خلاصه مدیریتی

بیان/شرح مسئله

قانون مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی با هدف بهبود عدالت مالیاتی، کاهش فعالیت‌های سوداگرانه در بازار دارایی‌ها، افزایش شفافیت اقتصادی و هدایت سرمایه‌ها به سمت فعالیت‌های مولد به تصویب رسیده است. بخش اول این قانون با عنوان «بستر اجرایی»، عمدتاً به فرایند صدور صورتحساب الکترونیکی توسط اشخاص ثالث می‌پردازد. اشخاص ثالث در این قانون، اشخاصی هستند که به نحوی در جریان معاملات قرار می‌گیرند و اطلاعاتی غیر از اطلاعات خریدوفروش خود را برای سازمان امور مالیاتی کشور ارسال می‌کنند. براساس این بخش، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به‌عنوان یکی از اشخاص ثالث، مکلف به صدور انواع صورتحساب الکترونیکی خواهد بود.

با توجه به آنکه معاملات مذکور، بخش قابل‌توجهی از نقل‌و‌انتقال دارایی‌های اشخاص را شامل می‌شود و این نقل‌و‌انتقالات در حال حاضر عمدتاً از طریق دفاتر اسناد رسمی به‌عنوان بازوی اجرایی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور انجام می‌گیرد، نحوه ایفای تکالیف قانونی این سازمان، نقش تعیین‌کننده‌ای در تحقق اهداف قانون خواهد داشت.

نقطه‌نظرات/ یافته‌های کلیدی

در این گزارش به تبیین مهم‌ترین تکالیف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در قانون مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی پرداخته شده است. تکالیف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور شامل پنج بخش اصلی زیر است:

1.      صدور صورتحساب‌های الکترونیکی: براساس ماده (۱۶ مکرر) قانون پایانه‌های فروشگاهی و سامانه مؤدیان (الحاقی به موجب ماده (۸) قانون مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی)، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف است درخصوص مواردی نظیر انتقال انواع املاک و تنظیم وکالت‌ بلاعزل صورتحساب الکترونیکی صادر کند. در حال حاضر، انتقال‌های مورد بحث عمدتاً از طریق دفاتر اسناد رسمی انجام می‌شود. صورتحساب‌های مذکور حاوی اطلاعاتی نظیر قیمت معامله، تاریخ معامله، اطلاعات هویتی طرفین معامله هستند که باید به‌صورت سامانه‌ای به سازمان امور مالیاتی کشور ارسال شوند و مبنای محاسبه مالیات بر عایدی سرمایه و تهیه اظهارنامه پیش‌فرض خواهند بود. این تکلیف، کلیدی‌ترین ابزار در ایجاد شفافیت جریان معاملات املاک محسوب می‌شود.

2.      اخذ مالیات بر عایدی سرمایه به‌صورت علی‌الحساب: مطابق تبصره «۱» ماده (۵۰) قانون مالیات‌های مستقیم (الحاقی به موجب ماده (۱۶) قانون مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی)، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف است سه سال پس از استقرار بستر اجرایی، امکان پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه را به‌صورت علی‌الحساب هم‌زمان با انتقال فراهم کند. این مالیات به‌صورت برخط توسط سازمان امور مالیاتی کشور محاسبه می‌شود و در صورتی که شخص فروشنده مشمول مالیات بر عایدی سرمایه شود، دفاتر اسناد رسمی موظف‌اند مالیات بر عایدی سرمایه را به‌صورت علی‌الحساب از فروشنده اخذ کنند.

3.      ایجاد حساب‌های امانی: براساس تبصره «۲» ماده (۵۰) قانون مالیات‌های مستقیم، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است با همکاری سازمان امور مالیاتی کشور، نسبت به ایجاد حساب‌های امانی برای فراهم‌شدن امکان پرداخت ثمن معامله و وصول وجوه مرتبط با معامله نظیر عوارض و مالیات متعلق از مبلغ واریزی به حساب مذکور به‌صورت سامانه‌ای اقدام کنند. استفاده از این حساب‌ها منوط به درخواست طرفین معامله و اختیاری خواهد بود. نقش این حساب‌ها، ارتقای شفافیت مالی، رهگیری وجوه در فرایند نقل‌وانتقال، کاهش احتمال پول‌شویی و تسهیل وصول هم‌زمان مالیات و عوارض در زمان ثبت رسمی معامله است.

