خلاصه مدیریتی

• بیان‌/ شرح مسئله

بیست درصد از جمعیت جهان در شهرهای با بیش از یک میلیون ساکن زندگی می‌کنند؛ روندی که شیبی صعودی داشته و برمبنای تخمین سازمان ملل متحد، حدود 68 درصد از جمعیت جهان تا سال 2050 در شهرهای بزرگ و کلان‌شهرها زندگی خواهند کرد. در صورت تداوم این روند و تشدید مهاجرت، بار اضافی بر زیرساخت‌های موجود، منجر به مسائل متعددی خواهد شد؛ برنامه‌ریزی و توسعه شهرک‌ها و شهرهای جدید، فرصتی برای کاهش این فشار بر مراکز شهری موجود است که امکان بازتوزیع فضایی جمعیت را به دولت‌ها داده و فشار بر زیرساخت‌ها و خدمات کنونی را کاهش می‌دهد.

با‌این‌حال و با وجود فراهم آوردن زمینه‌ای بکر به‌منظور پیاده‌سازی ایده‌ها و نوآوری‌ها برای برنامه‌ریزان، بسیاری از پروژه‌های شهر جدید شکست خورده‌اند. معمولاً تلاش برای ساختن سکونتگاه‌ها به‌صورت سریع و دستوری منجر به شکل‌گیری الگوهای ناموفق و هدررفت منابع خواهد شد؛ بنابراین، داشتن چشم‌انداز و اهداف متعادل، برنامه‌ریزی جامع و بلندمدت و تمرکز بر اصول شهرسازی ضروری است. این گزارش به‌طور خاص به تجارب ناموفق شهرهای جدید در سطح بین‌المللی می‌پردازد؛ به‌خصوص تجاربی که با وجود تأمین مالی و اجرای کامل عملیات احداث، در جذب جمعیت و فعالیت شکست خورده‌اند.

• نقطه‌نظرات‌/ یافته‌های کلیدی

نظر به بررسی و مطالعات صورت گرفته، یافته‌های پژوهش در 12 گزاره تشریح می‌شود:

۱. برنامه‌ریزی بسیاری از شهرهای جدید بدون تحقیقات بازار شروع شد؛ افزایش قیمت‌ها و تشکیل حباب در بازار املاک و مستغلات منجر به بدهی‌ها و زیان‌های سنگین دولت و سرمایه‌گذاران شد که محقق نشدن بازدهی مورد انتظار و درنهایت شکست آنها را در پی داشت.

۲. اغلب پروژه‌ها فاقد نگاه بلندمدت بودند و تأثیر تکانه‌ها و رکودهای اقتصادی بر کاهش تقاضا در نظر گرفته نشد.

۳. تمرکز بر عرضه واحدهای مجلل و ارزش‌گذاری افراطی و بسیار بالاتر از قدرت خرید جامعه هدف باعث شد املاک غیرقابل دسترس شود و ورشکستگی توسعه‌دهندگان رخ دهد.

۴. ایجاد شهرهای جدید در مناطق دورافتاده و فقدان فرصت‌های شغلی در نواحی مجاور، عدم تمایل مردم به نقل مکان را در پی داشت. دسترسی به مراکز شغلی کلان‌شهرها برای اقشار ضعیف اهمیت حیاتی دارد؛ لذا هزینه‌های حمل‌ونقل برای دسترسی به مرکز اشتغال بار سنگینی بر دوش ایشان می‌گذاشت.

۵. بی‌توجهی به معماری بومی و تلاش برای تقلید کورکورانه از سبک‌های غربی، بدون توجه به نظرات ذی‌نفعان، پروژه‌ها را فاقد اصالت فرهنگی می‌کند.

۶. پیش‌بینی جمعیت در مکانی بدون سابقه سکونت، چالش بزرگی است؛ لذا پروژه‌ها باید سناریوهای مختلفی برای جمعیت هدف داشته باشند.

۷. در پروژه‌های با ماهیت اوقات فراغت، تطابق سبک زندگی و امکانات ارائه شده با ترجیحات خریداران بین‌المللی اصلی اساسی است.

۸. جداسازی اقشار ضعیف و افراد کم‌درآمد به تشدید چرخه فقر و ترویج ناهنجاری‌ها و مشکلات ثانویه اجتماعی می‌انجامد که افزایش حس انزوا و طردشدگی ساکنان و رواج افسردگی، وندالیسم و بحران‌های اجتماعی نتیجه آن است.

۹. در بسیاری از پروژه‌ها هزینه‌های کلان زیرساخت‌ها جدی گرفته نشده و بسیاری از شهرهای جدید با کمبود امکانات اولیه و زیرساخت‌های ناقص مواجه شدند. فقدان امکانات و خدمات رفاهی، کیفیت زندگی و جذابیت شهرها برای ساکنان بالقوه را کاهش داده و آنها را به یک تله فقر فضایی مبدل می‌کند.

10 .برنامه‌ریزی و اجرای پروژه‌های کلان معمولاً بیش از یک دهه زمان می‌برد، درحالی‌که عمر دولت‌ها معمولاً کمتر است. تغییر ناگهانی سیاست‌ها و مداخلات دولت جدید، روند توسعه را مختل کرده و در برخی موارد، دولت‌ها را وادار به ورود برای اصلاح وضعیت می‌کند. در این شرایط انصراف سرمایه‌گذاران و ایجاد فضای عدم اطمینان محتمل است.

۱۱. مسائل حقوق مالکیت و اختلافات بر سر زمین نیز تأخیر در ساخت واحدها و بی‌ثباتی را به‌دنبال دارد.

۱۲. تأثیرات توسعه سکونتگاه‌های جدید مانند تخریب زیستگاه طبیعی و مصرف بیش از حد منابع، نگرانی‌هایی را در جامعه محلی برانگیخت.

• پیشنهاد راهکارهای تقنینی، نظارتی یا سیاستی

باید از گرایش به پروژه‌های بزرگ پرهیز کرد؛ در این پروژه‌ها به‌سبب پیچیدگی و حجم بالای وظایف دستگاه‌ها، مدیریت و نظارت دشوار بوده و بودجه و زمان قابل‌توجهی صرف می‌شود که مشکلات متعددی ایجاد می‌کند. همچنین به‌دلیل تغییرات اقتصادی، سیاسی و اجتماعی و سایر ریسک‌های احتمالی، توقف، تأخیر و افزایش هزینه‌ها و سرانجام ناکارآمدی پروژه محتمل است. علاوه‌بر‌این، پروژه‌های کلان معمولاً نیازمند تغییرات گسترده در فضای سرزمین است که آسیب به طبیعت و معضلات زیست‌محیطی جدی نتایج آن خواهد بود. بنابراین، دولت‌ها باید به‌جای تمرکز بر پروژه‌های بزرگ، بر پروژه‌های کوچک‌تر و محلی‌تر متمرکز شوند که نتایج بهتری در کوتاه‌مدت و بلندمدت داشته و توزیع عادلانه‌تر منابع و فرصت‌ها را میسر می‌کنند.

از مسائل مهم در توسعه شهرهای جدید، مشارکت جامعه بومی شهر مادر در برنامه‌ریزی شهر جدید است. افراد بومی به‌خوبی از نقاط قوت و ضعف محیط زیست، زیرساخت‌ها و نیازهای آتی توسعه در منطقه خود آگاه هستند که این دانش به برنامه‌ریزان کمک می‌کند تا طرح‌های توسعه سازگارتری با شرایط محلی و نیازهای واقعی جامعه تدوین کنند. مشارکت مردم محلی نیز موجب افزایش حق تعلق و مسئولیت نسبت به پروژه‌ها می‌شود و احتمال موفقیت آنها را بیشتر می‌کند.

بسته‌های رفاهی و پشتیبانی دولت نقش کلیدی در جلوگیری از شکل‌گیری نارضایتی‌های اجتماعی دارد و شامل خدمات و تسهیلاتی مانند یارانه‌های مسکن، تأمین اجتماعی، تسهیلات مالی و خدمات بهداشتی و آموزشی می‌شود. ایجاد اشتغال پایدار و تشویق سرمایه‌گذاری‌های بخش خصوصی نیز ازجمله اقداماتی است که می‌تواند به رشد اقتصادی مناطق کمک و از تجمع بی‌رویه جمعیت در شهرهای بزرگ جلوگیری کند.

بازنگری در سازوکار تأمین مالی پروژه‌ها و قیمت‌گذاری املاک نیز ضروری است. شناسایی ترجیحات جمعیت هدف و برنامه‌ریزی و طراحی برمبنای نیازها و سیاست‌های نظام، از بلندپروازی‌های نابه‌جا جلوگیری می‌کند. تنظیم استراتژی‌های ملی و منطقه‌ای توسعه صنعتی و اقتصادی و تقسیم کار ملی تجارت و بازرگانی بر‌پایه آمایش سرزمین نیز به این امر کمک خواهد کرد.

جلوگیری از سوداگری و احتکار و تطویل پروژه‌ها از طریق تنظیم مقررات، استفاده از فناوری‌های نوین و شفافیت در بازار امکان‌پذیر است. وضع مالیات بر خانه‌های خالی و معاملات سریع‌الانتقال، استفاده از فناوری‌هایی مانند بلاکچین و سیستم‌های اطلاعات جغرافیایی و ترویج دولت الکترونیک می‌تواند به نظارت و کنترل بازار و جلوگیری از افزایش بی‌رویه قیمت‌ها و احتکار کمک کند. در این زمینه انتشار عمومی اطلاعات بازار مسکن نیز مثمرثمر است.

۱. مقدمه

مطالعات سازمان ملل تخمین می‌زند که تا پایان سال 2022، 55 درصد از جمعیت جهان در شهرها زندگی می‌کنند و پیش‌بینی می‌شود این رقم تا سال 2050 به میزانی بالغ‌بر 68 درصد برسد ]1][2]؛ امری که توجه به شهرها و سکونتگاه‌های جدید وابسته را بیش از پیش شاخص می‌کند. لذا باید توجه داشت که توسعه شهرهای جدید مستلزم برنامه‌ریزی جامعی است که بتواند به چالش‌های سریع شهرنشینی مانند پایداری محیطی، تغییرات اقلیمی و بحران‌های اجتماعی‌- اقتصادی پاسخ دهد. ناگفته نماند که شهرهای جدید باید برای آینده‌ای طراحی و ساخته شوند که در آن نیازهای اجتماعی و اقتصادی رو به رشد جمعیت برآورده شده و فرصتی فوق‌العاده برای تقویت توسعه اقتصادی و نوسازی زیرساخت‌ها ایجاد شود.

شکل 1. پیش‌بینی جمعیت ساکن در مناطق شهری؛ 2023

مأخذ: دپارتمان اقتصاد و موضوعات اجتماعی سازمان ملل متحد، 2018.

برنامه‌ریزی و توسعه شهرهای جدید، یکی از راه‌حل‌های مقابله و کاهش آسیب‌های افزایش جمعیت در کلان‌شهرهاست. از سال 2000 میلادی، بیش از 200 شهر جدید در بیش از 40 کشور ساخته شده [3]؛ این شهرها نقشی محوری در پرداختن به چالش‌های معاصر و بهره‌برداری از فرصت‌ها برای توسعه مانا و همه‌جانبه دارند. این مراکز انسانی به‌دلیل پتانسیل بالای آنها به‌منظور کاهش ازدحام و تراکم شهرهای موجود (که اغلب به افزایش فشار به زیرساخت‌های موجود، منابع محدود و کاهش کیفیت زندگی منجر می‌شود) اهمیت زیادی دارند. با طراحی و ساخت شهرهای جدید، برنامه‌ریزان شهری می‌توانند اصول برنامه‌ریزی شهری مدرن، زیرساخت‌های کارآمد و فناوری‌های پیشرفته را از همان ابتدا ادغام کنند و مدیریت منابع را بهبود، اثرات زیست‌محیطی را کاهش و قابلیت زندگی را افزایش دهند. علاوه‌بر‌این، شهرهای جدید می‌توانند به‌عنوان قطبی برای جذب استعدادها و صنایع مختلف و به‌عنوان موتور محرک مدل‌ها و راه‌حل‌های اقتصادی جدید عمل کنند که با روندهای در‌حال تحول جهانی هماهنگ هستند. از‌سوی دیگر، شهرهای جدید فرصت آزمایش به طرح‌های شهری نوآورانه را می‌دهند که پایداری، انعطاف‌پذیری و رفاه جامعه را در اولویت قرار می‌دهند. آنها را می‌توان با تأکید بر فضاهای سبز، حمل‌ونقل عمومی کارآمد، ساختمان‌های با مصرف انرژی بهینه، تعیین معیارهایی برای استانداردهای زیست‌محیطی و تأثیرگذاری بر مناطق همسایه برنامه‌ریزی کرد. همچنین این شهرها می‌توانند نابرابری‌های اجتماعی و اقتصادی را با ارائه مسکن مقرون‌به‌صرفه، فرصت‌های شغلی جدید، دسترسی بهتر به آموزش و خدمات پزشکی بیشتر برطرف کنند. از‌این‌رو، شهرهای جدید به‌عنوان مراکز رشد اقتصادی، تبادل فرهنگی و پیشرفت فناوری، پتانسیل تغییر شکل هنجارهای اجتماعی و کمکی قابل‌توجه به تداوم توسعه و پیشرفت ملی و منطقه‌ای و بهبود کیفیت زندگی برای نسل‌های کنونی و آینده دارند.

