تهیه مسکن می شوند که این مسئله ممکن است سالها طول کشیده و شرایط روحی و روانی نامطلوبی را به خانواده ها تحمیل نماید .
گفتنی است که وزارت راه و شهرسازی برای حمایت از گروههای کمدرآمد اقداماتی نیز انجام داده است که مختصراً بهشرح ذیل ارائه میشود:
ازجمله مسائل قابلتوجه درخصوص تأمین مسکن اقشار کمدرآمد، نحوه شناسایی این افراد بوده که بیشترین توجه به افراد تحت پوشش کمیته امداد امام خمینی (ره) و سازمان بهزیستی معطوف شده است؛ اما شناسایی فاقدین مسکن در دهکهای درآمد 1 تا 4 که تحت پوشش هیچ نهاد حمایتی نباشند چگونه صورت میپذیرد. از طرفی پرداخت اقساط تسهیلات طرح نهضت ملی مسکن بدون یارانه سود برای دهکهای اول درآمدی مشکل خواهد بود و در صورت لزوم به بازپرداخت، کمکهای غیربلاعوض دولت نیز فشار بر این اقشار برای تأمین هزینههای خانوار خواهد بود. در بررسی حمایتهای اقشار کمدرآمد در طرح نهضت ملی مسکن برخی حمایتهای ویژه برای سه دهک اول در نظر گرفته شده، همچون آورده بلاعوض از طرف دولت و نرخ سود یارانهای، اما در اجرا بهجای سه دهک جمعیتی که حدود 24 میلیون نفر را شامل میشود، تنها افراد تحت پوشش کمیته امداد و بهزیستی مشمول این امتیازات میشوند. حال آنکه مجموع افراد تحت پوشش این نهاد فاصله بسیار زیادی با این عدد دارد که نشان از عدم توجه جدی به سه دهک ابتدایی است[3].
گفتنی است که در شرایط فعلی بازار مسکن در بسیاری از استانهایی که حتی براساس گزارشهای وزارت راه و شهرسازی، زمین به میزان کافی وجود ندارد (کرمان، کهگیلویه و بویراحمد و ...)، هماکنون واحدهای مسکونی موجود در محدودههای مدنظر دولت با قیمتی کمتر از آنچه در طرح دولت با قیمت روز اعلام میشود (در حال حاضر اعدادی بین 500 تا 600 میلیون تومان بهعنوان آورده و 550 میلیون تومان وام مطرح بوده که درمجموع یک میلیارد و صد میلیون تومان میشود که در بسیاری از شهرها (در زمان تدوین گزارش در شهریورماه ۱۴۰۲) با قیمتهایی کمتر یا در حدود یک میلیارد تومان و پرداخت دو یا سه مرحلهای میتوان یک واحد مسکونی با شرایط مشابه و بعضاً موقعیت مکانی بهتر تهیه نمود). البته هم موقعیت ملک و سند و هم شرایط تأمین خدمات آنان نسبت به طرحهای جدید در شرایط مطلوبتری قرار خواهد داشت. درنتیجه با تخصیص وام و حمایتهای مشخص برای افرادی که متقاضی و واجد صلاحیتهای قانونی هستند میتوان ضمن صفر کردن زمان انتظار برای ساخت، بدون ابهامات اشاره شده تأمین مسکن این افراد را به سرانجام رسانید[4].
آنچه درمجموع میتوان از این بحث نتیجه گرفت این مسئله است که طرح نهضت ملی مسکن عمدتاً منجر به خانهدار شدن متقاضیان در دهکهای درآمدی متوسط به بالا میشود و عموماً به سبب آنکه واحد مسکونی احداث شده در مکانی واقع میشود که پاسخگوی نیاز متقاضی نیست؛ درنتیجه مورد استفاده شخص ثبتنامکننده قرار نخواهد گرفت و درنهایت هدف مورد نظر طرح بهحد اعلا محقق نخواهد شد.