4.      تبادل اطلاعات با سایر دستگاه‌ها: در بندهای «الف» و «ب» تبصره «10» به ماده (۱۶۹ مکرر) قانون مالیات‌های مستقیم (به موجب ماده (۲۷) قانون مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی)، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف شده است اطلاعات مربوط به اسناد رسمی و اموال غیرمنقول را به‌صورت سامانه‌ای برای سازمان امور مالیاتی کشور و وزارت راه و شهرسازی ارسال کند. این تبادل اطلاعات برای تکمیل پایگاه جامع اطلاعاتی موضوع ماده (169 مکرر) قانون مالیات‌های مستقیم و همچنین سامانه ملی املاک و اسکان ضروری است.

5.      تعیین استاندارد تخصیص شناسه یکتا به املاک: براساس بند «ج» تبصره «۱۰» به ماده (۱۶۹ مکرر) قانون مالیات‌های مستقیم (الحاقی به موجب ماده (۲۷) قانون مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی)، وزارت راه و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف‌اند استاندارد شناسه یکتای املاک را طراحی و اعلام کنند.

علاوه‌بر تکالیف اصلی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور که پیش‌تر مورد بررسی قرار گرفت، این سازمان در تدوین آیین‌نامه‌های اجرایی به‌عنوان یکی از نهادهای مؤثر معرفی شده است. ایفای این نقش، از آن جهت حائز اهمیت است که فرایندهای اجرایی قانون بدون تصویب آیین‌نامه‌های اجرایی متوقف خواهند ماند و مشارکت فعال سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در این حوزه می‌تواند فرایند پیاده‌سازی قانون را تسریع کند.

در کنار تکالیف فوق، قانونگذار برای جبران هزینه‌های ناشی از صدور صورتحساب الکترونیکی توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور (دفاتر اسناد رسمی) نیز سازوکار مشخصی پیش‌بینی کرده است. برای تضمین پایداری اجرای تکالیف و جلوگیری از تحمیل هزینه‌های مضاعف بر دفاتر اسناد رسمی، سازمان امور مالیاتی کشور مطابق تبصره ماده (26) قانون پایانه‌های فروشگاهی و سامانه مؤدیان، موظف است تعرفه خدمات مربوط به صدور صورتحساب‌های الکترونیکی را مطابق تعرفه تعیین‌ شده توسط شورای اقتصاد پرداخت کند.

پیشنهاد راهکار تقنینی، نظارتی یا سیاستی

شناسایی، تجمیع و تبیین دقیق مهم‌ترین تکالیف قانونی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در قانون مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی می‌تواند نقش مهمی در ارتقای شفافیت، تسهیل فرایندهای اجرایی، افزایش قابلیت پیگیری عملکرد دستگاه‌های مسئول و ارزیابی دقیق انجام تکالیف قانونی با اهداف نظارتی برای نهادهای ذی‌ربط ایفا کند. این تبیین یکپارچه همچنین زمینه‌ساز هماهنگی مؤثر میان سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و سازمان امور مالیاتی کشور بوده و می‌تواند به اجرای سریع‌تر و دقیق‌تر قانون منجر شود و درنهایت، موجب تحقق اهداف کلان عدالت مالیاتی و شفافیت اقتصادی شود. با توجه به جایگاه محوری سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در اجرای قانون مذکور، راهکارها و پیشنهادهای زیر قابل طرح و پیگیری است:

·        تدوین و تصویب آیین‌نامه‌های اجرایی با مشارکت فعال سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در مواعد قانونی؛

·        تهیه برنامه عملیاتی مشترک با سازمان امور مالیاتی کشور درخصوص تکالیف متعدد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نظیر فراهم کردن امکان صدور تدریجی صورتحساب‌های الکترونیکی؛

·        تقویت سازوکارهای جبران هزینه‌های سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و دفاتر اسناد رسمی؛

·        پایش مستمر اجرای تکالیف و گزارش‌دهی شفاف به نهادهای نظارتی نظیر کمیسیون اقتصادی مجلس شورای اسلامی.

1. مقدمه

قانون مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی [1] با هدف ایجاد هزینه برای فعالیت‌های سوداگرانه، بهبود عدالت مالیاتی و حمایت از تولید به تصویب رسیده است. این قانون از دو بخش اصلی، یعنی بستر اجرایی و محاسبه و اخذ مالیات تشکیل شده است:

الف) بستر اجرایی: این بخش عمدتاً به فرایند صدور صورتحساب الکترونیکی توسط اشخاص ثالث نظیر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور برای انتقال املاک با انواع کاربری و حق واگذاری محل، فرماندهی انتظامی جمهوری اسلامی ایران برای انتقال وسایل نقلیه، سازمان بورس و اوراق بهادار جهت انتقال انواع سهام، حق تقدم و سایر اوراق بهادار در بهابازار می‌پردازد. فلسفه اصلی این بخش، ایجاد زیرساخت اجرایی برای ثبت و تبادل داده‌های معاملات است که در قالب «صورتحساب الکترونیکی» تولید و در پایگاه جامع اطلاعاتی موضوع ماده (169 مکرر) قانون مالیات‌های مستقیم [2] ثبت می‌شود. مطابق قانون، اطلاعات مندرج در صورتحساب الکترونیکی صادرشده نظیر تاریخ انجام معامله، قیمت معامله و اطلاعات هویتی طرفین معامله مبنای محاسبه مالیات قرار خواهد گرفت. علاوه ‌بر آن، سازمان امور مالیاتی کشور مکلف شده است خلاصه‌ای از اطلاعات موجود در سامانه مؤدیان نظیر صورتحساب‌های الکترونیکی خریدوفروش، محاسبه، اعلام و اخذ مالیات متعلق را به‌عنوان اظهارنامه پیش‌فرض تهیه کند. ویژگی اصلی این روش آن است که مؤدیان تکالیف سنگینی برای ثبت اطلاعات معاملات خود نخواهند داشت و فرایند اجرای قانون برای آنها ساده و قابل‌دسترس خواهد بود.

ب) محاسبه و اخذ مالیات: در این بخش، عمدتاً به تشریح موارد مرتبط با محاسبه مالیات بر عایدی سرمایه اشخاص پرداخته شده است. مالیات بر عایدی سرمایه یکی از پایه‌های مالیاتی درآمدی است که با هدف افزایش هزینه فعالیت‌های سوداگرانه و حمایت از بخش‌های مولد طراحی شده و صرف خرید یا نگهداری دارایی مشمول آن نمی‌شود، بلکه تنها در صورت انتقال دارایی و تحقق عایدی، مالیات محاسبه و اخذ خواهد شد. در این راستا برای جلوگیری از فشار مالیاتی بر عموم مردم و کنار گذاشتن نیازهای مصرفی، معافیت‌های متعددی در نظر گرفته شده است تا صرفاً فعالیت‌های سوداگرانه هدف قرار گیرند.

در هر دو بخش این قانون، برای سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به‌عنوان یکی از برجسته‌ترین مصادیق اشخاص ثالث، تکالیف گسترده‌ای پیش‌بینی شده است که عمده آنها درخصوص بخش بستر اجرایی و با هدف صدور صورتحساب الکترونیکی است. رویکرد استفاده از اطلاعات اشخاص ثالث، برخلاف روش سنتی که کلیه اشخاص را به تسلیم اظهارنامه مالیاتی در هر سال مالیاتی ملزم می‌کند و در صورت ارائه ندادن، جرایم سنگینی در نظر می‌گیرد، برای تسهیل فرایند تسلیم اظهارنامه و کاهش تکالیف اشخاص طراحی شده است. علاوه‌بر آن، پذیرش اجتماعی بسیار بالاتری دارد و هزینه اجرای قوانین را برای سازمان امور مالیاتی کشور کاهش می‌دهد. در این میان، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به‌عنوان یکی از برجسته‌ترین مصادیق اشخاص ثالث، نقشی کلیدی در بهره‌گیری از این رویکرد نوین دارد؛ چرا که عمده معاملات نظیر انتقال انواع املاک، اجاره و تنظیم وکالت‌نامه بلاعزل از طریق دفاتر اسناد رسمی زیر نظر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور انجام می‌گیرد.

بنابراین، تبیین کلیه تکالیف قانونی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در قانون مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی [1]، به‌ویژه در بخش بستر اجرایی و صدور صورتحساب الکترونیکی، اهمیت اساسی دارد. تجمیع و شفاف‌سازی این تکالیف می‌تواند زمینه‌ساز تسهیل در اجرا و همچنین پیگیری و نظارت مؤثر بر عملکرد مجریان قانون باشد.

2. تکالیف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور

در قانون مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی [1]، «سازمان ثبت اسناد و املاک کشور» تکالیف متعددی درخصوص صدور صورتحساب الکترونیکی و ارسال آن به سازمان امور مالیاتی کشور را بر عهده دارد که در این بخش تشریح شده است. تکالیف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، عمدتاً از طریق دفاتر اسناد رسمی به‌عنوان بازوی اجرایی و عملیاتی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور انجام می‌شود. در ادامه هر یک از این تکالیف به تفکیک، تشریح می‌شوند. همان‌طور که در شکل 1 مشاهده می‌شود، این تکالیف در پنج محور اصلی دسته‌بندی شده‌اند که در ادامه هر یک به تفکیک تشریح خواهند شد.

مأخذ: یافته‌های پژوهش.

