مالیات بر دارایی مالیات سالیانه املاک گران قیمت

نوع گزارش : گزارش های راهبردی

نویسنده

کارشناس گروه مالیه عمومی دفتر مطالعات بخش عمومی مرکز پژوهش های مجلس شورای اسلامی

10.22034/report.mrc.2024.1403.32.8.20147

چکیده

مالیات بر دارایی، یکی از پایه های مالیاتی مهم و مورد استفاده در کشورهای مختلف است که علاوه بر ظرفیت درآمدی بالا و درنتیجه اثرگذاری بر تورم، می تواند باعث بهبود عدالت مالیاتی و تقسیم بار مالیاتی در دهک های مختلف درآمدی کشور شود. دولت ها در دیگر نقاط جهان، جهت کنترل افزایش مکرر قیمت ها در بازار مسکن و دیگر بازارهای غیر مولد، سیاست های مختلفی را متناسب با شرایط اقتصادی خود وضع می کنند. عدم حضور مؤثر دولت در بازار زمین و مسکن به تخصیص غیر بهینه منابع، افزایش تقاضای سفته بازی، ایجاد حباب قیمت زمین و مسکن و بروز شوک های متعدد در بخش مسکن و در نهایت به کاهش قدرت خرید مسکن خانوار و افزایش سهم هزینه مسکن در سبد خانوار منجر شده است. مالیات بر دارایی، گزینه ای است که می توان از آن به عنوان راهکاری مناسب جهت نیل به اهداف یاد شده، استفاده کرد؛ پایه مالیاتی که طی دهه های اخیر به عنوان یکی از مهم ترین ارکان سیستم های مالیاتی در بسیاری از کشورهای جهان، شناخته شده است. ابزارهای مالیاتی در این بخش علاوه بر درآمدزایی برای دولت، با طراحی مناسب، می توانند سبب ثبات در بازار و کاهش فعالیت های سوداگرانه شوند. بر این اساس، مالیات سالیانه املاک و مستغلات به عنوان یک ابزار کنترلی، علاوه بر هدایت منابع زمین موجود به سمت استفاده و کاربری بهینه و افزایش عرضه مسکن، می تواند نقش مهمی در کنترل سوداگری در بخش زمین و مسکن داشته باشد و دولت های ملی و محلی را در کسب درآمد پایدار به منظور ارائه کالاها و خدمات رفاهی عمومی و تخصیص بهینه منابع کمک کند. 

گزیده سیاستی

 مالیات(عوارض)سالیانه بر املاک گرانقیمت به عنوان یکی از پایه های مهم مالیات بر دارایی با هدف کاهش نابرابری و افزایش درآمدهای مالیاتی و عدالت مالیاتی،مکملی برای عوارض سالیانه املاک است.

کلیدواژه‌ها

موضوعات

خلاصه مدیریتی

بیان‌/ شرح مسئله

یکی از آسیب‌هایی که کشور از ابتدای انقلاب اسلامی به آن مبتلاست، وابستگی نسبتاً زیاد بودجه به فروش نفت است. با تشدید تحریم‌های بین‌المللی ایران در حوزه صادرات نفت، کشور با کمبود شدید منابع حاصله از این صادرات روبه‌رو شد که نتیجه آن کسری بودجه شدید در چند سال گذشته می‌باشد. دولت‌ها معمولاً از چند طریق ازجمله استقراض از بانک مرکزی، انتشار اوراق و فروش اموال دولتی اقدام به جبران کسری بودجه می‌کنند که همه این اقدامات، عوارض مخربی خواهد داشت که بر پیکره اقتصاد کشور، بیش از پیش ضربه خواهد زد. آنچه که می‌توان به‌عنوان نتیجه غالب این رویکردها دانست، چاپ پول بیشتر، افزایش پایه پولی و در‌نتیجه آن نقدینگی و تورم بوده که در چند سال گذشته، روند روبه‌رشدی داشته است. یکی از مهم‌ترین پیامدهای افزایش نرخ تورم کشور در سال‌های گذشته، افزایش شکاف طبقاتی می‌باشد. بر‌اساس آمار بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران، ضریب جینی در سال‌های گذشته به‌صورت نگران‌کننده‌ای در حال افزایش بوده و از مقدار 0.36 در سال 1392 به 0.4 در سال 139۹ رسیده که نشان از افزایش شکاف طبقاتی در این سال‌هاست. همان‌طور که در ادبیات اقتصادی هم بیان می‌شود، نابرابری دارایی در عموم کشورها بیشتر از نابرابری درآمد است؛ چرا‌که یکی از منابع درآمدی خانوارها، منابعی است که از دارایی‌های خود کسب می‌کنند و افزایش نابرابری در دارایی، در بلندمدت هم می‌تواند نابرابری‌های درآمدی را دو‌چندان افزایش دهد و افرادی که بهره‌مند از دارایی نیستند به‌مرور از نظر درآمدی نیز با مشکلات جدی مواجه می‌شوند که این موضوع در کشورهایی که تورم بالا دارند، شدیدتر است. با وجود اینکه ضریب جینی مربوط به دارایی در کشور منتشر نمی‌شود و اطلاعات آن در دسترس نیست، اما پیش‌بینی می‌شود این ضریب بالاتر از ضریب جینی درآمدی باشد و در سال‌های اخیر و به‌دلیل تورم‌های بالای دارایی‌ها، این نابرابری به‌شدت تشدید شده باشد.

با نگاهی به سیستم‌های اقتصادی کشورهای موفق اقتصادی دنیا، مشخص می‌شود که در کشورهای توسعه‌یافته، آن چیزی که سال‌هاست به‌عنوان منبع اصلی درآمدی مورد استفاده قرار می‌گیرد، درآمدهای مالیاتی است. مالیات، علاوه‌بر ظرفیت بالقوه درآمدی که دارد، می‌تواند در توزیع عادلانه ثروت در جامعه نیز مؤثر باشد. مرکز همکاری‌ها و توسعه اقتصادی (OECD) در گزارشی در سال 2018 به بررسی تأثیر مالیات بر ضریب جینی پرداخته و در آن تأثیرات بسزای سیستم مالیاتی و مالیات‌های هدفمند بر ضریب جینی مشخص‌ شده است. درنتیجه پایه مالیاتی در سیستم مالیاتی ایران نیاز است، که علاوه‌بر ظرفیت درآمدی بالا، معضلات اقتصادی همچون تورم و شکاف طبقاتی را نیز کاهش دهد و از طرفی باعث بهبود عدالت مالیاتی و تقسیم بار مالیاتی در دهک‌های مختلف درآمدی کشور شود. مالیات بر دارایی، گزینه‌ای است که می‌توان برای رفع معضلات بیان ‌شده از آن استفاده ‌کرد. مالیات سالیانه املاک، یکی از فصل‌های پراستفاده مالیات بر دارایی در جهان می‌باشد. در کشور ما نیز عوارض نوسازی شهرداری (عوارض سالیانه املاک مسکونی) که توسط شهرداری‌ها اخذ می‌شود، می‌تواند مصداقی از این نوع مالیات باشد. در سال‌های اخیر اخذ مالیات سالیانه از املاک لوکس (گران‌قیمت) به آن افزوده شده است و با توجه به شرایط بازار مسکن در کشور، می‌شود از آن به‌جهت مصارف درآمدی و جنبه‌های تنظیمی استفاده کرد.

نقطهنظرات‌/ یافته‌های کلیدی

مالیات سالیانه املاک و مستغلات به‌عنوان یک ابزار کنترلی، علاوه‌بر هدایت منابع زمین موجود به‌سمت استفاده و کاربری بهینه و افزایش عرضه مسکن، می‌تواند نقش مهمی در کنترل سوداگری در بخش زمین و مسکن داشته ‌باشد و دولت‌های ملی و محلی را در کسب درآمد پایدار به‌منظور ارائه کالاها و خدمات رفاهی عمومی و تخصیص بهینه منابع کمک کند. هدف این گزارش معرفی مالیات سالیانه املاک گران‌قیمت به‌عنوان فصلی از مالیات بر دارایی است که در قوانین بودجه سال‌های ۱۳۹۹ تا ۱۴۰۲ نیز به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده و در کنار عوارض سالیانه املاک، قرار است از املاک گران‌قیمت مالیات مضاعفی گرفته شود. در این گزارش ضمن معرفی و بیان منطق وضع مالیات سالیانه املاک، پیشینه قوانین این پایه مالیاتی در کشور مورد بررسی قرار گرفته است. همچنین به‌جهت آشنایی با تجربیات سایر کشورهایی که از این پایه مالیاتی در سیستم مالیاتی خود بهره می‌برند، به بررسی قوانین و آثار اقتصادی مالیات سالیانه املاک در کشورهای آمریکا، انگلیس، کانادا و استرالیا پرداخته شده است. در آخر نیز با توجه به امکان‌سنجی وضع این پایه مالیاتی در کشور و متناسب با سیستم مالیاتی موجود در ایران، پیشنهادهایی جهت عملیاتی کردن این پایه مالیاتی ارائه شده است.

پیشنهاد راهکارهای تقنینی، نظارتی یا سیاستی

با توجه به نابرابری شدید در دارایی‌ها در کشور و به‌منظور تنظیم‌گری در بازار مسکن، پیشنهاد می‌شود پایه مالیات بر دارایی و به‌طور خاص مالیات بر املاک به‌طور جدی‌تری در کشور مورد توجه قرار بگیرد. در شرایط فعلی، با وجود اینکه عوارض نوسازی شهرداری بر املاک به‌صورت سالیانه وضع می‌شود، اما به‌منظور اثربخشی این عوارض و افزایش عدالت مالیاتی و به‌منظور تنظیم‌گری در بازار مسکن، بهتر است این عوارض با در نظر گرفتن ملاحظات تورمی در قیمت‌گذاری و تعیین پلکان مالیاتی، در‌خصوص املاک گران‌قیمت با نرخ بالاتری وضع شود و ضمانت اجرای بالاتری برای پرداخت سالیانه آن در نظر گرفته شود. این مسئله موجب جدی‌تر شدن مالیات بر دارایی در کشور خواهد شد و اثرات بازتوزیعی و درآمدی برای دولت‌های ملی و محلی خواهد داشت.

 

1.مقدمه

وجود کسری بودجه قابل‌توجه در سال‌های اخیر، یکی از مواردی است که اقتصاد ایران را در سال‌های اخیر مورد آسیب‌های اقتصادی و اجتماعی قرار داده است. در این سال‌ها همواره راه‌حل‌هایی برای جبران کسری بودجه‌ای که یکی از عوامل اصلی آن وابستگی زیاد به فروش نفت است، ارائه گردیده؛ اما به‌نظر جایگزینی درآمدهای با‌ثبات همچون مالیات از طرفی و از‌سوی دیگر هدفمندی هزینه‌های دولت می‌تواند تا حد قابل قبولی کسری بودجه را جبران کند. همچنین نرخ تورم بالا در بازار املاک کشور طی سال‌های اخیر باعث شده تا مسکن در کشور به‌مثابه یک کالای سرمایه‌ای عمل نماید و قیمت املاک در کشور با افزایش چشمگیری روبه‌رو شود که لزوم ایجاد رویکردهای تنظیمی در بازار املاک را بیش از پیش ضروری می‌سازد.

گزارش حاضر یکی از سلسله‌گزارش‌هایی است که مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی در موضوع مالیات‌های املاک و مالیات‌های دارایی منتشر خواهد کرد. هدف این گزارش، معرفی مالیات سالیانه املاک گران‌قیمت به‌عنوان فصلی از مالیات بر دارایی است که در بند «ت» تبصره «۶» بودجه سال 1399، بند «خ» تبصره «۶» بودجه سال 1400، بند «ق» تبصره «۶» بودجه سال 1401 و بند «ع» تبصره «۶» بودجه سال 1402 نیز تصویب شده که البته تاکنون به‌طور کامل به مرحله عملیاتی نرسیده ‌است. همچنین در این گزارش پیشینه مالیات سالیانه املاک در ایران و تجربه چند کشور دارای این پایه مالیاتی مورد بررسی قرار خواهد گرفت. تبیین آثار درآمدی و تنظیمی این پایه مالیاتی یکی دیگر از سرفصل‌هایی است که به‌جهت برآورد کارایی مالیات سالیانه املاک در این گزارش به آن پرداخته شده است.