بخشی از افراد به سبب ثبتنامی بودن فرایند مسکن حمایتی اساساً در جریان شرایط طرح و امکان برخورداری از حقوق شهروندی که منبعث از قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران است قرار نمیگیرند. این مسئله بهدلایل گوناگونی همچون نداشتن اسناد هویتی و سواد بهخصوص در برخی استانهای محروم و کمبرخوردار جدی بوده و اتفاقاً کمسوادی و بیسوادی در این مناطق رواج دارد. عدم دسترسی به منابع اطلاعرسانی و اینترنت نیز از دیگر مواردی است که بهخصوص برای اقشار کمدرآمد و در دهکهای پایین درآمدی امری طبیعی و عادی است. بنابراین توجه جدی به شرایط ثبتنام و مدل ثبتنام بهنحویکه امکان دسترسی برای همه شهروندان بهخصوص شهروندان در گروههای محرومتر و نیازمندتر از منظر مادی و اجتماعی و جغرافیایی مطابق آنچه در قانون اساسی مورد اشاره بوده صورت پذیرد.
اطلاعات دریافتی حاکی از آن است که حدود 4/2 میلیون نفر از متقاضیان ثبتنام شده در سامانه دارای تحصیلات دیپلم و کمتر بودهاند که از این تعداد حدود 2 میلیون نفر دارای مدرک دیپلم، 1.2 میلیون دارای مدرک سیکل و 900 هزار نفر زیر سیکل هستند. از کل متقاضیان حدود 2/25 میلیون نفر مدارک تحصیلی بیش از دیپلم دارند. بهاینترتیب که تقریباً 450 هزار نفر فوقدیپلم، 1.3 میلیون نفر لیسانس، 442 هزار نفر فوقلیسانس، 57 هزار نفر دکتری و حدود 2 هزار نفر نیز دارای مدرک تحصیلی فوقدکتری هستند. درمجموع حدود 65 درصد از متقاضیان دارای مدرک تحصیلی دیپلم و کمتر هستند و حدود 35 درصد متقاضیان مدرک تحصیلی بیش از دیپلم دارند. از تعداد کل متقاضیان ثبتنام شده صرفاً تعداد حدود 700 هزار نفر واریز وجه انجام دادهاند که از این تعداد حدود 434 هزار نفر تحصیلات دیپلم و کمتر داشتهاند.
شکل 4. نمودار سهم متقاضیان ثبتنام شده و واریز وجه انجام داده به تفکیک مدرک تحصیلی (درصد)
مأخذ: سامانه وزارت راه و شهرسازی.
با توجه به بررسی انجام گرفته بیش از 60 درصد ثبتنامیهای طرح نهضت ملی مسکن افراد دارای مدرک دیپلم و کمتر از آن هستند که این مسئله ضرورت و نیاز به توانمندسازی این اقشار را برای تأمین مسکن یادآور میشود.
در ایران، جمعیت شهرنشین سهم بالایی از جمعیت کشور را به خود اختصاص داده است. بنابراین توجه به جمعیت شهری و ویژگیهای جمعیتی آنها در گذشته و آگاهی نسبت به آینده برای مدیریت و برنامهریزی شهری از اهمیت بسزایی برخوردار است. بدونشک هرگونه سیاستگذاری کلان برای مسکن در کل کشور، جمعیت شهری را نیز در آینده متحول خواهد کرد[5].
امروزه تمرکز زیاد جمعیت در کلانشهرها و مراکز استانها ازجمله در پایتخت مشاهده میشود. بهنظر میرسد همگام با افزایش جمعیت کل کشور، جمعیت کلانشهرها نیز افزایش یابد. چنانچه برنامهریزی در مورد آمایش و بازتوزیع مناسب جمعیت در سطح کشور انجام نشود، افزایش جمعیت در کلانشهرها و بهویژه شهر تهران قابل ملاحظه خواهد بود. شاهد این مسئله و تحولات آن در جدول 10، با تفکیک زمانی در دورههای مختلف آورده شده است. طرحهای مسکن به تشدید این شرایط کمک میکنند، ازاینرو باید سیاستهای آمایش سرزمین در تلفیق با برنامهریزی مسکن باشد.