1ـ2. صدور صورتحساب الکترونیکی

مطابق ماده (۱۶ مکرر) قانون پایانه‌های فروشگاهی و سامانه مؤدیان [3] ، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در مواردی مطابق شکل 2 موظف است نسبت به صدور صورتحساب الکترونیکی اقدام کند. این تکالیف، عمدتاً از طریق دفاتر اسناد رسمی به‌عنوان واحدهای اجرایی وابسته به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور انجام می‌شود و اطلاعاتی نظیر قیمت معامله، تاریخ انجام معامله و اطلاعات هویتی طرفین را در قالب صورتحساب الکترونیکی برای سازمان امور مالیاتی کشور ارسال می‌کنند.

مأخذ: همان.

براساس قانون، اطلاعات مندرج در صورتحساب‌های الکترونیکی صادر شده توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، مبنای محاسبه مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات بر درآمد اتفاقی و سایر انواع مالیات‌ها و همچنین مبنای تهیه اظهارنامه‌ پیش‌فرض قرار می‌گیرند. بر همین اساس، صدور صورتحساب الکترونیکی، یکی از مهم‌ترین تکالیف قانونی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در اجرای قانون مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی [1] محسوب می‌شود. فرایند کلی صدور صورتحساب الکترونیکی در شکل 3 آورده شده است.

مأخذ: همان.

در ادامه، مطابق قانون مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی [1]، براساس تحلیل تکالیف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مواردی که این سازمان مکلف به صدور صورتحساب الکترونیکی است، به تفکیک تشریح می‌شوند.

جدول 1. انواع صورتحساب‌های الکترونیکی براساس تحلیل تکالیف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور

مأخذ: یافته‌های پژوهش.

اطلاعات صورتحساب الکترونیکی مبنای محاسبه مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات بر درآمد اتفاقی و سایر انواع مالیات‌ها خواهد بود. به‌طورکلی صورتحساب الکترونیکی دارای بخش‌های زیر است.

·                     اطلاعات انتقال‌دهنده: نظیر نام، نام خانوادگی و کد ملی؛

·                     اطلاعات انتقال‌گیرنده: نظیر نام، نام خانوادگی و کد ملی؛

·                     اطلاعات ملک: نظیر نوع کاربری، شناسه یکتای ملک و موقعیت ملک؛

·                     اطلاعات نوع و مشخصات انتقال: نظیر قیمت معامله و میزان انتقال مالکیت؛

·                     اطلاعات پرداخت: نظیر روش تسویه، تاریخ تسویه و شناسه یکتای تراکنش متناظر؛

·                     اطلاعات مالیاتی: نظیر مالیات نقل‌وانتقال و مالیات بر عایدی سرمایه علی‌الحساب؛

·                     اطلاعات پایه صورتحساب الکترونیکی: نظیر شماره منحصربه‌فرد مالیاتی و تاریخ صدور صورتحساب الکترونیکی.

نمونه‌ای فرضی از صورتحساب الکترونیکی، برای درک بهتر و تقریب ذهن، در شکل 4 ارائه شده است: 

شکل 4. نمونه صورتحساب الکترونیکی انتقال املاک دارای سند رسمی (فرضی)

مأخذ: همان.

2ـ2. اخذ مالیات بر عایدی سرمایه به‌صورت علی‌الحساب

براساس تبصره «۱» ماده (۵۰) قانون مالیات‌های مستقیم [2]، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف است از سه سال پس از استقرار بستر اجرایی قانون، امکان پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه به‌صورت علی‌الحساب هم‌زمان با انجام معامله را فراهم کند. به‌موجب این حکم، چنانچه انتقال املاک یا حق واگذاری محل مشمول مالیات بر عایدی سرمایه باشد، دفاتر اسناد رسمی باید مالیات علی‌الحساب مربوط را هم‌زمان با تنظیم سند از فروشنده دریافت کرده و به حساب تعیین‌شده از سوی سازمان امور مالیاتی کشور واریز کنند.

تعبیر علی‌الحساب ازآن‌رو به کار می‌رود که مبلغ پرداختی توسط انتقال‌دهنده نهایی نبوده و پس از تجمیع اطلاعات سایر انتقال‌ دارایی‌های مشمول مالیات بر عایدی سرمایه، نهایی می‌شود. شایان ذکر است که پس از تجمیع اطلاعات و محاسبه مجدد میزان مالیات قطعی، درصورتی‌که میزان مالیات اخذشده به‌صورت علی‌الحساب بیشتر از مالیات قطعی باشد، سازمان امور مالیاتی کشور موظف است مبلغ مازاد را به شخص استرداد کند. همچنین درصورتی‌که میزان مالیات اخذ شده به‌صورت علی‌الحساب کمتر از مالیات قطعی باشد، شخص مکلف است مبلغ باقی‌مانده را به سازمان امور مالیاتی کشور پرداخت کند.