یکی از چالش‌های اساسی در طرح‌ریزی پایه‌های مالیاتی، سازوکار اجرایی آن است؛ به همین سبب با نگاهی به تجربیات و سوابق مالیاتی کشور مشخص می‌شود که مالیات بر دارایی در مقاطع زمانی در کشور تصویب شده، اما به‌جهت عدم شفافیت و یا نبود زیرساخت‌های اجرایی لازم وارد مرحله اجرایی نشده است. در این گزارش ضمن بررسی ضرورت‌های اجرایی و لازم جهت کارایی کامل این پایه مالیاتی، مکانیسم اجرایی مالیات سالیانه املاک نیز مشخص ‌شده است. همچنین، بخش پایانی گزارش به جمع‌بندی و نتیجه‌گیری اختصاص یافته‌ است.

 

2.معرفی مالیات سالیانه املاک

مالیات بر دارایی (PROPERTY TAX) مالیاتی است که در آن پایه و منبع مالیاتی را دارایی یا ثروت، تشکیل می‌دهد. به‌عبارت دیگر، مالیات بر دارایی بر آنچه که شخص مالک قبلاً به‌دست آورده یا از طریقی به او به ارث رسیده باشد تعلق می‌گیرد. مالیات بر دارایی همچنین عموماً به عنوان ساز‌و‌کاری برای تعدیل ثروت به کار گرفته ‌می‌شود و بیشتر در جوامعی کاربرد دارد که اختلاف فاحشی در دارایی و ثروت افراد آن جامعه وجود داشته ‌باشد، یا فقط در مواردی خاص که به‌وسیله نوع دیگری از مالیات همچون مالیات بر درآمد نتوان از آن منابع مالیات گرفت، اعمال می‌شود.

در اغلب کشورها، مالیات بر دارایی در قالب استفاده از دارایی، مالکیت دارایی و انتقالات دارایی مطرح شده است که در این زمینه مالیات‌های مختلف با اهداف متفاوتی وضع می‌شوند. بر‌اساس طبقه‌بندی مالیاتی بین‌المللی، مالیات بر دارایی شامل مالیات مکرر بر دارایی غیرمنقول (که به‌صورت ناخالص بدهی بر مالک یا مستأجر وضع می‌شود)، مالیات مکرر بر خالص ثروت، مالیات بر املاک، ارث و هدایا، مالیات بر معاملات مالی و سرمایه‌ای (شامل انتقال چک و اوراق بهادار، یا فروش دارایی غیرمنقول) و سایر مالیات‌های مکرر یا نامکرر بر دارایی است [1]. مالیات بر زمین (LVT) یکی دیگر از پایه‌های مالیاتی رایج در جهان است که به‌دلیل وجود برخی شباهت‌ها در قوانین، با مالیات بر دارایی یکسان در نظر گرفته ‌می‌شود، در‌صورتی‌که مالیات بر زمین که به آن مالیات بر ارزش‌گذاری منطقه، مالیات بر نرخ تقسیم یا رتبه‌بندی ارزش منطقه نیز گفته ‌می‌شود، مالیاتی بر ارزش بهبود‌نیافته زمین است و برخلاف مالیات بر دارایی، ارزش ساختمان‌ها، اموال شخصی و سایر پیشرفت‌های املاک و مستغلات را نادیده می‌گیرد. در‌واقع در سیستم مالیاتی مالیات بر زمین، هیچ توجهی به کیفیت و یا نوع سازه ساختمان و یا تعداد طبقات ساختمان ندارد؛ این مالیات که بیشتر در اراضی کشاورزی استفاده می‌شود، در مواردی در ساختار شهری نیز مورد وضع قرار می‌گیرد که قانونگذار تمایل به افزایش تراکم شهری داشته ‌باشد؛ زیرا تعداد طبقات ساختمان بر میزان مالیات آن تأثیری ندارد و دو زمین با ابعاد یکسان در همسایگی هم، بدون توجه به نوع سازه و یا تعداد طبقات به یک میزان مالیات پرداخت خواهند کرد؛ در‌حالی‌که در مالیات بر دارایی، علاوه‌بر متراژ زمین، میزان زیربنا، نوع سازه و حتی تعداد اتاق‌ها بر میزان مالیات تأثیرگذار خواهد بود.

چارچوب و قانون مالیات بر دارایی در هر حوزه حاکمیتی (کشور، منطقه، استان و …) متفاوت است. املاک و مستغلات معمولاً بر‌اساس سطح و درجه آنها مالیات‌بندی شده که البته این طبقه‌بندی بر‌اساس نوع کاربری آنها صورت ‌می‌گیرد. هر طبقه از قبیل کاربری مسکونی، تجاری، صنعتی و بدون سکنه مشمول نرخ متفاوتی از مالیات می‌شود.

مالیات سالیانه املاک به‌عنوان رایج‌ترین بخش از مالیات بر دارایی، در‌واقع مالیات بر ارزش املاک و مستغلات است؛ به این صورت که نرخ معینی بر‌اساس ارزش دارایی مشخص‌ شده و مالیات آن هر‌ساله پرداخت می‌گردد؛ البته این بدان معنا نیست که بخشی از ملک به‌عنوان مالیات اخذ می‌شود، بلکه مبنای تعیین مالیات قرار می‌گیرد. مالیات ذکر شده توسط مراجع رسمی و دولتی هر کشور (و در هر کشور در مناطق و استان‌های مختلف) به‌طور جداگانه مشخص می‌شود. این مراجع حاکمیتی می‌تواند شهرداری، دولت، سازمان امور مالیاتی، اداره دارایی، مراجع قضایی و … باشد.

 

3.منطق وضع مالیات سالیانه املاک

از‌آنجا‌که افراد با درآمدهای بالاتر توانایی بیشتری در پس‌انداز دارند، امکان سرمایه‌گذاری بیشتر و در‌نهایت امکان ایجاد ثروت و دارایی بیشتری خواهند داشت و نابرابری و شکاف ثروت در جامعه روز‌به‌روز افزایش می‌یابد و این شکاف به‌مراتب قوی‌تر و بزرگ‌تر از شکاف و نابرابری درآمدی بروز می‌کند. این وضعیت حتی در کشورهای دارای نظام مالیاتی پیشرفته، با فرار مالیاتی ناچیز و اقتصاد زیرزمینی کوچک نیز بروز کرده ‌است [2].

توماس پیکتی، اقتصاددان فرانسوی در کتاب «سرمایه در قرن بیست‌و‌یکم»، با تمرکز بر توزیع ثروت و درآمد در دهه‌های اخیر در کشورهای صنعتی، استدلال می‌کند که نرخ بازگشت سرمایه در کشورهای توسعه‌یافته بیش از نرخ رشد اقتصادی است و این امر باعث نابرابری در دارایی و ثروت می‌شود [3]. طبیعتاً این نظریه در کشورهای در حال توسعه با ویژگی‌های خاص خود ازجمله تورم‌های مزمن، فرار مالیاتی، اقتصاد زیرزمینی گسترده و دیگر معضلات این‌چنینی، شدیدتر عمل کرده و موجب ضعیف‌تر شدن اقشار متوسط و ضعیف جامعه و سوق دادن افراد بیشتری به‌سمت پایین‌تر رفتن از خط‌فقر می‌گردد؛ به‌عبارتی شکاف ثروتی و طبقاتی را روز‌به‌روز گسترده‌تر می‌‌کند که لزوم علاج این مشکل را بیش از پیش نشان ‌می‌دهد.

موضوع مالیات بر ثروت که در ادبیات اقتصادی به‌عنوان مالیات بر سرمایه، دارایی و یا مالیات بر پس‌انداز مطرح می‌‌شود، پس از بحران مالی جهانی در سال 2008 که درنتیجه آن ضریب جینی در کشورهای صنعتی از 0.29 به 0.32 افزایش یافت،[4]به‌عنوان ابزاری جهت افزایش کارایی نظام‌های مالیاتی و کاهش شکاف ثروت در جوامع صنعتی مورد توجه اقتصاددانان و دولت‌ها قرار گرفت؛ در‌حالی‌که در ایران این اتفاق به‌نحو کارشناسی شده‌ای بررسی و برطرف نشد و در حال حاضر نیز شکاف طبقاتی به‌عنوان یکی از معضلات اقتصادی کشور به‌حساب می‌آید.

شکل 1. نمودار ضریب جینی ایران از سال 1387 تا 1401

 

 

 

مأخذ: مرکز آمار ایران.

تجارب کشورهای پیشرفته صنعتی، به‌رغم وجود نظام‌های مالیاتی پیشرفته، فرار ناچیز مالیاتی، اقتصاد زیرزمینی کوچک و تورم ناچیز نشان ‌می‌دهد که سیستم مالیات بر درآمد به‌تنهایی امکان ایجاد عدالت مالیاتی و کاهش نابرابری را ندارد.. این کشورها در‌نهایت برای حل این معضل اقتصادی، اقدام به طراحی مالیات بر ثروت، دارایی، پس‌انداز و کالاهای لوکس کردند. مطابق گزارش سازمان همکاری و توسعه اقتصادی (OECD)، کارایی سیستم مالیاتی در این کشورها زیر سؤال رفته و برای افزایش کارایی سیستم مالیاتی، وضع مالیات بر دارایی و ثروت افراد یک اقدام کاملاً ضروری بوده است.[5] همان‌طور که در گزارش OECD بیان‌ شده، امکان اعمال یک نسخه واحد برای تمامی کشورهای صنعتی در مورد وضع مالیات بر ثروت وجود ندارد و طبیعتاً امکان اعمال حتی نسخه عمومی آنها در مورد کشورهای در حال توسعه، مخصوصاً کشورهایی با وضعیت خاص تحریمی همچون ایران و وجود وضعیت تورمی مستمر وجود ندارد. 35 کشور صنعتی عضو OECD و نیز 5 کشور شریک اصلی تجاری این گروه یعنی آرژانتین، کلمبیا، بلغارستان، لیتوانی و آفریقای جنوبی یعنی در‌مجموع 40 کشور موضوع مطالعه صورت گرفته این سازمان است که هر‌کدام از این کشورها مطابق با شرایط خود، موارد متعددی را به‌عنوان مالیات بر ثروت، دارایی و پس‌انداز اجرا کرده‌اند. طبق این گزارش، بیشترین موارد مشترک اعمال شده در این کشورها عبارتند از:

  • مالیات بر املاک مسکونی (اجاره‌ای و غیر‌اجاره‌ای، به‌صورت تراکمی و بدون توجه به ارزش آنها)،
  • مالیات بر اوراق قرضه دولتی و خصوصی،
  • مالیات بر سپرده‌های بانکی از یک مبلغ مشخص به بالا،
  • مالیات بر سود سهام تقسیم ‌نشده،
  • مالیات بر دارایی افراد در قالب سهام شرکت‌ها، سرمایه‌گذاری‌ها در صندوق‌های بازنشستگی و... ،
  • مالیات بر سرمایه‌گذاری جمعی افراد بر روی وسایل ‌نقلیه (مدیریت این سرمایه‌گذاری‌ها معمولا بر‌عهده بانک‌ها و مؤسسات مالی است).

همان‌طور که بیان شد، حتی در کشورهای پیشرفته، مالیات بر ثروت و دارایی به‌عنوان عامل مهم و اساسی در تکمیل و کارا نمودن نظام مالیاتی مطرح است. بنابراین به‌کارگیری این پایه مالیاتی در اقتصادهای دارای تورم مزمن و فرار مالیاتی (همچون ایران)، متناسب با زیست‌بوم اقتصادی کشور، اثرگذار خواهد بود. شکل زیر تأثیر وضع مالیات‌های هدفمند مطرح شده بر ضریب جینی در برخی کشورهای توسعه‌یافته جهان است که اثرگذاری مثبت این نوع مالیات‌ها بر شکاف طبقاتی را بیان می‌کند.