فرایند مهاجرت در درون استانها نهتنها بر حجم و رشد جمعیت یک جامعه تأثیر میگذارد، بلکه تغییرات قابل ملاحظهای در ساخت و توزیع جمعیت ایجاد میکند. مهاجرتهای روستا- شهری باعث افزایش تعداد مردان جوان در شهرهای بزرگ شده و تعادل نسبت مردان و زنان را در دو منطقه شهری و روستایی برهم زده است. با توجه به اینکه جوانان بیشتر از هر گروه سنی دیگر تن به مهاجرت میدهند، این موضوع در بلندمدت برای جوامع روستایی نیز حائز اهمیت خواهد بود؛ چراکه با مهاجرت آنان، تولید نسل در جوامع روستایی کاهش مییابد و بهدنبال آن جمعیت پویا در روستاها کاهش مییابد و از تولید محصول و اقتصاد روستایی نیز کاسته شده و همچنین از نظر اجتماعی و فرهنگی نیز روستاها دچار ایستایی میشوند. مسئله دیگر آنکه بهواسطه طرحهایی از این دست تشویق به مهاجرت بهسمت شهرهای بزرگ ناخواسته اتفاق خواهد افتاد، چراکه شرایط اشتغال و درآمد در این شهرها بهتر ارزیابی شده و از طرف دیگر هزینههای تمام شده برای واحدهای احداث طرح در شهرهای مختلف تفاوت چندانی ندارد.
جدول 9. وضعیت شهرنشینی در ایران طی نیمقرن اخیر
شرح |
تعداد استان
|
تعداد شهر
|
میانگین تعداد شهرهای هر استان
|
نسبت شهرنشینی |
تعداد شهرهای دارای بیش از یک میلیون نفر جمعیت |
۱۳۳۵ |
13 |
199 |
۱۵٫۳ |
31/4 |
1 (شهر تهران) |
۱۳۴۵ |
21 |
272 |
13 |
38/0 |
1 (شهر تهران) |
۱۳۵۵ |
23 |
373 |
16/2 |
47/0 |
1 (شهر تهران) |
۱۳۶۵ |
24 |
496 |
20/7 |
54/3 |
4 (شهر تهران، مشهد، تبریز و اصفهان) |
۱۳۷۵ |
26 |
612 |
23/5 |
61/3 |
5 (شهر تهران، مشهد، تبریز، اصفهان و شیراز) |
۱۳۸۵ |
30 |
1016 |
33/9 |
68/5 |
6 (شهر تهران، مشهد، تبریز، اصفهان، شیراز و کرج) |
۱۳۹۰ |
31 |
1139 |
36/7 |
71/4 |
8 (شهر تهران، مشهد، تبریز، اصفهان، شیراز، کرج، اهواز و قم) |
۱۳۹۵ |
31 |
1242 |
40/1 |
74/0 |
8 (شهر تهران، مشهد، تبریز، اصفهان، شیراز، کرج، اهواز و قم) |
مأخذ: پژوهشکده آمار.
نگاهداشت جمعیت مناطق مهاجرفرست و زمینهسازی برای مهاجرت معکوس از اهداف مهم حوزه آمایش سرزمین است. گزارشهای مبتنیبر رصد و پایش جریانهای مهاجرتی در کشور نشان میدهند که برخی مناطق جغرافیایی در طول ادوار سرشماری عمومی نفوس و مسکن مهاجرفرست و برخی مناطق مهاجرپذیرند. استانهای غربی و زاگرسنشینان و مناطق جنوب شرق مهاجرفرست تلقی شده و در مقابل کلانشهرها و مجموعههای شهری پیرامونی آنها و استانهای شمالی و استانهای تهران، البرز و قم مهاجرپذیر تلقی میشوند. ساماندهی موضوع مهاجرتها اگرچه کاملاً چندبُعدی تلقی میشود، اما مسکن کیفی مناسب و در استطاعت میتواند در مقابل مسکن با کیفیت پایین و گرانقیمت در مناطق کلانشهری جذابیتی برای مبادی مهاجرفرست بهشمار آید. بر این اساس ضرورت دارد بیشترین