دولت‌ها و توسعه‌دهندگان خصوصی هر‌کدام بنا‌بر اهداف خاص خود و با امید جذب ساکنان و ایجاد جوامع پررونق، تلاش کرده‌اند تا شهرهای جدیدی را از ابتدا بسازند؛ با‌این‌حال و به‌رغم برنامه‌ریزی‌های مدون و طرح‌های توسعه از پیش اندیشیده شده، بسیاری از شهرهای جدید در مسیر خود با شکست و تخلیه جمعیت مواجه می‌شوند و نتوانسته‌اند انتظارات را برآورده کنند. این شهرها به‌تدریج به مناطقی متروکه مبدل می‌شوند؛ سکونتگاه‌هایی دارای ساختمان‌ها و زیرساخت‌های قابل‌توجه به‌جای مانده از دوران شکوه گذشته که به‌سبب شکست، افول یا پایان (مانند اتمام ذخایر معدنی و پایان پروژه‌های استخراج) فعالیت اقتصادی شاخص (معمولاً صنعتی یا کشاورزی)، بحران‌های طبیعی (سیل، خشک‌سالی و تغییرات اقلیمی)، اقدامات دولت و تغییر سیاست‌ها و بلایای با منشأ انسانی (جنگ‌ها و بحران‌های اتمی)، با کاهش اقبال عمومی و درنهایت تخلیه مواجه شده‌اند. «شهر ارواح» اصطلاحی است که در ادبیات تخصصی به این‌گونه شهرها اطلاق می‌شود. مطالعه و بررسی نمونه‌های مختلف در سطح بین‌المللی نشان می‌دهد اغلب این شهرها، سکونتگاه‌های موقت و وابسته به صنایع مانند شهرک‌های معدنی یا فعالیت‌های خاص مانند شهرک‌های نظامی و پادگانی هستند که پس از پایان مأموریت، عمر آنها خاتمه یافته است. لذا صرف نظر از موارد مذکور، تمرکز این گزارش بر شهرهای ارواح است که با اهداف اجتماعی، اقتصادی و فرهنگی توسعه داده شده‌اند.

۲. پیشینه پژوهش

2-1. پیشینه مطالعات پژوهشی مرتبط

توجه به مقوله شهرهای جدید و ارزیابی آنها همواره یکی از مهم‌ترین موضوعات مدنظر دفتر مطالعات زیربنایی در مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی بوده است. بر این اساس در فروردین سال 1375، گزارش تک‌نگاری «گزارشی پیرامون شهر جدید پردیس» (شماره مسلسل 1259)، به بررسی جایگاه، اهداف و چگونگی مکان‌یابی شهر جدید پردیس همراه با ویژگی‌های جغرافیایی، اقلیمی، فنی، اقتصادی و اجتماعی این شهر و ارزیابی کارکردهای این شهر براساس سیاست‌ها و اهداف از پیش تعیین شده برای آن پرداخته است. در این گزارش در‌عین توجه به ویژگی‌های عمومی مکان‌یابی و توجیه‌های فنی آن، بر ساختار اقتصادی و اجتماعی شهر جدید پردیس تأکید بیشتری می‌شود؛ چراکه این شهر با توجه به کارکرد تحقیقاتی و آموزشی خود از یک‌سو و کارکرد سیاحتی و تفریحی از‌سوی دیگر، از ویژگی‌های خاصی در مقایسه با دیگر شهرهای در دست احداث برخوردار است. گزارش مزبور بیان می‌کند هرچند پیش‌بینی مدیریت اجرای پروژه بر آن است که افزایش میزان واگذاری و کنترل افزایش جمعیت می‌تواند باعث کاهش قیمت مسکن شود، اما در یک نگاه اجمالی، چشم‌انداز جمعیت 21 میلیونی تهران (برآورد گزارش) چنین نویدی را نمی‌دهد.

گزارش دیگری در مهر سال 1380 با عنوان «شهرهای جدید: سنجش دلایل ناکامیابی‌ها و پیشنهاد راهکارهایی برای آینده» (شماره مسلسل 6206) با نگاهی جامع به موضوع شهرهای جدید و دلایل عدم موفقیت آنها پرداخته است. ارزیابی گزارش مذکور فرض می‌دارد که اهداف ایجاد شهرهای جدید و سیاست آنها در کلیت خود درست و به‌جا بوده، اما به‌سبب مشکلات و کاستی‌ها در مسیر توفیق و همچنین فقدان مزیت نسبی برای کم‌درآمدها و عدم انعطاف در ضوابط و مقررات شهرسازی و ساختمانی، نتوانسته‌اند در جذب کم‌درآمدها و امحا یا تعدیل حاشیه‌نشینی موفق باشند و در بهترین حالت توانسته‌اند کمتر از 10 درصد جمعیت نهایی پیش‌بینی شده و کمتر از 20 درصد جمعیت دوره طرح جامع (10‌ساله) را جذب کنند؛ لذا می‌توان گفت سهم قابل‌توجه از سرریز جمعیت شهر مادر را جذب نکرده و به‌تبع آن اهداف تعادل‌بخشی شهر مادر را محقق نکرده‌اند. در ادامه توضیح می‌دهد که ناکارآمدی مسئولان مربوطه در موضوع واگذاری و قیمت‌گذاری زمین در محدوده این شهرها و عدم امکان تأمین زیرساخت‌ها و خدمات شهری، منبع درآمدی شهرها را تهی کرده و عملاً موجب توقف نسبی تأمین خدمات و زیرساخت‌ها در سال‌های بعدی خواهد شد که در صورت هجوم جمعیت به این شهرها، موجبات بحران را فراهم خواهد کرد. در انتها پیش‌بینی می‌کند مسیر حرکت شهرهای جدید بعدی بیش از آنکه مبتنی‌بر بررسی و ارزیابی کارشناسی و نیازها و الزامات واقعی ملی، منطقه‌ای و محلی باشد، اداری و سیاسی خواهد بود. بدین‌معنی که تعلقات منطقه‌ای، جذب اعتبارات ملی و تحرک‌بخشی موقت یا اقتدارگرایی، مبنای تعریف شهر جدید و پی‌گیری‌های بعدی می‌شود. همچنین عدم توجه کافی به مکان‌یابی شهرهای جدید و فقدان بررسی کارشناسی کافی در ارائه پیشنهاد ایجاد شهر جدید‌– با محمل‌های عینی و واقعی‌– به‌ویژه بی‌توجهی به سه پارامتر عمده زیرساخت‌ها، محیط زیست و توان‌های محیطی و فعالیت پشتیبان، عملاً شهرهای جدید را به ابزاری برای دستیابی به اهداف ثانویه و به دور از جایگاه واقعی و عینی خود تبدیل خواهد کرد.

2-2. سوابق تقنینی مرتبط با موضوع

نخستین توجه به مقوله شهرهای جدید در ایران را می‌توان به‌طور غیرمستقیم در «آیین‌نامه مربوط به استفاده از اراضی احداث بنا و تأسیسات در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها» مصوب 27/02/1355 هیئت‌وزیران (تصحیح و الحاق 1391/02/10) و بنا به پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی و به استناد ماده (۸) «قانون تغییر نام وزارت آبادانی و مسکن به وزارت مسکن و شهرسازی و تعیین وظایف آن» (مصوب 1353/04/16) یافت. سند مذکور، شهرک‌های مسکونی را با حداقل جمعیت ۲۰۰۰ نفر در حداقل ۵۰۰ قطعه و به‌عنوان محلی در خارج از حریم شهرها تعریف کرده که برای احداث واحدهای مسکونی قابل تملک شخصی به‌همراه کلیه بناها و تأسیسات مورد نیاز عمومی و اجتماعی سکنه به‌صورت مجتمع برای سکونت دائم و تأمین نیازهای عمومی و اجتماعی و رفاهی شاغلین بخش‌های مختلف اقتصادی و اجتماعی یک منطقه و یا به‌منظور استفاده گردشگری، تفریحی، زیارتی، تجارتی، تحقیقات و فناوری و سایر شهرک‌های تخصصی (به‌استثنای شهرک‌های صنعتی که تابع ضوابط خاص خود می‌باشد) ایجاد و توسط هیئت‌امنا اداره می‌‌شود. همچنین آیین‌نامه مذکور هر‌گونه ساخت‌وساز در شهرک‌ها را تابع ضوابط و طرح مصوب قانونی و طبق دستورالعمل مورخ 1386/۱۲/27 ترویج شهرک‌سازی در کشور مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران می‌داند.

با وجود مورد فوق‌الذکر، اولین سند قانونی حول موضوع شهرهای جدید در کشور، «‌آیین‌نامه ایجاد و احداث شهرهای جدید» مصوب 1371/05/25 هیئت‌وزیران است که در 13 ماده و به استناد تبصره «۵» ماده (۱۱) و ‌ماده (۱۷) «قانون زمین شهری» و مواد (۷) و (۸) «قانون تغییر نام وزارت آبادانی و مسکن به وزارت مسکن و شهرسازی و تعیین وظایف آن» ارائه شده است. سند مذکور با هدف تبیین تعاریف ابتدایی مربوطه و روند احداث شهرهای جدید، پس از تعیین حدود جمعیتی و الزامات مکان‌یابی و تأسیس، چگونگی واگذاری اراضی و دستورالعمل همکاری دستگاه‌های مشارکت‌کننده در مدیریت پهنه‌های مختص به این شهرها را تدوین کرده است.

دومین سند پیرامون این موضوع، «قانون ایجاد شهرهای جدید» مشتمل‌بر 15 ماده و 5 تبصره، مصوب 1380/10/27 است که «شهر جدید» در ماده (1) آن، به نقاط جمعیتی اطلاق شده که در چارچوب طرح مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و در خارج از محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها (‌هرکدام که بزرگتر باشد) برای اسکان حداقل سی هزار نفر‌ به اضافه ساختمان‌ها و تأسیسات مورد نیاز عمومی، خدماتی، اجتماعی و اقتصادی ساکنان آن پیش‌بینی شده باشد. در ادامه نیز الزامات و مقررات مربوط به مکان‌یابی، چارچوب نگارش طرح‌های جامع و تفصیلی و دستورالعمل‌های مربوط به شرکت عمران شهرهای جدید و سایر نهادهای وابسته و ذی‌نفع در این شهرها مدون و مشخص شده است. ذیل قانون مذکور، هیئت‌وزیران بنا به پیشنهاد شماره 02/100/1879 (مورخ 1381/04/18) و‌زارت مسکن و شهرسازی و به استناد ماده (15) قانون ایجاد شهرهای جدید، «آیین‌نامه اجرایی قانون ایجاد شهرهای جدید» (مصوب 1382/05/15) را ارائه کرده است. این سند در 3 فصل و 33 ماده، کوششی است در جهت تکمیل و تدقیق قانون ایجاد شهرهای جدید که به‌طور تفصیلی، الزامات مکان‌یابی، برنامه‌ریزی و مدیریت شهرهای جدید، وظایف هریک از دستگاه‌های مربوطه و چگونگی تأمین مالی و تخصیص اعتبارات به پروژه‌های مربوطه را تشریح کرده است. علاوه‌بر‌آن نیز پیرو قانون مذکور می‌توان به «دستورالعمل ترویج شهرک‌سازی کشور» مصوب 1399/02/08 شورای عالی شهرسازی و معماری ایران اشاره داشت؛ این دستورالعمل مشتمل‌بر 15 ماده و 5 پیوست، به‌منظور ترویج شهرک‌سازی و بهره‌گیری بهینه از ظرفیت‌ها و پتانسیل‌های بالقوه سرزمینی منطبق با اهداف کلان و سیاست‌های دولت پیرامون ایجاد محیط زیست مطلوب و ضرورت توجه به نیازهای اقامتی، آموزشی، فعالیت‌های دانش بنیان، ورزشی، تولیدی و ... آحاد جامعه و همچنین لزوم انتظام‌بخشی و ساماندهی به امر شهرک‌سازی در کشور به جهت پیشگیری از بروز تخلفات و ساخت‌و‌سازهای غیرمجاز در خارج از حریم شهرها تهیه و تدوین شده که معاونت شهرسازی و معماری وزارت راه و شهرسازی، شرکت عمران شهرهای جدید و ادارات کل راه و شهرسازی استان‌ها را مکلف به اجرای ۶ رهنمود ذیل آن کرده است.

سند ملی توسعه شهرهای جدید (مصوب شهریور 1396) با افق 1420، با بهره‌گیری از ۳۰ سال تجربه کشور در ایجاد شهرهای جدید و همچنین بهره‌مندی از سوابق جهانی در این زمینه، تلاش دارد تا مسیر آینده شهرهای جدید کشور و همچنین سیاست‌های شرکت مادر ‌تخصصی عمران شهرهای جدید را در مکان‌یابی و توسعه نسل جدید این شهرها تعیین کند. متن این سند به‌دنبال اجرای دو مأموریت کلان است؛ نخست با محوریت تمرکز بر شهرهای جدید موجود و یا به اصطلاح نسل اول شهرهای جدید، ادعا می‌کند که حدود نیمی از شهرهای جدید موجود به سقف جمعیت مناسب جهت استقرار خدمات و عملکردهای شهری رسیده و از توجیه اقتصادی لازم برخوردارند. لذا با توجه به مطالعات انجام شده، مابقی شهرها نیز در‌حال تلاش برای تحقق اهداف کلان و دستیابی به آستانه‌های جمعیتی لازم‌ هستند. در این مسیر ضرورت دارد اقدامات عاجل عمرانی جهت اتصال بهینه به نظام شهری کشور و باز‌آفرینی شهری در جهت ایجاد شهرهایی زیست‌پذیرتر، پایدارتر، با هویت و اجتماع‌محور انجام گیرد. مأموریت کلان دوم این سند به موضوع مکان‌یابی و ایجاد شهرهایی با کارکردهای نوین و یا به اصطلاح نسل نوین شهرهای جدید می‌پردازد و بیان می‌کند ایجاد چنین شهرهایی در راستای سیاست‌های آمایش سرزمین و از ضروریات توسعه شهری و منطقه‌ایی کشور به‌شمار می‌آید. این شهرها که به‌عنوان شهرهای آمایشی تلقی می‌شوند، با رویکردهای نوین برنامه‌ریزی شهری و آمایش فضایی مکان‌یابی و احداث خواهند شد و به بخش اعظمی از نیازهای کشور در راستای تعادل‌بخشی سرزمین و نیز سیاست‌های اقتصاد مقاومتی پاسخ خواهند داد. تشویق بخش خصوصی، ایجاد کارکردهای جدید، محوریت اقتصاد دانش، خلاق و نوآورانه و همچنین بدون وابستگی به شهر‌های دیگر از اهداف ایجاد چنین شهرهایی است و انتظار می‌رود که آنها در بلند‌مدت به شهرهایی که خود منشأ و محرک توسعه در منطقه هستند بدل شوند.