 شکل 2. نمودار ضریب جینی، قبل و پس از وضع مالیات

 

 

 

Source: OECD. Income Distribution Database. Calculated by Jacob Funk Kirkegaar.

 

4.پیشینه مالیات سالیانه املاک در ایران

پیشینه وضع قوانین مالیات بر دارایی در ایران پس از انقلاب شکوهمند اسلامی، به تاریخ 1366/12/3 بر‌می‌گردد. در این تاریخ مالیات بر دارایی در قالب باب دوم قانون مالیات‌های مستقیم و در پنج فصل وضع شد؛ مالیات سالیانه املاک (7 ماده)، مالیات بر مستغلات مسکونی خالی (2 ماده)، مالیات بر اراضی بایر (5 ماده)، مالیات بر ارث (27 ماده) و مالیات حق تمبر (8 ماده).

در ادامه، جهت آشنایی با سازوکار و نرخ‌های وضع ‌شده، به بررسی جزئیات قوانین مالیاتی در کشور پرداخته خواهد شد.

4-1. مالیات سالیانه املاک

مواد قانونی مرتبط با مالیات بر دارایی در تاریخ 1380/11/27 طبق مصوبه مجلس شورای اسلامی مبنی‌بر «قانون اصلاح موادی از قانون مالیات‌های مستقیم» دچار تغییرات اساسی شد و فصل‌های مالیات سالیانه املاک، مالیات بر مستغلات مسکونی خالی و مالیات بر اراضی بایر (مواد 3 تا 16) به‌صورت کلی و تعدادی از مواد قانونی فصل‌های مالیات بر ارث و حق تمبر حذف گردید که البته فصل مالیات بر اراضی بایر مجدداً در سال 1387 و طبق ماده (15) قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن توسط مجلس شورای اسلامی به تصویب رسید. در ادامه به ذکر مواد حذف شده فصل مالیات سالیانه املاک پرداخته خواهد شد.

جدول 1.پیشینه قوانین حوزه و املاک و مستغلات در ایران

 

ماده قانونی

متن قانون

تاریخ تصویب

تاریخ حذف

1

ماده (3)

کلیه مالکین (‌اعم از اشخاص حقیقی و حقوقی) نسبت به جمع ارزش املاک خود و حسب مورد املاک فرزندان تحت تکفل خود اعم از ‌مسکونی و سایر املاک واقع در محدوده شهرها و شهرک‌ها (‌به استثنای یک واحد مسکونی شخص حقیقی اعم از خانه یا آپارتمان به انتخاب او) به‌شرح زیر مشمول مالیات سالیانه می‌باشند:

تا مبلغ 20000000 ریال معاف تا مبلغ 40000000 ریال نسبت به مازاد 20000000 ریال به نرخ 2%  تا مبلغ 60000000 ریال نسبت به مازاد 40000000 ریال به نرخ 3 % تا مبلغ 80000000 ریال نسبت به مازاد 60000000 ریال به نرخ 4 % تا مبلغ 100000000 ریال نسبت به مازاد 80000000 ریال به نرخ 6%  نسبت به مازاد 100000000 ریال به نرخ 8% ارزش املاک بر‌اساس ارزش معاملاتی موضوع ماده (64) این قانون محاسبه خواهد شد؛ در تعیین ارزش املاک از لحاظ تعیین مالیات سالیانه قیمت اشجار ‌منظور نمی‌گردد.

1366/12/03

1380/11/27

2

ماده (۴)

املاکی که برای تولیدات صنعتی و کشاورزی و دامی مورد استفاده می‌باشند در مدت بهره‌برداری و همچنین خانه‌های سازمانی کارگری و ‌کارمندی و سردخانه‌ها و املاکی که مالک در آنها به‌موجب احکام مراجع قضایی ممنوع‌المعامله گردیده و یا بنا به عللی به گواهی مراجع ذی‌صلاح دولتی یا نهادهای انقلاب اسلامی بهره‌برداری از آنها از عهده مالک خارج باشد و یا حق استفاده از آنها به‌طور رایگان در اختیار اشخاص و مؤسسات ‌مذکور در ماده (2) این قانون قرار گیرد مادامی‌که دارای وضعیت ذکر شده باشند مشمول مالیات این فصل نخواهند بود.

1366/12/03

1380/11/27

3

ماده (5)

در مواردی که مالکیت ملک انتقال می‌یابد، ملک مورد انتقال به‌طور‌کلی در
سال انتقال مشمول مالیات موضوع این فصل نخواهد بود.

1366/12/03

1380/11/27

4

ماده (6)

املاکی که برای آنها از تاریخ اجرای این قانون به‌بعد پروانه ساختمان
صادر می‌گردد، در‌صورتی‌که ظرف مدت تعیین‌ شده یا تمدید شده در ‌پروانه به اتمام برسد. از تاریخ صدور پروانه ساختمان تا دو سال پس از سال خاتمه بنا، طبق گواهی مرجع ذی‌صلاح از پرداخت مالیات موضوع این فصل‌ معاف می‌باشد. این حکم نسبت به املاکی که قبل از تاریخ مزبور برای آنها پروانه ساختمان صادر گردیده، در‌صورتی‌که ظرف یک سال از تاریخ اجرای این قانون و یا‌ ظرف مهلت مقرر در پروانه هر‌کدام که بیشتر باشد خاتمه یابد نیز جاری خواهد بود.

1366/12/03

1380/11/27

5

ماده (7)

کلیه اشخاص حقیقی و حقوقی یا قائم مقام قانونی آنها مکلفند در هر سال
برای املاک خود و حسب مورد املاک فرزندان تحت تکفل خود‌ واقع در ایران که مشمول مقررات این فصل است، اظهارنامه مالیاتی بر‌طبق نمونه‌ای که از طرف وزارت امور اقتصادی و دارایی تهیه و در دسترس آنها‌ قرار خواهد گرفت تنظیم و به ضمیمه رونوشت یا تصویر مدارک مثبت حق مالکیت تا آخر اردیبهشت‌ماه سال بعد به حوزه مالیاتی محل اقامتگاه قانونی ‌یا محل سکونت خود تسلیم و مالیات متعلق را پرداخت نمایند. در‌صورتی‌که خارج از محدوده حوزه مالیاتی محل اقامتگاه یا محل سکونت دارای ‌ملک یا املاکی باشند، مکلفند نسخه‌ای از رونوشت اظهارنامه فوق‌الذکر را جهت اطلاع به حوزه مالیاتی که ملک یا املاک در محدوده آن واقع است نیز‌تسلیم نمایند.

1366/12/03

1380/11/27

6

ماده (8)

ممیز مالیاتی محل اقامتگاه قانونی یا محل سکونت مؤدی موظف است به
اظهارنامه‌های واصله رسیدگی و در‌صورتی‌که ملک یا املاک در ‌خارج از محدوده حوزه مزبور باشد پس از استعلام ارزش ملک از حوزه مالیاتی مربوط، مالیات متعلق را تشخیص و مطالبه نماید و در صورت عدم‌ تسلیم اظهارنامه مکلف است نسبت به شناسایی و ارزیابی و تشخیص و مطالبه مالیات متعلقه اقدام کند.

1366/12/03

1380/11/27

7

ماده (9)

ممیز حوزه مالیاتی مکلف است در مورد املاک واقع در محدوده آن حوزه که
مالکان آنها در خارج از آن محدوده سکونت دارند رونوشت ‌اظهارنامه‌های دریافتی را رسیدگی و املاک مندرج در اظهارنامه‌های واقع در محدوده حوزه خود را ارزیابی و نتیجه را به حوزه مالیاتی اقامتگاه قانونی یا‌ محل سکونت مالکان اعلام نماید و در مورد آن قسمت از املاک مذکور که مالکان آنها در موعد مقرر از تسلیم رونوشت اظهارنامه خودداری نموده‌اند مشخصات و ارزش املاک مزبور را در صورت اطلاع از محل اقامتگاه قانونی یا محل سکونت به حوزه مالیاتی محل آنها و در غیر این صورت به مرکز ‌سجل مالیاتی اعلام نماید.

1366/12/03

1380/11/27

مأخذ: سازمان امور مالیاتی.

قوانین مالیات سالیانه املاک، از سال 1399 نیز مجدد به چرخه بررسی و اجرا برگشت و ذیل بند «ت» تبصره «6» ماده واحد بودجه، املاک با قیمت بیشتر از 100 میلیارد ریال را به‌صورت پلکانی در 5 پله مشمول مالیات سالیانه املاک کرد. این قانون به‌رغم ذکر در قانون بودجه سال 1399 به مرحله اجرایی نرسید و هیچ مالیاتی ذیل این پایه مالیاتی از مشمولان اخذ نشد. در بودجه سال 1400 نیز قانون مالیات سالیانه املاک ذیل بند «خ» تبصره «6» به‌شرح زیر به تصویب رسید.

جدول 2. سطوح مالیات بر دارایی در بودجه سال1400

قیمت منازل مشمول مالیات (ریال)

نرخ مالیات

از

تا

نسبت به مازاد

1

100.000.000.000

-------

معاف

100.000.000.001

150.000.000.000

100.000.000.000

0.01%

150.000.000.001

250.000.000.000

150.000.000.000

0.02%

250.000.000.001

400.000.000.000

250.000.000.000

0.03%

400.000.000.001

600.000.000.000

400.000.000.000

0.04%

نسبت به مازاد 600.000.000.000

0.05%

مأخذ: قانون بودجه سال 1401

این قانون ذیل بند «ق» تبصره «6» بودجه سال 1401 به این شرح تغییر یافت:

«واحدهای مسکونی و باغ‌ویلاهایی که ارزش آنها (با احتساب عرصه و اعیان) بیش از یک‌صد‌و‌پنجاه میلیارد (۱۵۰.۰۰۰.۰۰۰.۰۰۰) ریال باشد مازاد بر این مبلغ مشمول مالیات به میزان دو در هزار می‌شوند».

در‌نهایت این قانون بر‌اساس بند «ع» تبصره «۶» بودجه سال 1402 با تغییرات اندکی در ارزش املاک مشمول این پایه مالیاتی به‌صورت زیر تصویب شد:

«زمین‌های فاقد اعیانی دارای کاربری مسکونی، اداری و تجاری، باغ‌ویلاهای مجاز (با احتساب عرصه و اعیان) و خانه‌های مجلل (لوکس) که ارزش آنها بیش از دویست میلیارد (۲۰۰.۰۰۰.۰۰۰.۰۰۰) ریال باشد مازاد بر این مبلغ مشمول مالیات به میزان دو در هزار می‌شوند».

4-2. عوارض نوسازی شهرداری

یکی دیگر از قوانین موجود در کشور که مشابه با مالیات سالیانه املاک به‌صورت سالیانه از املاک و مستغلات اخذ می‌‌شود، عوارض نوسازی شهرداری است. بر‌اساس ماده (3) قانون درآمد پایدار و هزینه شهرداری‌ها و دهیاری‌ها مصوب 1400/4/1 در صحن علنی مجلس به‌شرح زیر است:

«نرخ عوارض نوسازی موضوع ماده (۲) قانون نوسازی و عمران شهری مصوب 1347/9/7 با اصلاحات و الحاقات بعدی به میزان دو و نیم درصد (%2.5) ارزش معاملاتی آخرین تقویمِ موضوع صدر و تبصره «۳» ماده (۶۴) قانون مالیات‌های مستقیم تعیین می‌گردد».

گفتنی است که مأخذ محاسبه سایر عوارض و وجوه موضوع تبصره «3» ماده (64) اصلاحی قانون مالیات‌های مستقیم (مصوب 1394)، در سال 1402، معادل (%14) ارزش معاملاتی خواهد بود که با رعایت نصاب مقرر در صدر ماده مذکور تعیین شده که در‌مجموع به میزان سه ‌در هزار ارزش املاک می‌باشد که نیاز است تا سالیانه پرداخت شود و در غیر این صورت، با احتساب جریمه مشخص در زمان نقل‌و‌انتقال املاک اخذ می‌‌شود.