شرط اساسی برای انجام این تکلیف، ایجاد امکان استعلام برخط محاسبه مالیات بر عایدی سرمایه علی‌الحساب توسط سازمان امور مالیاتی کشور برای سازمان ثبت اسناد و املاک کشور خواهد بود. این امر، باید مبتنی‌بر داده‌های ارسال‌شده ازسوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور باشد که به تأیید طرفین معامله رسیده است. علاوه‌بر آن، سازمان امور مالیاتی کشور باید بتواند معافیت‌های قانونی را در زمان انجام محاسبه مالیات علی‌الحساب در نظر بگیرد که پیچیدگی این امر، ضرورت هماهنگی میان دو سازمان را دوچندان می‌کند. همچنین، مطابق تبصره «1» ماده (50) قانون مالیات‌های مستقیم [2]، در صورتی که مالیات علی‌الحساب مربوطه در زمان انجام معامله پرداخت نشود، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، مجاز به انجام ثبت انتقال دارایی‌های مذکور نخواهد بود.

3ـ2. ایجاد حساب‌های امانی

مطابق تبصره «۲» ماده (۵۰) قانون مالیات‌های مستقیم [2]، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است با همکاری سازمان امور مالیاتی کشور، نسبت به ایجاد حساب‌های امانی برای فراهم شدن امکان پرداخت ثمن معامله و وصول وجوه مرتبط با معامله نظیر عوارض و مالیات متعلق از مبلغ واریزی به‌حساب مذکور به‌صورت سامانه‌ای اقدام کنند. مکانیزم استفاده از حساب امانی در شکل 5 به نمایش درآمده است. استفاده از این حساب‌ها برای انجام معامله برای طرفین معامله الزامی نیست و منوط به درخواست آنها خواهد بود.

با ایجاد سازوکار حساب‌های امانی، ثمن معامله تا زمان تحقق شروط از پیش تعیین‌شده نزد امین باقی می‌ماند و آزادسازی وجه صرفاً پس از احراز سامانه‌ای انجام تعهدها صورت می‌گیرد؛ بدین ترتیب ریسک فقدان ایفای تعهد و کلاهبرداری کاهش می‌یابد، جریان وجوه قابل رهگیری می‌شود و امکان کسر هم‌زمان مالیات و عوارض از همان محل فراهم می‌شود. استفاده از این حساب به درخواست طرفین معامله و کاملاً اختیاری است، بااین‌حال مزایای استفاده از این روش، می‌تواند ازنظر انگیزشی کمک کند تا از این روش برای معامله استفاده شود. در حقیقت حضور شخص ثالث امین، می‌تواند به کاهش هزینه‌های مبادله و نیز کاهش اختلافات احتمالی میان طرفین معامله کمک کند. ازاین‌رو پیش‌بینی حساب امانی در کنار سازوکار صدور صورتحساب الکترونیکی می‌تواند علاوه بر ارتقای شفافیت اقتصادی به تسهیل انجام معاملات و کاهش پرونده‌های قضایی نیز کمک کند.

شکل 5. نحوه پرداخت ثمن، انتقال معامله از سوی فروشنده به خریدار در چارچوب سازوکار حساب امانی

مأخذ: همان.

4ـ2. تبادل اطلاعات با سایر دستگاه‌ها

براساس بند «الف» تبصره‌ «10» ماده (۱۶۹ مکرر) قانون مالیات‌های مستقیم [2]، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است اطلاعات اموال غیرمنقول را حداکثر ظرف یک سال پس از لازم‎الاجرا شدن این ماده، با رعایت معیارها (استانداردها) و نیازمندی‌های اعلامی وزارت راه و شهرسازی و سازمان امور مالیاتی کشور به‌صورت سامانه‌ای ارسال کند. همچنین مطابق بند «ب» این تبصره، وزارت راه و شهرسازی موظف است با همکاری سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و سازمان، با استفاده از اطلاعات اسناد رسمی موجود در سامانه ثبت الکترونیک اسناد و اطلاعات صورتحساب‌های الکترونیکی معاملات املاک و مستغلات، نسبت به تکمیل سامانه‌های ملی املاک و اسکان کشور و ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور اقدام کند.

هدف از این تبادل اطلاعات، تکمیل پایگاه‌های اطلاعاتی کشور ازجمله پایگاه اطلاعات مالیاتی موضوع ماده (۱۶۹ مکرر) قانون مالیات‌های مستقیم [2] و سامانه ملی املاک و اسکان کشور است.