حمایتهای مسکن در مبادی مهاجرفرست صورت پذیرد و حتی در برخی متون موضوع اعطای رانت فضایی به این مناطق در ابعاد گوناگون نیز طرح میشود و نهتنها از شدت مهاجرت و حاشیهنشینی کاسته میشود، بلکه در صورت حمایت مستمر و مؤثر در ارتقای مسکن، اشتغال و خدمات در این مناطق، زمینه مهاجرت معکوس را نیز فراهم میدارد. این مسئله در طرح نهضت ملی مسکن مورد کمتوجهی قرار گرفته است؛ البته دو ملاحظه جدید در این طرح شاهد هستیم، اولاً اینکه شرایط تقاضا برای شهر به برخی از روستاها فراهم است که در طرحهای پیشین این مسئله مطرح نبوده است؛ ثانیاً حمایت از توسعه مسکن در شهرهای میانی و کوچک مهم میباشد. رویکردهای حمایتی و تشویقی آمایش سرزمین از توسعه شهرهای میانی و کوچک (البته خارج از مجموعههای شهری و مناطق کلانشهری) بهعنوان ظرفیتهای مطلوب توسعه سرزمینی در حوزه سکونتگاهی شناخته میشوند، مشکلات ازدحام و تراکم و آلودگی کلانشهرها را نداشته و کمتر مشمول گرانی و احتکار مسکن میشوند. تأمین و عرضه زمین نسبتاً آسان انجام میشود و میتوان الگوهای توسعه کمتراکم را با رعایت الزامات شهرسازی و زیرساختی تداوم بخشید که خود انگیزهای برای جذب مهاجرت و توسعه جمعیت تلقی میشود. این موضوع درخصوص شهرهای کوچک مشهودتر است بهگونهای که هزینه احداث مسکن بعضاً کمتر از هزینه مشابه در کلانشهرهاست[6].
شکل 5. نمودار آیندهنگری نسبت شهرنشینی و روستانشینی در ایران: ۱۴۳۵-۱۳۹۵
مأخذ: پیشبینی پژوهشکده آمار.
ارتقای پویایی، بالندگی و جوانی جمعیت با افزایش نرخ باروری به بیش از سطح جانشینی و رفع موانع ازدواج، تسهیل و ترویج تشکیل خانواده و افزایش فرزند، کاهش سن ازدواج و حمایت از زوجهای جوان و توانمندسازی آنان در تأمین هزینههای زندگی و تربیت نسل صالح و کارآمد، برخی از احکام سیاستهای جمعیتی ابلاغی مقام معظم رهبری است که در برنامهریزی مسکن باید مورد توجه قرار گیرد. کلانروندهای پیش رو در هرم سنی و آینده جمعیتی نشان میدهد تحقق سیاستهای حمایت از فرزندآوری و تفاوتهای آنها در استانها و مناطق مختلف کشور، بهطور مستقیم در میزان (وسعت و تعداد اتاق بنا) نیاز کمّیوکیفی مسکن مؤثر است. همچنین در حمایتهای بخش مسکن این نکته قابل است که شرایط پرداخت تسهیلات و نوع مسکن به خانوارها با جمعیت مختلف میتواند متفاوت باشد. بهعنوان مثال بهازای هر فرد در خانواده میزانی به تسهیلات ارائه شده اضافه شود و یا این خانوارها امکان بهرهبرداری از واحدهای بزرگتر را داشته باشند. نکته حائز اهمیت این است که؛ امتیاز در نظر گرفته شده باید بهصورت شناور قابلیت استمرار داشته باشد، بهنحویکه با اضافه شدن فرزندی جدید به یک خانواده امتیاز دریافت وام و تأمین مسکن بزرگتر متناسب با وضعیت خانوار در میانمدت فراهم شود[7].