همان‌طور که مشخص است، مالیات سالیانه املاک شباهت زیادی به عوارض نوسازی شهرداری دارد که به‌صورت سالیانه و با نرخ بالاتری از آن برای املاک گران‌قیمت اخذ خواهد شد که در این زمینه مقتضی است تا قانونگذار، ملاحظات و معافیت‌های سایر ابعاد فرهنگی، معماری، شهرسازی و محیط ‌زیستی املاک واجد ارزش را نیز مورد توجه قرار دهد.

4-3. عملکرد اجرایی قوانین و عوامل مؤثر بر عملکرد

در قسمت گذشته به جزئیات قوانین مالیات سالیانه املاک و نرخ‌های مصوب آن در سال‌های گذشته اشاره شد. در ادامه به بررسی عملکرد اجرایی این قوانین و عوامل مؤثر بر آن اشاره می‌شود.

جدول 3.عملکرد اجرایی مالیات سالیانه املاک از سال 1398 تا 1402

سال

درآمد مصوب لوایح (تومان)

عملکرد (تومان)

1398

0

0

1399

700.000.000.0000

24.600.000

1400

700.000.000.0000

136.900.000

1401

700.000.000.0000

26.787.652.000

1402

699.928.600.000

102.440.222.000

مأخذ: گزارش عملکرد سازمان امور مالیاتی و گزارش عملکرد بودجه دیوان محاسبات کشور.

همان‌طور که در جدول بالا مشخص است، عملکرد قوانین مالیات سالیانه املاک از سال 1398 تاکنون، فاصله معناداری با عملکرد مصوب هر سال دارد. به همین جهت نیاز است تا عوامل مؤثر بر عملکرد اجرایی این پایه مالیاتی را مورد بررسی قرار داد که در ادامه به بررسی برخی از این عوامل پرداخته خواهد شد.

  • عدم وجود ضمانت اجرایی مؤثر

یکی از عوامل اصلی عدم تحقق لوایح مصوب را می‌توان عدم پیش‌بینی دقیق راهکارهای وصول این پایه مالیاتی دانست. در‌واقع مالیات سالیانه املاک صرفاً در زمان نقل‌و‌انتقال املاک دارای ضمانت پرداخت بوده که همین موجب شده تا درآمد وصولی این پایه مالیاتی به‌شدت کاهش یابد. به همین جهت نیاز است تا با اتخاذ قوانینی، از وصول سالیانه درآمد این پایه مالیاتی اطمینان حاصل کرد.

  • عدم امکان شناسایی دقیق املاک مشمول مالیات سالیانه املاک

یکی دیگر از عوامل تأثیرگذار در روند وصول کامل درآمد مالیات سالیانه املاک، عدم وجود سازوکار تعیین املاک مشمول این پایه مالیاتی است. در‌واقع می‌توان گفت که هیچ ابزار و سازوکار کارآمدی جهت تعیین املاک مشمول این پایه مالیاتی وجود نداشته که همین موضوع باعث شده تا در عمل، بسیاری از املاک گران‌قیمت، از پرداخت مالیات سالیانه املاک معاف شوند.

  • عدم تکمیل سامانه املاک و اسکان

از دیگر عوامل اصلی عدم امکان وصول میزان درآمد مصوب، موضوع اسناد عادی در کشور است. در‌واقع به‌دلیل عدم وجود اسناد رسمی برای میزان قابل‌توجهی از املاک کشور، شناسایی مالکان حقیقی این املاک با چالش‌های جدی روبه‌رو است و در عمل، امکان اخذ مالیات از مؤدیان واقعی را غیر‌ممکن می‌کند. در راستای حل این چالش، وزارت راه و شهرسازی اقدام به ایجاد سامانه ملی املاک و اسکان کشور کرده که البته با وجود این رویکرد نیز تاکنون امکان شناسایی کامل مالکان حقیقی املاک و مستغلات کشور صورت نگرفته ‌است.

  • دائمی نبودن قانون مالیات سالیانه املاک

به‌رغم تصویب قانون مالیات سالیانه املاک در ماده‌واحده بودجه 6 سال اخیر کشور، تاکنون این قانون به‌صورت دائمی در‌نیامده که همین موضوع باعث شده تا وصول کامل درآمدهای مالیاتی این پایه مالیاتی محقق نشود. عدم دائمی بودن این پایه مالیاتی در‌واقع امکان ایجاد سازوکارهای لازم همچون شناسایی املاک، اتخاذ جریمه دیرکرد و ایجاد ضمانت اجرایی مؤثر را فراهم نمی‌‌کند.

با توجه به اینکه سازوکار اخذ عوارض سالیانه در شهرداری‌های کشور وجود دارد پیشنهاد می‌شود، وصول این پایه مالیاتی و عمده درآمد آن در اختیار شهرداری‌ها قرار بگیرد. بدین‌ترتیب انتظار می‌رود این پایه مالیاتی عملکرد بهتری داشته ‌باشد؛ چرا‌که سازوکار شناسایی، ارزش‌گذاری و اخذ عوارض در شهرداری‌ها وجود دارد و نیازی به اقدام جدیدی نخواهد بود.

 

5.آثار اقتصادی و توزیعی مالیات سالیانه املاک

به‌منظور بررسی اثرگذاری و محاسبه هزینه- فایده هر طرح، نیاز به بررسی اثرات خرد و کلان اقتصادی آن است که مشخص می‌کند صرفه‌ای در اجرای آن طرح وجود دارد یا خیر. موضوع مالیات یکی از موضوعاتی است که همواره در طول تاریخ بر وضع یا عدم وضع آن اختلاف‌نظرهای زیادی وجود داشته و برخی آن را لازمه پیشرفت و برابری اقتصادی و منبع درآمد عمده دولت‌ها می‌دانستند و برخی آن را خلاف عدالت پنداشته‌اند. یکی از راهکارهایی که وضع و یا عدم وضع مالیات را در یک اقتصاد مشخص کند، بررسی آثار اقتصادی و توزیعی آن در یک کشور است. در ادامه برخی اثرات عمده وضع مالیات سالیانه املاک در کشور بررسی خواهد شد.

۵-۱. اثرات بر عرضه، تقاضا و قیمت املاک

یکی از موضوعات حائز اهمیت در رابطه با مالیات سالیانه املاک، نقش این پایه مالیاتی بر مقدار عرضه و تقاضا در بازار است. یکی از علت‌های گرانی یک کالا یا خدمت، تولید کم و یا تقاضای زیاد از حد بوده که در رابطه با بازار املاک، هر دو این دلایل را شاهد هستیم.

جدول 4.عدم تطابق بین عرضه و تقاضا در مساحت‌های متفاوت- تهران

سهم هر گروه متراژی از عرضه نوسازها (واحدهای تکمیل ‌شده) در سال 1395- درصد

سهم هر گروه متراژی از عرضه نوسازها (واحدهای تکمیل ‌شده) در سال 1396- درصد

سهم هر گروه متراژی از معاملات خرید مسکن در سال 1397- درصد

سهم هر گروه متراژی از معاملات خرید مسکن در سال 1398- درصد

سهم هر گروه متراژی از معاملات خرید مسکن در سال 1399- درصد

سهم هر گروه متراژی از معاملات خرید مسکن در سال 1400- درصد

سهم هر گروه متراژی از معاملات خرید مسکن در سال 1401- درصد

گروه‌های مساحتی- متر‌مربع

0.5

0

15

14.1

14.1

14.7

15.3

50 تا 60

1

0.1

16

14.7

14.1

14.2

14.8

60 تا 70

4

2

55

11.9

11.9

11.4

12.5

70 تا 80

22

26

4.5

4.7

5.1

4.7

4.1

150 تا 200

14

12

2

2.3

2.6

2.6

1.8

بیش از 200

Source: https://www.donya-e-eqtesad.com/fa/tiny/news-3401681

زمین و مسکن شهری به‌عنوان یک کالای ویژه با خواص نظیر ناهمگن بودن، غیر‌قابل جانشینی و تحرک‌ناپذیر بودن به‌همراه فقدان جریان کامل اطلاعات در این بازار، تأثیرات بیرونی و متقابل این بازار با بازارهای موازی و محدود بودن منابع زمین و مانند آن، موجب شده است که این بازار همواره به‌شدت تحت‌تأثیر تقاضاهای سوداگرانه و سرمایه‌ای باشد و باعث افزایش قیمت زمین و مسکن شود.

همان‌طور که در جدول بالا مشاهده می‌شود، وجود برخی ضوابط فنی و شهرسازی ناسازگار با «عرضه متناسب با نیاز تقاضا» در بازار مسکن موجب کاهش چشمگیر عرضه واحدهای کوچک‌متراژ نوساز در پایتخت شده است. بررسی آمارهای ساخت‌وساز در سال‌های اخیر نشان‌ می‌دهد، عرضه واحدهای زیر ۶۰ مترمربع در تهران بسیار ناچیز و زیر یک درصد از کل ساخت‌وسازهای تکمیل و عرضه شده در هر سال بوده و این در‌حالی است که بیش از یک‌چهارم معاملات ماهیانه مسکن در حال حاضر متعلق به آپارتمان‌های تا ۶۰ مترمربع است. بدین‌ترتیب با وجود نیاز جدی بازار مسکن به واحدهای کوچک‌متراژ برای پاسخ به تقاضای خانه اولی‌های حاضر در بازار فعلی معاملات، نوع کار سازنده‌ها در زمینه متراژ آپارتمان‌ها در ساخت‌وسازهای جدید به کسری شدید مسکن در بخش پر‌متقاضی بازار دامن زده‌ است. در این بین، از‌آنجا‌که واحدهای نوساز در تعیین قیمت مسکن نقش پیشرو دارند و ارزش آپارتمان‌های هر منطقه بر‌اساس آخرین قیمت فروش واحدهای نوساز آن منطقه تعیین می‌شود، مجموعه عواملی که به کاهش عرضه آپارتمان‌های نوساز در گروه کوچک‌متراژها به‌رغم بیشترین سهم از تقاضا میان گروه‌های متراژی مسکن منجر شده، اثر قیمتی قابل‌توجهی به‌دنبال داشته است. در پی کاهش عرضه فایل‌های نوساز متراژ پایین در بازار مسکن، قیمت این گروه از آپارتمان‌ها در چند ماه اخیر با رشد قابل‌توجه همراه بوده و در اردیبهشت‌ماه سال 1401 نیز شاهد نوعی تشنج قیمتی در بازار مسکن به‌ویژه در گروه واحدهای نوساز بودیم. از‌این‌رو اکنون اثر سوء ضوابطی که مانع ساخت‌و‌ساز مسکن کوچک‌متراژ با وجود تقاضای مؤثر برای خرید آنها شده، بر اقتصاد مسکن ملموس شده است، به‌طوری‌که قیمت واحدهای نوساز و به‌دنبال آن دیگر واحدهای مسکونی در گروه‌های سنی مختلف با افزایش چشمگیر روبه‌رو شده و با وقوع جهش قیمتی اخیر، از قدرت خرید متقاضیان مسکن به‌ویژه خانه اولی‌ها دست‌کم به میزان ۲۵ درصد کاسته‌ است.