۳. سیر تکوین موضوع

طراحی، برنامه‌ریزی و احداث شهرهای جدید در ایران و جهان قدمتی تاریخی دارد. در اواخر قرن 19 میلادی و بعد از انقلاب صنعتی، سه بردار و مؤلفه باعث توسعه و ترویج نظریه‌پردازی در شهرهای جدید شد:

نخست، مازاد تولید و ارزش افزوده و کاهش هزینه ساخت و به‌دنبال آن تسریع روند جذب مهاجرت و افزایش جمعیت شهرهای بزرگ،

دوم، رشد و توسعه اقتصادی شهرهای صنعتی و به‌تبع آن گسترش آلودگی و تبعات همجواری و آمیختگی سکونت در مجاورت کارخانجات، وضعیت نابسامان زیست مردمان و شیوع بیماری‌های فراگیر،

سوم، روند شتابان گسترش دانش و دستیابی به مصالح نوین (فولاد و بتن و ...) و فناوری‌های نو (قطار شهری، وسایل نقلیه باری و مسافری و شخصی، بالابر و ....).

در این شرایط، جغرافی‌دانان، مهندسان، جامعه‌شناسان، مصلحان اجتماعی و نظریه‌پردازان برای پاسخ به معضلات و مشکلات امروز و دستیابی به فرصت‌های فردا، نظریات متعددی در حوزه شهرسازی مطرح کردند؛ بسیاری از این نظریات، آرمان‌شهرهایی را ترسیم می‌کردند که در عمل ماهیتی مشابه مفاهیم شهر یا شهرک جدید امروزی داشتند. موج دیگر برنامه‌ریزی و توسعه شهرها و شهرک‌های جدید در سطح بین‌المللی، بعد از جنگ جهانی دوم و به‌عنوان گامی اساسی در برنامه‌های بازیابی و بازسازی خرابی‌ها و مناطق آسیب‌دیده صورت گرفت. پس از آن نیز در دهه‌های بعد و با بهبود وضعیت بهداشت و درمان در کشورهای مختلف به‌خصوص کشورهای در‌حال توسعه، انفجار جمعیت در پایتخت و کلان‌شهرهای اصلی به وقوع پیوست؛ در این شرایط بود که تفکر جابه‌جایی پایتخت و مراکز ثقل سیاسی‌– اقتصادی در دستور کار دولت‌ها قرار گرفت و گونه دیگری از شهرهای جدید ذیل عنوان پایتخت‌های جدید مطرح شد که اغلب بیانی تمثیلی با برنامه‌ریزی، طراحی و معماری شاخص و یادمانی را شامل می‌شد.

مرور سیر تکوین شهرها و شهرک‌های جدید در جهان و مقیاس عملکردی آنها حاکی از آن است که از نیمه دوم قرن بیستم میلادی، نگرش به ایجاد شهرهای جدید به‌عنوان یک راه‌حل فراگیر، در‌حال گذار به‌سمت ماهیتی اقتضایی و موردی بر‌حسب شرایط مکانی و زمانی است. مطالعه برنامه‌ها و طرح‌های توسعه شهرهای جدید در کشورهای مختلف نشان می‌دهد که روند احداث آنها تقریباً از دهه ۸۰ میلادی قرن گذشته تا اوایل قرن حاضر، مسیری نزولی پیموده؛ در مقابل شاهد افزایش چشمگیر شهرک‌ها در قالب الگوهای حومه‌نشینی‌– فضاهای سکونتگاهی پیراشهری هستیم. مناطقی با تراکم و طبقات کمتر و عرصه‌ها، گشودگی‌ها و فضاهای سبز بیشتر نسبت به شهر مادر که کیفیت محیطی مطلوب‌تر، زیرساخت‌ها و خدمات رفاهی مناسب‌تر و شبکه حمل‌ونقل کارآمدتری را فراهم کرده‌اند.

در ایران نیز از دهه 60 شمسی و با ظهور عواملی نظیر رشد شتابان جمعیت و افزایش مهاجرت‌ها به نقاط شهری، گسترش شهرهای موجود به‌ویژه شهرهای بزرگ، تشدید نیاز به احداث مسکن، نابسامانی در نظام استقرار و سازمان فضایی سکونتگاه‌های انسانی و سیاست‌های متمرکز بر استفاده از ظرفیت‌های درونی شهرها سبب شد تا توسعه منفصل شهری در قالب ایجاد شهرهای جدید به‌عنوان یکی از راهبردهای توسعه در دستور کار دولت‌ها و سیاستگذاران قرار گیرد. علاوه‌بر‌این، ایجاد شهرهای جدید ازجمله راه‌حل‌هایی است که دست‌اندرکاران مسائل شهری از آن برای تمرکززدایی از مادرشهرها و توزیع جمعیت و امکانات بهره می‌گیرند.

نگاه دقیق‌تر به موضوع نشان می‌دهد که با پیچیده‌تر شدن مسائل شهرنشینی به‌خصوص موضوع تأمین مسکن در ایران‌- به‌ویژه مسکن دهک‌های میانی و ضعیف جامعه، موجی از طرح‌های آماده‌سازی زمین و تفکر ایجاد شهرهای جدید مدنظر سیاستگذاران و برنامه‌ریزان توسعه شهری قرار گرفت. از اجرایی شدن اولین نمونه‌های آن در اوایل دهه 70 شمسی تا به امروز و با گذشت سه دهه از شکل‌گیری سیاست شهرهای جدید، گستره، ضرورت، تعداد، مقیاس، نقش عملکردی و چگونگی کاربست انواع آن محل بحث بسیاری از کارشناسان شهرسازی، اقتصاد، جامعه‌شناسی و معماران بوده؛ لذا این سؤال پا‌بر‌جاست که ایجاد شهرهای جدید چگونه می‌تواند پاسخ‌گوی اهداف پیش‌بینی شده باشد؟ یا به‌عبارت دیگر تحت چه شرایطی و با ایجاد چه زمینه‌هایی این راه‌حل می‌تواند محقق گردد و مطلوب و مفید واقع شود؟ و در چه شرایطی این شهرها کارایی خود را از دست داده و به‌صورت معضل جدیدی در می‌آید؟ پاسخ به این سؤالات نیازمند بررسی نمونه‌های موفق و ناموفق داخلی و خارجی خواهد بود. در این رهگذر هم بررسی تجارب موفق و بهره‌گیری از علل موفقیت آنها و هم بررسی تجارب ناموفق و آسیب‌شناسی و ارزیابی علل آن می‌تواند رهنمودهایی برای سیاستگذاری و برنامه‌ریزی شهرهای جدید در کشور به‌همراه داشته باشد. لذا این گزارش بنا‌بر رسالت مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی، کوششی است در جهت شناسایی مشکلات و معضلات پیش روی فرایند برنامه‌ریزی و پیاده‌سازی شهرهای جدید در اقصی نقاط جهان که هریک بنا‌بر هدفی شکل گرفته بودند، اما ناکام مانده و سرانجام به شهر ارواح تبدیل شدند.

4.نمونه‌کاوی

شهرهای جدید، مراکز توسعه شهری جدید و از پیش اندیشیده شده‌ای هستند که در پهنه‌ای خارج از محدوده قانونی و استحفاظی شهر مادر و به‌منظور تطبیق آهنگ رشد جمعیت و رسیدگی به اولویت‌های توسعه، برنامه‌ریزی و ساخته شده‌اند. ایجاد شهرهای جدید می‌تواند منعکس‌کننده سیاست‌های برنامه‌ریزی در سطح ملی یا دولتی باشد. در برخی موارد، آنها همچنین پروژه‌های املاک و مستغلات تحت هدایت بخش خصوصی هستند. همچنین شهرهای جدید می‌توانند به‌منظور پذیرش نیروی کار در محله‌ای نزدیک به منابع یا صنایع ساخته شوند. در مقایسه با شهرهای متداول و معمول، علاوه‌بر به‌کارگیری رویکردهای جدید در برنامه‌ریزی اجتماعی و فیزیکی، فرصت برنامه‌ریزی مدبرانه و نوین می‌تواند امکان اصلاح معضلات و کاستی‌های شناخته ‌شده شهری را فراهم کند [4].

مرور پایگاه‌های اطلاعاتی و کتابخانه‌ای در سطح کشور نشان می‌دهد که اغلب مطالعات داخلی پیرامون موضوع شهرهای جدید، معطوف به گزینه‌های داخلی و به‌دنبال تشریح وضع موجود و شناسایی چالش‌ها و دلایل عدم موفقیت در هریک بوده؛ نمونه‌های اشاره شده در بخش پیشینه پژوهش نیز ازجمله این اسناد است که به تبیین و معرفی بخشی از این مطالعات در مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی می‌پردازد. از‌این‌رو، این گزارش تلاش می‌کند با بررسی نمونه‌های جهانی که اهداف شکل‌گیری آنها منطبق با موضوعات و مباحث روز جامعه شهرسازی و توسعه شهری ایران است، دلایل عدم موفقیت و ناکامی آنها را برشمارد. مطالعه نمونه‌های جهانی شهرهای جدید و بررسی عوامل موفقیت و شکست آنها در وهله نخست، بینش ارزشمندی را در مورد سیر تکوین و تدوین و میزان نیل به اهداف شکل‌گیری این سکونتگاه‌ها و درنهایت تسهیل ریشه‌یابی دلایل اقبال و یا عدم اقبال عمومی به این قبیل شهرها را فراهم می‌کند.

بررسی نمونه‌های موفق و ناموفق در سطح بین‌المللی، تصمیم‌سازان، تصمیم‌گیران و برنامه‌ریزان را قادر به گزینش برترین و کارآمدترین شیوه‌های اسکان جمعیت، توزیع زیرساخت‌، ارائه خدمات، شبکه‌های حمل‌ونقل و ... در شهرهای جدید خواهد کرد. علاوه‌بر‌آن بررسی این نمونه‌ها، چارچوبی غنی از تنوع فرهنگی و تجربیات شهری ارائه می‌دهد؛ در توضیح این موضوع باید اظهار داشت که هر شهر متناسب با زمینه‌های مختلف خود، مجموعه‌ای از چالش‌ها و راه‌حل‌های منحصر‌به‌فردی را دارد که هریک براساس عوامل انسانی و محیطی ویژه آن شکل می‌گیرد. بررسی طیف متنوعی از شهرهای جدید، امکان دسترسی به جهان‌بینی‌ها و دیدگاه‌های متنوع و گسترده‌تری در مورد معضلات و موضوعات مختلف کالبدی، زیست‌محیطی، اجتماعی و اقتصادی و پاسخ‌های متناسب با نیازهای خاص شهر جدید برای برنامه‌ریزان فراهم می‌کند. درنهایت باید اشاره کرد که این نمونه‌کاوی، دست‌اندرکاران امر را به ابزار همکاری و اشتراک ایده‌ها مجهز می‌کند؛ در این مجال باید گفت؛ در شبکه نوین بین‌المللی شهرها و سکونتگاه‌های انسانی، هر عضو با چالش‌های مشابهی مانند رشد جمعیت و شهرنشینی سریع، تغییرات اقلیمی و نابرابری اجتماعی روبه‌رو است. لذا با به اشتراک گذاشتن دانش و تجربیات، مدیران شهری می‌توانند از موفقیت‌ها و شکست‌های یکدیگر درس گرفته و مسیری ماناتر، تاب‌آورتر و سازگارتر به سوی پیشرفت آینده شهرها ترسیم کنند.

مطالعه حاضر از آن جهت حائز اهمیت است که بر‌خلاف اسلاف خود (که اغلب تمرکز بر نمونه‌های موفق دارند و به‌دنبال الگوبرداری از آنها هستند)، در جستجوی دلایل ناکامی شهرهای جدید شکست ‌خورده در سطح جهانی است. در ترمینولوژی تخصصی شهرسازی از این شهرها با عنوان «شهر ارواح» یاد می‌شود. از‌این‌رو، این گزارش سعی در غربال نمونه‌ها متناسب با معضلات و مشکلات در ایران و تنوع اهداف هریک به‌منظور غنی‌سازی چشم‌انداز برنامه‌ریزان کشور، پیرامون موضوع مورد مطالعه است. نمونه‌کاوی شهرهای ارواح، طیف گسترده‌ای از سکونتگاه‌های انسانی را شامل می‌شود که اغلب ریشه‌های اقتصادی و فعالیت‌محور دارند؛ لذا نمونه‌های بسیاری را می‌توان در این مجال مورد مطالعه و بررسی قرار داد. از نگاه شهرسازی و برنامه‌ریزی سکونتگاه‌های انسانی، تا تاریخ نگارش این گزارش، طبقه‌بندی مشخصی از شهرهای ارواح و شکست خورده در منابع داخلی و خارجی ارائه نشده است؛ لذا پژوهشگران این یادداشت با بررسی نمونه‌های بین‌المللی در اقصی نقاط جهان و علت‌سنجی تخلیه جمعیت و عدم اقبال عمومی در هریک، 15 علت را شناسایی کرده است.