ازآنجاکه اراضی دولتی در طرحهای حمایتی مسکن در مناطق مختلف شهری قرار دارند، این طرحها ممکن است باعث ایجاد اختلاف سطح دارایی و درنتیجه جابهجایی افراد در دهکهای مختلف درآمدی شوند، بهاینترتیب که ممکن است دو متقاضی با شرایط تقریباً یکسان درآمدی و هزینهای واجد شرایط دریافت مسکن در این طرحها باشند؛ اما فردی صاحب واحد مسکونی با زمین مرغوبتتری (موقعیت مکانی، ارزش روز و ...) نسبت به فرد دیگر شود. ازاینرو اختلاف ایجاد شده ممکن است بر تناسب دارایی و درآمد و هزینهای افراد تأثیر بسزایی گذاشته (بهعنوان مثال هزینههای ایابوذهاب بسیار متفاوتی برای اراضی داخل محدوده شهری و خارج از آن وجود دارد) و علاوهبر اینکه ممکن است موجبات شکلگیری رانت و زمینههای فساد نیز ایجاد شود، منجر به جابهجایی افراد بین دهکهای مختلف درآمدی شود. بارزترین مصداق ایجاد شکاف دارایی در طرح مسکن مهر بین متقاضیان تهران که صاحب مسکن مهر در شهرهای جدید پردیس و پرند شدند قابل مشاهده است. تفاوت ایجاد شده بین ساکنان این شهرها از منظرهای مختلف قابل بررسی است که ازجمله آن دسترسی به شهر تهران، هزینههای رفتوآمد به این شهر، ارزش روز مالکان واحدهای مسکونی این شهرها و ... قابل شمارش است و کلیه این موارد باعث جابهجایی دهکی مالکان مسکن مهر این شهرها شده است. ازاینرو ضروری است که حسابی نزد صندوق ملی مسکن جهت دریافت حق مرغوبیت و یا ارزش افزوده فزاینده تعریف شود و مالکینی که از این ارزش افزوده ویژه بهره بردهاند بخشی از مابهالتفاوت آن را به این صندوق پرداخت نموده تا این درآمد صرف ارتقای خدمات زیرساختی و بهویژه حملونقل عمومی در مناطق طرحهای مسکن حمایتی شود. البته این موضوع در بخش مسکن به طور کلی و کلان نیز می تواند مورد توجه باشد [8]
5.ملاحظات سیاستگذاری در بخش مسکن با نگاهی فرابخشی و چندبعدی
ابعاد اجتماعی زندگی شهروندان از دیگر مسائلی است که در غربالگری و پالایش متقاضیان طرحهای حمایتی مسکن مورد توجه ویژه قرار نگرفته و ازاینرو ممکن است سبب تأثیرگذاری جدی بر مسئله مسکن و معیشت ایشان شود. وجود افراد ازکارافتاده، معلول یا دارای مشکلات خاص حرکتی، یا بیماران خاص و صعبالعلاج و مزمن و عقبماندگی یا ناتوانی ذهنی در خانواده چالشهایی جدی را برای خانوار بههمراه دارد و ازاینرو در استطاعت مسکن و معیشت خانوار در طول زمان تأثیرات قابلتوجهی خواهد داشت؛ که در فرایند غربالگری و پالایش متقاضیان توجه چندانی به آن نشده است. علاوهبر مسائل مالی، سطح امنیت روانی این شهروندان و خانوارها با تأمین نیاز مسکن افزایش چشمگیری خواهد داشت، ازاینرو اولویت و توجه به این مسائل نیز از مسائل مغفولمانده در این فرایند است. گفتنی است که در این طرح، سرپرستان معلول خانوار ثبتنامی جداگانه از ثبتنام متقاضیان عادی داشتند، اما تفاوتی در پالایش متقاضیان در نظر گرفته نشده است؛ این امر در مورد سایر موارد فوقالذکر نیز تکرار شده است[9].
در طرح نهضت ملی مسکن برنامه آمایش سرزمین صورت پذیرفته توسط سازمان برنامه و بودجه کشور نیز نادیده گرفته شده است. در این طرح طبق ثبتنام انجام شده توسط متقاضیان و با تأیید کلیه شرایط و دارا بودن سابقه سکونت فرد در شهر مورد تقاضا و در صورت تأمین زمین دولتی در آن شهر و تکمیل آورده متقاضیان فرد صاحبخانه میشود. ازاینرو برنامه آمایش سرزمین و نیاز به مهاجرت به برخی شهرها کاملاً نادیده گرفته شده است. هرچند گفتنی است که لزوماً مسکن نمیتواند انگیزه کافی برای رسیدن به تحولات لازم برای آمایش سرزمین را ایجاد کند. همانگونه که در سالهای گذشته مهاجرت قابل ملاحظه روستانشینان به شهر با وجود داشتن مسکن روستایی، نبود درآمد کافی و نیاز به ارتقای شغلی و همچنین کمبود امکانات رفاهی برای زندگی اصلیترین دلایل این مهاجرت محسوب میشود، اما مسئله مسکن ممکن است انگیزهای قوی برای مهاجرت فرد محسوب شود؛ چنانکه این مسئله در طرح مسکن مهر نیز به وقوع پیوست. بررسی طرحهایی که تاکنون اجرایی شده است نشان میدهد مسائل آمایش سرزمین هیچ امتیاز خاصی را برای افرادی که متقاضی در مناطق دارای اولویت استقرار جمعیت هستند قائل نبوده و بهاینترتیب با توجه بهدلایلی که طرح شد پیشگیری از جریان مهاجرت بهسمت مناطقی که اولویت آمایشی ندارند صورت نپذیرفته است. این مسئله نیز به تشدید عدم توازن منطقهای، کاهش اقبال به مناطق مرزی و ... منجر خواهد شد[10].