5ـ2. تعیین استاندارد تخصیص شناسه یکتا به املاک

براساس بند «ج» تبصره «۱۰» ماده (۱۶۹ مکرر) قانون مالیات‌های مستقیم [2]، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است با همکاری وزارت راه و شهرسازی، استانداردی جهت تخصیص شناسه یکتای املاک طراحی کنند. تعیین این استاندارد و استقرار شناسه یکتای املاک، پیش‌نیاز ایجاد نظام یکپارچه شناسایی املاک و اتصال اطلاعات پروانه ساختمانی و گواهی پایان کار به سامانه ملی املاک و اسکان و پایگاه‌های اطلاعاتی نظام مالیاتی نظیر پایگاه اطلاعاتی موضوع ماده (169 مکرر) قانون مالیات‌های مستقیم [2] است؛ به‌گونه‌ای که از ایجاد کدها و شناسه‌های یکتا به‌صورت موازی توسط نهادهای مختلف جلوگیری کرده و امکان رهگیری چرخه عمر هر ملک از مرحله ساخت تا نقل‌وانتقال‌های آن را فراهم می‌سازد. همچنین این امر می‌تواند زیرساخت داده‌ای موردنیاز برای اعمال مالیات بر عایدی سرمایه و سایر سیاست‌های تنظیمی در بازار املاک را تقویت کند.

با توجه به آنچه در این بخش به‌تفصیل مورد بررسی قرار گرفت، تکالیف اصلی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در پنج محور اصلی شامل صدور صورتحساب‌های الکترونیکی، اخذ مالیات بر عایدی سرمایه به‌صورت علی‌الحساب، ایجاد حساب‌های امانی، تبادل اطلاعات با سایر دستگاه‌ها و تعیین استاندارد تخصیص شناسه یکتا به املاک تبیین شد.

در کنار این پنج تکلیف اصلی، یکی از وظایف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در این قانون، همکاری در تدوین آیین‌نامه‌های اجرایی قانون مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی [1] است که در جدول 2 تشریح شده است.

جدول 2. فهرست آیین‌نامه‌های اجرایی قانون مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی مربوط به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور

مأخذ: همان.

آیین‌نامه‌های اجرایی به‌عنوان ابزار تفسیر عملی و تعیین ضوابط اجرایی، نقش حیاتی در اجرای صحیح فرایندهای قانونی ایفا می‌کنند. تهیه آیین‌نامه‌های اجرایی قانون، از آن جهت حایز اهمیت است که فرایندها و جزییات مراحل پیاده‌سازی و اجرای قانون بدون تصویب آیین‌نامه‌های اجرایی متوقف خواهند ماند و مشارکت فعال سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در این حوزه می‌تواند فرایند پیاده‌سازی قانون را تسریع کند.

فهرست کامل مصادیق تکالیف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به همراه مستندات قانونی مربوطه در جدول 3 ارائه شده است:

جدول 3. مهم‌ترین تکالیف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مطابق قانون مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی

مأخذ: همان.

3. تعرفه صدور صورتحساب الکترونیکی توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور

اجرای صحیح قانون مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی [1]، به‌ویژه در بخش بستر اجرایی، نیازمند همکاری مؤثر اشخاص ثالثی همچون سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است. این سازمان از طریق دفاتر اسناد رسمی، مسئولیت ثبت اطلاعات معاملات در حوزه‌های مختلف نظیر انتقال املاک با انواع کاربری و صدور صورتحساب الکترونیکی آن را بر عهده دارد. روشن است که انجام این تکالیف قانونی، هزینه‌های مضاعفی در زمینه تجهیز سامانه‌ها، آموزش کارکنان و ارائه خدمات الکترونیکی ایجاد می‌کند. چنانچه برای این هزینه‌ها سازوکار مناسبی در نظر گرفته نشود، استمرار اجرای قانون با چالش جدی مواجه خواهد شد و فشار مالی مستقیمی بر دفاتر اسناد رسمی وارد می‌شود. ازاین‌رو، ضرورت داشت که قانونگذار تدبیری برای جبران این هزینه‌ها اتخاذ کند.