جدول 1 به تبیین علل شکست و عدم موفقیت شهرهای ارواح و شهرهای شکست خورده و توضیح هریک با استفاده از یک نمونه پرداخته است. دلیل گنجاندن شهرهای شکست خورده‌– که ممکن است در زمره شهرهای جدید نباشند‌- در این جدول، لزوم توجه به زمینه‌های زوال و اضمحلال سکونتگاه‌های انسانی در برنامه‌ریزی توسعه شهرهای جدید کشور، به‌خصوص شهرهای جدید پیش‌بینی شده در سواحل و هشداری برای توسعه‌دهندگان و مسئولان دست‌اندرکار امر است. با‌این‌وجود نیز تمرکز اصلی گزارش، بر هفت تجربه شاخص شهرها و شهرک‌های جدید خالی از سکنه در سطح جهانی است که درس‌آموخته‌های آنها در برنامه‌ریزی و ارزیابی شهرهای جدید موجود و آینده در ایران قابل استفاده است. شکست و عدم اقبال به این هفت منطقه را می‌توان در عواملی نظیر فقدان چشم‌انداز بلندمدت در سیاستگذاری، پیش‌بینی‌های ناصحیح، برنامه‌ریزی‌های غیراصولی و شناسایی نکردن ظرفیت‌های اقتصادی‌– اجتماعی جستجو کرد.

جدول 1. تبیین علل شکست و عدم موفقیت شهرهای ارواح و سکونتگاه‌های انسانی شکست خورده

4-1. فارست سیتی، شهر اسکندر پوتری در ایالت جوهور (مالزی)

شهر ساحلی فارست سیتی با تخمین سرمایه اولیه 100 میلیارد دلاری [5]، در چهار جزیره انسان‌ساخت در پیرامون شهر جوهور واقع در کرانه‌های جنوبی سواحل مالزی و همجوار با جمهوری سنگاپور در شبه‌جزیره مالایا قرار گرفته است [6]. بنابر اعلام برنامه‌ریزان، هدف از این موقعیت استراتژیک، جذب سرمایه‌گذاران و ساکنان محلی و بین‌المللی عنوان شده است. به‌سبب تلفیق زیبایی طبیعی و فناوری‌های نوین، مسئولان محلی انتظار داشتند این این شهر ساحلی گواهی بر نوآوری، پایداری و توسعه شهری در قرن بیست‌ویکم و نمایی اجمالی از آینده زندگی شهری باشد. از‌این‌رو پروژه مذکور صرفاً به‌عنوان یک شهر قلمداد نمی‌شد، بلکه در افق طرح، همچون یک اکوسیستم زنده پنداشته می‌شد که مدرنیته را با آرامش طبیعت به‌طور هماهنگ ترکیب می‌کند. از چشم‌انداز برنامه‌ریزان و سیاستگذاران، پیدایش فارست سیتی بیانگر تعهد دولت مالزی به توسعه شهری پایدار و تلاش‌های آن کشور برای تبدیل به یک قطب منطقه‌ای و جهانی نوآوری، فناوری و رشد اقتصادی است. علاوه‌بر‌این، این شهر به‌عنوان الگویی برای توسعه شهر هوشمند و دوستدار محیط زیست در قرن بیست‌و‌یکم عمل کرده و الهام‌بخش برنامه‌ریزان شهری و توسعه‌دهندگان در سراسر جهان در زمینه کاربست اصول پایداری و زندگی سبز است [7].

مطالعه و بررسی عوامل و زمینه‌های شکست پروژه فارست سیتی و توجه به آموخته‌های آن به‌منظور پرهیز از تکرار این موارد در ایران از چند بُعد اهمیت دارد؛ نخست، موقعیت قرارگیری ویژه شهر در یکی از مهم‌ترین گلوگاه‌های اقتصادی‌– ترانزیتی جهان (تنگه ملاکا) که جریان اصلی کالا و سرمایه به کشورهای آسیای شرقی و جنوب شرق، به‌خصوص چین، از آن عبور می‌کند. موقعیتی قابل مقایسه با تنگه هرمز در خلیج فارس که مرکز ثقل و محل عبور شریان‌های اصلی انرژی به اقصی نقاط جهان است. عامل دوم، ساخت شهر جدید در نقطه‌ای با استعدادهای بسیار، همجوار با یکی از مهم‌ترین قطب‌های اصلی اقتصاد و تجارت جهان (سنگاپور) و یکی از مناطق نوظهور صنعتی جهان (سوماترا با 45 میلیون جمعیت) بدون توجه به ظرفیت‌های اقتصادی و جمعیتی نواحی پیرامون و رقبای منطقه‌ای است. سوم، برنامه‌ریزی و اجرا تا ریزترین جزئیات با سرمایه‌گذاری بسیار هنگفت (100 میلیارد دلار) و بدون مشارکت جامعه محلی و نمایندگان آنهاست که شکست آن، هدررفت عظیمی در بودجه عمومی دولت مالزی ایجاد کرد. شکست در این مقیاس برای کشورهایی نظیر ایران که با چالش‌های شدید مالی و اقتصادی درگیر هستند، بسیار خطرناک خواهد بود. مجموع این سه عامل در جهت‌دهی به برنامه‌ریزی و ساخت شهرهای جدید در نواحی ساحلی کشور نظیر «منطقه مکران» تعیین‌کننده و کلیدی خواهد بود.

شکل 2. موقعیت قرارگیری فارست سیتی در تنگه جوهور و ارتباطات فضایی با حوزه پیرامون آن

Sourc: www.sasaki.com/projects/forest-city-master-plan.

فارست سیتی زاییده ذهن شرکت کانتری گاردن پسیفیک ویو (CGPV)، سرمایه‌گذاری مشترک بین شرکت توسعه املاک هلدینگ کانتری گاردن و شرکت کومپولان پراسارانا راکیات جوهور (KPRJ) متعلق به دولت مالزی است [8]. این پروژه که به‌طور رسمی در سال 2016 راه‌اندازی شد، در پهنه‌ای سرسبز و خطوط ساحلی بکر با هدف ایجاد یک محیط شهری پایدار، پیشرفته از نظر فناوری و سازگار با محیط زیست پدید آمد. شهر ساحلی فارست سیتی واقع در چهار جزیره مصنوعی با مساحتی بیش از 30 کیلومتر مربع در منطقه استراتژیک اسکندر مالزی، به‌دلیل گستره جاه‌طلبانه و تعهد به شهرنشینی پایدار توجه جهان را به خود جلب کرد [9]. مسئولان و برنامه‌ریزان شهر تلاش داشتند ترکیبی هماهنگ از طبیعت و فناوری ارائه دهند و آن را به نمونه‌ای پیشگام از توسعه پایدار شهری تبدیل کنند. آنها می‌خواستند استانداردی جهانی برای طراحی سازگار با محیط زیست، ادغام شهر هوشمند و انسجام جامعه معرفی کنند که در‌عین‌حال، به‌عنوان مقصدی پر‌جنب‌وجوش و جذاب برای ساکنان و بازدیدکنندگان به‌دنبال سبک زندگی مدرن، سبز و پیشرفته از نظر فناوری شناخته شود.

شکل ۳. سیاستگذاری شهری در فارست سیتی

Source: Country Garden Holding.

طراحی شهر در فارست سیتی به‌گونه‌ای بود که به‌دلیل تعهد به حفظ و ارتقای محیط طبیعی، بیش از 70 درصد از مساحت فارست سیتی به فضاهای سبز، پارک‌ها و جنگل‌ها اختصاص داده شده [9]؛ شهر دارای پارک‌های ساحلی با مسیرهای پیاده‌روی و دوچرخه‌سواری خوش‌منظره است که فرصت فعالیت‌های بیرونی را برای ساکنان فراهم می‌کند. همچنین تالاب‌ها و بدنه‌های آبی، علاوه‌بر ارائه زیبایی بصری، به هوای پاک‌تر و اکوسیستم سالم‌تر نیز کمک می‌کند. فارست سیتی با درک اهمیت اکولوژیکی موقعیت ساحلی خود، به‌دنبال حفاظت از دریا و حیات دریایی و زیستگاه‌های محلی است. این شهر با هدف کاهش و به حداقل رساندن اثرات زیست‌محیطی، شیوه‌های پایداری محیطی مانند کاهش زباله و بازیافت را ترویج می‌دهد.

شکل 4. طرح‌واره منطقه‌بندی پهنه‌های فارست سیتی

Source: www.sasaki.com/projects/forest-city-master-plan.

سیستم کنترل متمرکز پیشرفته مصرف انرژی، تأمین آب، دفع زباله و خدمات عمومی را مدیریت کرده، کارایی را افزایش و اثرات زیست‌محیطی را کاهش می‌دهد. ساکنان در هر نقطه از شهر از دسترسی به اینترنت پرسرعت و اتصال بی‌وقفه بهره می‌برند که امکان استفاده از سیستم‌های خانه هوشمند را فراهم می‌کند. این شهر ساحلی از منابع انرژی تجدیدپذیر، ازجمله پنل‌های خورشیدی برای کاهش ردپای کربن و ارتقای پایداری محیطی نیز استفاده می‌کند. شبکه حمل‌ونقل پیشرفته، جزایر را به‌طور یکپارچه متصل و سفری کارآمد در داخل شهر را تضمین می‌کند. سیستم حمل‌ونقل سازگار با محیط زیست فارست سیتی شامل اتوبوس‌های برقی است که آلودگی هوا و تراکم ترافیک را کاهش داده و در‌عین‌حال تحرک راحت را برای ساکنان فراهم می‌کند.

ازجمله مراکز مهم مستقر در این شهر، مؤسسه مشهور آموزش بین‌المللی Shattuck - St. Mary's Forest City International School است که با ارائه آموزش با کیفیت بالا، نیازهای مختلف ساکنان شهر را برآورده و رشد و پرورش رهبران آینده مالزی را دنبال می‌کند. همچنین بیمارستان Gleneagles Medini نیز ازجمله زیرساخت‌های پزشکی و درمانی است که خدمات در سطح جهانی را به ساکنان و بازدیدکنندگان ارائه می‌دهد. به‌منظور ارائه یک سبک زندگی مجلل برای ساکنان به‌دنبال رفاه و آسایش، آپارتمان‌های لوکس ساحلی با مناظر خیره‌کننده فراهم شده است. همچنین فارست سیتی متعهد به شمولیت عام شهروندان مالزی است؛ لذا گزینه‌های مختلف مسکن مقرون‌به‌صرفه را برای اسکان گروه‌های مختلف درآمدی ارائه می‌دهد که این تنوع حس اجماع و انسجام اجتماعی را تقویت می‌کند. علاوه‌بر‌آن یک پارک آبی پیشرفته در شهر قرار گرفته که به‌عنوان مرکزی برای سرگرمی و تفریح خانوادگی ارائه خدمات می‌کند. همچنین بازدیدکنندگان می‌توانند انواع رستوران‌ها و مناطق خرید بین‌المللی را در داخل شهر کاوش کنند. همچنین از حیث جاذبه‌های فرهنگی، این شهر میراث غنی خود را از طریق زیرساخت‌های هنری، نمایشگاه‌ها و رویدادهای فرهنگی به نمایش می‌گذارد و به جامعه میزبان آن عمق و شخصیت می‌بخشد [9].

شکل 5. طرح‌واره لایه‌های مختلف خدمات، زیست و فعالیت در فارست سیتی

Source: Ibid.

به‌رغم چشم‌انداز واضح، شهر ساحلی فارست سیتی به‌دلیل نگرانی‌ها در مورد تأثیرات زیست‌محیطی، روش‌های احیای زمین و احتمال سوداگری در املاک، با ایرادات مختلفی مواجه است [10]. این پروژه با ترکیبی از چالش‌های زیست‌محیطی، سیاسی، اقتصادی و زیرساختی روبه‌رو شد و تأثیر متقابل و پیچیده این عوامل، همراه با تغییر سیاست‌های دولت و رخدادهای غیرمترقبه جهانی، به مشکلات آن دامن زد. عطف توجه به موضوعات کالبدی ازجمله از منظر زیست‌محیطی باید توجه داشت که مالزی سابقه دست‌و‌پنجه نرم کردن با مسائل زیست‌محیطی در رابطه با پروژه‌های توسعه در مقیاس بزرگ را دارد؛ پروژه فارست سیتی شامل احصای عظیم زمین از دریا بود که نگرانی‌هایی را در بین کنشگران اجتماعی و طرفداران محیط زیست برانگیخت. فرایند آماده‌سازی اراضی شهر شامل لایروبی و پر‌کردن بستر دریا بود و موجب آسیب به اکوسیستم‌های دریایی، کاهش کیفیت منابع شرب و فرسایش سواحل می‌شد. از‌سوی دیگر و در زمینه چالش‌های زیرساختی نیز منتقدان معتقدند سرعت توسعه کالبدی و بارگذاری‌های جدید از ظرفیت زیرساخت‌های محلی بیشتر شده که به‌نوبه خود نگرانی‌هایی را در مورد کمبود ملزومات توسعه‌- ازجمله زیرساخت‌های حمل‌ونقل بین این شهر و مناطق اطراف مانند جوهور بهرو برانگیخت [6].

شکل 6. ساختمان‌های غول پیکر رها شده در فارست سیتی

Source: www. mustsharenews.com.

از منظر اقتصادی و در زمینه تأمین مالی، سرمایه‌گذاری هنگفت مورد نیاز برای این پروژه بار مالی قابل‌توجهی داشت. کانتری گاردن به‌دلیل تغییر شرایط بازار و مقررات سخت‌گیرانه‌تر برای وام‌دهی با چالش‌هایی در تأمین منابع مالی مواجه شد. نظر به معیشت بومیان منطقه، کارشناسان اعتقاد داشتند به‌سبب از بین بردن فرصت‌ها و عرصه‌های ماهی‌گیری و آسیب احتمالی به جانداران دریایی، اختلال در معیشت ماهی‌گیران بومی دور از ذهن نیست. از لحاظ اشباع بازار نیز باید گفت بازار ملک در این منطقه از پیش رقابتی بوده و عرضه بیش از حد واحدهای مسکونی در برخی بخش‌ها بر چالش‌های این پروژه افزود. چرخه‌ای بودن بازار املاک و مسئله اشباع بالقوه، درنهایت مخاطرات و ریسک‌هایی را متوجه پروژه‌ای در این مقیاس کرد. علاوه‌بر موارد ذکر شده، همه‌گیری ویروس کرونا در اواخر سال 2019 تأثیرات اقتصادی گسترده‌ای در سطح جهان داشت؛ قرنطینه‌ها، محدودیت‌های سفر و رکود اقتصادی، اختلالات و اثرات نامطلوبی بر بازار املاک و مستغلات به‌ویژه در فارست سیتی گذاشت[11].