در جدول زیر مصادیقی از حمایتهای آمایشی– ارتباط جمعیت و فعالیت مسکن و شغل ارائه شده است.
جدول 10. بررسی ناهمخوانی سیاستهای بخش مسکن (مهر- اقدام ملی و نهضت ملی مسکن) و ملاحظات و ضرورتهای سیاستهای آمایش سرزمین
ناهمخوانی سیاست بخش مسکن (مهر- اقدام ملی و نهضت ملی مسکن) و سیاستهای آمایش سرزمین |
||
ردیف |
سیاستها |
ملاحظات و ضرورتها |
1 |
شرط تأهل و سابقه سکونت 5ساله با ویژگی کانونهای شغلی مثل بندرعباس، کنگان، پارسیان و سیرجان. |
حمایتها و تسهیل غربالگری متقاضیان مسکن در کانونهای عمده شغلی مهاجرپذیر صنعتی، معدنی، بازرگانی و حملونقل نظیر عسلویه، کنگان، جم، چابهار، ماهشهر، آبادان و خرمشهر، بندرعباس، بوشهر، سیرجان، طبس، پارسیان، لامرد، بافق و ... مورد توجه ویژه قرار گیرد. |
2 |
توسعه مناطق آمایشی مبتنیبر توسعه اقتصادی عمدتاً مهاجرپذیر و غیربومی– مجرد و سابقه کم سکونت است. |
تولید مسکن تا حد امکان با نیاز مسکن مناطق توسعه اشتغال صنعتی، معدنی، انرژی و حملونقل همخوانی داشته باشد. |
3 |
ضرورت بازنگری غربالها با محوریت مراکز شغلی. |
توسعه مسکن در موقعیت مناسب سکونتگاههای مجاور مراکز شغلی: مناطق آزاد و ویژه اقتصادی، شهرکهای صنعتی عمده، صنایع نفت و گاز و پتروشیمی و نیروگاههای عمده، کانونهای عمده معدنی با مشارکت وزارت راه و شهرسازی و دستگاههای متولی توسعه این منطقه در مکان مناسب بهصورت اقدام مشترک در اولویت قرار گیرد. |
4 |
تأمین مسکن در مناطقی بهدور از محل تقاضا (سکونت و اشتغال). |
پیوند سیاست تولید یک میلیون واحد مسکونی و ایجاد یک میلیون شغل در سال، ذیل چتر آمایش سرزمین. |
6.بررسی کلانروندها و آیندهنگری نظام اسکان
در تحلیل کلانروندها تغییرات اقلیمی بررسی پدیدههای مختلفی ازجمله گرمایش، خشکسالی و تنش آبی و تشدید دامنه و خسارت سوانح و بلایای طبیعی که متأثر از این مسئله شکل میگیرند، در مباحث آیندهنگری نظام اسکان و آمایش سرزمین ضروری است، ازاینرو توجه به موارد زیر لازم خواهد بود:
در تحلیل کلانروند مهاجرت، افزایش شهرنشینی و تمرکز و تراکم در کلانشهرها، ضروری است به موارد زیر توجه شود:
در تحلیل کلانروندهای پیش رو در هرم سنی و آینده جمعیتی، توجه به موارد زیر ضروری است:
برهم کنش تحولات فناورانه با همهگیری جهانی بیماری کرونا ظرف مدت دو سال چنان تغییراتی در زندگی بشر ایجاد کرد که تصورات بلندپروازانه دورکاری فراگیر و آموزش عمومی و گردهمایی و جلسات مجازی امروزه در اقصینقاط کشور هم جزئی از زندگی روزمره است.
