گزارش بررسی تجارب جهانی در حوزه صندوق های حمایتی بخش مسکن و ظرفیت های ماده (3) قانون جهش تولید مسکن

نوع گزارش : گزارش های راهبردی

نویسندگان

کارشناس گروه عمران و شهرسازی دفتر مطالعات زیربنایی مرکز پژوهش های مجلس شورای اسلامی

10.22034/report.mrc.2024.1403.32.9.20258

چکیده

دسترسی به مسکن ایمن و در استطاعت موضوعی ضروری برای شهروندان جامعه است؛ با این حال میلیون ها نفر در سراسر جهان توانایی تأمین مکانی به عنوان خانه را ندارند. امروزه با افزایش سرعت شهرنشینی و افزایش هزینه های مسکن، به ویژه در شهرهای بزرگ، نیاز به برنامه های ایجاد مسکن در استطاعت برای افراد کم درآمد به طور فزاینده ای ضروری شده است. برنامه های مسکن در استطاعت برای اطمینان از دسترسی همه شهروندان، صرف نظر از وضعیت مالی آنها، به مسکن مناسب و کم قیمت ایجاد می شوند. کشورهای مختلف برنامه های نوآورانه و موفقی را برای رفع نیازهای مسکن اجرا کرده اند که هر کدام متناسب با زمینه های اجتماعی، اقتصادی و فرهنگی خاص خود طراحی شده اند. از جمله این کشورها می توان به فنلاند، سنگاپور، آمریکا، برزیل و ... اشاره کرد. این پژوهش شمایی از طرح های مسکن کم درآمد و صندوق های حمایتی مسکن در تجارب جهانی ارائه داده و علاوه بر تأکید بر اهمیت جهانی مسکن در استطاعت، تنوع رویکردهای اتخاذ شده توسط کشورهای مختلف را نشان می دهد. قانون جهش تولید مسکن به عنوان یکی از اصلی ترین و مهم ترین قوانین در حوزه مسکن است که با هدف افزایش عرضه مسکن، و ساخت به طور متوسط سالیانه حداقل یک میلیون واحد مسکونی در کشور برای متقاضیان واجد شرایط در تاریخ ۱۴۰۰/۰۵/۱۷ به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید. طبق ماده (۳) قانون فوق الذکر، «صندوق ملی مسکن» به منظور ایجاد هم افزایی، تقویت توان حمایتی و تخصیص بهینه منابع مالی بخش مسکن، با کارکرد تجمیع و تخصیص منابع مالی موضوع این قانون تشکیل شده است. 

گزیده سیاستی

دسترسی ‌به مسکن ایمن و در استطاعت یک ضرورت برای شهروندان بوده و برنامه‌های مسکن حمایتی به‌منظور اطمینان از دسترسی همه شهروندان به مسکن است. لذا به‌منظور اجرای برنامه‌های مسکن در استطاعت ایجاد صندوق‌های مختلف حمایتی در حوزه‌ها و سطوح مختلف ضروری است.

کلیدواژه‌ها

موضوعات

 خلاصه مدیریتی

  • بیان/ شرح مسئله

بحران مسکن در استطاعت مشکلی چندوجهی است که میلیون‌ها نفر و خانواده را در سراسر جهان تحت تأثیر قرار می‌دهد. این مسئله از عدم تطابق قابل‌توجه بین در دسترس بودن مسکن ارزان‌قیمت و تقاضای فزاینده خانوارهای کم‌درآمد ناشی می‌شود. این بحران با چندین عامل کلیدی ازجمله، کمبود مسکن ارزان‌قیمت مانند واحدهای در دسترس یا حتی اجاره‌ای، نابرابری‌های اقتصادی، مشکلات کیفیتی و ایمنی ساختمان‌ها، محرومیت‌های اجتماعی و فضایی شناخته می‌شود. بحران مسکن در استطاعت فقط مسئله بخش مسکن نیست، بلکه یک مشکل اجتماعی و اقتصادی گسترده‌تر است که بر سلامت عمومی، ثبات جامعه و برابری اقتصادی تأثیر می‌گذارد. رسیدگی‎‌ به این بحران نیازمند تلاشی هماهنگ برای گسترش عرضه مسکن ارزان‌قیمت، بهبود کارایی و اثربخشی برنامه‌های مسکن و رفع موانع سیستمی است که از دسترسی خانوارهای در استطاعت به مسکن ایمن و کم‌هزینه جلوگیری می‌کند. امروزه برنامه‌های متنوعی در سراسر جهان برای ایجاد مسکن در استطاعت ایجاد شده‌اند. قانون جهش تولید مسکن به‌عنوان یکی از اصلی‌ترین و مهم‌ترین قوانین در حوزه مسکن است که با هدف افزایش عرضه مسکن، و ساخت‌ به‌طور متوسط‌ سالیانه حداقل یک میلیون واحد مسکونی در کشور برای متقاضیان واجد‌شرایط در تاریخ 1400/5/17 به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید. طبق ماده (۳) قانون فوق‌الذکر، «صندوق ملی مسکن» به‌منظور ایجاد‌ هم‌افزایی، تقویت توان حمایتی و تخصیص بهینه منابع مالی بخش مسکن، با کارکرد تجمیع و تخصیص منابع مالی موضوع این قانون تشکیل شده است. اثربخشی برنامه‌های مسکن در استطاعت در سراسر جهان بسته به کشور، منطقه و برنامه خاص مورد نظر به‌طور قابل‌توجهی متفاوت است. برخی از برنامه‌ها به موفقیت مطلوبی در رسیدگی ‌به کمبود مسکن دست یافته‌اند، در‌حالی‌که برخی دیگر با چالش‌های مداوم ازجمله محدودیت‌های بودجه، مسائل کیفی و نیاز به تعادل بین عرضه و تقاضای رو به رشد مواجه هستند و از نظر متخصصین چندان موفقیت‌آمیز نبوده‌اند. در‌حالی‌که مسکن در استطاعت برای اطمینان از دسترسی افراد و خانواده‌های کم‌درآمد و متوسط به شرایط زندگی امن و پایدار ضروری است، اجرا و حضور آن در جوامع می‌تواند چالش‌های مختلفی ایجاد کند. این برنامه‌ها برای رسیدگی ‎‌به تأمین مسکن ضروری هستند، اما با چندین چالش مهم مواجه هستند که اثربخشی آنها را محدود می‌کند. بررسی برنامه‌های مسکن در استطاعت در نقاط مختلف جهان باعث می‌شود عوامل موفقیت و همچنین چالش‌های پیش‌روی این برنامه‌ها آشکار شود.

 

  • نقطه‌نظرات/ یافته‌های کلیدی

بررسی برنامه‌های مسکن در استطاعت چشم‌انداز پیچیده‌ای را نشان می‌دهد که اغلب بر اهمیت طراحی برنامه، بودجه کافی و ادغام با سیاست‌های اجتماعی گسترده‌تر برای اطمینان از برآورده شدن نیازهای افراد و خانواده‌های کم‌درآمد توسط این برنامه‌ها تأکید دارد. هدف از اجرای برنامه‌های مسکن در استطاعت عوامل متعددی ازجمله کاهش فقر، دسترسی‌ به مسکن با‌ثبات، افزایش کیفیت زندگی، رشد اقتصادی، کاهش نابرابری‌های اجتماعی، پیشگیری و کاهش جرم‌و‌جنایت است. کشورهای مختلف راهبردهای متفاوتی را در اجرای مسکن کم‌درآمد ارائه داده‌اند که برای تأمین نیازهای مسکن خانواده‌های کم‌درآمد شکل گرفته است. با وجود موفقیت‌‌های روزافزون، این برنامه‌ها چالش‌های مداوم مانند محدودیت‌های بودجه با توجه به هزینه و محدودیت زمانی و ..... روبه‌رو بوده است. به‌طور‌کلی، برنامه‌های مسکن درخصوص استطاعت‌ بخشی حیاتی از سیاست‌های رفاه اجتماعی بوده که هدف آن بهبود شرایط زندگی و کاهش فقر است.

 

  • پیشنهاد راهکارهای تقنینی، نظارتی یا سیاستی

به موجب تبصره یک ماده دو قانون جهش تولید مسکن و بند الف ماده 50 قانون برنامه هفتم پیشرفت کشور ضروری است تا وزارت راه و  شهرسازی نسبت به تهیه برنامه جامع مسکن و برنامه های حمایتی و غیر حمایتی مدنظر در سطوح مختلف اقدام نماید. موضوع مسکن کم‌درآمد نیازمند راه‌حل‌های سیاستی جامعی است که هم نیازهای فوری و هم چالش‌های بلندمدت را مورد نظر داشته باشد. در اینجا چند راهکار سیاستی وجود دارد که می‌توان برای بهبود مسکن اقشار کم‌درآمد اجرا کرد:

الف) مسکن حمایتی

  • افزایش بودجه جهت توسعه برنامه‌های مسکن در استطاعت‌،
  • ایجاد صندوق‌های اعتباری مسکن دولتی و محلی برای ساخت و نگهداری مسکن در استطاعت.

ب) مسکن غیر‌حمایتی

  • ایجاد راه‌حل‌های نوآورانه از طریق تقویت مشارکت بین دولت‌ها و سازمان‌های غیرانتفاعی،
  • ارائه مشوق‌های مالیاتی برای سازندگان و توسعه‌دهندگان مسکن،
  • اقداماتی برای کنترل اجاره‌بها یا محدود کردن نرخ اجاره‌بها در مناطقی با هزینه مسکن بالا،
  • اصلاح منطقه‌بندی و کاربری اراضی با توسعه کاربری مختلط یا تبدیل املاک تجاری و صنعتی بلا‌استفاده‌ به واحدهای مسکونی.

 

1. مقدمه

راه‌اندازی صندوق ملی مسکن از جهات مختلف واجد اهمیت بوده و اقدامی راهبردی در راستای تحقق اجرای اصول سوم،‌ سی‌ویکم و‌ چهل‌وسوم قانون اساسی در بخش‌ تأمین مسکن است که از نکات برجسته و مهم قانون جهش تولید مسکن به شمار می رود. این صندوق بستری مناسب جهت‌ پاسخ‌گویی به نیازهای مختلف در بازار مسکن به‌خصوص برای اقشار کم‌درآمد خواهد بود. فقدان «مسکن در استطاعت» یک نگرانی رو به رشد در سراسر جهان است. این امر به ناآرامی‌های اجتماعی در شهرهای مختلف دامن زده و باعث ایجاد موجی از سیاست‌ها با هدف رسیدگی ‎‌به بحران مسکن در استطاعت شده است. اصطلاح «مسکن در استطاعت» به مسکنی گفته می‌شود که دارای هزینه‌های دوره‌ای (هزینه‌های اجاره یا سایر هزینه‌ها برای مالکان ساکن) است که نسبت‌ به درآمد خانوار «در استطاعت» تلقی می‌شود. در برخی کشورها «مسکن در استطاعت» معنای متفاوتی دارد، به‌ویژه به مسکن یارانه‌ای که به خانوارهای واجد شرایطی که نیازهایشان توسط بازار برآورده نمی‌شود، ارائه می‌شود [1]. موضوع مسکن کم‌درآمد یک چالش حیاتی و پیچیده بوده که در سال‌های اخیر به‌طور‌ فزاینده‌ای ضروری شده است. در بسیاری از مناطق، افزایش هزینه‌های مسکن به‌مراتب از رشد دستمزدها پیشی‌گرفته و میلیون‌ها فرد و خانواده را در تلاش برای تأمین یک مکان امن و پایدار برای زندگی قرار داده است. طبق گفته ائتلاف ملی مسکن با درآمد کم، تنها در ایالات متحده آمریکا، کمبود بیش از هفت میلیون خانه اجاره‌ای در استطاعت و در دسترس برای خانوارهای بسیار ‌کم‌درآمد وجود دارد [2].