از جنبه حکمروایی و مسائل سیاسی، ملی‌گرایان و محافظه‌کاران مالزیایی نیز انتقادهایی را در رابطه با مقیاس و تأثیر ملموس فارست سیتی بر جمعیت محلی اظهار داشتند. نگرانی‌هایی وجود داشت مبنی‌بر اینکه این پروژه در درجه اول به خریداران خارجی به‌ویژه چینی‌ها ارائه می‌شود که همین امر به ترس از تغییرات فرهنگی و جمعیتی در منطقه دامن زد. درنهایت نیز تغییر سیاست‌های دولت مالزی، تأثیرات منفی بسیاری از این پروژه داشت که به‌شدت بر سرمایه‌گذاری خارجی متکی بود. در سال 2016، دولت وقت سیاست‌ها و محدودیت‌های جدیدی را برای خریداران خارجی املاک اعمال کرد که منجر به دلسردی آنها و در‌نتیجه تأثیر منفی بر دوام پروژه فارست سیتی شد [8].

شکل 7. دید پرنده از شهر جدید متروک فارست سیتی

Source: Joshua Paul/Al Jazeera, 2023.

چالش‌های چند‌وجهی مربوط به پروژه فارست سیتی، مسائل زیست‌محیطی، سیاسی، اقتصادی و زیرساختی را در‌بر‌می‌گرفت که دستیابی به اهداف بلندپروازانه پروژه را دشوار می‌کرد. توسعه‌دهندگان و ذی‌نفعان نه‌تنها شبکه پیچیده‌ای از عوامل مختص به خود پروژه را دنبال می‌کردند، بلکه باید پویایی‌های اقتصادی و سیاسی گسترده‌تری را مدنظر قرار می‌دادند. با وجود عدم ابلاغ رسمی دولت مالزی، آینده ساخت‌و‌ساز و توسعه این شهر به توانایی پرداختن به این چالش‌ها، انطباق با شرایط در حال تغییر و به‌طور بالقوه محور استراتژی آن برای ماندگاری طولانی‌مدت بستگی دارد.

4-2. برج الباباس؛ منطقه مودورنو (ترکیه)

پروژه برج ‌الباباس، در زمره «شهرک‌های جدید شکست‌ خورده» قرار می‌گیرد و توجه به آنها ذیل «دستور‌العمل ترویج شهرک‌سازی کشور» در قوانین و مقررات داخلی گنجانده شده است. لذا توجه به نمونه‌های کلان و هزینه‌بر در این زمینه در سطح جهان، احتمالاً بتواند اندکی به جهت‌دهی طرح‌های شهرک‌سازی در سطح ملی و افزایش کارآمدی و بهره‌وری آنها کمک کند. همچنین باید توجه داشت فارغ از ماهیت تفریحی آن، این پروژه نمونه بسیار واضح و مشخص از شهر ارواح با ساختمان‌های کامل ساخته و رها شده با سرمایه‌گذاری هنگفت در منطقه‌ای خالی از سکنه در جوار جوامع محلی است. از‌سوی دیگر، هدایت اشتباه بخش خصوصی که اغلب ماحصل تبانی‌های سیاسی و امتیازدهی‌های فراقانونی و غیرقانونی بوده، ورشکستگی کامل شرکت پیمانکار و ضررهای اقتصادی هنگفتی را در پی داشته است. از دیدگاه محیط زیستی نیز عملیات عمرانی در طبیعت، آسیب فراوانی را متوجه محیط زیست نواحی پیرامون و مناطق حفاظت شده ساخته است. همچنین فاصله بسیار زیاد با مراکز تجاری، سیاسی، اقتصادی، خدماتی و جمعیتی کشور و منزوی شدن جمعیت در آن، موضوع دیگری است که در برنامه‌ریزی و مکان‌یابی شهرهای جدید باید منظور شود. لذا تمام عوامل مذکور، این موضوع را به ذهن متبادر می‌سازد که آسیب‌های ایجاد شده ناشی از پروژه برج ‌الباباس تا حدی با تجارب سالیان اخیر در ایران شباهت دارند. لذا توجه به این نمونه و بررسی و مطالعه آن در این گزارش بیش از ماهیت تفریحی، بر آسیب‌شناسی و شناسایی ریشه‌ها تأکید داشته است.

فارغ از مقیاس، انبوه‌سازی مسکن و پروژه‌های املاک و مستغلات همواره از کانون‌های اساسی مورد نظر طرح‌های توسعه شهری بوده‌اند. این‌گونه پروژه‌ها بافت منطقه را تغییر می‌دهند؛ گاهی کیفیت کالبدی و وضعیت اقتصادی را با فرصت‌های شغلی جدید بهبود می‌بخشند و گاهی تأثیرات منفی بر‌جای می‌گذارند. برای مثال ممکن است اهمیت تاریخی زمینه را تغییر دهند، به محیط زیست آسیب برسانند و حتی یک طبقه اجتماعی‌- اقتصادی ناهمگون با جمعیت بومی در منطقه ایجاد کنند. با‌این‌وجود، بازآفرینی شهری در این معنا، بخشی اجتناب‌ناپذیر از تکامل معماری و شهرسازی نوین بوده که در چند دهه اخیر روندی افراطی در ترکیه طی کرده است.

شکل 8. منطقه‌بندی پهنه‌های پروژه برج‌ الباباس

Source: www.burjalbabas.com.

در اواخر دهه اول قرن میلادی حاضر، ترکیه شاهد اقبال چشمگیر سرمایه‌گذاران بین‌المللی در بازار املاک و مستغلات (به‌ویژه از‌سوی اعراب حاشیه خلیج فارس) بود. در آن زمان خریداران ملکی به ارزش یک میلیون دلار، واجد دریافت تابعیت ترکیه بودند؛ با‌این‌وجود در سال 2012، دولت محلی تصمیم گرفت این هزینه را به 250 هزار دلار کاهش دهد تا حرکت بازار املاک را بیش از پیش رونق بخشد [14]. شرکت‌های ساختمانی، سرمایه‌گذاران و بازرگانان شروع به طراحی و ساخت جوامع جدید و پروژه‌های ترکیبی کردند که برای مشتریان و گردشگران عرب در نظر گرفته شده بود؛ مواردی که تمام امکانات متناسب با اهداف و خواسته‌های خریداران را فراهم کرده و سعی داشتند از نام‌های جذاب به‌عنوان تاکتیک بازاریابی استفاده کنند[15]. برخی شهرهای بزرگ و برخی دیگر شهرهای کوچک آرام و محاط در طبیعت را برای مکان پروژه خود انتخاب کردند؛ یکی از این نمونه‌ها پروژه «پارک گرمایی برج الباباس و استراحتگاه‌های برج الحمام» واقع در مودورنو است که نام‌گذاری آن، اشاره به چشمه‌ها و حمام‌های آبگرم باباس در این منطقه دارد.

پروژه برج الباباس در استان بولو ترکیه، زاییده افکار گروه املاک ساروت است. با چشم‌انداز ایجاد یک جامعه منحصر‌به‌فرد، هدف این پروژه ساخت واحدهای مسکونی با الهام از قصرهای شاتو در فرانسه بود که هر‌کدام دارای مجموعه‌ای از امکانات مجلل مانند حمام ترکی خصوصی، تراس‌های بزرگ و باغ‌های شخصی بودند. این املاک برای پاسخ‌گویی به سلیقه خریداران بین‌المللی خواهان خانه‌های تفریحی مجلل طراحی شده و به‌طور خاص سرمایه‌گذاران عرب حاشیه خلیج فارس را هدف قرار داده بود[16].

شکل 9. دید پرنده از شهر توریستی متروک برج ‌الباباس

Source: Chris McGrath / Getty Images.

این پروژه در فاصله سه کیلومتری از مرکز منطقه مودورنو در استان بولو با 5000 نفر جمعیت، در مساحتی بالغ‌بر 300 هکتار گسترش یافته است. منطقه قبل از ساخت، یک جنگل کاج بوده که عملیات ساخت شهرک جدید، به 6.5 هکتار از اراضی جنگلی آسیب رساند که با واکنش و شکایت مردم محلی مواجه شد. از دیگر دلایل عدم پذیرش از‌سوی مردم محلی، طراحی ناهمگون این پروژه با زمینه آن بود که باعث ایجاد اختلال در بافت شهر شده بود؛ بافتی که از سال 2015 در زمره میراث جهانی یونسکو ثبت شده است[17].

عملیات ساخت‌وساز شهرک برج الباباس در سال 2014 آغاز و تا نوامبر 2019، زمان ورشکستگی پروژه و تبدیل آن به «شهر ارواح»، بیش از 50 درصد از واحدهای مسکونی آن تکمیل شد. این پروژه شامل 732 ویلا 3 طبقه یکسان است که به‌طور فشرده در کنار هم قرار گرفته‌اند. در‌مجموع 587 ویلا ساخته و 350 ویلا فروخته شد؛ هریک از ساختمان‌ها زیربنایی 160 مترمربعی داشته که مساحت عرصه آن 324 مترمربع است. در مراحل اولیه، پروژه برج الباباس توجه و سرمایه‌گذاری چشمگیری را به خود جلب کرد؛ بسیاری از املاک حتی قبل از شروع ساخت‌وساز خریداری شدند. به‌نظر می‌رسید که این شور‌و‌شوق و تقاضا نشان‌دهنده آینده‌ای تضمین شده برای توسعه منطقه خواهد بود و انتظار آن می‌رفت که این پروژه اقتصاد محلی را تقویت، مشاغلی را ایجاد و منطقه را به یک مقصد گردشگری جذاب بدل کند. با‌این‌حال، پروژه برج الباباس به‌رغم آغاز امیدوارکننده‌اش، با یک سری از چالش‌ها مواجه شد که درنهایت منجر به سقوط آن گردید. برآورد هزینه کل پروژه 200 میلیون دلار بود که درنهایت به‌دلیل بدهی 27 میلیون دلاری اعلام ورشکستگی شد [16][17].

جو اقتصاد جهانی تأثیر قابل‌توجهی بر پروژه‌های املاک و مستغلات در مقیاس بزرگ دارد؛ به‌ویژه پروژه‌هایی که سرمایه‌گذاران ثروتمند را هدف قرار می‌دهند. زمانی که پروژه برج الباباس برنامه‌ریزی، طراحی و راه‌اندازی شد، اقتصاد جهانی و منطقه در دوره‌ای از ثبات اقتصادی نسبی بود. با‌این‌حال، شرایط اقتصادی به‌دلیل عواملی مانند نوسانات قیمت نفت، تغییر در نرخ بهره یا تنش‌های ژئوپلیتیکی می‌تواند به سرعت تغییر کند. در مورد برج الباباس، کاهش قیمت نفت تأثیر مستقیمی بر قدرت خرید سرمایه‌گذاران از اقتصادهای وابسته به نفت داشت، به‌خصوص خریداران از خاورمیانه که بازار هدف این پروژه بودند. با کاهش درآمدها، سرمایه‌گذاری در املاک لوکس جذابیت کمتری پیدا کرد و منجر به کاهش علاقه به پروژه و فروش املاک شد. علاوه‌بر‌آن، تکانه‌های اقتصادی و نوسانات نرخ ارز به‌عنوان چالشی رایج در سرمایه‌گذاری بین‌المللی املاک و مستغلات، تأثیر منفی بر پیشبرد پروژه داشت. بسیاری از سرمایه‌گذاران برج الباباس خارج از طرح و متعهد به خرید ملک با قیمت معین به ارز خاص بودند. با‌این‌حال، نوسانات نرخ مبادله لیر ترکیه در برابر سایر ارزها به‌طور قابل‌توجهی بر هزینه سرمایه‌گذاری خریداران بین‌المللی تأثیر گذاشت. درنهایت این عدم اطمینان منجر به خروج خریداران بالقوه از تعهدات خود به‌دلیل نگرانی در مورد نتایج غیرقابل پیش‌بینی مالی شد [18].

شکل 10. چشم‌اندازی از ساختمان‌های نیمه‌کاره در برج ‌الباباس

Source: emasali stock / Shutterstock.com.

موضوع دیگر، عامل ثبات سیاسی برای اعتماد سرمایه‌گذاران بسیار مهم است[19]، به‌ویژه هنگامی که با سرمایه‌گذاران بین‌المللی سروکار داریم که سرمایه‌گذاری‌های بلندمدت را در نظر دارند. ترکیه نیز مانند برخی دیگر از کشورهای منطقه به‌دلیل عوامل داخلی و بین‌المللی با دوره‌هایی از عدم اطمینان سیاسی مواجه بوده که نمونه آن در کودتای ارتش در سال 2016 مشاهده می‌شود. تنش‌های سیاسی، چه داخلی و چه خارجی، می‌تواند محیطی از بی‌ثباتی در ذهن افراد ایجاد کند و درنهایت به تعهد سرمایه‌گذاران نسبت به پروژه‌های نیازمند سرمایه‌گذاری مالی و زمانی قابل‌توجه خدشه وارد کند. چنین ابهاماتی منجر به تأخیر در تصمیم‌گیری یا خروج از برنامه‌های سرمایه‌گذاری می‌شود. از نگاه جغرافیایی نیز باید توجه داشت موقعیت پروژه‌های انبوه‌سازی نقش حیاتی در موفقیت آنها دارد؛ در مورد پروژه برج الباباس، مکان دورافتاده آن در مودورنو چالش‌هایی را به‌همراه داشت. درحالی‌که چشم‌انداز اصلی این پروژه فراهم کردن مسکن‌های مجلل و زندگی لوکس بود، خریداران بالقوه عوامل مهم‌تر دیگری نظیر سهولت دسترسی را مورد نظر قرار می‌دادند. فقدان و کمبود زیرساخت‌ها و گزینه‌های خدماتی و حمل‌ونقل[19]می‌تواند منجر به افزایش هزینه‌ها شده و سرمایه‌گذارانی که اغلب به‌دنبال زندگی راحت هستند را از ادامه حضور در پروژه منصرف کند. از بُعدی دیگر باید توجه داشت سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات کشورهای خارجی اغلب با پیچیدگی‌های قانونی و نظارتی همراه است. تغییرات در قوانین تصاحب، الزامات اقامت و مقررات مالکیت می‌تواند برای سرمایه‌گذاران بین‌المللی عدم اطمینان ایجاد کند. اگر خریداران بالقوه در مورد حقوق قانونی، مالکیت دارایی یا موانع احتمالی زندگی در ملک خود مطمئن نباشند، ممکن است در تعهد به چنین سرمایه‌گذاری‌هایی مردد شوند.