به همین دلیل، با توجه به اینکه دفاتر اسناد رسمی به‌عنوان بازوی اجرایی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و نقطه تماس مستقیم با اشخاص انتقال‌دهنده مالکیت، جایگاهی محوری در اجرای این تکالیف دارند، تأمین هزینه‌های مرتبط با فعالیت‌ آنها در فرایند صدور صورتحساب الکترونیکی یک ضرورت است. از همین رو، قانونگذار سازوکار مشخصی را برای جبران این هزینه‌ها پیش‌بینی کرده است. براساس تبصره ماده (۲۶) قانون پایانه‌های فروشگاهی و سامانه مؤدیان [3]، سازمان امور مالیاتی کشور موظف است تعرفه خدمات مربوط به صدور صورتحساب‌های الکترونیکی را مطابق تعرفه تعیین‌شده توسط شورای اقتصاد پرداخت کند. برای اجرای این حکم، حساب مخصوصی نزد خزانه‌داری کل کشور ایجاد می‌شود و اعتبار لازم برای آن به‌طور سالیانه در قوانین بودجه سنواتی پیش‌بینی و تخصیص می‌یابد. بر این اساس، اشخاصی همچون سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و دفاتر زیرمجموعه  آن‌که مکلف هستند اطلاعاتی غیر از اطلاعات  مربوط به معاملات خود را در اختیار سازمان امور مالیاتی کشور قرار دهند، مشمول دریافت این تعرفه خواهند بود.

4. جمع‌بندی

قانون مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی، از منظر هدف‌گذاری، یکی از مهم‌ترین تحولات نظام مالیاتی کشور در سال‌های اخیر محسوب می‌شود. این قانون با هدف کاهش فعالیت‌های غیرمولد، مهار سوداگری در بازار دارایی‌ها، ارتقای عدالت مالیاتی و افزایش شفافیت اقتصادی به تصویب رسیده و اجرای اثربخش آن نیازمند هماهنگی میان دستگاه‌های مختلف است. در این میان، با توجه به تکالیف متعدد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به‌ویژه در ثبت معاملات در حوزه املاک، این نهاد نقش بسیار مهمی در اجرای کامل قانون ایفا می‌کند. به‌طور کلی تکالیف اصلی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور شامل پنج بخش زیر است:

1)     صدور صورتحساب‌های الکترونیکی: بر اساس ماده (۱۶ مکرر) قانون پایانه‌های فروشگاهی و سامانه مؤدیان (الحاقی به‌موجب ماده (۸) قانون مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی)، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و دفاتر اسناد رسمی موظف‌اند برای هرگونه انتقال انواع املاک و حق واگذاری محل، واگذاری منافع نظیر اجاره، انواع وکالت‌نامه‌های بلاعزل، انتقال سهام، سهم‌الشرکه و حق تقدم به‌جز اوراق بهابازار و همچنین ثبت مطالبات مانند قرض و رهن، صورتحساب الکترونیکی صادر کند. در حال حاضر، انتقال‌های نامبرده عمدتاً از طریق دفاتر اسناد رسمی انجام می‌شود. صورتحساب‌های مذکور حاوی اطلاعاتی نظیر قیمت معامله، تاریخ معامله، اطلاعات هویتی طرفین معامله هستند که باید به‌صورت سامانه‌ای به سازمان امور مالیاتی کشور ارسال شوند و مبنای محاسبه مالیات بر عایدی سرمایه و تهیه اظهارنامه پیش‌فرض خواهند بود. این تکلیف، کلیدی‌ترین ابزار در ایجاد شفافیت جریان معاملات املاک محسوب می‌شود.

2)     اخذ مالیات بر عایدی سرمایه به‌صورت علی‌الحساب: مطابق تبصره «۱» ماده (۵۰) قانون مالیات‌های مستقیم (الحاقی به‌موجب ماده (۱۶) قانون مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی)، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف است سه سال پس از استقرار بستر اجرایی، امکان پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه را به‌صورت علی‌الحساب هم‌زمان با انتقال فراهم کند. این مالیات به‌صورت برخط توسط سازمان امور مالیاتی کشور محاسبه و توسط دفاتر اسناد رسمی از فروشنده اخذ خواهد شد.

3)     ایجاد حساب‌های امانی: براساس تبصره «۲» ماده (۵۰) قانون مالیات‌های مستقیم، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است با همکاری سازمان امور مالیاتی کشور، نسبت به ایجاد حساب‌های امانی برای فراهم‌شدن امکان پرداخت ثمن معامله و وصول وجوه مرتبط با معامله نظیر عوارض و مالیات متعلق از مبلغ واریزی به حساب مذکور به‌صورت سامانه‌ای اقدام کنند. استفاده از این حساب‌ها منوط به درخواست طرفین معامله خواهد بود. نقش این حساب‌ها، ارتقای شفافیت مالی، رهگیری وجوه در فرایند نقل‌وانتقال، کاهش احتمال پول‌شویی و تسهیل وصول هم‌زمان مالیات و عوارض در زمان ثبت رسمی معامله است.