این شکاف تنها با عواملی مانند اعیان‌سازی، رکود دستمزدها و افزایش تقاضا برای مسکن در مراکز شهری تشدید شده است. فقدان مسکن در استطاعت فقط یک موضوع اقتصادی نیست، بلکه بر سلامت عمومی و ثبات اجتماعی نیز تأثیر دارد. مطالعات نشان داده‌اند که ناکافی بودن مسکن ارزان قیمت پیامدهایی همچون ضعف در سلامتی،‌ ازجمله نرخ بالاتر بیماری‌های مزمن، مشکلات سلامت روان و کاهش امید به زندگی دارند [3]. علاوه‌بر‌این، بدون دسترسی ‌به مسکن در استطاعت، خانواده‌ها اغلب با انتخاب‌های دشواری مواجه می‌شوند، مانند صرف بخش بیشتر درآمد برای اجاره‌خانه، که باعث می‌شود برای سایر موارد ضروری مانند غذا، مراقبت‌های بهداشتی و آموزش چیزی باقی نماند. امروزه برنامه‌های تأمین مسکن به‌صورت متنوع در سراسر جهان اجرا می‌شود. این برنامه‌ها ابزاری ضروری برای دولت‌ها و سازمان‌های غیرانتفاعی در تلاش برای مبارزه با فقر، کاهش بی‌خانمانی و ترویج عدالت اجتماعی هستند. کشورهای مختلف، استراتژی‌های مختلفی را برای رفع نیازهای مسکن اقشار آسیب‌پذیر توسعه داده‌اند. تلاش‌ها برای مقابله با بحران مسکن کم‌درآمد نیازمند رویکردی چند‌وجهی است؛ ازجمله افزایش سرمایه‌گذاری دولتی و خصوصی در توسعه مسکن ارزان‌قیمت، حمایت‌های قوی‌تر از مستأجران، و سیاست‌های نوآورانه که به علل ریشه‌ای کمبود مسکن می‌پردازد.

صندوق‌های حمایتی بخش مسکن در کشورهای مختلف به‌عنوان یک راه‌حل و ابزار در دست دولت‌ها برای کمک به افراد با درآمد کم برای دسترسی ‌به مسکن مناسب ایجاد شده‌اند. در برخی از کشورها، این صندوق‌ها با عنوان «صندوق مسکن» شناخته می‌شوند و به‌عنوان یک سازمان دولتی عمل می‌کنند.

هدف این پژوهش بررسی وضعیت فعلی مسکن کم‌درآمد در کشورهای مختلف و راه‌حل‌های بالقوه جهت یافتن چگونگی اطمینان از دسترسی ‌به مکانی امن و در استطاعت برای زندگی است. این پژوهش به بررسی برخی از مهم‌ترین برنامه‌های مسکن کم‌درآمد در سراسر جهان می‌پردازد و نحوه طراحی، اجرا و تأثیر آنها بر جوامع را بررسی می‌کند.

 

2.کشور آمریکا

2-1. برنامه مسکن همگانی وزارت مسکن و توسعه شهری ایالات متحده آمریکا

برنامه‌های مسکن کم‌درآمد در ایالات متحده برای کمک به افراد و خانواده‌های دارای منابع مالی محدود برای دسترسی ‌به مسکن ارزان‌قیمت طراحی شده است. این برنامه‌ها به‌طور معمول توسط دولت فدرال‌، دولت‌های ایالتی و محلی و سازمان‌های غیرانتفاعی اجرا می‌شوند. برخی از برنامه‌های کلیدی عبارتند ‌از‌، برنامه مسکن عمومی وزارت مسکن و توسعه شهری‌، برنامه کوپن انتخاب مسکن بخش 8، برنامه اعتبار مالیاتی مسکن کم‌درآمد، برنامه مبتنی‌بر پروژه بخش 8، برنامه مشارکت سرمایه‌گذاری در خانه،‌ برنامه‌های مسکن توسعه روستایی، برنامه‌های مسکن حمایتی، برنامه کمک‌های مالی اضطراری.

از مهم‌ترین برنامه‌های تأمین مسکن در این کشور می‌توان به برنامه مسکن عمومی اشاره کرد. شاید مهم‌ترین انگیزه برای برنامه‌های مسکن دولتی که امروزه در ایالات متحده آمریکا مورد آزمایش قرار می‌گیرند، نگرانی در مورد در استطاعت بودن مسکن باشد [4]. طرح مسکن همگانی، اولین برنامه کلان مسکن برای گروه‌های کم‌درآمد دولت فدرال، ذیل قانون مسکن در سال 1937 ایجاد شد. اگرچه وظیفه تأمین مسکن تا حد ‌زیادی بر‌عهده‌‌ دولت فدرال است، اما توسعه مسکن همگانی توسط دولت‌های محلی که کنترل مکان، طراحی و انتخاب مستاجران را در اختیار دارند، صورت می‌گیرد. مدل اولیه بر این اساس بود که دولت فدرال هزینه‌های ساخت‌وساز را (از طریق اوراق قرضه‌ای که برای تأمین مالی توسعه صادر شده‌اند) پرداخت می‌کرد، اما مقامات محلی هزینه‌های عملیاتی را از طریق درآمدهای حاصل از اجاره پوشش می‌دادند. با گذشت زمان، ساختمان‌ها قدیمی شدند، هزینه‌های آب و برق افزایش یافت و درآمدهای اجاره‌ای بسیار کمتر از آنچه برای پوشش هزینه‌های عملیات و اجاره اصلی مورد نیاز می‌باشد، بود. در پاسخ، دولت فدرال شروع به ارائه یارانه‌های قابل‌توجهی در اوایل دهه 1970‌ کرد [4]. در ادامه اجرای برنامه مسکن عمومی به شدت مورد مناقشه قرار گرفت؛ زیرا صنعت املاک و مستغلات خصوصی از رقابت می‌ترسید و محافظه‌کاران در برابر مالکیت عمومی و همچنین یارانه‌های بلندمدت مقاومت می‌کردند. در‌واقع، اگر به علت بحران در اقتصاد ملی نبود، این برنامه ممکن بود هرگز ظهور نکرده باشد. در اواسط دهه 1930، این کشور به‌دلیل رکود بزرگ، با نرخ بیکاری ملی 25 درصد، در حال فروپاشی بود. مسکن عمومی تا حدودی به‌عنوان راهی برای افزایش اشتغال در ساخت‌وساز و تحریک اقتصاد فروخته شد [4].

واحدهای مسکونی عمومی تحت مالکیت و اداره مقامات مسکن فدرال، ایالتی یا محلی هستند و هدف آنها ارائه گزینه‌های مسکن ایمن و در استطاعت برای کسانی است که توانایی خرید مسکن با نرخ بازار را ندارند. این واحدهای مسکونی می‌توانند آپارتمان‌ها، خانه‌های شهری یا خانه‌های تک‌خانواره‌ باشند که در توسعه‌های مسکونی یا جوامع خاص واقع شده‌اند. اجاره این واحدها معمولاً با نرخ پایین‌تری براساس درآمد مستأجر تعیین می‌شود و این امر اجاره را برای خانوارهای کم‌درآمد مقرون‌به‌صرفه‌تر می‌کند. اجاره این خانه‌ها با این فرمول تعیین می‌شود: 30 درصد از درآمد تعدیل شده ماهیانه (درآمد تعدیل شده ماهیانه، درآمد سالیانه منهای کسورات مجاز است)، 10 درصد درآمد ماهیانه؛ یارانه اجاره (در صورت وجود) یا حداقل 25 دلار اجاره یا مبلغ بالاتر (تا 50 دلار) که توسط وزارت مسکن تعیین شده است. طبق گزارشات ارائه شده، متوسط درآمد سالیانه یک فرد ساکن در مسکن همگانی در سال 2013 معادل با13،730 دلار بود. این گزارش 68 درصد از ساکنان را به‌عنوان درآمد بسیار پایین طبقه‌بندی می‌کند. لازم به ذکر است درآمد سالیانه 32% از ساکنان مسکن همگانی بین 5000 تا 10000 دلار می‌باشند. بازتاب این موضوع در کیفیت مسکن موجود است. توسعه‌های مسکن عمومی از زیرساخت‌های قدیمی، ازجمله لوله‌کشی قدیمی رنج می‌برند، که منجر به مشکلات نگهداری و هزینه‌های آب و برق بالاتر می‌شود. گزینه‌های محدود مسکن در استطاعت می‌تواند منجر به ازدحام بیش از حد در واحدهای مسکونی عمومی و همچنین کمبود امکانات رفاهی و منابع اجتماعی شود [5]. قوانین برنامه‌های وزارت مسکن مانند مسکن عمومی یا کوپن‌های مسکن، شرکت‌کنندگان را ملزم می‌کند که 30 درصد از درآمد را به اجاره اختصاص دهند، در‌حالی‌که قوانین سایر برنامه‌ها مانند برنامه اعتبار مالیاتی مسکن کم‌درآمد، یک اجاره ثابت را از ساکنان دریافت می‌کند [4].

آژانس مسئول در این برنامه، وزارت مسکن و شهرسازی ایالات متحده بوده و هدف از آن تأمین مسکن استیجاری مناسب و مطمئن برای خانواده‌های کم‌درآمد، سالمندان و افراد دارای معلولیت است. منبع بودجه، وزارت مسکن و شهرسازی است که به آژانس‌های مسکن محلی که مالک و مدیریت مسکن برای خانوارهای کم‌درآمد هستند کمک می‌کند. افراد واجد‌شرایط، خانواده‌ها و افراد کم‌درآمد هستند. واجد‌شرایط بودن بر‌اساس عواملی همچون؛ درآمد ناخالص سالیانه، سالمند بودن، داشتن معلولیت و ... تعیین می‌‌‌‌شود. این خدمات به1/2 میلیون خانوار ارائه می‎شد و بودجه سال مالی 2012 برای صندوق عملیات مسکن عمومی 3/962 میلیارد دلار و بودجه سال مالی 2012 برای صندوق سرمایه عمومی مسکن، 1/875 میلیارد دلار بود. همچنین واحدهای مسکونی عمومی همچنان در حال بهره‌برداری هستند، اما هیچ تولید جدیدی در بخش مسکن همگانی در دست اجرا نیست [6]. همچنین طبق برآوردهای اخیر، وزارت مسکن و توسعه شهری ایالات متحده بیش از یک میلیون واحد مسکونی عمومی را مدیریت می‌کند که تقریباً 2/3 میلیون نفر در آن ساکن هستند. این واحدها در بیش از 6900 قطعه زمین توزیع شده‌اند [38].

 

جدول 1. شناسنامه برنامه مسکن در استطاعت کشور آمریکا

نام برنامه

سال تأسیس

شرایط و خدمات

برنامه مسکن عمومی وزارت مسکن و توسعه شهری ایالات متحده آمریکا

1937

اهداف و مأموریت‌ها

شرایط مشمولین

- ارائه گزینه‌های مسکن ایمن و در استطاعت برای کسانی است که توانایی خرید مسکن با نرخ بازار را ندارند

-تأمین مسکن استیجاری مناسب و مطمئن برای خانواده‌های کم‌درآمد، سالمندان و افراد دارای معلولیت

-تأمین مسکن ارزان‌قیمت

-ایجاد ثبات اقتصادی

-فقرزدایی با احیای جامعه و پیشگیری از بی‌خانمانی

-یکپارچگی اجتماعی

- خانواده‌ها و افراد کم‌درآمد، سالمندان و افراد دارای معلولیت

-اختصاص 30 درصد از درآمد به اجاره واحد مسکونی یا حداقل 25 دلار اجاره

مأخذ: [4].

سیستم مالی مسکن دارای دو جزء اصلی است: بازار اولیه و بازار ثانویه. وام‌دهندگان در بازار اولیه وام‌های جدید می‌دهند و وام‌ها توسط مؤسسات مالی در بازار ثانویه خرید‌و‌فروش می‌شوند. در بازار اولیه، یک وام‌دهنده برای خرید خانه به وام‌گیرنده وام می‌دهد. بسیاری از انواع مختلف وام‌دهندگان، ازجمله بانک‌ها، اتحادیه‌های اعتباری، و شرکت‌های مالی (مؤسساتی که وام می‌دهند، اما لزوماً سپرده نمی‌پذیرند) وام مسکن می‌دهند. وامی که از املاک و مستغلات به‌عنوان وثیقه استفاده می‌کند، معمولاً وام مسکن نامیده می‌شود. هنگامی که وام‌گیرنده برای وام مسکن درخواست می‌کند، وام‌دهنده وام‌گیرنده را پذیره‌نویسی یا ارزیابی می‌کند [25].