در‌نتیجه چالش‌های بیان شده، فروش املاک راکد و گروه املاک ساروت با مشکلات مالی مواجه شد؛ این عوامل به هم مرتبط هستند و می‌توانند یک اثر آبشاری ایجاد کنند. چالش‌های اقتصادی می‌تواند منجر به نوسانات ارزی شود که ممکن است همراه با تنش‌های سیاسی و مسائل نظارتی، اعتماد سرمایه‌گذاران را از بین ببرد. فقدان زیرساخت لایه دیگری از نارضایتی را اضافه کرده و منجر به انصراف خریداران بالقوه از سرمایه‌گذاری در پروژه می‌شود. این چالش‌ها با هم به سقوط پروژه برج الباباس کمک کردند. درنهایت در سال 2019، گروه املاک ساروت پس از اعلام ورشکستگی، عملاً ساخت‌وساز را متوقف کرد. بسیاری از املاک ناتمام ماند و فضای وهم‌آوری شبیه شهر ارواح ایجاد کرد. قلعه‌هایی که قرار بود نماد تجمل باشد، به خاطره‌ای آزاردهنده از یک چشم‌انداز بلندپروازانه تبدیل شدند. ظهور و سقوط پروژه برج الباباس بینش‌های ارزشمندی را در مورد پیچیدگی‌های سرمایه‌گذاری انبوه‌سازی مسکن و املاک و مستغلات در مقیاس بزرگ ارائه می‌دهد، به‌ویژه آنهایی که هدفشان جذب سرمایه‌گذاران بین‌المللی است. تکانه‌های اقتصادی، نوسانات ارز، عدم قطعیت‌های سیاسی و چالش‌های لجستیکی می‌توانند به سرعت یک چشم‌انداز امیدوارکننده را به یک داستان هشداردهنده تبدیل کنند. شکست این پروژه بر اهمیت تحقیقات کامل بازار، انطباق با شرایط اقتصادی در حال تغییر و توسعه یک برنامه اضطراری قوی برای کاهش خطرات تأکید دارد.

4-3. پروئیت آیگو؛ سنت لوئیس در ایالت میزوری (ایالت متحده آمریکا)

شهر سنت لوئیس زمانی یکی از بزرگترین و مهم‌ترین شهرهای ایالات متحده آمریکا به‌شمار می‌رفت. این شهر در سال 1950 بیش از 850 هزار نفر ساکن را در خود جای داده بود و برنامه‌ریزان شهری رشد قابل‌توجه جمعیت را برای آن پیش‌بینی می‌کردند. به‌دنبال قانون مسکن عمومی (مصوب 1949)‌ در ایالات متحده و اختصاص بودجه به پاک‌سازی زاغه‌ها، بازسازی شهری و احداث مساکن عمومی، برنامه پاک‌سازی و توسعه مجدد شهری سنت لوئیس طرح‌ریزی و بخش‌های گسترده‌ای از بافت‌های ناکارآمد و زاغه‌های پیرامون هسته مرکزی شهر تخریب و با قیمت نازلی به توسعه‌دهندگان خصوصی فروخته شد. این پروژه‌ها اساساً به‌گونه‌ای انجام شد که مطابق با نیازهای طبقه متوسط شهری بوده و تلاشی برای تشویق افراد این طبقه به بازگشت به مناطق مرکزی شهر و پیرامون هسته تجاری آن بود [20]. هم‌زمان زمین‌هایی در پیرامون شهر سنت لوئیس برای ساخت مساکن عمومی و انتقال جمعیت فقیر زاغه‌ها در نظر گرفته شد؛ این پروژه‌ها با هدف ارائه تعداد زیادی واحد مسکونی با اجاره پایین برای افراد کم‌درآمد، فقرای ساکن مناطق مرکزی پاک‌سازی شده و جلوگیری از گسترش زاغه‌ها آماده‌سازی و برنامه‌ریزی شد؛ ازجمله این پروژه‌ها، پروژه پروئیت آیگو در شمال شهر است [21].

در سال 1950 شهر سنت لوئیس مصوبه‌ای فدرال برای ساخت 5800 واحد مسکن عمومی دریافت کرد که نیمی از آنها توسط سازمان مسکن سنت لوئیس در پروئیت آیگو مکان‌یابی شده بود؛ پروژه‌ای که طبق برنامه‌، 10 هزار مستأجر را در 2870 واحد مسکونی و تراکمی بسیار بالاتر از ساختمان‌های زاغه‌های پاک‌سازی‌ شده اسکان می‌داد [22]. همچنین مقرر شد پروئیت آیگو در مراحل بعدی برنامه‌ریزی، علاوه‌بر ساکنان زاغه‌ها، مسکن شهروندان محلات مناطق مرکزی شهر که در پروژه‌های تخریب و نوسازی شهر ناچار به ترک خانه‌هایشان شده بودند و بخشی از نیاز آینده مسکن عمومی شهر سنت لوئیس را نیز تأمین کند. دو فاز این پروژه در سپتامبر 1955 و فوریه 1956 تکمیل شد؛ پروئیت آیگو یک مجموعه مسکونی شامل 33 برج 11 طبقه در زمینی به مساحت 57 هکتار بود که در محله دسوتو کار و همجوار با خیابان‌های جفرسون، کاس، بیستم و کار قرار داشت [20].

شکل 11. بلوک‌بندی ساختمان‌ها در پروئیت آیگو

Source: Minoru Yamasaki Associates, 1954.

پیشنهاد اولیه معماران، مجموعه‌ای مرکب از ساختمان‌های بلند، نیمه‌بلند و کوتاه دو تا سه طبقه بود؛ گرچه این پیشنهاد توسط سازمان محلی پذیرفته شد، اما به علت بیشینه شدن هزینه‌های ساخت برای هر واحد و وضعیت جنگی ایالات متحده در شبه‌جزیره کره، دولت فدرال این پیشنهاد را نپذیرفت. در‌نتیجه سازمان مسکن عمومی سنت لوئیس با هدف تطبیق هزینه‌ها با الزامات کنگره، طرحی با 33 ساختمان 11 طبقه را جایگزین کرد؛ طرحی که در آن معماران با وجود فشار‌های مقامات و مسئولان برای ارائه طراحی اقتصادی و مقرون‌به‌صرفه، توجه زیادی به ارتقای زیست‌پذیری آن داشتند. در این زمینه می‌توان به دو شاخص طراحی آسانسورهای اسکیپ استاپ (که فقط در طبقات 1، 4، 7 و 10 توقف داشت) و راهروهای داخلی (گالری‌های) شیشه‌ای اشاره کرد. معماران پروژه تلاش می‌کردند از طریق ایجاد پلتفرم‌های مجزا و کریدورهای عمودی و گنجاندن فضاهای عمومی در هر سه طبقه، واحدهای همسایگی جداگانه و متمایزی در هر ساختمان ایجاد کنند [23]. ساخت عمده ساختمان‌های پروئیت آیگو تا سال 1954 پایان یافت؛ این پروژه گرچه در اصل از دو بخش جداگانه پروئیت برای سیاه‌پوستان و آیگو برای سفیدپوستان تشکیل شده بود، اما تصویب قانونی در آمریکا در این سال که جداسازی نژادی را ممنوع می‌کرد، منجر به امتناع سفیدپوستان از اسکان در این پروژه شد. تلاش‌ها برای همزیستی ساکنان از نژادهای مختلف در این مجموعه نتیجه نداد و این پروژه منحصراً به آفریقایی‌تباران اختصاص یافت [23][24].

شکل 12. دید پرنده از پروژه پروئیت آیگو

Source: United States Geological Survey, 1968.

پروئیت آیگو نمونه دیگری است که در زمره «شهرک‌های جدید شکست‌ خورده» قرار می‌گیرد. با وجود ماهیت غیرمنفک و درون‌شهری آن، به‌سبب برنامه‌ریزی اسکان 10 هزار نفری، مطالعه و بررسی دلایل شکست این شهرک که نمونه‌ای کامل و واضح از برنامه‌ریزی شهری ناصحیح و غیراصولی است، اهمیت می‌یابد. ورای توجه به جمعیت هدف، نحوه برخورد با این جمعیت و تبلور بینش مسئولان ملی و محلی به مقوله اسکان جمعیت آسیب‌پذیر شهر سنت لوئیس در طراحی، برنامه‌ریزی و ساخت شهرک نیز مورد تأکید است. نکته حائز اهمیت در فرایند برنامه‌ریزی پروژه، منزوی شدن و متمرکز کردن یک جامعه کم‌درآمد و ضعیف و در یک نقطه متراکم است. در ایران نیز مصادیق متنوع از این شیوه مشاهده می‌شود. برای مثال، با توجه به روند صعودی مهاجرت اتباع و تمایلشان به تشکیل کلونی در یک منطقه، بروز مشکلاتی از جنس تجربه پروئیت آیگو در برخی از شهرهای جدید مستقر در حاشیه کلان‌شهرها قابل پیش‌بینی است.

با وجود تحسین‌های اولیه طرح از‌سوی صاحب‌نظران و منتقدان، در عمل ساکنان از شرایط ساختمان‌های راضی نبودند؛ طراحی غیرمشارکتی و تحمیل شده، حس عدم تعلق به مکان را در میان افراد تشدید کرد و بروز وندالیسم و بی‌توجهی آنها به بهداشت و کیفیت محیط زیست پیرامون خود را در پی داشت [25]. معماران و برنامه‌ریزان، مجتمع‌های مرتفع مدرن با آپارتمان‌های بزرگ، فضاهای سبز فراوان و امکانات عمومی را متصور بودند، اما تغییرات در طراحی، ساختمان‌های فاقد تهویه مناسب، نور طبیعی و تدابیر امنیتی و درنهایت یک محیط زندگی ناخوشایند را پدید آورد. همچنین با وجود جذابیت ایده گنجاندن عرصه‌های عمومی و واحدهای همسایگی در یک ساختمان از نظر تئوری، اما رفت‌وآمد‌های مکرر از پله‌ها و دالان‌های طولانی، علاوه‌بر از بین بردن فضای خصوصی خانوارها، موجب کاهش آسایش محیطی و مطلوبیت واحدها شد [26].

آینده‌نگری دیگر موضوع مورد بحث است؛ در این زمینه می‌توان ادعا کرد فقدان نگاه بلندمدت در افق دید طراحان مشهود بود و شکست پروژه را تسریع و تسهیل کرد. پروئیت آیگو در زمانی مطرح شد که هیچ‌وقت تا آن زمان تقاضا برای مسکن طبقه کم‌درآمد تا این اندازه بالا نبود و علت آن، جابه‌جایی‌های گسترده‌ای بود که به علت پاک‌سازی زاغه‌ها، نوسازی شهری و برنامه ساخت بزرگراه فدرال ایجاد شده بود. اما وقتی که در سال 1954 فاز نخست این مجموعه افتتاح شد، تقاضای مسکن اجتماعی کم شده بود. آهنگ رشد پایین جمعیت و ساخت فراوان خانه‌های ارزان در حومه شهر، بازار گسترده‌ای برای زندگی در خانه‌های خصوصی ارزان‌قیمت نسبت به خانه‌های عمومی و آپارتمانی به‌وجود آورد و گزینه‌های فراوانی برای انتخاب در مقابل جمعیت هدف پروژه قرار داد. با گذشت زمان، ترکیب جمعیتی سنت لوئیس تغییر کرد و تقاضا برای پروژه‌های مسکن عمومی در مقیاس بزرگ کاهش یافت. تغییر ترجیحات مسکن به‌سمت خانه‌های تک‌خانوار و افزایش حومه‌نشینی منجر به کاهش مطلوبیت پروئیت آیگو شد.