تقاضا در بازار مسکن به‌طور غالب در دو سطح وجود دارد: تقاضای مصرفی و تقاضای سفته بازی و سرمایه‌ای. تقاضای مصرفی همان تقاضایی است که توسط افراد جهت استفاده شخصی از املاک وجود دارد و تقاضای سرمایه‌ای آن نوع تقاضایی است که هدف شخص از آن، نه صرفاً استفاده مصرفی از دارایی، بلکه خرید به‌جهت ایجاد درآمد اجاره‌ای، حفظ ارزش پول و یا فروش با قیمت بیشتر به قصد کسب سود و دلالی است. آن تقاضایی که تعادل بازار را به‌هم می‌زند و باعث اضافه تقاضا و به‌تبع آن افزایش قیمت‌ها می‌شود، تقاضای سوداگری و بعضاً سرمایه‌ای بوده که چند سالی است به‌جهت نوسانات نسبتاً شدید قیمتی در بازار مسکن کشور و دیگر بازارهای غیر‌مولد همچون ارز و طلا شدت گرفته و مشاهده می‌شود که گاهی افرادی اقدام به خرید چند ملک می‌کنند و به‌سبب نبود هیچ‌گونه استهلاکی، نگرانی از بابت نگهداری چندین خانه بیش از نیاز خود ندارند و مشمول هیچ مالیاتی نمی‌شوند. به همین جهت لازم است سازوکاری ایجاد شود که با ایجاد هزینه برای مصارف سرمایه‌ای و سوداگری، افزایش عرضه ملک و کاهش تقاضای سرمایه‌ای در بازار اتفاق بیفتد و تا حدودی بازار تعدیل شود؛ مالیات سالیانه بر ارزش املاک، سازوکاری است که پیش‌بینی می‌شود تغییرات قابل قبولی در روند موجود ایجاد کند و موجب افزایش عرضه مسکن در این بازار شود و طبق نمودار ذیل، میزان عرضه را از سطح S0 تا سطح S1  به‌سمت راست منتقل می‌کند؛ در صورتی که این مالیات به‌جای مالیات بر هر ملک به‌طور جداگانه، بر مجموع ارش املاک وضع شود، نه‌تنها برای افرادی که املاک لوکس خریداری می‌کنند، بلکه برای افرادی که چند ده ملک کوچک نگهداری می‌کنند نیز هزینه ایجاد خواهد شد و صرفه نگهداری بلند مدت آن را از بین خواهد برد و به‌عبارت دیگر تقاضای سرمایه‌ای مسکن کاهش خواهد یافت و همان‌طور که در شکل زیر مشخص ‌شده، میزان تقاضا از سطح D0  به سطح D1 منتقل شده است. با کاهش تقاضای سرمایه‌ای، از طرفی مقداری از تقاضای جدید کاهش خواهد یافت و ازسویی افرادی که تاکنون اقدام به نگهداری چندین ملک کرده‌اند، ناچار به فروش و عرضه ملک به بازار می‌شوند و همان‌طور که اشاره گردید موجب حرکت منحنی عرضه به‌سمت چپ خواهد شد که در هر دو صورت به کاهش قیمت‌ها کمک خواهد کرد. برایند افزایش عرضه و کاهش تقاضا طبق شکل زیر، کاهش قیمت از مقدار P0  به مقدار P1 است.

شکل 3. نمودار تغییرات عرضه و تقاضا پس از وضع مالیات سالیانه املاک

 

 

 

 

5-2. اثر بر میزان سرمایه‌گذاری در بازار املاک

یکی دیگر از مؤلفه‌های مطرح در موضوع مالیات سالیانه املاک، اثر آن بر میزان سرمایه‌گذاری در بازار مسکن است. سرمایه‌گذاری بازار املاک به‌طور عمده در دو بخش سرمایه‌گذاری در خرید‌و‌فروش و سرمایه‌گذاری در ساخت‌و‌ساز می‌باشد؛ که بخش اول غیر‌مولد و بخش دوم، بخش مولد سرمایه‌گذاری بازار املاک است که در اینجا اثر مالیات سالیانه املاک در بخش سرمایه‌گذاری‌های مولد مورد بحث می‌باشد.

نوسانات شدید قیمت بازار مسکن در سال‌های اخیر باعث شده تا در سال‌های اخیر، میزان سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در بازار ساخت‌و‌ساز مسکن، کاهش یابد.

 شکل 4. نمودار سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در بخش ساختمان به تفکیک مراحل ساخت‌و‌ساز در مناطق شهری به قیمت واقعی (هزار میلیارد تومان)

 

 

 

مأخذ: معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی.

این کاهش سرمایه‌گذاری در دهه گذشته اثر خود را در کمبود عرضه و افزایش قیمت‌ها نشان داده و مشکلات بخش مسکن را به یکی از معضلات اساسی کشور در این سال‌ها تبدیل کرده است.

یکی از عوامل تأثیرگذار بر سرمایه‌گذاری در بازار مسکن توسط بخش خصوصی، ثبات اقتصادی است؛ از‌آنجا‌که انتظارات نقش بسیار مهمی در تصمیم به سرمایه‌گذاری دارند، هرگونه عدم ثبات اقتصادی می‌تواند اثر منفی بر سرمایه‌گذاری در بازار مسکن داشته‌ باشد. تورم به‌عنوان یکی از شاخص‌های عدم ثبات، موجب ایجاد نااطمینانی به سیاست‌های اقتصادی دولت شده، ریسک سرمایه‌گذاری بلندمدت را افزایش داده، اطلاعات قیمتی را مخدوش می‌کند و حتی موجب فرار سرمایه می‌شود. در چنین شرایطی ترکیب سرمایه‌گذاری به نفع فعالیت‌های سوداگرانه که بازدهی آنی دارند و به زیان سرمایه‌گذاری مولدند، تغییر می‌یابد.[6] همان‌طور که پیش‌تر اشاره شد، یکی از اثرات مالیات سالیانه املاک در بخش مسکن، افزایش عرضه و کاهش تقاضای سوداگرانه در بازار املاک است که به‌تبع آن نوسانات شدید قیمتی در بازار مسکن کشور کاهش‌یافته و تورم در بازار مسکن تا حدی تعدیل می‌شود. با کاهش نوسانات و تنش‌های قیمتی در بازار مسکن همچنین شرایط جهت سرمایه‌گذاری‌های جدید و با اطمینان بالاتر به‌وجود خواهد آمد و با افزایش عرضه، موجب کاهش فشار قیمتی در این بازار خواهد شد.[7].

یکی دیگر از اثرات مؤثر مالیات سالیانه املاک بر سرمایه‌گذاری بازار مسکن، تغییر الگوی ساخت‌و‌ساز مسکن خواهد بود. با وضع این پایه مالیاتی، خانه‌های با قیمت بالاتر از یک سطح قیمتی(200 میلیارد ریال در قانون بودجه سال 1402)، مشمول مالیات سالیانه خواهند شد. این سطح قیمتی معافیت مالیاتی موجب خواهد شد تا سرمایه‌گذاری در بخش مسکن نیز متناسب با سمت تقاضا، به‌سمت ساخت خانه‌های با متراژ و قیمت سطح معافیت مالیاتی (کمتر از 200 میلیارد ریال) سوق یابد که باعث می‌شود علاوه‌بر تعدیل قیمتی خانه‌های لوکس، میزان عرضه در ساختمان‌های مناسب دهک‌های پایین‌تر نیز افزایش یابد و قیمت‌ها نیز در این سطح تقاضا کاهش بیابند.

5-۳. اثرات درآمدی

پایه‌های مالیاتی مختلف اگرچه دارای پتانسیل‌های درآمدی متفاوتی هستند، اما همواره یکی از اصلی‌ترین علل وضع پایه‌های مالیاتی در دنیا، جهت ایجاد درآمدهای پایدار برای کشورها می‌باشند. همان‌طور که در قبل اشاره شد، درآمدهای مالیاتی علاوه‌بر افزودن بر منابع درآمدی بودجه، عاری از اثرات سوء برخی دیگر از روش‌های رایج تأمین منابع بودجه کشورهاست.

این پایه مالیاتی، در‌صورتی‌که به‌درستی اجرا شود و ضمانت اجرای مناسبی هم داشته‌ باشد، می‌تواند درآمد مالیاتی را افزایش دهد که ویژگی مثبت آن این است که این درآمد مالیاتی از اقشار ثروتمند جامعه اخذ شده است. بررسی تجارب کشورهای دیگر که در ادامه به آن اشاره می‌شود نشان‌ می‌دهد؛ بخش عمده‌ای از درآمدهای دولت‌های محلی و شهرداری‌ها از محل مالیات‌های املاک است. با توجه به اینکه شهرداری‌ها اطلاعات دقیق‌تری از املاک دارند و امکان اخذ و وصول مالیات از املاک را با هزینه کمتر و تمکین بالاتری دارند، پیشنهاد می‌شود بخش عمده‌ای از درآمد حاصل از مالیات سالیانه املاک گران‌قیمت نیز به شهرداری‌ها برسد و صرف ساخت مسکن قابل استطاعت برای اقشار کم‌درآمد شود.

5-4. کاهش شکاف طبقاتی

وضع مالیات فقط برای تأمین هزینه خدمات دولتی نیست، بلکه ممکن است بدون اینکه بر مجموع عواید مالیاتی دولت افزوده شود، دولت از طریق تغییر سیستم و نرخ‌های مالیاتی موجبات انتقال قدرت خرید از یک طبقه به طبقات دیگر جامعه را فراهم کند. بدین‌ترتیب می‌توان به‌وضوح مشاهده کرد که سیاست مالی، نقش چشمگیری در توزیع ثروت و درآمد، همسان کردن طبقات جامعه و برقراری عدالت اجتماعی ایفا می‌کند. اما زمانی می‌توان از عدالت مالیاتی سخن گفت که هر فرد، مالیاتی متناسب با درآمدهایش پرداخت کند. امروزه در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته جهان، دهک‌های درآمدی بالای جامعه به‌عنوان مؤدیان اصلی مالیات هستند و دهک‌های پایین نقش بسیار کمی در درآمدهای مالیاتی دارند. در آمریکا، دو دهک پایین درآمدی 7 درصد مالیات و دو دهک ثروتمند درآمدی 70 درصد مالیات کشور را پرداخت می‌کنند.[8] طبق آنچه سازمان امور مالیاتی کشور اعلام کرده‌‌، در سال ۱۳۹۹ مالیات پرداختی دهک دهم درآمدی در ایران، فقط 3 درصد از کل مالیات‌های پرداختی بوده و همچنین بالغ‌بر 135 هزار میلیارد تومان فرار مالیاتی در کشور وجود داشته که با توجه به گذشت چند سال از برآورد قبلی، این عدد به‌طور حتم افزایش داشته است.[9]

این در‌حالی است که به‌دلیل نرخ بالای تورم در چند سال گذشته، هر روز از ثروتِ اقشار متوسط و ضعیف کاسته و به ثروت ثروتمندان افزوده می‌شود و به‌عبارتی هر روز شکا ف طبقاتی و ضریب جینی به‌خصوص در حوزه دارایی‌ها افزایش پیدا می‌کند. مالیات بر دارایی می‌تواند به‌عنوان اهرمی جهت متعادل کردن این موازنه، با دریافت مالیات سالیانه املاک لوکس، از فشار مالیاتی دهک‌های پایین‌تر بکاهد و مالیات اخذ شده را جهت رفاه حال عموم جامعه مورد استفاده قرار دهد.

6.تجربیات سایر کشورها

به‌جهت آشنایی بیشتر با سازوکار مالیات سالیانه املاک در دیگر کشورهای جهان، در ادامه به بررسی این پایه مالیاتی در برخی کشورهای دارای این پایه مالیاتی خواهیم پرداخت:

6-۱. ایالات متحده آمریکا

در این بخش به بررسی پایه‌های مالیاتی با عملکرد مشابه مالیات سالیانه املاک پرداخته خواهد شد.

6-۱-1. مالیات دارایی در آمریکا

مالیات‌ها در آمریکا از جنبه‌های مختلفی قابل دسته‌بندی هستند. در اینجا مالیات سالیانه املاک به‌عنوان یکی از زیرمجموعه‌های مالیات بر دارایی مورد بررسی قرار خواهند گرفت.