خانه‌ای که خریداری می‌شود در هنگام گرفتن رهن به‌عنوان وثیقه قرار می‌گیرد. اگر وام‌گیرنده قادر به پرداخت نباشد یا تمایلی به پرداخت آن نداشته باشد، وام‌دهنده می‌تواند خانه را تصرف کند و آن را بفروشد تا آن بدهی را جبران کند. برای افزایش احتمال اینکه فروش خانه برای بازیابی مبلغ وام مسکن کافی باشد، وام‌دهنده به‌طور‌کلی نیاز به پیش‌پرداخت دارد. پیش‌پرداخت همچنین به‌عنوان یک سپر برای محافظت از وام‌دهنده در صورت کاهش قیمت مسکن عمل می‌کند. به‌عنوان مثال، اگر وام‌گیرنده بخواهد خانه‌ای به ارزش 400000 دلار بخرد، وام‌گیرنده ممکن است 100000 دلار پیش‌پرداخت (25٪) به‌منظور گرفتن 300،000 دلار مورد نیاز بپردازد. تا زمانی که بتوان خانه را به مبلغی بیش از مبلغ وام مسکن فروخت، وام‌دهنده با ریسک کمی برای بازپرداخت مواجه است. پیش‌پرداخت بزرگ‌تر منجر به نسبت وام به ارزش کمتر می‌شود (‌یعنی نسبت مبلغ وام مسکن به ارزش خانه). با اینکه وام‌دهندگان معمولاً به پیش‌پرداخت 20 درصدی نیاز دارند، اما اگر وام‌گیرنده به‌اندازه کافی برای پیش‌پرداخت 20 درصدی نداشته باشد؛ می‌تواند به‌جای آن از بیمه وام مسکن استفاده کند. بیمه رهن، بیمه‌نامه‌ای است که یا توسط وام‌گیرنده یا وام‌دهنده (معمولاً توسط وام‌گیرنده) خریداری می‌شود و در صورت عدم تعهد وام‌گیرنده، به وام‌دهنده خسارت می‌پردازد که این اطمینان بیشتری را برای بازپرداخت وام‌دهنده فراهم می‌کند. وام‌گیرندگان معمولاً بیمه وام مسکن را از مشاغل خصوصی یا دولت فدرال خریداری می‌کنند .پوشش بیمه‌ای وام مسکن دولتی بسته به آژانس ارائه‌دهنده بیمه متفاوت است، اما اکثر برنامه‌ها نسبت ‌به سایر انواع وام مسکن نیازمند پیش‌پرداخت کمتری هستند یا ممکن است اصلاً نیاز به پیش‌پرداخت نداشته باشند [25].

در طول سال‌ها، کنگره به مسائل نقدینگی بازار، به‌ویژه برای وام‌های مسکن تک‌خانواده (یعنی وام‌های تضمین شده توسط خانه‌های مسکونی دارای یک تا چهار واحد مجزا)، با تأسیس آژانس‌های فدرال و شرکت‌های تحت حمایت دولت پرداخته است.برخی از موارد کلیدی شامل، سیستم بانک وام مسکن فدرال، اداره مسکن فدرال، اداره امور کهنه سربازان ، انجمن ملی وام مسکن فدرال، انجمن ملی وام مسکن دولتی، و شرکت وام مسکن فدرال وام مسکن.

سیستم بانک وام مسکن فدرال که در سال 1932 ایجاد شد، در حال حاضر از 11 بانک وام مسکن فدرال منطقه‌ای تشکیل شده است. هر بانک وام مسکن فدرال نقدینگی را به مؤسسات وام‌دهنده عضو در ناحیه خود به شکل پیش‌پرداخت ارائه می‌کند، که وام‌های نقدی موقت است و باید توسط دارایی‌های واجد‌شرایط اعضا که تأمین مالی مسکن و توسعه جامعه را ترویج می‌کند، وثیقه (تأمین) شود [26].

اداره مسکن فدرال آژانسی است در وزارت مسکن و شهرسازی، بیمه رهنی را برای وام‌هایی که از شرایطش تبعیت می‌کند (ازجمله حداقل شرط پیش‌پرداخت و مانده اصلی اولیه زیر یک آستانه مشخص) در ازای کارمزد یا حق بیمه‌ای که توسط وام‌گیرندگان پرداخت می شود، ارائه می‌دهد [25].

 2-2. صندوق وام مسکن اداره مسکن فدرال

اداره مسکن فدرال ( سازمان مسکن و توسعه شهری) با تصویب قانون ملی مسکن در سال 1934 ایجاد شد. اداره مسکن فدرال وام‌دهندگان خصوصی را در برابر خطرات پیش‌فرض در مورد وام‌های مسکن با معیارهای خاص بیمه می‌کند. اداره مسکن فدرال وام مسکن با نرخ ثابت با سررسید 20 سال یا بیشتر را معرفی کرد و آن را به وام مسکن سی‌ساله با نرخ ثابت که امروزه استفاده می‌شود، تبدیل کرد [26]. وام مسکن اداره مسکن فدرال با هدف بهبود دسترسی ‌به مالکیت خانه، به‌ویژه برای خریدارانی که برای اولین‌بار و افرادی که امتیازات اعتباری پایین‌تری دارند یا پیش‌پرداخت‌های محدود دارند، انجام می‌شود. برنامه بیمه وام مسکن اداره مسکن فدرال چندین مزیت را ارائه می‌دهد که آن را به یک انتخاب محبوب در بین وام‌گیرندگان تبدیل کرده است. مزایای کلیدی صندوق اداره مسکن فدرال عبارتند از‌:‌ وام‎های اداره مسکن فدرال به پیش‌پرداختی به‌اندازه 3/5٪ از قیمت خرید خانه نیاز دارند که به‌طور‌ قابل‌توجهی کمتر از پیش‌پرداخت وام‌های متداول بازار که شامل10-20٪ قیمت خانه است، می‌باشد. اداره مسکن فدرال در مقایسه با وام‌های متداول دارای الزامات امتیاز اعتباری آسان‌تری است. وام‌گیرندگان با امتیاز اعتباری حداقل 580 می‌توانند واجد‌شرایط پیش‌پرداخت 3/5٪ باشند. حتی وام‌گیرندگان با امتیاز اعتباری بین 579-500 می‌توانند با پیش‌پرداخت 10 درصد واجد‌شرایط وام باشند. وام‌های اداره مسکن فدرال اغلب با نرخ‌های بهره رقابتی ارائه می‌شوند که می‌تواند کمتر از نرخ‌های ارائه شده برای وام‌های متداول باشد. این به‌دلیل آن است که بیمه تحت حمایت دولت ریسک را برای وام‌دهندگان کاهش می‌دهد. اگر خانه فروخته شود، خریدار می‌تواند وام مسکن فروشنده ازجمله نرخ بهره موجود را به عهده بگیرد که می‌تواند به‌ویژه در محیط افزایش نرخ بهره سودمند باشد. این وام گزینه بازپرداخت کارآمد را ارائه می‌دهد که به وام‌گیرندگان اجازه می‌دهد وام اداره مسکن فدرال موجود خود را با حداقل اسناد و تعهد بازپرداخت کنند. در برخی موارد می‌توان این کار را بدون بررسی اعتبار فرد انجام داد. یکی دیگر از مزیت‌ها دسترسی‌ به مشاوره مسکن می‌باشد. لازم است که خریدارانی که برای اولین‌بار از صندوق استفاده می‌کنند یک دوره مشاوره مسکن را تکمیل کنند. این مشاوره به وام‌گیرندگان کمک می‌کند تا فرایند خرید خانه، مدیریت مالی و مسئولیت‌های مالکیت خانه را یاد بگیرند. این وام به فروشندگان، سازندگان یا وام‌دهندگان اجازه می‌دهد تا حداکثر 6٪ از قیمت فروش خانه را در هزینه‌های تکمیل معامله ملکی خریدار اختصاص دهند که می‏تواند هزینه‌هایی مانند هزینه‏های ارزیابی، گزارش‏های اعتباری و بیمه را پوشش دهد [27].

نرخ بهره در این صندوق می‌تواند با بازار در نوسان باشد. اما به‌طور‌کلی در محدوده 6% تا 7% در سال 2023 و 2024 با توجه به وضعیت اقتصادی کشور و شرایط وام‌گیرنده است. همچنین میزان اعتبار فرد در سیستم مالی و امتیاز اعتباری بالاتر نیز می‌تواند نرخ بهره را تعدیل کند. مدت زمان وام بین 15 تا 30 سال است که می‌تواند بر نرخ بهره تأثیر بگذارد. سیستم اداره مسکن فدرال برای کمک به طیف وسیعی از افراد در تأمین مالی خانه با ارائه بیمه رهنی برای وام‌دهندگان مورد تأیید طراحی شده است. سیستم اداره مسکن فدرال در درجه اول شامل برخی از گروه‌هاست که عبارتند ‌از‌، افرادی که اولین خانه خود را خریداری می‌کنند. صندوق اداره مسکن فدرال برای خریدارانی که برای اولین‌بار خانه می‌خرند مفید است، زیرا پیش‌پرداخت کمی (تا 3/5%) دارد و در مورد معیارهای امتیاز اعتباری انعطاف‌پذیر است، وام‌گیرندگان با امتیازات اعتباری پایین‌تر،‌ افرادی که امتیازات اعتباری کمتری دارند یا افرادی که سابقه اعتباری محدودی دارند. افراد و خانواد‌ه‌ها با درآمد کم تا متوسط افراد و خانواده‌ها با درآمدهای پایین تا متوسط که ممکن است مقدار کافی پس‌انداز برای یک پیش‌پرداخت زیاد نداشته باشند، سالمندان 62 سال یا بیشتر که واجد‌شرایط وام تسعیر سهام مسکن  هستند، وام‌گیرندگانی که در مناطق روستایی یا مناطق محروم زندگی می‌کنند [28].

 

جدول 2. مشخصات صندوق وام مسکن اداره مسکن فدرال کشور آمریکا

نام صندوق و سال تأسیس

پیش‌پرداخت

نرخ بهره

شرایط مشمولین

صندوق وام مسکن اداره مسکن فدرال 1934

-3.5٪ تا 10% از قیمت خرید خانه با توجه به سطح مالی و میزان اعتبار خریدار

-6% تا 7% با توجه به 15 تا 30‌ساله بودن وام و میزان اعتبار خریدار

- افرادی با امتیازات اعتباری بالاتر یا کسانی که سابقه اعتباری مقیدی ‌دارند

- افرادی که اولین خانه خود را خریداری می‌کنند

- افراد و خانواده‎هایی با درآمدهای پایین تا متوسط

- افرادی که به‌دنبال بازپرداخت وام‌های مسکن موجود هستند

 

3.کشور سنگاپور

3-1. برنامه هیئت مسکن و توسعه (HDB) سنگاپور

در سنگاپور طی دهه‌های گذشته، برنامه‌هایی برای بهبود وضعیت مسکن ارائه شده که سبب تغییرات بیشماری در بازار مسکن شده است، که در این میان، سیاست خانه‌های عمومی در سنگاپور یکی از بهترین طرح‌های مسکن در سطح جهان است. هیئت مسکن و توسعه موظف شده است خانه‌های معقول، در استطاعت و باکیفیت را به سنگاپوری‌ها برای بهبود وضعیت زندگی آنها ارائه دهد [7]. هیئت مسکن و توسعه در دهه‌های گذشته با اطمینان از اینکه 80 درصد سنگاپوری‌ها از سبک زندگی خود در آپارتمان‌های هیئت مسکن و توسعه لذت می‌برند و 94 درصد از آنها آپارتمان‌های خود را دارند، به موفقیت بزرگی دست یافته‌اند. موفقیت طرح مسکن سنگاپور را می‌توان اولاً به تعهد سیاسی قوی به مسکن عمومی، ثانیاً تعهد اقتصادی از طریق وام، پاداش و حمایت دولتی که آنها را قادر می‌سازد زمین را به‌صورت اقتصادی و سریع تهیه کنند و در‌نهایت برنامه‌های دولت مانند کمّی‌سازی صندوق تأمین مرکزی وابسته دانست. بازار مسکن سنگاپور به‌دلیل مالکیت خانه برای خانوارهای مقیم به‌ویژه برای افراد کم‌درآمد، یک بازار منحصر‌به‌فرد است. 2 میلیون نفر از جمعیت سنگاپور از سال 1970 تا 2015 دارای خانه شدند که موفقیت خوبی است. هدف اصلی سیاست‌های مسکن عمومی سنگاپور را می‌توان از طریق در استطاعت بودن، کیفیت بالا، امنیت اجتماعی و مالی همه اعضا تفسیر کرد [8].