عامل دیگر در سقوط پروئیت آیگو، فقدان مطالعات و ارزیابی‌های اجتماعی و موضوع نژادپرستی بود؛ همان‌طور که اشاره شد، اغلب ساکنان از زاغه‌های مرکزی شهر و مناطق فقیرنشین با آمار بزهکاری بالا به این منطقه هدایت شده بودند. با گذشت زمان و کم‌رنگ شدن برنامه‌های اجتماعی پشتیبان مانند طرح «معامله جدید» روزولت، تله فقر برای ساکنان پروئیت آیگو پدیدار شد. در‌نتیجه رفته‌رفته با بی‌توجهی به مسئله آموزش و توانمندسازی جامعه محلی، ناآرامی‌های اجتماعی و وقوع جرم‌و‌جنایت در محدوده بالا گرفت. از‌این‌رو فقدان مشارکت اجتماعی و سیستم‌های پشتیبان، احساس انزوا و ناامیدی را در بین ساکنان تشدید کرد و محیطی مستعد خشونت و فعالیت‌های غیرقانونی پدید آورد. علاوه‌بر‌آن، نبود برنامه‌های اجتماعی مؤثر و فرصت‌های شغلی باعث ایجاد حس ناامیدی در بین ساکنان شد. از‌سوی دیگر برخوردها و تنش‌های نژادی و جداسازی‌های رایج در سنت لوئیس نیز به مشکلات دامن زد؛ جامعه ایالات متحده درگیر مسئله نژادپرستی بود و جمعیت عمدتاً آفریقایی‌تبار پروئیت آیگو توسط مقامات شهر نادیده گرفته می‌شد. آنها از دسترسی به آموزش باکیفیت، فرصت‌های شغلی و خدمات ضروری محروم بودند و تمرکز فقر و تفکیک نژادی، نابرابری‌های سیستمی را تداوم بخشید و رهایی از چرخه فقر را برای ساکنان دشوار کرد. رفته‌رفته و با گزارش جنایت‌ها، خراب‌کاری‌ها و ناآرامی‌های اجتماعی پروئیت آیگو در رسانه‌ها، ذهنیت منفی نسبت به آن در میان شهروندان سنت لوئیس پررنگ‌تر شد و اقبال عمومی و تمایل به سرمایه‌گذاری‌های جدید در منطقه به طرز چشمگیری کاهش یافت.

مسئله دیگر، وضعیت اقتصادی پروژه و کسری بودجه برای حفظ و نگاه‌داشت ابنیه پروئیت آیگو است. نرخ سکونت در پروئیت آیگو به یک‌باره شروع به کاهش کرد. این کاهش به‌طور مستقیم توانایی سازمان مسکن عمومی سنت لوئیس را برای حفظ و نگهداری از پروژه تحت تأثیر قرار داد. این معضل سبب شد علاوه‌بر حذف خدماتی مانند زمین‌های بازی کودکان، محوطه‌سازی‌ها و فضاهای سبز و حمام‌های طبقه همکف، کیفیت تجهیزات به‌کار برده شده در ساختمان‌ها نیز بسیار نازل و پایین‌تر از استانداردها باشد. علاوه‌بر‌آن، افول صنایع در سنت لوئیس مشاغل بومی و به‌تبع آن پایه مالیاتی شهرداری را کاهش داد؛ در‌نتیجه حفظ زیرساخت‌های پروژه و ارائه خدمات به ساکنان دشوارتر و درنهایت از اولویت مدیران شهری خارج شد. مزید بر آن کاهش مشاغل و فرصت‌های اقتصادی در داخل و مناطق پیرامون پروژه، چرخه فقر را بیش از پیش عمیق‌تر کرد و سقوط نهایی پروئیت آیگو را تسریع نمود.

شکل 13. عملیات تخریب اولین ساختمان‌های پروئیت آیگو

Source: Michael J. Baldridge, 1972.

زوال مجموعه پروئیت آیگو مدت کوتاهی بعد از اتمام ساخت آن در سال 1954 آغاز شد؛ در زمان اوج اشغال واحدهای آن در سال 1957، 9 درصد از واحدها خالی باقی ماند. در سال 1960، این رقم به 16 درصد رسید و تا سال 1970 به 65 درصد افزایش یافت. ریشه‌یابی این امر نشان می‌دهد که دولت محلی تنها بودجه ساخت واحدهای مسکونی را فراهم کرده بود و تعمیر و نگهداری از ابنیه به‌طور مستقیم به جامعه محلی مستأجران محول شده بود. لذا با توجه به وضعیت اقتصادی جمعیت کم‌درآمد و آسیب‌پذیر مستقر در آن، عملاً سرمایه چندانی برای حفظ و نگهداری از ساختمان‌ها باقی نمانده بود. این امر منجر به شکل‌گیری چرخه‌ای معیوب شد؛ نگهداری ضعیف و به‌تبع آن کاهش خدمات و کیفیت زندگی، افراد بیشتری را به خروج از منطقه ترغیب و ساختمان‌ها را بیش از پیش متروکه کرد [23].

در این فضا بود که پروئیت آیگو به کانونی برای فعالیت‌های مجرمانه تبدیل شد. گالری‌ها و راه‌پله‌ها به‌جای فراهم کردن عرصه‌های عمومی برای اجتماعات محلی، به سلطه باندهای تبهکار درآمد. ساکنان این فضاها را «دستکش آهنی» می‌نامیدند، گذرگاه‌هایی که در امتداد آنها و در مسیر خانه مورد آزار و اذیت یا حتی حمله قرار می‌گرفتند. شهرت منفی پروئیت آیگو به‌طوری فراگیر شد که برخی از کارگران تعمیر و نگهداری از ورود به آن خودداری کردند. با وجود درخواست دولت فدرال از اداره مسکن عمومی سنت لوئیس برای بازسازی پروژه در سال 1958 و نوسازی پروژه برمبنای طرح‌ها و ایده‌های یاماساکی در سال 1965، اقدامات مؤخر هرگز نتوانست به مسائل اجتماعی و مالی عمیق‌تر که باعث فروپاشی پروئیت آیگو شده بود، رسیدگی کند [23].

در سال 1972، دولت فدرال سرانجام تشخیص داد که پروئیت آیگو دیگر قابل نجات نیست. در همان سال، سه ساختمان در مرکز پروژه و تا سال 1976، باقی‌مانده ساختمان‌ها به‌طور کامل تخریب شد و زمین بایر شهری وسیعی را در بافت سنت لوئیس بر‌جای گذاشت که تا به امروز هنوز پر نشده است. مرگ پروئیت آیگو در کتاب خلق فضای قابل دفاع اسکار نیومن نیز مورد اشاره قرار گرفته است؛ براساس تحلیل نیومن و مبتنی‌بر رویکرد CPTED، وندالیسم و خشونت گسترده در پروئیت آیگو نتیجه وجود فضاهای عمومی «بی‌دفاع» بسیار زیاد در این مجموعه بود. راهروها بسیار طولانی بودند و نظارت عمومی بر آنها کافی نبود. ساکنان احساس تعلق به فضا نمی‌کردند و بنابراین تلاشی برای نگهداری یا کنترل آنها صورت نمی‌گرفت. ورودی‌ها که در فضاهای باز بزرگ و حفاظت نشده قرار گرفته بود، به مستأجران امکان کنترل ورود و خروج افراد به مجتمع را نمی‌داد. نیومن سپس با استناد به این پروژه، این نکته را مطرح می‌کند که طراحی مسکن عمومی به شیوه‌ای که میزان مناسبی از فضاهای خصوصی، نیمه‌خصوصی و عمومی ایجاد کند، به کاهش خشونت و تخریب‌گرایی منجر خواهد شد [27].

شکل 14. باقی‌مانده ویرانه‌های پروئیت آیگو

Source: Jackie Dana, January 2022.

شکست پروژه پروئیت آیگو در سنت لوئیس به‌عنوان نمادی ماندگار از مشکلات برنامه‌ریزی شهری و ماحصل ترکیبی از عوامل مختلف ازجمله طراحی ضعیف، ناآرامی‌های اجتماعی، تنش‌های نژادی، چالش‌های اقتصادی، بزرگ‌نمایی‌های منفی رسانه‌ای، عدم پیش‌بینی و شناسایی روندهای جمعیت‌شناسی شناخته می‌شود. مرور چگونگی تکوین و سقوط این پروژه اهمیت توجه به نیازها و تمایلات ساکنان و جامعه هدف، ترویج مشارکت اجتماعی و رسیدگی به نابرابری‌های سیستمی را گوشزد می‌کند.

4-4. اوردوس سیتی؛ مغولستان داخلی (چین)

در اواسط دهه نخست قرن حاضر، ردیف‌هایی از مجتمع‌های آپارتمانی بزرگ و مدرن در استپ‌های بیابانی شمال چین برخواستند. شهر اوردوس در مغولستان داخلی چین، به‌عنوان یکی از بزرگترین شهرهای ارواح این کشور شناخته می‌شود که در ابتدا به‌عنوان یک کلان‌شهر پررونق تصور می‌شد و برنامه‌ریزی شده بود تا درنهایت بیش از یک میلیون نفر را در خود جای دهد [30]. با‌این‌حال، با وجود سرمایه‌گذاری و ساخت‌وساز انبوه، این شهر تا به امروز عمدتاً خالی از سکنه باقی مانده است. ساختمان‌های دولتی، کتابخانه‌ها، موزه‌ها و تئاترهای خیره‌کننده برای تشکیل هسته فرهنگی شهر ساخته شدند. یک پارک مرکزی، باغ وحش و استادیوم ورزشی امکانات رفاهی را فراهم کرد. با‌این‌وجود، حتی با ادامه ساخت‌و‌ساز، آشکار شد که بیشتر ساختمان‌ها خالی از سکنه و خالی مانده‌اند. منظره شهر به‌طرز چشمگیری مدرن به‌نظر می‌رسید، اما در‌عین‌حال احساس بی‌روحی می‌کرد [31].

شکل 15. ساختار فضایی اوردوس سیتی در طرح جامع شهر

Source: Yin, 2017.

شهر اوردوس به‌عنوان پروژه‌ای برای تقویت رشد اقتصادی در مغولستان داخلی در نظر گرفته شده بود. از‌آنجا‌که چین در‌حال توسعه شهری سریع بود، مقامات اوردوس امیدوار بودند که آن را به یک شهر مدرن جدید تبدیل کنند که بتواند با کلان‌شهرهایی مانند پکن و شانگهای رقابت کند. اهداف اولیه آن، شهرنشینی جمعیت عشایری، دور کردن اقتصاد از اتکای بیش از حد به معدن و صنایع سنگین و تبدیل اوردوس به یک مرکز فرهنگی و اقتصادی پررونق بود. برنامه‌ریزان و توسعه‌دهندگان امیدوار بودند که اوردوس درنهایت بیش از یک میلیون ساکن را در خود جای دهد. این شهر دارای یک منطقه تجاری مرکزی با دفاتر مرکزی شرکت‌ها، مراکز تجاری، مسکن‌های مجلل، مؤسسات آموزشی درجه یک و جاذبه‌های فرهنگی مانند گالری‌های هنری، موزه‌ها، تئاترها و سالن‌های کنسرت بود. همچنین در این مسیر، ذخایر فراوان زغال سنگ و گاز طبیعی پیرامون شهر به رشد و توسعه آن کمک می‌کرد. برای تسهیل توسعه و ساخت مناطق جدیدی مانند منطقه جدید کانگباشی، منطقه دونگ‌شنگ و دالاد بنر، مقامات اوردوس به‌طور ویژه با شرکت‌های خصوصی املاک و مستغلات همکاری کردند. میلیاردها دلار صرف ساخت زیرساخت‌ها، حمل‌و‌نقل عمومی، جاده‌ها، راه‌آهن، سیستم‌های آب، برق و شبکه‌های مخابراتی شد. پروژه‌های برجسته شامل 1. منطقه جدید کانگباشی؛ که به‌عنوان مرکز فرهنگی اوردوس برنامه‌ریزی شده و شامل کتابخانه، موزه، تئاتر، استادیوم و ساختمان‌های اداری شهر است؛ 2. منطقه دونگ‌شنگ؛ منطقه 80 کیلومتر مربعی مرکز شهر با آسمان‌خراش‌های تجاری، مجتمع‌های آپارتمانی و فرودگاه بین‌المللی اوردوس و 3. دالاد بنر؛ منطقه صنعتی با پتروشیمی و نیروگاه زغال سنگ می‌شود [32].

شکل 16. کاربری زمین در سه مرحله طرح جامع اوردوس سیتی

Source: Xing & Zhu, 2020.

به‌رغم میلیاردها دلار سرمایه‌گذاری، اغلب ساختمان‌های اوردوس سیتی خالی ماند و لقب بزرگترین شهر ارواح چین را به خود اختصاص داد. دلایل شکست اوردوس متعدد است و به مسائل سیستماتیک با مدل شهرنشینی سریع مبتنی‌بر بدهی چین اشاره دارد. از مهم‌ترین دلایل شکست این پروژه می‌توان به اهداف رشد غیرواقعی آن اشاره کرد. مشکل اساسی در این زمینه، هدف غیرواقعی ساخت شهری با یک میلیون نفر در مغولستان داخلی بود؛ منطقه‌ای با جمعیت کم که مستعد مهاجرت دسته‌جمعی نیست. از طرفی موقعیت صحرای دورافتاده اوردوس و اقلیم خشک و خشن حوزه مشمول آن مانع ساخت سکونتگاه‌های با جمعیت انبوه می‌شد. برای مثال طوفان‌های شن مکرر، زمستان‌های طولانی و تابستان‌های گرم، اوردوس را در مقایسه با ابرشهرهای ساحلی چین با آب‌وهوای معتدل‌تر، گزینه‌ای نامطلوب می‌کند [33].

پیش‌بینی‌های رشد تهاجمی با نادیده گرفتن روندهای جمعیتی و شهرنشینی واقعی انجام شد. این امر منجر به ساخت بیش از حد در مقیاس بزرگ شد. در مسیر این نگاه، مازاد زیرساخت‌ها نیز پدیدار گشت؛ برنامه‌ریزی زیرساخت‌ها و خدمات عمومی در اوردوس برای جمعیتی بیش از یک میلیون نفر برنامه‌ریزی شده بود، در‌حالی‌که جمعیت آن از 200 هزار نفر عبور نکرد. مبالغ هنگفت صرف شده برای جاده‌ها، خدمات شهری و تأسیسات، فشارها و هزینه‌های نگهداری بیش از حد بر بودجه دولت محلی وارد کرد؛ به‌طوری‌که تعمیر و نگهداری زیرساخت نیز بیش از درآمدها بود. فراتر از چالش‌های جمعیتی و اثرات اقتصادی آن، اوردوس فاقد زیرساخت‌های اقتصادی برای حمایت از رشد سریع جمعیت بود. با کاهش ذخایر زغال سنگ و افول صنایع سنگین در منطقه، تعداد کمی از مشاغل و صنایع جدید جایگزین آنها شد [34]. در‌نتیجه انگیزه‌های اقتصادی یا فرصت‌های شغلی کافی برای جذب تعداد زیادی از مهاجران دائمی وجود نداشت. در ادامه اثرات منفی کمبودهای اقتصادی نیز به‌وسیله فقدان نگاه همه‌جانبه در برنامه‌ریزی و اجرای پروژه به‌خصوص در زمینه امکانات شهری تشدید شد. در‌حالی‌که میلیون‌ها دلار صرف ساختمان‌ها شده بود، اوردوس نتوانست امکانات حیاتی مورد نیاز برای رشد و تعالی یک شهر پررونق و پرجنب‌و‌جوش را فراهم کند. نتیجه این فقدان امکانات رفاهی و خدماتی، کاهش کیفیت زندگی و محدود شدن زیست‌پذیری شهر بود. بنا‌بر اعلام کارشناسان، ناکافی بودن بیمارستان‌ها، مدارس، پارک‌ها و جاذبه‌های فرهنگی کیفیت زندگی ساکنان را بسیار کاهش داد.