بُعد دیگر این موضوع کاهش الزامات و مزیتهای مکانی مشاغل و خدمات و فعالیتهاست و امکان گریز از مرکز و دوری از مشکلات زندگی کلانشهرها را فراهم ساخته است.
میل به سکونت و مهاجرت به شهرهای کوچک و بزرگ و روستاهای خوش آبوهوا، فرصتی برای تعادل سرزمینی
با برنامهریزی پیشنگرانه میتوان ضمن تجهیز زیرساختهای ارتباطی و توسعه مسکن در مناطق واجد تقاضا هم از مشکلات تراکم کلانشهرها کاست و هم توسعه سایر مناطق سرزمین را سرعت بخشید و با کاهش وابستگی به مکان، اثرات مثبتی در حوزههای مختلفی از مسکن و حملونقل و گردشگری پدیدار میگردد.
کماکان هزینه واقعی تمام شده احداث مسکن در زمان تکمیل با احتساب هزینههای آمادهسازی و تکمیل خدمات روبنایی قابل اعلام از قبل نبوده و بهنظر میرسد که بار دیگر دهکهای یک تا پنج بهدلیل عدم استطاعت و یا مشکلات ثبتی و حقوقی از مسکن حمایتی بهره کافی نبرند. از نظر شرعی نیز یکی از شروط اصلی صحت قرارداد بیع، معلوم و معین بودن مقدار و جنس و اوصاف مبیع است. همچنین در قانون مدنی، با تعریف بیع به «تملیک عین به عوض معلوم» آشکارا از تعریف فقها پیروی شده و ابهام و نامشخص بودن پروژهها از مسائل جدی است که در فرایند پالایش و تخصیص باید شفاف گردد. شاید انتظار اینکه بعد از ثبتنام، موقعیت، مشخصات، قیمت و زمان تحویل به متقاضی اعلام شود، بدیهیترین حق متقاضیان باشد که از آن محروم هستند. این درحالی است که افراد با پرداختهای منظم نیز هنوز بعد از پرداخت بیش از 50 درصد آورده نقدی هنوز از وضعیت پروژه خود هیچ اطلاعی ندارند و پیامکهای اخطاری برای ایشان ارسال میگردد که موجب ناراحتی متقاضیان گردیده است. بهنظر میرسد با عدم تخصیص مخاطب به پروژه، تمام ریسکهای فرایند ساخت را به متقاضی منتقل کرده است. همین مسئله را میتوان دلیلی جدی برای عدم مشارکت در افتتاح حساب یا واریز اقساط دانست.نامشخص بودن زمان تحویل واحد مسکونی، زمان پرداخت اقساط متقاضی و امکان تکرار تجربه آزاردهنده تطویل پروژههای مسکن حمایتی و یا تعاونیهای مسکن در پروژههای سابق را تداعی میکند.
با توجه به آنچه که در این گزارش مورد بررسی و تحلیل قرار گرفت و بهمنظور بهبود شرایط غربالگری و روند پالایش متقاضیان در پروژههای تأمین مسکن حمایتی برخی ملاحظات و پیشنهادهای ضروری بهشرح زیر است:
طرحهای حمایتی مسکن با دو هدف افزایش عرضه مسکن برای کمک به کنترل قیمت در بازار و همچنین حمایت از اقشار آسیبپذیر فاقد مسکن طرحهای حمایت مسکن را در دستور کار خود قرار میدهد، اما تاکنون موفقیت قابل ملاحظهای در این راستا حاصل نشده است. نظر به آنچه که در گزارش حاضر مورد بررسی و تحلیل قرار گرفت، فرایند پالایش و غربالگری در طرح نهضت ملی مسکن با آنکه تغییراتی را با هدف بهبود شرایط نسبت به طرحهای قبلی داشته است، اما دچار تحول اساسی و بنیادی نشده و همچنان در این فرایند چالشهای جدی وجود دارد که در گزارش به آن اشاره شده است. ازاینرو ضروری است تا وزارت راه و شهرسازی نسبت به بازنگری نحوه حمایت و شروط غربالگری مسکن حمایتی از مسیر معمول قانونی و نه مسیرهای میانبر در شرایط اضطرار (نظیر مصوبات ستاد کرونا و سران قوا) اقدام نماید و نحوه تشخیص و میزان حمایتهای طرحهای مسکن را براساس هدفمندی، هوشمندی، سطح محرومیت چندبعدی، عدالت اجتماعی- اقتصادی و آمایش سرزمین مورد بازنگری و اصلاح قرار دهد. بر این اساس رعایت اصول هوشمندی، هدفمندی و متناسب با شرایط و نیازهای مختلف طراحی نمودن و برنامهریزی فرایندهای طرحهای حمایتی مسکن، که شامل غربالگری و پالایش متقاضیان نیز میباشد ضروری است.