براساس یک بررسی پنجاه‌ساله توسط وزارت بهداشت سنگاپور، شرایط بد زندگی، همراه با ارائه ناکافی مراقبت‌های بهداشتی اولیه، باعث ایجاد اپیدمی‌های مکرر شده بود. در دهه 1960، تخمین زده شد که حدود 1/3 میلیون نفر (از جمعیت 1.9 میلیون نفر) در سکونتگاه‌های نزدیک مرکز شهر زندگی می‎کردند. برای دستیابی به کیفیت بالای زندگی، هیئت مسکن و توسعه در سال 1960 توسط دولت جدید سنگاپور برای جایگزینی مؤسسه فناوری سنگاپور به‌عنوان مرجع ملی مسکن تأسیس شد [9]. به هیئت مسکن و توسعه دستورات اولیه برای ساخت مسکن عمومی برای اجاره در استطاعت داده شده بود. شهر جدید توآ پایو اولین شهرک مسکونی است که توسط هیئت مسکن و توسعه، ساخته شده است. با‌این‌حال، تمرکز جدید هیئت مسکن و توسعه بر تولید انبوه سریع مسکن‌های کوچک، در استطاعت و استاندارد برای گروه‌های کم‌درآمد بود. جنبه‌های کالبدی همچون ابعاد و استقلال فردی در این واحدهای استاندارد شده، قربانی شد، اما فوری‌ترین وظیفه هیئت مسکن و توسعه این بود که به جمعیت رو به رشد رسیدگی کند [9]. در طول دهه‌های 1960 و 1970، پروژه‌های نوسازی شهری گسترده‌ای در سنگاپور برای رسیدگی‎‌به مشکلات مسکن بخصوص برای جوانان انجام شد. کمبود مسکن، دولت را مجبور کرده بود تا طرح‌های متعددی را برای ایجاد شهرک در مناطق مختلف ایجاد کند. پس از آن، وظایف حیاتی دولت پاک‌سازی زاغه‌ها، تأمین مسکن عمومی و تشویق رشد اقتصادی از طریق ایجاد فضای بیشتر برای صنایع با بازپس‌گیری زمین‌های کشاورزی بود [9].

هیئت مسکن و توسعه در اولین دهه فعالیت خود در دهه 1960 آپارتمان‌های اقتصادی و کاربردی ساخته بود. آپارتمان‌های سه‌خوابه بزرگ‌تر (همچنین به‌عنوان آپارتمان‌های پنج اتاق خوابه شناخته می‌شوند) در دهه 1970 معرفی شدند و پس از آن آپارتمان‌ها با عنوان (آپارتمان‌های کاربردی و مجموعه اتاق‌ها) در دهه 1980 معرفی شدند. این در پاسخ به تقاضا برای آپارتمان‌های بزرگ‌تر بود. مطابق با وضعیت کشور توسعه یافته سنگاپور، در دهه 1990 خانه‌هایی با طراحی هیئت مسکن و توسعه برای برآورده کردن آرزوهای جمعیت مرفه‌تر و تحصیل‌کرده‌تر آغاز شد. تا سال 1997، هیئت مسکن و توسعه از طیف خاصی از آپارتمان‌ها به نام استودیو آپارتمان برای جمعیت سال‌خورده سنگاپور رونمایی کرد. این خانه‌ها کوچک‌تر هستند و تا حدی مجهز به ویژگی‌های مناسب برای سالمندان مانند سیستمی هستند که به سیستم هشدار برای احضار کمک متصل است [9]. هدف اصلی سیاست مسکن سنگاپور آن است که با اتخاذ مکانیسم‌های مختلفی مانند قوانینی که به دولت سنگاپور اجازه می‌دهد زمین را با قیمت پایین خریداری کند، اطمینان حاصل شود که استانداردهای بازار، کیفیت و مسکن در استطاعت رعایت شده است [8].

سیاست مسکن یک استراتژی اقتصادی در سنگاپور بود. این امر به سنگاپور کمک کرد تا از طریق مدرنیزاسیون از رکود در دوره پسا‌استعماری به اقتصاد مستقل صنعتی تبدیل شود. سیاست مسکن عمومی در سنگاپور تا حد زیادی نابرابری درآمد و فقر را کاهش داد. این سیاست همچنین تولید ناخالص داخلی را افزایش داد و به یک تثبیت‌کننده کلان در سنگاپور تبدیل شد. سیاست مسکن دولت، فقر و نابرابری درآمد را در سنگاپور بسیار کاهش داد. سیاست عمومی پتانسیل توزیع مجدد درآمد را داشت. دولت، مسکن حمایتی را برای افرادی که درآمد ماهیانه آنها کمتر از 800 دلار سنگاپور است فراهم کرد.  علاوه‌بر‌این، دولت قبض آب و برق و مالیات را برای افراد کم‌درآمدی که در مسکن عمومی زندگی می‌کنند، کاهش داد. ساکنان کم‌درآمد مجاز به پرداخت قبوض آب و برق کمتری بودند. سیاست‎های مسکن انگیزه مردم برای کار و پس‌انداز را کاهش نداد. به‌عنوان مثال، در سنگاپور مزایای بیکاری وجود ندارد و حمایت عمومی فقط برای افرادی که در مضیقه اجتماعی هستند ارائه می شود. علاوه‌بر‌این، دولت هزینه‌‎های آموزشی را به‌ویژه برای بورسیه‌ها افزایش داد. از افراد کم‌درآمد حمایت می‌کرد تا درآمد خود را تا سطح تحصیلات عالی افزایش دهند و افراد کم‌درآمد نیازی به نگرانی در مورد بار مالی قیمت مسکن نداشتند. علاوه‌بر برابری درآمد، سیاست مسکن نیز افزایش قیمت مسکن را کنترل کرد. بیش از نود درصد مردم سنگاپور حداقل دارای یک ملک برای زندگی بودند. بنابراین، دولت نیازی به نگرانی در مورد افزایش قیمت مسکن نداشت. به‌دلیل تقاضا برای خانه، مردم همچنین انگیزه بیشتری برای به‌کار بستن تلاش خود برای نوآوری داشتند [10]. علاوه‌بر‌این، سیاست مسکن یک تثبیت‌کننده در اقتصاد کلان در سنگاپور بود. هنگامی که سنگاپور در دهه 1960 و در اوایل سال 1970 با رکود مواجه شد، دولت از مسکن عمومی برای افزایش اشتغال و درآمد خانوار و احیای اقتصاد توسط رویدادهای ساخت برنامه هیئت مسکن و توسعه استفاده کرد. این سیاست همچنین ابزاری برای دولت سنگاپور بود تا از طریق ارتقای سیاست مسکن، خود را به‌عنوان یک شهر جهانی معرفی کند. همچنین این برنامه به‌دلیل رشد اقتصادی عظیم، جذابیت ورود سرمایه جهانی به سنگاپور را افزایش داد [10]. چهار هدف اصلی برنامه‌های مسکن حمایتی سنگاپور عبارتند‌از‌: 1. تأمین سرپناه، 2. ذی‌نفعان و سهام‌داران (مالکیت خانه)، 3.پیوند جامعه، 4. ایجاد یک جامعه پرجنب‌و‌جوش [10].

 

جدول 3. شناسنامه برنامه مسکن در استطاعت کشور سنگاپور

نام برنامه

سال تأسیس

شرایط و خدمات

برنامه هیئت مسکن و توسعه سنگاپور

1960

اهداف و مأموریت‌ها

شرایط مشمولین

- تأمین مسکن برای تمامی شهروندان

- ایجاد آپارتمان‌های یارانه‌ای دولتی با نرخ‌های در استطاعت

- ارائه انواع گزینه‌های مسکن، از واحدهای اجاره‌ای تا خانه‌های فروشی

- کمک مالی به ساکنان برای خرید اولین خانه خود

- تضمین کیفیت زندگی از طریق برنامه‌ریزی جامع شهری

- تقویت انسجام اجتماعی

- حفظ و ارتقای شهرک‌های مسکونی

- ترویج زندگی پایدار

- حمایت از نیازهای متنوع مسکن

- شهروندان و مقیمان دائم سنگاپور که خانه ندارند

- سالمندان

- خانواده‌های کم‌درآمد

مأخذ: [10].

 3-2. صندوق وام امتیازی هیئت مسکن و توسعه

صندوق وام امتیازی هیئت مسکن و توسعه یک وام با حمایت دولت است که منحصراً برای شهروندان سنگاپوری که آپارتمان هیئت مسکن و توسعه را خریداری می‎کنند طراحی شده است. ویژگی‌های کلیدی عبارتند ‌از نرخ بهره کم که معمولاً کمتر از وام‌های بانکی است و آن را به گزینه‌ای جذاب تبدیل می‌کند و مدت تصدی وام طولانی با مدت بازپرداخت حداکثر 25 یا 30 سال بسته به سن متقاضی و سن بازنشستگی است [29].

هیئت مسکن و توسعه برای خریداران آپارتمان‌هایش که واجد‌شرایط هستند یک گزینه وام با امتیاز ارائه می‌کند. این وام مکانیسمی کلیدی برای در استطاعت کردن مسکن عمومی است. از ویژگی‌های این صندوق می‌توان به وام با نرخ بهره 2.6٪ در سال به‌صورت ثابت (0/1 ٪ بالاتر از نرخ بهره حساب عادی) و نسبت وام به قیمت خرید آپارتمان تا 80 درصد یا ارزش بازار، هر‌کدام کمتر باشد، اشاره کرد. مدت تصدی وام 25 سال یا تا زمانی که وام‌گیرنده شصت‌و‌پنج‌ساله شود، هرکدام کوتاهتر باشد محدود می‌شود. همچنین خریداران این آپارتمان‌ها برای بهره‌مندی از این وام این صندوق باید شهروند سنگاپور بوده و نباید دارای ملک مسکونی خصوصی در سنگاپور یا خارج از کشور باشند (ازجمله املاکی که در 30 ماه گذشته قبل از درخواست وام تنظیم شده‏اند). همچنین مهم است که درآمد ماهیانه خانوار از حد معینی تجاوز نکند. مثلاً 14000 دلار سنگاپور برای خانواده‌ها یا 7000 دلار سنگاپور برای مجردها. سقف وام، بر‌اساس وضعیت مالی خریدار تعیین می‌شود، اما نمی‌تواند بیش از 80 درصد قیمت خرید یا ارزش آپارتمان باشد. خریداران بار اول و همچنین خریداران بار دوم به‌شرط داشتن سایر معیارها واجد‌شرایط هستند. این وام گزینه‌های بازپرداخت انعطاف‌پذیری دارد و صاحبان خانه می‌توانند از پس‌انداز حساب معمولی خود برای پرداخت پیش‌پرداخت و اقساط ماهیانه استفاده کنند [30].