  • مالیات بر دارایی (PROPERTY TAX)

مالیات بر دارایی نوعی از مالیات است که با هدف جلوگیری از انباشت سرمایه‌های غیرمولد و کاهش فاصله طبقاتی، به هرگونه وجهی از پس‌اندازها و ثروت‌های غیرمولد وضع می‌شود. این پایه مالیاتی، سال‌هاست که به‌عنوان یکی از اصلی‌ترین پایه‌های مالیاتی در آمریکا مورد استفاده قرار گرفته و منبع اصلی درآمدی برای دولت‌های محلی به‌شمار می‌رود.

دارایی‌ها در فرهنگ مالیاتی آمریکا، به‌طور‌کلی به دو بخش REAL ESTATE و PERSONAL ESTATE تقسیم می‌شوند. معمول‌ترین شکل مالیات بر دارایی، مالیات بر املاک نظیر خانه و زمین است؛ اما گاهی اوقات انواع دیگری از دارایی‌های گران‌قیمت همچون خودرو و جواهرات نیز مشمول این مالیات می‌شوند.

شکل 5. رسم توضیحی انواع دارایی در ادبیات مالیاتی آمریکا

 

 

 

 

مأخذ: مرکز CBO (اداره بودجه کنگره آمریکا).

6-۱-2. مالیات سالیانه املاک در آمریکا

در ادامه به بررسی مالیات سالیانه املاک به‌عنوان بخشی از دارایی‌های شخصی پرداخته می‌شود.

  • املاک مشمول مالیات سالیانه املاک

برخلاف برخی از فصول مالیات بر دارایی همچون مالیات بر وسایل‌ نقلیه که حدوداً در نیمی از ایالات آمریکا وضع نشده‌، مالیات سالیانه املاک و مستغلات، بدون توجه به نوع کاربری املاک در تمامی ایالات آمریکا وضع‌ شده است. در‌واقع تمامی املاک مسکونی، تجاری و حتی زمین‌های کشاورزی نیز مشمول مالیات بر دارایی می‌شوند و فقط در روش‌های ارزیابی قیمت و نرخ‌های مصوب دارای تفاوت‌های جزئی است. این موضوع در آمریکا باعث شده که هزینه‌های نگهداری املاک به‌حدی باشد که عملاً نگهداری املاک نه‌تنها سودی را برای مالکان به‌دنبال ندارد، بلکه صاحبان املاک ناچارند در پایان هر سال هزینه‌های نسبتاً بالای مالیاتی را نیز پرداخت کنند.

  • نرخ‌های مصوب

دولت‌های ایالتی در آمریکا، متولیان اصلی وضع مالیات بر دارایی به‌ویژه مالیات سالیانه املاک هستند. از ویژگی‌های قابل‌توجه این سیستم، وضع نرخ‌های مصوب با هر منطقه و متناسب با شرایط اقتصادی و رفاهی آن منطقه است و به همین جهت دیده ‌می‌شود که در بخش‌های مختلف یک شهر، نرخ‌های متفاوتی وضع می‌شود.

ازجمله مهم‌ترین شاخص‌های تعیین نرخ مالیات بر دارایی در آمریکا، می‌توان به سطح خدمات آموزشی، رفاهی، درمانی، امنیت و ... اشاره کرد که در این بین سطح وضعیت آموزشی مهم‌ترین شاخص به‌حساب می‌آید. در مورد املاک نیز چند شاخص دیگر ازجمله متراژ، موقعیت جغرافیایی و برخی شرایط ویژه ملک به‌عنوان مهم‌ترین شاخص‌ها به‌شمار می‌آیند. در شکل زیر بیشترین و کمترین قیمت املاک در آمریکا نشان داده‌ شده است.

شکل 6. نمودار کمترین و بیشترین میانگین قیمت منزل مسکونی در آمریکا (2020)(دلار)

 

 

Source: USA today.com.

همان‌طور که در شکل فوق مشخص شده، ایالت وست ویرجینیا کمترین و ایالت هاوایی بیشترین میانگین قیمت منزل مسکونی در آمریکا را به خود اختصاص داده‌اند. در شکل زیر نیز بیشترین و کمترین میانگین نرخ مالیات بر دارایی در بین ایالت‌های آمریکا مشخص‌ شده است.

شکل 7 . نمودار کمترین و بیشترین نرخ مالیات بر دارایی بر قیمت املاک در آمریکا (2020) (دلار)

 

 

 

Source:Ibid

طبق شکل بالا، ایالت هاوایی با نرخ 0.3% کمترین و ایالت نیوجرسی با نرخ 2.21% بیشترین نرخ مالیات بر قیمت منزل مسکونی را دارا هستند. نکته قابل‌توجه در شکل‌های بالا، دارا بودن بالاترین میانگین قیمت منزل مسکونی و کمترین نرخ مالیات بر منزل مسکونی در ایالت هاوایی است که مؤید آن است که قیمت منزل به‌عنوان مهم‌ترین شاخص برای تعیین نرخ مالیاتی نیست و همان‌طور که اشاره شد، این نرخ به‌صورت محلی تعیین می‌شود و شاخص‌هایی همچون سطح آموزش، نقش پررنگ‌تری در تعیین نرخ این مالیات دارند [10].

  • نحوه ارزش‌گذاری املاک و میزان مالیات پرداختی

آن چیزی‌که به‌عنوان پایه جهت تعیین میزان مالیات پرداختی باید مورد ارزیابی قرار بگیرد، ارزش املاک است. روش‌های تخمین ارزش املاک، فارغ از نوع کاربری‌شان در ایالت‌های مختلف، تفاوت‌هایی دارد. اما آنچه که به‌عنوان پایه اصلی و غالب استفاده می‌شود، مشابه است. در ادامه به بررسی گام‌به‌گام تعیین قیمت املاک و میزان مالیات پرداختی خواهیم پرداخت.

قدم اول: تخمین ارزش بازاری (MARKET VALUE)

اولین قدم جهت ارزیابی قیمت یک ملک، تخمین ارزش بازاری ملک است (FMV). ارزش بازاری، عددی است که متناسب با موقعیت ملک در ایالت و شهر، تمایل خریدار و فروشنده و بر‌اساس ارزش املاک مشابه محاسبه می‌شود. این عدد توسط ارزیابان محلی مشخص می‌شودخواهد شد. ارزیابان محلی متخصصانی هستند که توسط شهرداری‌ها و پس از طی دوره‌های آموزش خاص و سخت‌گیرانه (و پس از ادای سوگند به درستکاری) مشخص می‌شوند.

به‌طور‌کلی سه روش اصلی برای تعیین ارزش بازاری ملک وجود دارد.

الف) روش مقایسه‌ای قیمت فروش،

ب) روش محاسبه هزینه،

ج) روش محاسبه درآمد.

در ادامه به بررسی اجمالی این روش‌ها خواهیم پرداخت.

الف) روش مقایسهای قیمت فروش

در این روش، ارزیاب مشخصات اصلی ملک را تعیین می‌کند که عبارتند از:

  • متراژ زمین،
  • زیربنا،
  •  موقعیت شهری،
  •  سن بنا،
  •  تعداد اتاق خواب و حمام (در صورت مسکونی بودن)،
  •  بهترین امکان استفاده از ملک از قبیل دفتر اداری، مغازه خرده‌فروشی و ... (در صورت تجاری بودن)،
  •  گاراژ، استخر و شرایط رفاهی.

این موارد از اصلی‌ترین مشخصه‌هایی هستند که ارزیابان آنها را ثبت می‌کنند. در ادامه ارزیابان اقدام به یافتن املاک با مشخصات نسبتاً مشابه با ملک مورد نظر می‌کنند که در بازه سه تا شش‌ماهه گذشته به فروش رسیده است و بر‌اساس قیمت فروش و اعمال برخی موارد دیگر (به‌جهت عادلانه کردن قیمت) ارزش بازاری ملک را مشخص می‌کنند (market value). این روش بیشتر برای املاک مسکونی حیطه شهری و یا دفاتر اداری مورد استفاده قرار می‌گیرد.

ب) روش محاسبه هزینه

این روش بیشتر برای املاکی مورد استفاده قرار می‌گیرد که مشخصات ویژه‌تری نسبت به شرایط عمومی آن منطقه دارند. مثلاً املاک لوکسی که تعداد محدودی در شهر وجود دارد و ویژگی‌های آنها با سایر املاک شهر قابل مقایسه دقیق نیست، مشمول این روش می‌شوند. همچنین برای انبارها و سوله‌های تجاری و کشاورزی نیز از این روش استفاده خواهد شد. در این روش پس از محاسبه جداگانه قیمت زمین، میزان هزینه ساخت بنا در زمان کنونی و با قیمت اجناس روز، محاسبه می‌گردد که البته بخشی از قیمت ملک باعنوان استهلاک، از قیمت مشمول کاسته می‌شود.

ج) روش محاسبه درآمد

این روش غالباً برای املاک تجاری استفاده خواهد شد. در این روش محاسبه می‌شود که این ملک در صورت اجاره دادن و یا برپایی کسب‌و‌کار متناسب با موقعیت ملک، در سال چه میزان درآمدی را ایجاد می‌کند و متناسب با آن، ارزش ملک را مشخص می‌کنند. همچنین این روش برای منازلی که بیشتر برای مصارف اجاره‌ای ساخته می‌شوند نیز استفاده می‌شود. در‌مجموع، ارزیابان منطقه‌ای، متناسب با موقعیت و کاربری املاک، با استفاده از یکی از این سه روش و یا ترکیبی از آنها، اقدام به قیمت‌گذاری ارزش بازاری ملک می‌کنند.

قدم دوم: تعیین ارزش مالیاتی

بعد از مشخص کردن ارزش بازاری ملک، ارزیاب یک نرخ مؤثر در ارزش ملک ضرب می‌کند. این نرخ که عددی بین صفر و صد درصد است، ارزش مالیاتی ملک را مشخص می‌‌نماید. این ضریب نیز متناسب با مشخصات ملک، توسط ارزیاب مشخص می‌شود. به‌عنوان مثال، ارزش بازاری ملک یک میلیون دلار است و ارزیاب نرخ ضریب مؤثر 0.8 را بر آن اعمال می‌کند. در این حالت، ارزش مالیاتی ملک هشتصد هزار دلار می‌باشد:

800000$ = 0.8 × 1000000

این ارزیابی‌ها، در برخی ایالات به‌صورت سالیانه و در بعضی مناطق به‌صورت پنج‌ساله انجام‌ می‌شود و در بعضی ایالات همچون تگزاس، هر‌ساله، با استفاده از تصاویر ماهواره‌ای، ارزش بازاری ملک را مورد سنجش مجدد قرار می‌دهند و در صورت تغییر ارزش ملک، ارزش جدید را اعمال می‌کنند. در مناطقی که هر پنج سال یک‌بار مورد ارزیابی حضوری قرار می‌گیرند، در هر سال میزان مشخصی- مثلاً %5 - به ارزش بازاری ملک افزوده می‌شود. این روش زمانی شکل گرفت، که در شهرهای مختلف اعتراضاتی مبنی‌بر نامعقول بودن رشد قیمت بازاری (MARKET PRICE) منازل شکل می‌گرفت. در این زمان بود که ابزاری به‌عنوان سقف ارزیابی (CAP ASSET) در برخی ایالت‌ها به‌وجود آمد که طبق آن، بدون توجه به قیمت‌های بازاری، میزان ارزش مالیاتی در صورت افزایش بیشتر از حد مشخص‌ شده، به همان اندازه سقف بالا خواهد رفت.

قدم سوم: کسر معافیت‌ها

در قدم بعد، از ارزش ارزیابی‌ شده، معافیت‌هایی کسر می‌شود. نوع و مقدار این معافیت‌ها در ایالات مختلف، متفاوت است. مثلاً در برخی ایالات به‌ازای تعداد فرزندان بیش از یک حد مشخص، معافیت‌هایی شامل آن خانواده می‌شود.