4)     تبادل اطلاعات با سایر دستگاه‌ها: مطابق بندهای «الف» و «ب» تبصره «10» ماده (۱۶۹ مکرر) قانون مالیات‌های مستقیم (به‌موجب ماده (۲۷) قانون مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی)، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف شده است اطلاعات مربوط به اسناد رسمی و اموال غیرمنقول را به‌صورت سامانه‌ای برای سازمان امور مالیاتی کشور و وزارت راه و شهرسازی ارسال کند. این تبادل اطلاعات برای تکمیل پایگاه اطلاعات جامع مالیاتی کشور موضوع ماده (169 مکرر) قانون مالیات‌های مستقیم و همچنین سامانه ملی املاک و اسکان ضروری است. انجام این تکلیف، امکان انکار دارایی یا فرار مالیاتی را کاهش داده و به دولت در حکمرانی مؤثر داده‌ها کمک می‌کند.

5)     تعیین استاندارد تخصیص شناسه یکتا به املاک: براساس بند «ج» تبصره «۱۰» ماده (۱۶۹ مکرر) قانون مالیات‌های مستقیم (به‌موجب ماده (۲۷) قانون مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی)، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف است با همکاری وزارت راه و شهرسازی، استاندارد شناسه یکتای املاک را تدوین و اعلام کند تا شهرداری‌ها و دهیاری‌ها بتوانند این شناسه را در پروانه‌های ساختمانی و گواهی‌های اتمام عملیات ساختمانی درج کنند. استقرار این استاندارد، شرط لازم برای ایجاد نظام منسجم شناسایی املاک، ارتقای شفافیت درخصوص مالکیت املاک، اتصال داده‌های شهرداری‌ها به سامانه ملی املاک و اسکان و پایگاه اطلاعات جامع مالیاتی و جلوگیری از ایجاد شناسه‌های موازی برای یک ملک است و زمینه محاسبه دقیق مالیات بر عایدی سرمایه و سایر مالیات‌های مرتبط با املاک را فراهم می‌سازد.

همچنین، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به‌عنوان یکی از نهادهای مؤثر در تدوین آیین‌نامه‌های اجرایی موضوع ماده (۱۶ مکرر) قانون پایانه‌های فروشگاهی و سامانه مؤدیان، تبصره‌ «1» ماده (46) قانون مالیات‌های مستقیم، ماده (۵۰) قانون مالیات‌های مستقیم و تبصره «10» ماده (169 مکرر) قانون مالیات‌های مستقیم معرفی شده است. این آیین‌نامه‌ها ناظر به مواردی نظیر نحوه صدور انواع صورتحساب‌ الکترونیکی، مواعد زمانی جهت صدور و ارسال صورتحساب الکترونیکی، ثبت معامله‌های اموال فاقد سند رسمی از طریق سامانه ثبت الکترونیک اسناد، نحوه اخذ مالیات بر عایدی سرمایه به‌صورت علی‌الحساب و تبادل اطلاعات با سازمان امور مالیاتی کشور و وزارت راه و شهرسازی است. مشارکت فعال سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در این حوزه، قابلیت پیاده‌سازی و هماهنگی نهادی در اجرای قانون را تضمین خواهد کرد.

در کنار تکالیف فوق، قانونگذار برای جبران هزینه‌های ناشی از صدور صورتحساب الکترونیکی توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور (دفاتر اسناد رسمی) نیز سازوکار مشخصی پیش‌بینی کرده است. براساس تبصره ماده (۲۶) قانون پایانه‌های فروشگاهی و سامانه مؤدیان، سازمان امور مالیاتی کشور موظف است تعرفه خدمات مربوط به صدور صورتحساب‌های الکترونیکی را مطابق تعرفه تعیین‌شده توسط شورای اقتصاد پرداخت کند. این حکم برای تضمین پایداری اجرای تکالیف و جلوگیری از تحمیل هزینه‌های مضاعف بر دفاتر اسناد رسمی در نظر گرفته شده است.

این گزارش با هدف بهبود شفافیت قانون، تسهیل اجرا، امکان‌پذیری نظارت و ارزیابی دقیق عملکرد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور جهت پیاده‌سازی و اجرای قانون تهیه شده است. این تبیین یکپارچه همچنین زمینه‌ساز هماهنگی مؤثر میان سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و سازمان امور مالیاتی کشور بوده و می‌تواند به اجرای سریع‌تر و دقیق‌تر قانون منجر شود. در این گزارش، فهرست تکالیف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به‌همراه مستندات قانونی که می‌تواند به‌عنوان یک ابزار کاربردی برای مدیران اجرایی و مراجع نظارتی مورد استفاده قرار گیرد، گردآوری شده است.