 

جدول 4. مشخصات صندوق وام امتیازی هیئت مسکن و توسعه کشور سنگاپور

نام صندوق و سال تأسیس

پیش‌پرداخت

نرخ بهره

شرایط مشمولین

صندوق وام امتیازی هیئت مسکن و توسعه 1960

-10% از ارزش خانه

- نرخ بهره 2.6٪ در سال به‌صورت ثابت برای 25 سال یا تا زمانی که وام‌گیرنده شصت‌و‌پنج‌ساله شود

- خانوارها با درآمد پایین‌تر از 14000 دلار سنگاپور و یا افراد با درآمد پایین‌تر از 7000 دلار سنگاپور

- متقاضیان نباید هیچ ملک مسکونی خصوصی در سنگاپور یا خارج از کشور باشند

-عدم استفاده قبلی از این وام

مأخذ: [29].

 

4.کشور برزیل

4-1. خانه من، زندگی من برزیل

برنامه مسکن برزیل در سال 2009 برای رسیدگی ‎‌به مسئله کسری مسکن با هدف توزیع واحدهای مسکونی قراردادی در سراسر قلمرو برزیل راه‌اندازی شد [11]. این برنامه با هدف ترویج ساخت مسکن با منافع اجتماعی در تمام ایالت‌های برزیل اجرا شد [11].

برنامه خانه من، زندگی من در پاسخ به شرایط‌ خاص در برزیل پدید آمد. به همین دلیل، نباید آن را به‌طور مستقیم در کشورهای دیگر قابل ‌تکرار فرض کرد. تغییرات اجتماعی، سیاسی و اقتصادی مهمی که در چند دهه اخیر در برزیل رخ داده است، فرمول‌بندی، طراحی و اجرای برنامه را متناسب با شرایط خاص کشور شکل داده است.به‌عنوان‌ مثال، این برنامه اساس خود را بر روی یک سیاست قوی یارانه اولیه و افزایش اعتبار مسکن قرار می‌دهد که به‌دلیل رشد اقتصادی مداوم و برنامه اجتماعی متمرکز برزیل در دهه گذشته امکان‌پذیر  شده است. به‌علاوه، این برنامه بر یک چارچوب نهادی و سیاستی پیشرفته حساب کرده که دولت‌های محلی را مجهزتر و ابزارهای سیاستی را بهبود بخشیده است [12]. تقسیم‌بندی خانواده‌های ساکن در مناطق شهری براساس برش‌های درآمدی است: 1. درآمد ناخالص ماهیانه خانواده تا 2640 رئال برزیل، 2. درآمد ناخالص ماهیانه خانواده بین 2640 رئال برزیل و 4400 رئال برزیل و 3. درآمد ناخالص ماهیانه خانواده بین 4400 و 8000 رئال برزیل [11]. خانه من زندگی من به خانواده‌های کم‌درآمد با درآمدی بالغ‌بر 1/8 هزار رئال برزیل برای خرید مسکن یارانه پرداخت کرده و همچنین دسترسی‌ به امکانات را برای خانواده‌هایی با درآمد تا 9 هزار رئال برزیل تسهیل می‌کند. از سال 2009 تا 2018، خانواده‌های کم‌درآمدی که دولت به آنها کمک کرده تقریباً 34 درصد بوده است.کسری مسکن ارزان‌قیمت در برزیل 5.6 میلیون خانه است [13].

خانه من، زندگی من از ویژگی‌های مختلف برنامه‌های قبلی برای طراحی چندین روش تهیه مسکن استفاده می‌کند. این روش‌ها را به دو زیر برنامه گروه‌بندی می‌کند: برنامه ملی مسکن شهری و برنامه ملی مسکن روستایی. هدف برنامه روستایی حمایت از تولید یا دریافت مسکن جدید در مناطق شهری برای خانواده‌هایی با درآمد ماهیانه معادل 4650 رئال برزیل در سال 2009 است. برنامه روستایی سازوکارهای یارانه و مالی را برای ساخت، تملک یا نوسازی واحدهای مسکونی برای خانواده‌های کشاورز و کارگران روستایی با درآمد سالیانه تا 60000 رئال برزیل ارائه می‌دهد [12]. دولت خود مسئول ساخت خانه‌ها نیست، اما از طریق تمهیدات وام ارائه شده توسط یک بانک دولتی، منابع مالی را تأمین می‌کند. کسانی که با درآمد کم زندگی می‌کنند می‌توانند برای خرید خانه ساخته شده توسط توسعه‌دهندگان خصوصی به وام‌های یارانه‌ای دسترسی پیدا کنند. این وام‌ها یارانه می‌گیرند و اقساط آنها تا 5% از درآمد ماهیانه وام‌گیرنده و یا پرداخت 50000 رئال برزیل در طول 10 سال است و این امر باعث می‌شود که ذی‌نفعان بتوانند صاحب خانه شوند [14]. تأمین مالی برنامه خانه من زندگی من، از دولت ملی، پس‌انداز اجباری، و بانک ملی توسعه است [15].

 

جدول 5. شناسنامه برنامه مسکن در استطاعت کشور برزیل

نام برنامه

سال تأسیس

شرایط و خدمات

خانه من، زندگی من برزیل

2009

اهداف و مأموریت‌ها

شرایط مشمولین

- رسیدگی ‎‌به کسری مسکن در کشور و بهبود شرایط زندگی برای خانواده‌های کم‌درآمد و متوسط

- تأمین مسکن در استطاعت

- کاهش فقر

- ایجاد یک محرک اقتصادی

- توسعه شهری و بهبود استانداردهای زندگی

- کاهش مسکن غیر‌رسمی

- افراد با درآمدهای پایین و متوسط که در دسترسی ‌به مسکن در بازار با مشکل مواجه هستند

- خانواده‌های با درآمد کم و متوسط

- سالمندان و افراد دارای معلولیت

- ساکنان سکونتگاه‌های غیر‌رسمی

- خانواده‌های تک‌فرزند

 

4-2. صندوق ضمانت زمان

برنامه مسکن خانه من، زندگی من تا حدی توسط صندوق ضمانت زمان خدمات تأمین می‌شود. این صندوق در سال 1967 تأسیس شد و به‌عنوان یک شبکه ایمنی مالی برای کارگران عمل می‌نماید و در‌عین‌حال بودجه برای برنامه‌های اجتماعی مانند مسکن، بهداشت و پروژه‌های زیربنایی را نیز تأمین می‌کند. سطح یارانه و نرخ بهره وام برنامه خانه من، زندگی من بر‌اساس درآمد خانوار به دسته‌های مختلفی تقسیم می‌شود. نرخ بهره به‌طور قابل‌توجهی کمتر از نرخ‌های ارائه شده توسط بانک‌های خصوصی است. بسته به گروه درآمدی، آنها از 4/5٪ تا حدود 8٪ در سال متغیر هستند و میزان کمترین نرخ برای کم‌درآمدترین خانواده‌هاست. برای گروه‌های کم‌درآمد، این برنامه ممکن است یارانه‌های پیش‌پرداخت قابل‌توجهی ارائه دهد، یا در برخی موارد، نیاز به پیش‌پرداخت را به‌طور‌ کامل از بین ببرد. خانواده‌های گروه درآمدی اول ممکن است یارانه‌های دولتی قابل‌توجهی دریافت کنند که اغلب بخش بزرگی از ارزش دارایی را پوشش می‌دهد. پیش‌پرداخت می‌تواند بسته به سطح یارانه‌ها تا حداکثر 5% یا حتی در برخی موارد صفر باشد. همچنین نرخ بهره کمتر از 4/25% در سال با توجه به بهره‌مندی از یارانه‌های قابل‌توجه دولتی می‌باشد. گروه درآمدی دوم یارانه‌های جزئی دریافت می‌کنند و پیش‌پرداخت معمولاً بین 10% تا 20% ارزش ملک است. نرخ بهره برای این گروه بین 5٪ تا 6٪ در سال با یارانه‎های جزئی می‌باشد. برای خانواده‌های با درآمد بالاتر در گروه سوم، یارانه‌های کمتری وجود دارد و پیش‌پرداخت معمولاً بین 20 تا 30 % کاهش می‌یابد. همچنین نرخ بهره عموماً از 7٪ تا 8٪ در سال، با یارانه کمتر است. وام‌های ارائه شده معمولاً دارای مدت طولانی هستند که اغلب تا 30 سال طول می‌کشد و پرداخت‌های ماهیانه را برای خانوارهای کم‌درآمد در استطاعت می‌کند. جهت استفاده از این وام، خانواده‎ها نباید دارای املاک مسکونی دیگری باشند و باید محدودیت‌های درآمدی برای گروه خود را رعایت کنند. ملک خریداری شده باید فقط برای مقاصد مسکونی باشد [31].

 

جدول 6. مشخصات صندوق ضمانت زمان کشور برزیل

نام صندوق و سال تأسیس

تسهیلات

پیش پرداخت

نرخ بهره

شرایط مشمولین

صندوق ضمانت زمان 1967

وام

بسته به سطح یارانه‌ها تا حداکثر 5% یا حتی در برخی موارد صفر

- 4.5% تا 8% بسته به گروه درآمدی

واجد‌شرایط بودن این برنامه در درجه اول بر‌اساس درآمد خانوار تعیین می‌شود و متقاضیان به دسته‌های درآمدی تقسیم می‌شوند که هر‌کدام سطوح مختلفی از حمایت و یارانه دریافت می‌کنند

مأخذ: [31].

 

5.کشور فنلاند

5-1. مسکن اول فنلاند

بین سال‌های 2004 و 2008، تعداد افراد بی‌خانمان مجرد در فنلاند بین 7400 تا 7960 نفر در نوسان بود که در دهه گذشته تقریباً به نصف کاهش یافت. تا سال 2008، سیاستگذاران فنلاند دریافتند که رویکرد پلکانی به حداکثر اثربخشی خود رسیده و برای کاهش بیشتر نرخ بی‌خانمانی فنلاند به یک استراتژی جدید نیاز است [16]. مسکن اول با سایر خدمات بی‌خانمانی متفاوت است؛ زیرا بلافاصله مسکن امن مستقل یا اشتراکی را برای افراد بی‌خانمان فراهم می‌کند. این بدان معناست که مسکن اول قبل از انجام هر کار دیگری به افراد بی‌خانمان مسکن می‌دهد. مسکن اول، خانه را از سایر تمهیدات جدا می‌کند. این «جدایی» به این معنی است که به افراد بی‌خانمان بلافاصله بدون نیاز به درمان روان‌پزشکی یا پرهیز از مواد مخدر و الکل، مسکن امن داده می‌شوند. علاوه‌بر‌این، افراد بی‌خانمان می‌توانند در مسکن امن ارائه ‌شده توسط خدمات مسکن اول بمانند، بدون اینکه انتظاری برای پیروی از درمان روا‌ن‌پزشکی یا ترک نوشیدن الکل یا مواد مخدر وجود داشته باشد. خدمات مسکن اول از رویکرد «کاهش آسیب» استفاده می‌کند که تلاش می‌نماید مشکلات سلامت روان، استعمال مشکل‌ساز مواد مخدر و الکل را تثبیت و کاهش دهد. خدمات مسکن اول همچنین دارای جهت‌گیری بازیابی هستند که هدف آن تشویق افراد بی‌خانمان به دوری از رفتارهایی است که به آنها آسیب می‌رساند [17].