قدم چهارم: اعمال نرخ مالیات بر دارایی

عددی که درنتیجه کسر معافیت‌ها به‌دست می‌آید، سپس ضرب در نرخ مصوب مالیات بر دارایی آن منطقه می‌شود. میزان نرخ مالیات بر دارایی در یک منطقه به عوامل مختلفی بستگی دارد که ازجمله مهم‌ترین آنها کیفیت مدارس و آموزش آن منطقه است. از دیگر عوامل مؤثر بر نرخ مالیاتی می‌توان به خدمات شهرداری، کیفیت خدمات پزشکی و انتظامی اشاره کرد.

قدم پنجم: کسر اعتبارات

در‌نهایت پس از به‌دست آمدن میزان مالیات پرداختی، میزان اعتبارات آن ملک از عدد نهایی کم می‌شود. اعتبارات نیز همچون معافیت‌ها در مناطق مختلف، متفاوت است و ازجمله آنها می‌توان به صیانت منزل پس از فوت شوهر از بعضی طلبکاران اشاره کرد. این آخرین مرحله از سازوکار تعیین قیمت ملک و میزان مالیات پرداختی است.

جدول 5. سازوکار تعیین میزان مالیات پرداختی

ارزش بازاری

×

ضریب تعیین‌ شده (بین 0 تا 100)

=

ارزش ارزیابی‌ شده

-

معافیت‌ها

=

ارزش مالیاتی

×

مجموع کل نرخ مالیات مربوطه

=

مالیات بر دارایی قبل از اعتبارات

-

اعتبارات خانه و سقف پرداخت مالیات

=

مالیات بر دارایی قابل‌ پرداخت

Source: Chron.Com.

تمامی این محاسبات، پس از تأیید توسط شهرداری‌ها، از طریق پست و در قالب یک پرونده مالیاتی به صاحب املاک داده می‌شود تا در صورتی که صاحبان ملک نسبت به محاسبات و ارزش‌های تعیین‌ شده شکایتی دارند، اقدام کنند. همچنین از طریق سایت اصلی امور مالیاتی آمریکا (IRS) نیز افراد می‌توانند جزئیات پرونده‌های مالیاتی خود را چک کنند [11].

  • اثر مالیات سالیانه املاک بر قیمت مسکن در آمریکا

همان‌طور که در بخش آثار تنظیمی اشاره شد، مالیات بر دارایی با تأثیرگذاری بر میزان عرضه و تقاضا می‌تواند موجب کاهش قیمت املاک در کشور شود. به‌منظور بررسی دقیق‌تر این موضوع، اثر وضع مالیات بر دارایی بر قیمت مسکن در آمریکا مورد بررسی قرار گرفت و مشخص شد که بین نرخ مالیات بر دارایی و قیمت مسکن در ایالات مختلف آمریکا رابطه عکس وجود داشته و به‌عبارتی مالیات بر دارایی، موجب کاهش قیمت مسکن می‌شود و برعکس [12].

شکل زیر، رابطه مالیات بر دارایی و قیمت مسکن در آمریکا از در سال‌های 2009 تا 2015 را نشان‌ می‌دهد.

شکل 8. نمودار رابطه نرخ مالیات‌ بر‌ دارایی و قیمت مسکن در ایالت‌های آمریکا 2015-2009

 

 

 

Source: Valadez, R & Smith, D. M.(2018) Adapted From ATTOM Data Solutions And Data Query System (DQS) Urban Institute

همان‌طور که در شکل بالا مشخص است، در بیشتر ایالات آمریکا، به‌صورت نسبی، رابطه عکس بین نرخ مالیات بر دارایی و میانگین قیمت مسکن وجود دارد. البته تفسیر علّی این موضوع نیاز به انجام پژوهش‌های دقیق‌تر و بررسی روش‌های علمی مقالات دارد که قابلیت بررسی جداگانه دارد، اما نتایج عموم مقالات، مکانیسم‌هایی را تأیید می‌کند که وضع این مالیات منجر به کاهش نوسانات و قیمت املاک می‌‌شود.

  • جرائم مالیاتی عدم پرداخت مالیات سالیانه املاک در آمریکا

مالیات، اصلی‌ترین منبع درآمدی بودجه در اکثر کشور‌های توسعه‌یافته است. لذا دولت‌ها به موضوع عدم پرداخت مالیات از‌سوی اشخاص حقیقی و حقوقی به‌عنوان یک جرم کیفری و نه حقوقی نگاه می‌کنند و مرتکبین این جرم به پرداخت جریمه‌های سنگین و حتی تحمل حبس محکوم می‌شوند و با تمامی افراد در تمامی سطوح با جدیت یکسان برخورد می‌شود.

جریمه‌های مالیاتی در آمریکا در چند سطح انجام می‌شوند. مرحله اول جریمه مالی به‌ازای هر ماه دیرکرد پرداخت است که به‌ازای گذشت هر ماه به‌صورت تصاعدی افزایش می‌یابد. شکل زیر میزان جریمه مالیاتی در ازای دیرکرد یک‌ساله پرداخت مالیات است.

 شکل 9. میزان افزایش جریمه مالیاتی در طی یک سال

 

 

Source: IRS.COM.

مرحله دوم جریمه‌ها زمانی اعمال می‌شود که مؤدی مالیاتی پس از گذشت مدت زمان مقرر پرداخت جریمه هم مالیات خود را پرداخت نکند. جریمه‌ها در این مرحله متناسب با میزان بدهی مالیاتی و نوع دارایی متغیر است. در بسیاری از موارد، پس از گذشت زمان مقرر، دارایی توسط مقامات قضایی ضبط شده و توسط شهرداری آن منطقه با قیمتی کمتر از قیمت بازاری، به مزایده گذاشته می‌شود و پس از فروش آن، ضمن برداشت میزان بدهی مالیاتی و کسر وام‌های بانکی، در‌صورتی‌که مبلغی باقی بماند به صاحب آن برگردانده خواهد شد. جریمه‌های عدم پرداخت مالیات گاهی به حکم حبس و زندانی بدهکار مالیاتی نیز می‌انجامد. نمونه آن، بازداشت یک دکتر 66‌ساله در کارولینای شمالی در سال 2020 است که به‌واسطه حکم صادر شده از‌سوی دادگاه فدرال به یک‌و‌نیم سال حبس محکوم شد.[13]

6-2. بریتانیا

به‌طور‌کلی پایه‌های مالیاتی که ذیل بخش مالیات بر دارایی در بریتانیا (UK) وجود دارد عبارتند از:

مالیات بر ارث (IHT)، مالیات بر عایدی سرمایه (CGT)، مالیات معاملات املاک (PROPERTY TRANSACTION TAXES)، مالیات شورا (COUNCIL TAX).

در بریتانیا مالیات اصلی املاک و زمین شامل مالیات شورا (COUNCIL TAX)، نرخ ملی غیر‌خانگی یا نرخ کسب‌و‌کار (NNDR OR BUSINESS RATES) و مالیات تمبر زمین (SDLT) است که با درآمد سالیانه حدود 72/6 میلیارد پوند در سال 2018-2017، بالغ‌بر 10/4 درصد از کل دریافت‌های مالیاتی بریتانیا را شامل می‌شود.[14]

6-۲-1. مالیات سالیانه املاک در بریتانیا

در این بین مالیات‌هایی که هر‌ساله بر املاک بسته می‌شود به دو دسته تقسیم می‌شوند که در ادامه به آنها اشاره شده است.

۶-۲-۱-۱. مالیات شورا در بریتانیا

مالیات شورا یک مالیات محلی است که توسط مقامات محلی جمع می‌شود و برای تأمین هزینه‌های محلی استفاده خواهد شد. این مالیات، مالیاتی بر املاک خانگی (مسکونی) است که البته برخی از املاک از مالیات شورا معاف هستند، برخی از افراد مجبور به پرداخت مالیات شورا نیستند و برخی از افراد تخفیف می‌گیرند.

مالیات شورا، در‌واقع مالیاتی بر ارزش مسکن است و میزان این مالیات بر‌اساس ارزیابی قیمت‌ها در سال 1991 و فارغ از نوع مالکیت (اجاره‌ای یا شخصی) و وجود تسهیلات مسکن محاسبه می‌شود. صورت‌حساب مالیات شورا باید در ماه آوریل هر سال ارسال شود و معمولاً به‌صورت اقساط در بازه‌های ماهیانه یا هفتگی پرداخت می‌شود که در صورت پرداخت یک‌باره و در ابتدای سال، مبلغ کل صورت‌حساب مالیاتی کاهش می‌یابد.

تعیین میزان مالیات پرداختی در انگلستان با استفاده از معیار «بازه ارزیابی» صورت‌ می‌گیرد؛ این بازه که براساس ارزش املاک در تاریخ 1 آوریل 1991 تعیین‌ شده، توسط آژانس دفتر ارزیابی (VOA) برای همه خانه‌ها مشخص می‌شود. پس از مشخص شدن بازه‌های ارزیابی برای املاک مختلف، از هر بازه مقدار متفاوتی از مالیات شورا دریافت خواهد شد. هر مقام محلی لیستی از کلیه املاک خانگی منطقه خود را که لیست ارزش‌گذاری نامیده می‌شود به‌همراه بازه ارزیابی آنها نگهداری می‌کند. در مورد خانه‌هایی که پس از سال 1991 ساخته‌ شده‌اند نیز، دولت‌های محلی با استفاده از کارشناسان محلی و بر‌اساس گزاره‌هایی همچون اندازه زمین، موقعیت جغرافیایی و نوع بنا بازه مالیاتی خانه‌های تازه تأسیس را مشخص می‌کنند.

بر‌اساس آمار، درآمدهای مالیاتی حاصل از مالیات شورا، 65 درصد از هزینه‌هایی که به‌وسیله منابع محلی تأمین می‌شوند (LASFE) و حدود یک‌چهارم کل هزینه‌های جاری مقامات محلی را پوشش داده است.

املاک برای اخذ مالیات شورا، براساس ارزش خود در سال 1991 در یکی از هشت بازه قرار می‌گیرند. هر مقام محلی وظیفه تعیین نرخ دریافتی برای خانه‌های بازه D در منطقه خود را دارد و بازه‌های دیگر در نسبت با بازه D بر‌اساس نظام یک‌نهم (NINTHS) تنظیم شده توسط دولت مرکزی تعیین می‌شوند. این نسبت‌ها از زمان وضع مالیات شورا تغییری نکرده و به‌شرح زیر است.

جدول 6. میزان مالیات شورای پرداختی باندهای مختلف -2015

نام بازه

نرخ مالیاتی به نسبت بازه D

ارزیابی املاک در اپریل سال 1991

توزیع خانه‌ها بر‌اساس بازه

A

 

تا 40 هزار پوند

24.4

B

 

40 تا 52 هزار پوند

19.6

C

 

52 تا 68 هزار پوند

21.8

D

1

68 تا 88 هزار پوند

15.5

E

1

88 تا 120 هزار پوند

9.5

F

1

120 تا 160 هزار پوند

5.1

G

1

160 تا 320 هزار پوند

3.5

H

2

بالای 320 هزار پوند

0.6

Source: Department For Communities And Local Government, Local Authority Council Taxbax, England

جدول فوق هشت بازه ارزش املاک در انگلیس و درصد سکونت در هر بازه را نشان‌می ‌دهد. از‌آنجا‌که بیشتر املاک پایین‌تر از بازه D هستند، لذا بیشتر خانوارها کمتر از نرخ بازه D پرداخت می‌کنند. بنابراین، در انگلستان، متوسط نرخ باند D برای سال‌های 2017-2016، 1530 پوند است، اما نرخ متوسط برای همه خانوارها فقط 1128 پوند است. این نرخ‌ها البته از زمان وضع مالیات شورا هیچ تجدید ارزیابی صورت نگرفته و فقط در ولز، ارزیابی مجدد از آوریل 2005، براساس ارزش املاک 1 آوریل 2003 اعلام شد و بازه نهم با پرداخت  2  و یک سوم برابر نرخ بازه D معرفی شد. معافیت‌ها و تخفیف‌های مختلفی برای مالیات شورا وجود دارد که براساس مراجع محلی متفاوت است. این موارد شامل 25 درصد تخفیف برای املاک فقط با یک بزرگ‌سال ساکن (در کل مقامات محلی) و تخفیف تا 100 درصد برای خانه‌های خالی یا خالی از سکنه است. املاکی که از مالیات شورا معاف هستند، شامل سالن‌های دانشجویی محل زندگی و پادگان‌های نیروهای مسلح است. خانواده‌های کم‌درآمد نیز می‌توانند با مطالبه حمایت مالیات شورا، صورت‌حساب مالیات شورای خود را کم یا حذف کنند. همچنین زمین‌های کشاورزی و بناهای مزروعی (یا بناهایی که برای پرورش حیوانات اهلی استفاده می‌شود)، پارک‌ها، عبادتگاه‌ها و مکان‌هایی که برای رفاه حال افراد معلول است، از این مالیات معاف هستند.