شکل 6. اصول اساسی بازنگری در فرایند طرحهای حمایتی مسکن
در تعریف هوشمندی؛ طراحی نظام پالایش و فرایند غربالگری با انعطافپذیری بالا جهت توجه به عوامل مختلفی که بر درآمدها و هزینههای افراد بهشکل جامع و بهروز اشراف داشته و امکان سطح بالایی از تحلیلگری را نسبت به دادهها و اطلاعات ورودی دارد.
در تعریف هدفمندی؛ طراحی چندبعدی نظام پالایش و فرایند غربالگری با هدف توجه و پوشش مجموعه سیاستهای کلان نظام در حوزههایی که مسکن بهصورت مستقیم و غیرمستقیم بر آنها تأثیرگذار است.
در تعریف متناسبسازی؛ در سطوح مختلف متناسب با نوع نیاز، تقاضا و توانایی افراد، تعریف سطوح برخورداری از خدمات متفاوت تعریف میشود.
با وجود تأکید صاحبنظران و گزارشهای ارزیابی دیوان محاسبات (پاییز ۱۴۰۰) و معاونت نظارت مجلس (تابستان ۱۴۰۱) درخصوص پیشبرد طرحهای حمایتی، به سبب سهولت تأمین (رایگان) اراضی، که متأسفانه کمابیش در طرح اقدام ملی مسکن و نهضت ملی مسکن هم تداوم دارد و از طرف دیگر به بافت فرسوده و سکونتگاه غیررسمی در تأمین زمین مورد نیاز توجه نشده است. به همین سبب افراد در زمان ثبتنام مجبور هستند در مکانهایی غیر از محل زندگی و اشتغال خود ثبتنام را انجام دهند.
تأکید و تمرکز زیاد بر بارگذاری هرچه بیشتر در شهر و شهرکهای جدید و الحاقات اراضی (حتی بهصورت خرید اراضی)، تبعات جدی درخصوص سهم بالای مسکن ساخته شده، مستأجران و تعداد زیاد خانههای خالی، ارتباط محل مسکن و محل اشتغال و ارائه خدمات روبنایی و عدم تأثیرگذاری تعدیلی در قیمت مسکن کلانشهرها را در پی خواهد داشت.
ناهماهنگی و گاه تضاد با سیاستهای آمایش سرزمینی؛ تضاد شرط 5 سال سکونت با ماهیت مناطق توسعه اقتصادی و کانونهای شغلی و بیتفاوت بودن نسبت به مناطق مشمول حمایت مضاعف نظیر مناطق مرزی، محروم آسیبدیده (پذیر) از سوانح، مناطق مهاجرفرست ازجمله چالشهای پیش روی این طرح است.
موضوع فرم (ج) سبز اگرچه تلاشی برای تدقیق مخاطب حمایتی بوده است، اما در عمل خروجی بسیاری از واحدهای مسکونی تحویل شده جنبه سرمایهگذاری داشته، بهگونهای که فقط بخشی محدود از مسکن ساخته شده در دهه ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ منجر به سکونت مالک اولیه واجد شرایط در همان ملک شده (مطابق آمار سرشماریها از هر ۱۰۰ واحد مسکونی تولید شده در این بازه زمانی ۱۰ساله فقط ۲۳ واحد محل سکونت مالک آن شده است). این موضوع تحلیل و واکاوی جدی میطلبد، بهخصوص افزایش تعداد و سهم مستأجران و خانههای خالی در اوج تولید مسکن، ضرورت این مداقه را دوچندان میسازد. توجه جدی به این مسئله که پروژههای مسکن باید در محل مورد نیاز تعریف شود از ضروریات میباشد و عدم توجه به این نکته سبب تحمیل هزینههای اقتصادی و اجتماعی به شهروندان و حاکمیت میشود.