دولت فنلاند اولویت‌بندی رویکرد مسکن اول را شروع کرد و مسکن را بلافاصله و بدون پیش‌شرط برای ساکنان نیازمند فراهم نمود. اصل اساسی خانه اول این است که داشتن یک خانه باثبات و ایمن یک حق اساسی انسان و یک پایه اساسی برای مقابله با سایر مسائلی است که در بی‌خانمانی نقش دارند، مانند مسائل مربوط به سلامت روان یا سوء مصرف مواد. دولت فنلاند با اولویت دادن به مسکن به‌عنوان اولین گام در رسیدگی ‎‌به بی‌خانمانی، محیطی حمایتی را برای افراد ایجاد کرد تا به سایر چالش‌ها رسیدگی کنند. به‌عنوان بخشی از تعهد فنلاند به رویکرد مسکن اول، دولت، پناهگاه‌های بی‌خانمان‌ها را به واحدهای مسکونی تبدیل کرد تا مسکن جدید با خدمات حمایتی ایجاد کند. بخشی از تمرکز کشور بر روی مکان‌های پراکنده است، به این معنی که دولت فنلاند مسکن حمایتی را در مکان‌هایی در سراسر شهر توزیع کرد تا اعضای طبقات اقتصادی پایین‌تر را تشویق کند تا با ساکنان مرفه‌تر ترکیب شوند. این سیاست کلیدی موفقیت‌آمیز بود، زیرا طبقات اقتصادی پایین‌تر می‌توانستند در محله‌های امن‌تری قرار بگیرند که به مراکز کار نزدیک‌تر بودند [16]. منابع قابل‌توجهی برای حمایت از استراتژی در دسترس قرار گرفت. حدود 21 میلیون یورو یارانه برای ساخت‌وساز مسکن طی سال‌های 2012 تا 2013 اعطا گردید و 13.6 میلیون یورو دیگر برای توسعه و ارائه خدمات اعطا شد‌ (در‌مجموع 34.6 میلیون یورو)؛ شهرهای شرکت‌کننده در اجرای این برنامه نیز سرمایه‌گذاری قابل‌توجهی انجام دادند. تصمیم برای تبدیل ساختمان‌های موجود به بلوک‌های آپارتمانی برنامه مسکن اول یک مزیت کلیدی داشت و آن این بود که فنلاند می‌توانست تعداد قابل‌توجهی از مکان‌های برنامه مسکن اول را نسبتاً سریع و ارزان مستقر کند. فنلاند، در‌حالی‌که کشوری ثروتمند است، از نظر یافتن زمین و منابع مناسب برای ساخت مسکن در استطاعت در شهرهای بزرگ، به‌ویژه در هلسینکی پایتخت، با مسائل مهمی مواجه است [18].

 

جدول 7. شناسنامه برنامه مسکن در استطاعت کشور فنلاند

نام برنامه

سال تأسیس

شرایط و خدمات

مسکن اول فنلاند

2008

اهداف و مأموریت‌ها

شرایط مشمولین

- ریشه کنی بی‌خانمانی

- مسکن به‌عنوان حقوق اساسی بشر

- حمایت از مشمولین اجتماعی با ارائه دسترسی ساکنان به طیف وسیعی از خدمات اجتماعی؛ مانند مراقبت‌های بهداشتی، مشاوره، و کمک‌های شغلی

- بهبود کیفیت زندگی با ارائه مسکن پایدار

 

- افرادی که برای مدت طولانی بی‌خانمان بوده‌اند

- افرادی که اخیراً به‌دلیل شرایط اقتصادی یا شخصی مسکن خود را از دست داده‌اند

- جوانان در معرض خطر

- خانواده‌هایی که بی‌خانمان هستند

- افراد دارای معلولیت

 

5-2. صندوق وام خریداران خانه اول

در فنلاند، نرخ بهره وام مسکن می‌تواند بر‌اساس نوع وام، وام‌دهنده و شرایط حاکم بر بازار متفاوت باشد. به‌طور‌کلی دو نوع نرخ سود اصلی برای وام مسکن وجود دارد. وام با نرخ ثابت که نرخ بهره در طول مدت وام ثابت می‌ماند و وام با نرخ متغیر. در وام با نرخ ثابت بسته به وام‌دهنده و طول دوره ثابت، این نرخ‌ها معمولاً می‌تواند از 1.5٪ تا 3٪ در سال متغیر باشد. در وام با نرخ متغیر، نرخ بهره براساس نرخ های مرجع در نوسان است. نرخ های متغیر در ابتدا اغلب کمتر از نرخ‌های ثابت هستند، اما می‌توانند در طول زمان تغییر کنند. از اواخر سال 2023، نرخ‌های متغیر معمولاً بین 2 تا 4 درصد متغیر است [32].

روند نرخ بهره وام مسکن در فنلاند طی سال‌های اخیر کاهش ثابتی داشته است. در آوریل 2020 متوسط نرخ بهره 0/89% بوده که نسبت ‌به نرخ 0/92% در فوریه 2018 و 2/38٪ در مارس 2011 روند کاهشی داشته است. از ژوئن 2021، مبلغ وام مسکن ممکن است حداکثر تا 85 درصد ارزش فعلی وثیقه ارسال شده در زمان تأیید وام (حداکثر نسبت وام به ارزش) باشد. این بدان معناست که خریدار باید حداقل 15٪ از ارزش ملک را به‌عنوان پیش‌پرداخت داشته باشد. بنابراین خریدار باید حداقل 15 درصد در پس‌انداز یا سایر وثیقه‌های خود داشته باشد. البته این میزان برای خرید خانه اول استثنا بوده و سقف وام بالاتر است، و اجازه می دهد تا 95٪ از ارزش ملک از طریق وام تأمین شود و برای پیش‌پرداخت 5% نیاز است. بخشی از سود پرداختی وام مسکن را می‌توان در مالیات کسر کرد و عایدی سرمایه یک خانه پس از دو سال زندگی در خانه معاف از مالیات است [33].

 

جدول 8. مشخصات صندوق وام خریداران خانه اول کشور فنلاند

نام صندوق و سال تأسیس

پیش‌پرداخت

نرخ بهره

شرایط مشمولین

وام خریداران خانه اول 2000

- حداقل 15٪ از ارزش ملک و 5% ارزش ملک برای خریداران خانه اول

- از 1.5٪ تا 3٪ در سال

- زوج‌ها و خانواده‌ها

- افراد در حال خرید املاک سرمایه‌گذاری

مأخذ: [32].

 

6.کشور سوئد

6-1. یک میلیون خانه سوئدی

در کشور سوئد، بحران بزرگ مسکن در اواخر دهه 40 و در دهه 1950 رخ داد. بسیاری از خانه‌های سوئدی در وضعیت نامناسب و بسیار فرسوده بودند. در سال 1964، سیاست‌مداران تصمیم گرفتند که دولت در یک دوره 10‌ساله به ساخت مسکن جدید سرعت ببخشد. قرار بر ساخت درمجموع یک میلیون خانه جدید بود. لازم بود خانه‌ها به سرعت ساخته شوند و از فناوری‌های جدید مانند بتن‌ریزی در سایت استفاده شود. بخش اعظم برنامه‌ریزی به کارشناسان فنی واگذار شد که منجر به از بین رفتن کیفیت معماری محیط خارجی شد [19].

دهه‌های اول پس از جنگ شاهد نیاز فزاینده‌ای برای مسکن جدید وجود داشت. در کشور سوئد، شهرنشینی سریع، رفاه روزافزون و تقاضا برای استانداردهای بالاتر مسکن منجر به صف‌های طولانی مسکن شد. کمبود مسکن به یک مسئولیت سیاسی برای حزب حاکم سوسیال دمکرات تبدیل شد. برای پایان دادن به کمبود مسکن یک‌بار برای همیشه، پارلمان سوئد تصمیم گرفت که یک میلیون مسکن جدید در سال‌های 1965 تا 1974 ساخته شود و این امر محقق شد. زمانی که برنامه یک میلیون خانه، آن‌طور که نامش می‌رفت، به سختی به نیمه راه رسیده بود، کمبود مسکن با مازاد مسکن جایگزین شد، در همان زمان، انتقادهایی در مورد آنچه که برخی از مردم به‌عنوان معماری یکنواخت و ضعیف تلقی می‌کردند شنیده می‌شد و از آن زمان تاکنون، برنامه یک میلیون خانه هرگز از جذب مردم دست برنداشته است. بیشتر ساختمان‌ها و مناطق این دوره با تعمیر و نگهداری معمول به‌خوبی پایدار مانده‌اند، اما در چندین منطقه مسکونی چند خانواری اقدامات دقیق‌تری مورد نیاز بود [20]. در طول سال‌های 19۷3-1963، یک میلیون خانه جدید در کشور سوئد به‌عنوان بخشی از یک برنامه یارانه‌ای دولتی ساخته شد و تعداد زیادی از آپارتمان‌ها فاقد امکانات مدرن، تخریب شدند. هدف کاهش ازدحام بیش از حد و داشتن مسکن با امکانات مدرن برای همه خانوارها بود. شرکت‌های مسکن شهری نقش بزرگی در برنامه یک میلیون خانه ایفا کردند، اما این برنامه شامل مسکن اجاره‌ای خصوصی، مسکن تعاونی و مسکن تحت مالکیت شخصی بود. حدود 60 درصد از ساختمان‌های چند خانواری متعلق به شرکت‌های مسکن شهرداری بود [21].

ساخت‌وساز منطقی در پروژه‌های بزرگ برای تولید مسکن در استطاعت با استاندارد خوب ضروری تلقی می‌شد. برای چند سال، از سال 1966 به‌بعد، پروژه‌هایی با 1000 آپارتمان یا بیشتر در ساختمان‌های مشابه با کمک وام مسکن پیش می‌رفت. این شرایط خاص به‌طور کامل مورد استفاده قرار نگرفت، به‌جز در سال‌های 1975-1961 حدود 50 درصد از خانه‌ها در ساختمان‌های چندخانواری در محله‌هایی با 10 ساختمان یا بیشتر از یک نوع و با مالک یکسان و 25 درصد دیگر در بلوک‌هایی با چهار تا نه ساختمان وجود داشتند. با‌این‌حال، یک‌چهارم از خانه‌ها در پروژه‌های کوچک‌تر ساخته شدند. بیشتر ساختمان‌ها در حومه‌های جدید شهرها و شهرهای بزرگ یا در حومه شهرهای کوچک‌تر، در بسیاری موارد در زمین‌هایی که قبلا ساختن آنها دشوار بود، انجام شده است. اکثر محله‌های جدید مهدکودک‌ها، مدارس، امکانات خدماتی و فضاهای باز با توجه به مسافت‌های پیاده‌روی و جمعیت تخمینی قرار گرفتند. برنامه‌ریزی محله‌ای توسط دستورالعمل‌های ویژه حمایت می‌شد که عمدتاً برای استکهلم ایجاد شده بودند، اما در سراسر کشور نیز اجرا شدند برای مثال برنامه‌ریزی ترافیک براساس جداسازی دقیق ترافیک و هدایت ‌شده توسط دستورالعمل‌های ملی بود [20].

 

جدول 9. شناسنامه برنامه مسکن در استطاعت کشورسوئد

نام برنامه

سال تأسیس

شرایط و خدمات

برنامه یک میلیون خانه سوئدی

1960

اهداف و مأموریت‌ها

شرایط مشمولین

- ساخت یک میلیون خانه جدید بین سال‌های 1965 و 1974 برای رفع کمبود قابل‌توجه مسکن و بهبود شرایط زندگی در سراسر کشور

- ارائه مسکن در استطاعت و با‌کیفیت بالا برای جمعیت به سرعت در حال رشد‌، به‌ویژه در مناطق شهری‌ و نوسازی موجودی مسکن کشور

-حذف ازدحام بیش از حد، جایگزینی مسکن‌های قدیمی و نامرغوب

- بخش وسیعی از جمعیت، به‌ویژه کسانی که به مسکن ارزان‌قیمت و مدرن نیاز داشتند

- خانواده‌های طبقه کارگر

- مهاجران

- خانواده‌های جوان و تازه ازدواج‌کرده‌ها

- افراد کم‌درآمد که توانایی پرداخت هزینه‌های فزاینده مسکن در بازار خصوصی را نداشتند

مأخذ: [20].

 6-2. صندوق وام زندگی

صندوق وام زندگی در سوئد برای خرید ملک مورد استفاده قرار می‌گیرد. این صندوق برای خرید، ساخت، یا بازسازی خانه‌ها استفاده می‌شود و معمولاً تا 85٪ از ارزش ملک را پوشش می‌دهد [34].