6-۲-۱-۲. مالیات تمبر زمین (SDLT) در بریتانیا

یکی دیگر از پایه‌های مالیاتی مرتبط با حوزه املاک و مستغلات در بریتانیا، مالیات تمبر زمین (SDLT) است که البته فقط بخش نسبتاً کوچکی از املاک و مستغلات را شامل می‌شود و در زمان نقل‌و‌انتقال اخذ می‌شود. در این پایه مالیاتی، املاک و مستغلات (مسکونی و غیر‌مسکونی) با ارزش بیش از حد تعیین‌ شده توسط سازمان امور مالیاتی، مشمول پرداخت مالیات تمبر می‌شوند. این آستانه در حال حاضر 125 هزار پوند در بخش مسکونی و 150 هزار پوند در کاربری غیرمسکونی است؛ بنابراین املاک با کاربری‌های مسکونی و غیرمسکونی با قیمت‌های بیش از این آستانه‌ها مشمول پرداخت این پایه مالیاتی خواهند شد. این شرایط البته از ابتدای ژوئیه سال 2021 دارای تغییراتی شد که بر‌اساس آن در‌صورتی‌که قیمت ملک کمتر از 500 هزار پوند باشد و اولین خرید خانه توسط خریدار باشد، با تخفیف همراه خواهد بود و حتی در شرایطی در بعضی از نقاط شامل معافیت مالیاتی خواهد شد.[15]

میزان مالیات پرداختی بخش مسکونی بر‌اساس این پایه مالیاتی که نسبت به مازاد نیز گرفته‌ می‌شود، در‌صورتی‌که خانه اول افراد نباشد به‌شرح زیر است:

جدول 7. نرخ مالیات تمبر زمین برای بیش از یک منزل در انگلستان

قیمت املاک

نرخ مالیاتی

کمتر از 125 هزار پوند

0%

از 125.001 تا 250 هزار پوند

2%

از 250.001 تا 925 هزار پوند

5%

از 925.001 تا 1.5 می‌لون پوند

10%

نسبت به مازاد 1.5 میلیون پوند

12%

Source:Ibid

اما این میزان برای افراد خانه اولی و برای املاک با قیمت کمتر از 500 هزار پوند به‌شرح زیر است:

جدول 8. نرخ مالیات تمبر زمین برای منزل اول در انگلستان

قیمت املاک

نرخ مالیاتی

کمتر از 300 هزار پوند

0%

از 300.001 تا 500 هزار پوند

5%

Source:Ibid

6-3. استرالیا

املاک در استرالیا در هر دو سطح کشوری و منطقه‌ای (شهرداری محلی) مالیات‌بندی می‌شود که این مالیات باید توسط مالکان پرداخت شود و هیچ‌گونه مالیات بر دارایی که به اجاره‌دهنده تعلق گیرد، وجود ندارد. مالیات املاک که معمولاً «وظیفه تمبر» نامیده می‌شود، هنگام خرید یا انتقال ملک ارزیابی می‌شود. این مالیات به‌طور معمول حدود %5 از قیمت خرید است که توسط خریدار پرداخت می‌گردد. مالیات اراضی و همچنین مالیات املاک هر‌ساله بر‌اساس ارزش روز ملک ارزیابی خواهد شد. بیشتر استرالیایی‌ها مالیات زمین مسکونی را پرداخت نمی‌کنند، زیرا در قانون معافیت مالیاتی زمین برای خانه یا محل اقامت اولیه تعریف شده است. البته بسته به هر ایالت یا استان، نرخ مالیات اضافی یا عدم معافیت مالیاتی می‌تواند برای مالکان خارجی اعمال شود.

نرخ مالیات شورا نیز مالیات شهرداری است که توسط دولت محلی یا شهرداری‌ها وضع شده و هر سال بر‌اساس ارزش ملک ارزیابی می‌شود. نرخ شورا در حدود ۱۳۰۰ دلار در سال برای یک خانواده متوسط استرالیایی است[16].

6-4. کانادا

مالیات بر املاک و مستغلات از منبع اصلی درآمد برای اکثر مراجع دولتی و شهرداری‌هاست. بسیاری از استان‌ها مالیات بر املاک و مستغلات را بر‌اساس استفاده و ارزش اراضی وضع می‌کنند. نکته جالب توجه این است که با وجود تفاوت بین سطح مالیات بر املاک در بین شهرداری‌ها، یک معیار ارزیابی املاک یا ارزش‌گذاری مشترک در قوانین هر استان ارائه شده است. طبق این معیار، یک استاندارد ارزش بازار برای اهداف مالیاتی در نظر گرفته ‌می‌شود که در استان‌ها و دوره‌های زمانی مختلف، ارزش املاک ارزیابی ‌شده و معیار مالیات پرداختی قرار می‌گیرد. در اکثر موارد، ارزیابی املاک پایین‌تر از ارزش واقعی بازار املاک است.

6-۵. خلاصه قوانین مربوط سایر کشورها

در جدول زیر، قوانین مالیاتی کشورهای مورد بررسی به‌صورت خلاصه ارائه شده است:

جدول 9. خلاصه قوانین مالیاتی برخی کشورها

کشور

عنوان مالیات

مبنای نرخگذاری

مرجع اخذ‌کننده

ایالات متحده آمریکا

مالیات بر دارایی (PROPERTY TAX)

متناسب با ارزش املاک

شهرداری‌

بریتانیا

مالیات شورا

متناسب با ارزش املاک

دولت‌های محلی

مالیات تمبر زمین (SDLT)

نسبت به مازاد 125 هزار پوند

سازمان امور مالیاتی

استرالیا

وظیفه تمبر

5% ارزش خرید ملک

شهرداری

مالیات اراضی

متناسب با ارزش املاک

نرخ شورا

1300 دلار در سال

کانادا

مالیات املاک و مستغلات

متناسب با ارزش املاک

شهرداری

مأخذ: مطالعات پژوهش.

 

7.نتیجه‌گیری

جبران کسری بودجه، یکی از اولویت‌های اقتصادی کشور در سال‌های اخیر به‌حساب می‌آید؛ این جبران در کشور معمولاً از چند روش چاپ پول توسط بانک مرکزی، استقراض، انتشار اوراق، برداشت از صندوق توسعه ملی، مولدسازی دارایی‌های دولت و دیگر روش‌های مرسوم صورت می‌پذیرد. با نگاهی به آثار اقتصادی برخی از این روش‌ها مشخص می‌شود که جبران کسری بودجه از این منابع، خود موجب افزایش تورم و افزایش مجدد کسری بودجه می‌گردد. در ساختار بودجه اقتصادهای موفق دنیا، درآمدهای مالیاتی حجم عظیمی از منابع درآمدی بودجه را شامل می‌شوند. درآمدهای مالیاتی علاوه‌بر ثبات درآمدی، دارای اثرات تورمی و سوء‌اقتصادی نیز نیست. شکاف طبقاتی، یکی دیگر از پیشامدهای ناگوار افزایش کسری بودجه و تورم می‌باشد که در سال‌های گذشته در کشور در حال افزایش است.

مالیات بر دارایی، یکی از باب‌های مالیاتی مرسوم در دنیاست که با توجه به نتایج بررسی صورت گرفته در تاریخچه مالیاتی کشور مشخص شد در برهه‌ای از نظام مالیاتی کشور در 5 فصل وضع‌ شده که بعداً به‌دلایلی سه فصل مالیات سالیانه املاک، مالیات بر زمین‌های بایر و مالیات بر مستغلات مسکونی از آن حذف شده و مجدد برخی از مواد آنها در قالب قوانین مالیاتی وضع می‌شوند.

بر‌اساس نتایج بررسی تأثیر مالیات سالیانه املاک بر بازار مسکن کشور مشخص شد که با وضع این پایه مالیاتی میزان علاوه‌بر افزایش عرضه مسکن در کشور، تقاضای سوداگری نیز در این بازار کاهش خواهد یافت که درنتیجه منجر به کاهش قیمت‌ها و افزایش میزان سرمایه‌گذاری در بخش مسکن خواهد شد.

مطالعه تجربیات کشورهای آمریکا، انگلیس، استرالیا و کانادا که دارای قانون مالیات سالیانه مسکن هستند نیز مؤید این موضوع است که اهداف وضع مالیات سالیانه مسکن هم درآمدی و هم تنظیمی است که در ایران نیز با توجه به وجود کسری بودجه و افزایش شکاف طبقاتی، نیل به هر دو هدف در دسترس است.

با توجه به شباهت زیاد مالیات بر املاک مسکونی گران‌قیمت و عوارض نوسازی شهرداری در کشور و همچنین با توجه به تجربیات دیگر کشورها، پیشنهاد می‌شود به‌منظور افزایش تمکین مالیاتی و وصول این مالیات، اخذ این مالیات بر‌عهده شهرداری‌ها باشد و تمام یا بخش عمده‌ای از درآمد آن نیز به شهرداری‌ها برسد و انتظار می‌رود با افزایش درآمدهای شهرداری‌ها از این محل، از وابستگی به درآمدهای ناپایدار شهری به‌خصوص فروش تراکم ساختمانی مازاد، تغییر کاربری و عوارض قطع درخت و موارد مشابه کاسته شود و در ازای آن موظف به ساخت و یا اجاره‌داری املاک مسکونی قابل استطاعت برای افراد کم‌درآمد یا سایر خدمات شهری مرتبط با مسکن شوند.

 

 

 

 

 

[1] نیکی اسکویی، کامران و اسدالله زاده‌بالی، رستم و زمانیان، محبوبه (1388). «بررسی نقش مالیات در توضیح نوسانات کسری بودجه». فصلنامه تخصصی مالیات، دوره جدید، شماره پنجم (53).
[2] صمدی، علی حسین و تابنده، رضیه (1392).«فرار مالیاتی در ایران (بررسی علل و آثار و برآورد میزان آن)». پژوهشنامه مالیات، شماره نوزدهم (68).
[3]. PIKKETY.T,(2014). Capital in the Twenty-First Century.
[5] OECD Tax Policy Studies(2018), Taxation Household
[6]  عباسی نژاد، حسین و یاری،حمید(1386). بررسی اثرگذاری نرخ سود تسهیلات بانکی بر سرمایه گذاری بخش خصوصی در افق بلند مدت ایران،فصلنامه تحقیقات اقتصادی،دوره42 ، شماره4 . 

[7] The Effect of Taxation on Investment Demand in the Real Estate Market, Licensee MDPI, Basel, Switzerland,2020
[8] Institute on Taxation and Economic Policy (ITEP) Tax Model, April 2019
[9] باشگاه خبرنگاران جوان، کدخبر 7997767
[10]. Julia.K,(2023). Property Tax: Definition, What It's Used for, How It's Calculated, https://www.investopedia.com/terms/p/propertytax.asp.
[11]. Sockin.M, Gao.ZH, Xiong,W.(2017).Economic Consequences of Housing Speculation.
[12]. Ray M. Valadez, Journal of Finance and Accountancy, Volume 25.
[13] https://www.justice.gov/opa/pr/north-carolina-doctor-sentenced-prison-tax-evasion.
[14] IPPR Analysis Using OBR (2018a) and OBR (2018b)
[16] Australia, Local Government Association of South. "Council Rates". Retrieved 8 January2018