نرخ بهره بسته به وضعیت مالی وام‌گیرنده متفاوت است. نرخ‌‌های متغیر می‌توانند در طول زمان تغییر کنند، در حال حاضر، نرخ‌های متغیر حدود 4/52% است. همچنین نرخ‌های ثابت برای دوره‌های مختلف مانند 1، 2، 3، 5 یا حتی 10 سال وجود دارد. به‌عنوان مثال، نرخ ثابت پنج‌ساله ممکن است حدود 3/66٪ باشد. به‌طور معمول، متقاضی باید حداقل 15٪ از ارزش ملک را به‌عنوان پیش‌پرداخت ارائه دهد. این بدان معناست که اگر ملکی به ارزش 1,000,000 کرون خریداری شود، باید 150,000 کرون در حساب متقاضی به‌عنوان پیش‌پرداخت وجود داشته باشد. از سپتامبر 2024، نرخ بهره برای صندوق وام زندگی در سوئد بر‌اساس مدت زمان وام و اینکه آیا نرخ آن ثابت یا متغیر است، متفاوت می‌باشد. برای نرخ‌های بهره شناور (هر سه ماه یک‌بار به‌روز می‌شود)، میانگین حدود 4.52% است، در‌حالی‌که وام‌های با نرخ ثابت برای 5-1 سال بسته به مدت، از 3/63% تا 4/07%  متغیر بوده و نرخ‌های ثابت بلندمدت، مانند 10 سال، تقریباً 3/81٪  است. این نرخ‌ها تحت ‌تأثیر شرایط اقتصادی گسترده‌تر و سیاست‌های بانک مرکزی بوده که هدف آن مدیریت تورم و هزینه‌های کلی استقراض است [35].

 

جدول 10. مشخصات صندوق وام زندگی کشور سوئد

نام صندوق و سال تأسیس

پیش پرداخت

نرخ بهره

شرایط مشمولین

صندوق وام زندگی 1936

- حداقل 15٪ از ارزش ملک

- حدود 4.52% برای نرخ‌های بهره شناور

-3.63% تا 4.07%  برای وام‌های با نرخ ثابت

- افراد با درآمد پایدار، سابقه اعتباری مثبت و توانایی -پیش‌پرداخت (معمولاً 15٪ ارزش ملک)

مأخذ: [35].

 

7.کشور اتیوپی

7-1. توسعه یکپارچه مسکن اتیوپی

برنامه توسعه یکپارچه مسکن جهت تأمین مسکن توسط دولت و تأمین مالی آن برای خانوارهای با درآمد کم و متوسط در کشور اتیوپی است. این برنامه در سال 2004 توسط وزیر ایالت اوکوبای آرکبه، که در آن زمان شهردار آدیس آبابا بود، راه‌اندازی شد. در برنامه توسعه یکپارچه مسکن، پروژه‌های خاصی در مناطق قهوه‌ای(مناطقی که قبلا دارای کارهای صنعتی انبار و ... بوده و الان متروکه و رها شده و یا کمتر استفاده می شود) یا مناطق فقیرنشین که پاک‌سازی شده و ساکنان دوباره اسکان داده می‌شوند، انجام می‌شود. ویژگی مشترک هر پروژه، نوع مسکن توسعه‌‌یافته است یعنی واحدهای مسکونی چند طبقه برای چندین خانوار که در آن مناطق اشتراکی مالکیت مشترک دارند. ویژگی مشترک هر پروژه، نوع مسکن توسعه‌یافته واحدهای مسکونی چند طبقه برای چندین خانوار که در آن مناطق اشتراکی مالکیت و مدیریت مشترک دارند می‌باشد. برنامه توسعه یکپارچه مسکن اهداف چشمگیری دارد. دستور برنامه توسعه یکپارچه مسکن کاهش 50 درصدی مناطق فقیر‌نشین در شهر و رسیدگی و کاهش نرخ بیکاری در پایتخت طی پنج سال از طریق ساخت نزدیک به 400000 واحد جدید در سطح ملی است. تا اواسط سال 2010، دولت در‌مجموع 80257 واحد مسکونی در آدیس آبابا ساخته بود [22]. به‌غیر از کاهش 50 درصدی سکونتگاه‌های فقیر‌نشین، برنامه برای ساخت 150000-200000 واحد مسکونی، ایجاد 60000 شغل، ایجاد زمینه برای 2000 شرکت خرد و کوچک، سازماندهی مجدد روش‌های آموزشی موجود، برنامه‌ریزی شده است. برای بخش ساخت‌وساز داخلی، به‌طور گسترده فناوری‌های ساخت‌وساز کم‌هزینه توسعه یافته معرفی شده، 573 میلیون دلار آمریکا برای ساخت‌وساز اولیه مسکن جمع‌آوری شده، 1200 هکتار زمین توسعه یافته و ‌ظرفیت نهادی ایجاد شده که می‌تواند باعث نظارت بر تولید سالیانه 50000 واحد مسکونی در بلندمدت شود [23]. در سال 2005، اداره شهر آدیس آبابا پروژه توسعه مسکن در مقیاس بزرگ را برای رفع فقر شهری و بهبود شرایط زندگی ساکنان کم‌درآمد و متوسط آغاز کرد. این پروژه برنامه توسعه یکپارچه مسکن نام گرفت. هدف اصلی آن ترویج مالکیت خانه برای خانوارهای کم‌درآمد بود. این پروژه براساس این ایده بود که متقاضیان موفق فقط هزینه ساخت واحد خود را بپردازند و دولت مسکن را تأمین کند. هدف آن این بود که «ساکنان کم‌درآمد را قادر سازد تا صاحب خانه شوند و از این طریق توزیع عادلانه درآمد را تضمین کند و محیطی مساعد برای توسعه ایجاد نماید. برای انجام این کار، این امکان را به متقاضیان موفقی که بر‌اساس قرعه‌کشی انتخاب می‌شوند، ارائه می‌دهد که فقط هزینه ساخت واحد خود را پرداخت کنند و دولت زمین را در اختیار آنها قرار دهد [24].

 

جدول 11. شناسنامه برنامه مسکن در استطاعت کشور اتیوپی

نام برنامه

سال تاسیس

شرایط و خدمات

توسعه یکپارچه مسکن   اتیوپی

2005

اهداف و ماموریت‌ها

شرایط مشمولین

-افزایش عرضه مسکن مقرون به صرفه و توسعه و در دسترس بودن مسکن

-نوسازی شهری و ریشه کنی زاغه‌ها و جایگزینی ان با مسکن رسمی

-احیای گسترده مناطق شهری برای زندگی پر جنب و جوش

-اشتغال زایی به ویژه در بخش ساخت و ساز

-کاهش نابرابری مسکن

بهبود سیستم‌های مالی مسکن

 

-خانوارهای کم‌درآمد و متوسط

-زاغه نشینان (ساکنان سکونتگاه‌های غیر رسمی)

-کارمندان بخش دولتی

 

  

7-2. صندوق وام بانک تجاری اتیوپی

برنامه توسعه یکپارچه مسکن فرصت‌های مسکن در استطاعت‌، به‌ویژه برای خانوارهای با درآمد کم و متوسط را از طریق یک صندوق ساختار یافته وام خریدار مسکن فراهم می‌کند. فرایند وام توسط بانک تجاری اتیوپی تسهیل می‌شود. خریداران این نوع مسکن معمولاً وام‌های رهنی دریافت می‌کنند که 20 الی 30‌ساله است. این امکان پرداخت ماهیانه کم را فراهم کرده و آن را برای گروه‌های هدف در استطاعت می‌کند. نرخ سود وام‌های این صندوق معمولاً مورد یارانه دولت قرار می‌گیرد و کمتر از نرخ‌های بازار است. به‌طور‌کلی بین 7/5٪ تا 9/5٪ متغیر است. این نرخ یارانه‌ای برای در استطاعت ساختن مالکیت خانه برای خانواده‌های کم‌درآمد و متوسط در مقایسه با نرخ‌های بخش خصوصی در نظر گرفته شده است که می‌تواند تا 15.5٪ برسد [36]. الزامات پیش‌پرداخت برای وام مسکن در بانک تجاری اتیوپی معمولاً به نوع وام و اموالی که تأمین مالی می‌شود بستگی دارد. برای اکثر وام‌های استاندارد مسکن تحت برنامه‌هایی مانند برنامه توسعه یکپارچه مسکن، درصدهای پیش‌پرداخت از 10٪ تا 40٪ از کل هزینه ملک متغیر است. به‌طور دقیق مقدار پیش‌پرداخت 10% برای واحدهای مسکونی کوچک‌تر و کم‌درآمد مانند آپارتمان‌های استودیویی و یک‌خوابه، ٪20 برای آپارتمان‌های دوخوابه و 40% برای واحدهای سه‌خوابه یا بزرگ‌تر می‌باشد [37].

 

جدول 12. مشخصات صندوق وام بانک تجاری کشور اتیوپی

نام صندوق و سال تأسیس

پیش پرداخت

نرخ بهره

شرایط مشمولین

صندوق وام بانک تجاری اتیوپی 2006

 

- 10% برای واحدهای مسکونی کوچک‌تر

- 20% برای آپارتمان‌های دوخوابه

-40% برای واحدهای سه‌خوابه

- بین 7.5٪ تا 9.5٪ با پرداخت 20 الی 30‌ساله

- خانوارهای کم‌درآمد و متوسط

- کارمندان بخش دولتی و خصوصی

- اتیوپیایی‌های مقیم خارج

- افراد با و سطح مشخصی از ثبات مالی و پس‌ا‌نداز در بانک

 

8.جمع‌بندی و نتیجه‌گیری

برنامه‌های مسکن در استطاعت و صندوق‌های آنها در سراسر جهان به‌عنوان ابزاری حیاتی برای رفع نیاز فوری به مسکن در استطاعت‌، به‌ویژه در مناطقی که به سرعت در حال توسعه شهری هستند، عمل می‌کنند. هدف این برنامه‌ها بهبود شرایط زندگی برای اقشار آسیب‌پذیر از طریق افزایش عرضه مسکن ارزان‌قیمت می‌باشد. مزایای این برنامه‌ها بسیار زیاد است، ازجمله این مزایا می‌توان به بهبود کیفیت زندگی برای ساکنان، کاهش زاغه‌نشینی و تقویت نظام اجتماعی اشاره کرد. علاوه‌بر‌این، برنامه‌های مسکن به اهداف گسترده‌تر توسعه شهری پایدار و کاهش فقر کمک می‌کند. با‌این‌حال، این تلاش‌ها بدون چالش نیست. محدودیت‌های بودجه، کمبود زمین، هزینه‌های ساخت‌وساز بالا، و موانع دولتی در بسیاری از موارد مانع از اجرای موفقیت‌آمیز این برنامه‌ها می‌شود. با وجود این چالش‌ها، ادامه این روند با همکاری و تعهد دولت‌ها و بخش خصوصی و افراد در جوامع برای گسترش و بهبود برنامه‌های مسکن در استطاعت ضروری است. با بررسی بیشتر این مزایا و چالش‌ها می‌توان به ایجاد مسکن در استطاعت و ارزان‌قیمت بیشتر در آینده امید داشت.

افزایش استطاعت مسکن از‌ مهم‌ترین و اصلی‌ترین کارکردهای تجمیع، تجهیز و تخصیص منابع مالی است که این موضوع وجه مشترک اغلب مطالعات تطبیقی بوده و مطالعات نشان می‌دهد این امر از روش‌های گوناگونی ازجمله: تأمین مالی ساخت، خرید، اجاره و یا حتی کمک‌ها بلاعوض امکان‌پذیر است. صندوق ملی مسکن در ایران نیز تشکیل شد تا با تمرکز تخصیص منابع حمایت دقیق و جامعی زمینه احیای توان مالی دهک‌‌‌های محروم و متوسط نیازمند اجاره و خرید خانه (پرداخت کمک‌ها بلاعوض و ...) فراهم شود. در جدول ذیل مقایسه پیش پرداخت و نرخ بهره در وام‌های حمایتی و وام‌های آزاد به تفکیک هر کشور آورده شده است.

جدول 13. مقایسه پیش پرداخت و نرخ بهره در وام‌های حمایتی و وام‌های آزاد

کشور

نام برنامه

پیش پرداخت وام حمایتی

پیش پرداخت وام آزاد

نرخ بهره وام حمایتی

نرخ بهره وام آزاد

آمریکا

صندوق وام مسکن اداره مسکن فدرال

3.5٪ تا 10% از قیمت خرید ملک

%10 تا 20% از قیمت خرید ملک

6% تا 7%

 %6 تا 8%

سنگاپور

صندوق وام امتیازی هیئت مسکن و توسعه

%10 از قیمت خرید ملک

%25 از قیمت خرید ملک

2.6٪

متغیر و وابسته به شاخص‌های بازار

برزیل

صندوق ضمانت زمان

0 تا حداکثر 5% از قیمت خرید ملک برای گروه کم‌درآمد و 10 تا 20% برای گروه پردرآمد

20 تا 30% قیمت خرید ملک

4.5% تا 8%

10 تا 14%

فنلاند

صندوق وام خریداران خانه اول

%5 تا 15% قیمت خرید ملک

%15 تا 20% قیمت خرید ملک

%1.5 تا 3٪

%2 تا 5%

سوئد

صندوق وام زندگی

بدون پیش پرداخت و یا تا 15% قیمت خرید ملک

%15 قیمت خرید ملک

%3.63 تا 4.52 %

%4 تا 6 %

اتیوپی

صندوق وام بانک تجاری اتیوپی

%10 تا 40 % از قیمت خرید ملک

50 % از قیمت ملک و یا بیشتر

7.5٪ تا 9.5٪

15 % و بیشتر

 

درس آموخته‌ها

  • توجه به مواردی همچون؛ داشتن شهروندی کشور ارائه دهنده مسکن حمایتی، نداشتن مالکیت مسکن خصوصی در داخل یا خارج از کشور، پایین بودن درآمد ناخالص سالیانه، سالمند بودن، داشتن معلولیت و ... به منظور تعیین واجد شرایط بودن شرکت کنندگان.
  • تعدیل نرخ بهره برای متقاضیان با امتیاز اعتباری بالاتر در برنامه‌های مسکن حمایتی.
  • تامین مسکن حمایتی برای افرادی با درآمدی کم‌تر از حداقل مشخص شده توسط دولت
  • تخصیص وام بلندمدت حداکثر 25 یا 30 سال، بسته به سن متقاضی و سن بازنشستگی.
  • کاهش قبض آب، برق و مالیات توسط دولت برای افراد کم‌درآمدی که در مسکن حمایتی زندگی می‌کنند،
  • توزیع مسکن حمایتی در تمامی محلات شهر به‌منظور ترکیب اعضای طبقات اقتصادی پایین‌تر با ساکنان مرفه‌تر و اجتناب از جدایی گزینی اقشار
  • تقسیم‌بندی خانواده‌های ساکن در مناطق شهری براساس برش های درآمدی.
  • تامین طیف متنوعی از مسکن اجاره‌ای خصوصی، مسکن تعاونی و مسکن با مالکیت خصوصی در برنامه‌های حمایتی مسکن.
  • الزام شرکت‌کنندگان برنامه‌های مسکن حمایتی به  اختصاص 30 درصد از درآمد خود به اجاره

 

پیشنهاد راهکارهای تقنینی/ سیاستی

موضوع مسکن کم‌درآمد نیازمند راه‌حل‌های سیاستی جامعی است که هم نیازهای فوری و هم چالش‌های بلندمدت را موردنظر داشته باشد. در اینجا چند راهکار سیاستی وجود دارد که می‌توان برای بهبود مسکن اقشار کم‌درآمد اجرا کرد:

  • تخصیص مستقیم بودجه جهت توسعه برنامه‌های مسکن در استطاعت،
  • ایجاد صندوق‌های اعتباری مسکن دولتی و محلی برای ساخت و نگهداری مسکن در استطاعت،
  • ایجاد راه‌حل‌های نوآورانه از طریق تقویت مشارکت بین دولت‌ و سازمان‌های غیرانتفاعی،
  • ارائه مشوق‌های مالیاتی برای سازندگان و توسعه‌دهندگان مسکن،
  • اقداماتی برای کنترل اجاره‌بها یا محدود کردن نرخ اجاره‌بها در مناطقی با هزینه مسکن بالا،
  • اصلاح منطقه‌بندی و کاربری اراضی با توسعه کاربری مختلط یا تبدیل املاک تجاری و صنعتی بلا‌استفاده‌ به واحدهای مسکونی.
  • تنظیم چارچوب قانونی که مسئولیت دولت را در قبال تأمین مسکن برای دسته‌های مختلف شهروندان روشن کند و تعهداتی را که دولت نمی‌تواند در آینده انجام دهد را حذف کند.
  • پیشنهاد چارچوب قانونی برای توسعه فناوری‌های ساخت و ساز و همچنین کوتاه کردن محدودیت‌های زمانی.
  • تنظیم ضوابطی برای کاهش قبض آب، برق و مالیات توسط دولت برای افراد کم‌درآمدی که در مسکن حمایتی زندگی می‌کنند.
  • به موجب تبصره یک ماده دو قانون جهش تولید مسکن و بند الف ماده 50 قانون برنامه هفتم پیشرفت کشور ضروری است تا وزارت راه و شهرسازی نسبت به تهیه برنامه جامع مسکن و برنامه های حمایتی و غیر حمایتی مدنظر در سطوح مختلف اقدام نماید.

 

 

 

[1] Hilber, Christian, and Schoni, Olivier, 2022, Housing policy and affordable housing, Published in Oxford Research Encyclopedia of Economics and Finance, Oxford University Press,
[2] National Low Income Housing Coalition. (2023). The Gap: A Shortage of Affordable Homes, https://nlihc.org/gap](https://nlihc.org/gap).
[3] Taylor, L. (2018). Housing And Health: An Overview Of The Literature. *Health Affairs*. https://www.healthaffairs.org/do/10.1377/hpb20180313.396577/full/](https://www.healthaffairs.org/do/10.1377/hpb20180313.396577/full/).
[4] Collinson, R.; Ellen, I. G. and Ludwig, J., 2015, Low-income housing policy. In Economics of MeansTested Transfer Programs in the United States, Vol. 2 (pp. 59-126). University of Chicago Press.
[6] Biess, Jennifer, 2012, Housing Programs in the United States: Responding to Current and Future Challenges,Bipartisan policy center. Housing Programs in the United States: Responding to Current and Future Challenges | Bipartisan Policy Center.
[7] Khali,  I.,  &  Nadeem,  U.  (2019).  Optimizing  the  Naya  Pakistan housing policy opportunity (No. 1). WorkingPaper.Retrieved  from:  https://www.tabadlab.com/wp-content/uploads/2019/03/Tabadlab-Optimising-Naya-Pakistan-Housing-Policy-Opportunity.pdf(20.02.2022).
[8] Alwehab, A., Al-Ani, M.Q.A.G. (2022). An inductive perspective of Singapore housing policy: a comparative study. Acta Sci. Pol. Administratio Locorum 21(4), 479–488.
[9] Kuah, A. T. (2018). Tropical Urbanisation and the Life of Public Housing in Singapore. ETropic: Electronic Journal of Studies in the Tropics, 17(1). https://doi.org/10.25120/etropic.17.1.2018.3641.
[10] Liu, Yitong, Tan, Jiayi, Shen, Jiaying, and Zhang, Lingyun, 2021, Assessing the Influence of Public Housing in Singapore, 2021 International Conference on Economic Management and Corporate Governance (EMCG 2021).
[11] Moreira, F.G.P.; Silva, L.E.C.; dos Santos, V.I.M. The Hidden Facets: Uncovering the Influence of Region on Social Housing Unit Distribution in Brazil. Buildings 202313, 2208.
[12] UN-HABITAT,2013, Scaling-up Affordable Housing Supply in Brazil, https://unhabitat.org/scaling-up-affordable-housing-supply.
[13] Cubillos-González, R., & Cardoso, G.T. (2021). Affordable housing and clean technology transfer in construction firms in Brazil. Technology in Society.
[14] Klink, J., & Denaldi, R. (2014). On financialization and state spatial fixes in Brazil. A geographical and historical interpretation of the housing program My House My Life. Habitat International, 44 (Supplement C), 220- 226.
[15] Villares, Ior, 2015, My House My Life: evolution Or Continuity of The Housing Policies on Brazil., Presentation of Research Material by The Msc. Course of Contemporary History.
[17] Pleace, Nicholas, (2012), Housing First, European Journal of Homelessness, WebContent, Housing First (2012) (feantsaresearch.org).
[18] Pleace, Nicholas, Knutagard, Marcus, Culhane, Dennis, Granfelt, Riitta, 2016, Exploring Effective Systems Responses to Homelessness.Chapter: 4.2, Publisher: The Homeless Hub Press.
[19] Nylander, Ola, (2018). Svensk bostadsarkitektur: utveckling från 1800-tal till 2000-tal, Upplaga 2, Lund : Studentlitteratur.
[20] HALL, THOMAS, and SONJA VIDÉN. (2005). “The Million Homes Programme: A Review of the Great Swedish Planning Project.” Planning Perspectives 20 (3): 301–28. doi:10.1080/02665430500130233.
[21] Lind, Hans, Kerstin Annadotter, Folke Björk, Lovisa Högberg, and Tord Af Klintberg. (2016). "Sustainable Renovation Strategy in the Swedish Million Homes Programme: A Case Study" Sustainability 8, no. 4: 388.
[22] Roman Rollnik, Matthew French and Ellen Daltrop , (2010), Condominium Housing in Ethiopia: The Integrated Housing Development Programme, https://unhabitat.org/condominium-housing-in-ethiopia.
[23] Delz, Sascha. “ETHIOPIA ’ S LOW-COST HOUSING PROGRAM How Concepts of Individual HomeOwnership and Housing Blocks Still Walk Abroad.” (2016).
[24] Charitonidou, Marianna. “Housing Programs for the Poor in Addis Ababa: Urban Commons as a Bridge between Spatial and Social.” Journal of Urban History 48 (2021): 1345 - 1364.
[25] Weiss, Eric, and Jones, Katie, An Overview of the Housing Finance System in the United States, CRS Reports (congress.gov).
[26] Getter, Darryl, (2023), Introduction to Financial Services: The Housing Finance System, CRS Reports (congress.gov).
[27] https://www.fha.com/fha_loan_requirements.
[28] https://www.hud.gov/program_offices/housing/sfh/handbook_4000-1.
[29] The Lendela Team, (2023), A Comprehensive Guide to HDB BTO and Loans: Affordable Homeownership in Singapore, https://sg.lendela.com/blog/hdb-bto-homeownership-loan-guide-singapore#the-title.
[30] https://www.hdb.gov.sg/residential/buying-a-flat/understanding-your-eligibility-and-housing-loan-options/housing-loan-options/housing-loan-from-hdb.
[31] https://www.gov.br/secom/pt-br/assuntos/noticias/2023/07/financiamento-de-ate-r-350-mil-do-minha-casa-minha-vida-passa-a-valer-a-partir-desta-sexta-7-7.
[32] https://www.bofbulletin.fi/en/2022/1/new-housing-loans-keep-growing-in-size-increased-share-of-longer-than-usual-loans,
[33] Home Loans in Finland: Applying, Criteria, Guarantees (expat-finland.com).
[34] https://swedesinthestates.com/taking-a-loan-for-a-house-in-sweden-these-are-your-options.
[35] https://www.sbab.se/1/in_english/loans/about_our_loans/interest_rates.html.
[36] https://combanketh.et/loan-eligibility-criteria.
[38] Docter, Benny, and Galvez, Martha, 2019, The future of public housing (public housing fact sheet),urbaninstitute.https://www.urban.org/sites/default/files/publication/101482/the_future_of_public_housing_public_housing_fact_sheet_1.pdf.