شکل 17. وضعیت کنونی شهر اوردوس در مغولستان داخلی چین

Source: www. asia.nikkei.com.

چالش اساسی دیگر مسئله سوداگری زمین و هجوم دلالان بود؛ در‌حالی‌که مقامات ملی و محلی مشتاق رشد و پیشرفت منطقه بودند، تقاضای کاذب و سودجویانه افراد جایگزین تقاضای واقعی خریداران مسکن شد [34]. فرایندی که توسعه شهر را از امتداد مسیر پیش‌بینی شده منحرف کرد؛ برای مثال مجتمع‌های مسکونی ساخته‌ شده به‌جای واحدهای مقرون‌به‌صرفه، معطوف به ثروتمندان و افراد از گروه‌های درآمدی بالاتر بود. به‌تبع آن آپارتمان‌های لوکس برای کارگران طبقه ضعیف و متوسط جامعه، بسیار دور از دسترس شد و فقدان مسکن مقرون‌به‌صرفه ساکنان بالقوه را به تجدیدنظر وا داشت. در ادامه این روند، افزایش قیمت دارایی‌ها و کسب سود قابل‌توجه، توسعه‌دهندگان را ترغیب به ورود به منطقه و سرمایه‌گذاری‌های گسترده برای دستیابی به ارزش‌های دارایی بیشتر کرد. با‌این‌وجود به‌سبب فقدان مطالعات جامع و برنامه‌ریزی صحیح، کاهش ارزش و از دست رفتن سرمایه‌های کلان به‌دلیل مازاد عرضه و فقدان تقاضا و خریدار سرانجام کار بود.

شکل 18. پروژه‌های نیمه‌تمام و بلااستفاده در اوردوس سیتی

Source: www.Allthatsinteresting.com/chinese-ghost-cities.

شهر اوردوس که در ابتدا به‌عنوان الگوی فرهنگی و موتور محرک اقتصادی مغولستان داخلی چین شناخته می‌شد، به بزرگترین شهر ارواح چین در قرن بیست‌و‌یکم تبدیل شد. برنامه‌ریزان نتوانستند اهداف توسعه را با واقعیت‌های اقتصادی مطابقت دهند. برج‌ها و آپارتمان‌های خالی، یادآور ساختمان‌های بدون قید، سوداگرانه و منفک از نیازهای ساکنان است. با وجود استقرار برخی از فعالیت‌ها در مناطق خاصی از شهر، اوردوس هنوز سایه‌ای از چشم‌انداز یک میلیون ساکن برنامه‌ریزی شده آن است. درس‌های اوردوس یادآوری مهمی برای مقامات چینی است که به‌جای حدس و گمان آرمان‌گرایانه، ابتکارات شهرنشینی را در پیوند با مبانی اقتصادی مطالعه، برنامه‌ریزی و اجرا کنند. به‌طور خلاصه، اوردوس سیتی به‌دلیل مجموعه کاملی از مسائل مختلف شکست خورد؛ اهداف رشد غیرواقعی جدا از واقعیت‌های اقتصادی، سوداگری افسارگسیخته املاک و مستغلات در غیاب تقاضا، ساخت بیش از حد و نیاز مسکن و زیرساخت، امکانات رفاهی و خدمات عمومی ناکافی، هزینه‌های مسکن غیرقابل استطاعت و چالش‌های جغرافیایی‌- اقلیمی.

4-5. تیاندوچنگ، شهر هانگژو در استان ژجیانگ (چین)

تیاندوچنگ، شهرکی با ماهیت مسکونی و گردشگری است که با هدف اسکان 10 هزار نفر در فاصله 30 کیلومتری مرکز شهر هانگژو واقع شده و بلندپروازانه به‌دنبال ایجاد سازه‌ای با معماری، چیدمان، محیط و زرق‌وبرق پاریس بود. طراحان پروژه امیدوار بودند که با تقلیدی زیبا از پایتخت مشهور فرانسه، طبقات متوسط و رو به رشد چین را جذب کنند. با‌این‌حال، تیاندوچنگ هرگز به آرزوهای بلند خود دست نیافت و بیش از آنکه به یک جامعه سرزنده و پویا تبدیل شود، به یک رویای پوچ سوق داده شد. این تجربه توسعه ناموفق، شاهدی بر تلاش مداوم چین برای ایجاد تعادل بین مدرنیزاسیون سریع و هویت فرهنگی است [38].

در مرکز شهر یک ماکت 108 متری به افتخار برج ایفل با قریب به 7 هزار تن فولاد ساخته شده که از هر نقطه از شهر جلب توجه می‌کند و آن را به‌عنوان مقصدی برای گردشگران چینی معرفی می‌کند که به‌دنبال پس‌زمینه‌ای برای عکس‌هایشان بدون سفر به اروپا بودند. آخر هر هفته و تعطیلات رسمی، بازدیدکنندگان با دوربین‌هایی در دست به تیاندوچنگ می‌روند، در پایه ماکت ایفل عکس می‌گیرند و در فروشگاه‌ها و رستوران‌های با حال‌وهوای پاریس گشت می‌زنند. طبق آمار دولتی، این شهر بیش از 50 هزار بازدیدکننده را در تعطیلات اصلی سال جذب می‌کند. با‌این‌حال، در یک روز معمولی هفته، ماکت برج ایفل بدون ازدحام بر فراز میدانی تقریباً خالی قرار دارد و تنها تعداد انگشت‌شماری از اتومبیل‌های عبوری و دونده از فضا استفاده می‌کنند [39]. بدون انبوه گردشگران عکاسی، برج مانند یک پوسته توخالی به‌نظر می‌رسد؛ شکلی چشمگیر اما از نظر جوهر خالی. ماکت برج ایفل در برندسازی تیاندوچنگ موفق بود، اما نتوانست جامعه‌ای باثبات و پر جنب‌وجوش ایجاد کند.

شکل 19. تقلیدی از برج ایفل در تیاندوچنگ

Source: www.phantom-urbanism.com/tianducheng.

علاوه‌بر برج ایفل، تیاندوچنگ دارای تقلیدهایی از دیگر معماری‌های محبوب پاریس است؛ برای مثال، خیابان شانزلیزه و طاق پیروزی که در انتهای آن قرار دارد، عیناً در این شهر نیز تقلید شده‌اند. ساختمان‌ها و آپارتمان‌های مسکونی به سبک فرانسوی و با الگو از معماری هوسمان (نرده‌های آهنی، بالکن‌های ژولیت و سقف‌های خانه‌نشین پراکنده) در سراسر شهرک گسترش یافته‌اند. نواحی اخیراً ساخته شده، شامل برج‌های مسکونی مرتفع مدرن است تا جمعیت بیشتری را در خود جای دهد؛ اما این ساختمان‌های شیک شبیه ساختمان‌هایی هستند که در هر شهر مدرن چینی یافت می‌شوند و نمی‌توانند تم پاریس را حفظ کنند.

اگرچه در ظاهر معماران تیاندوچنگ موفق شدند حال‌وهوای حضور در پاریس را خلق کنند، اما منتقدان استدلال می‌کردند که این نسخه‌ها، صحنه‌سازی و خالی از پیچیدگی و اصالت معماری هستند و درنهایت مکانی بدون هویت و مصنوعی به‌نظر می‌رسند. با توجه به اینکه هیچ رژه نظامی یا راهپیمایی پیروزمندانه‌ای هرگز از آنجا عبور نخواهد کرد، کپی‌هایی مانند طاق پیروزی تقریباً خنده‌دار به‌نظر می‌رسند. اگرچه تیاندوچنگ قصد دارد شکوه پاریس را تداعی کند، اما تنها از نظر بصری یادآور پاریس است و از نظر فرهنگی ریشه در هنجارهای چینی قرن بیست‌ویکم دارد. همچنین در‌حالی‌که نسل‌های قدیمی شهروندان چینی ممکن است آرزوی جذب فرهنگ اروپایی را داشته باشند، نسل جوان با‌افتخار چینی هستند و تقلید را غیراصیل تلقی می‌کنند. علاوه‌بر‌آن، بیشتر مهاجران فرانسوی که در چین زندگی می‌کنند، به‌جای رفت‌وآمد در یک منطقه دورافتاده و شبیه به پاریس، در مرکز شانگهای یا پکن زندگی می‌کنند. در‌نتیجه می‌توان گفت اعتبار فرهنگی در طراحی، برنامه‌ریزی و ساخت تیاندوچنگ محلی از اعراب ندارد [38].

شکل 20. تضاد فرهنگی میان کالبد تیاندوچنگ و جامعه ساکنان آن

Source:Ibid.

این شهر، بینشی عمیق در مورد چالش‌های دولت چین در پذیرش مدرنیته ارائه می‌دهد و در‌عین‌حال نسبت به معماری بی‌ریشه هشدار می‌دهد. تیاندوچنگ در زمان اوج خود، حدود 2000 نفر ساکن را در خود جای داده بود [40] که در مقایسه با ظرفیت بیش از 10 هزار نفری آن، نزدیک به 80 درصد از خانه‌های آن خالی باقی ماند؛ از‌این‌رو، توسعه‌دهندگان که در ابتدا به‌دنبال ساخت‌و‌سازهای مجلل بودند، با هدف تقویت پایگاه مشتریان و جذب جمعیت بیشتر، ساخت املاک و آپارتمان‌های با سطح رفاه متوسط را در دستور کار قرار دادند. با‌این‌حال، خانه‌های این شهرک عمدتاً خالی و تاریک است؛ جامعه‌ای بدون توده انسانی که به‌جای یک منطقه شلوغ، مانند یک شهر ارواح احساس می‌شود. عوامل متعددی ساکنان بالقوه را از تیاندوچنگ دور کرده؛ قیمت بالای املاک برای بسیاری از چینی‌های طبقه متوسط، این شهرک را از گزینه‌های مسکن مقرون‌به‌صرفه خارج می‌کند. علاوه‌بر‌آن، فاصله زیاد از مرکز شهر هانگژو، نیاز به سفرهای طولانی را طلب می‌کرد. درنهایت نیز کند شدن آهنگ رشد اقتصادی چین، تقاضا برای خانه‌های لوکس را کاهش داد.

4-6. تیمز تاون؛ شانگهای (چین)

تیمز تاون واقع در 30 کیلومتری جنوب غرب مرکز شهر شانگهای و با معماری الهام گرفته از دهکده‌های انگلیسی توسط تیمی از معماران بریتانیایی به رهبری Shanghai Henghe Real Estate به‌عنوان بخشی از توسعه شهر جدید Songjiang طراحی و ساخته شده است. هدف پروژه، طراحی جامعه مسکونی با فضا و ظاهر متمایز بریتانیایی بود. توسعه‌دهندگان امیدوار بودند که ساکنانی از شانگهای را جذب کنند که به‌دنبال استراحت و فاصله از محیط شلوغ آن بودند و تجربه منحصر‌به‌فردی را با الگوبرداری از شهرهای کلاسیک انگلیسی ارائه دهند [44].

شکل 21. منطقه‌بندی پهنه‌های شهر تیمز تاون

Source: Henriot & Minost, 2017.

تیمز تاون حدود یک کیلومتر مربع زمین را در امتداد کرانه جنوبی رودخانه هانگتو پوشش می‌دهد. معماری ساختمان‌ها با دقت طراحی شده تا ظاهر و احساس یک روستا یا شهر انگلیسی را بازسازی کنند. توسعه‌دهندگان اصرار داشتند که فقط از مصالح و تکنیک‌های ساختمانی بریتانیایی استفاده شود و از‌این‌رو سبک‌های متمایز تئودوربتن و جرجین با تمرکز بر آجر و سنگ به اجرا درآمد. دیگر عناصر طراحی کلاسیک انگلیسی شامل جاده‌های سنگ‌فرش ‌شده، مغازه‌های گوشه‌ای عجیب، غرفه‌های تلفن قرمز رنگ و تیرهای چراغ به سبک ویکتوریایی بود که در خیابان‌ها قرار داشتند. کلیسایی نیز به سبک نئوگوتیک ساخته شده که شبیه کلیسای مسیح بریستول انگلستان است. سایر سازه‌های اصلی شامل میدان، بازار، مدرسه، مرکز پذیرایی و کتابخانه است. نام‌های سنتی انگلیسی مانند خیابان کنزینگتون، میدان وارویک و جاده برکشایر به خیابان‌ها اطلاق شده بود [45].

از جنبه‌های منحصر‌به‌فرد تیمز تاون، 10 منطقه مسکونی اقتباسی است که هر‌کدام از مناطق مختلف انگلستان الگوبرداری شده‌اند؛ مناطقی که شبیه Cornwall، Oxfordshire، Stratford-upon-Avon، Bath و دیگر مناطق کلاسیک انگلیسی طراحی شده‌اند. هر منطقه دارای معماری، محوطه‌سازی و پلان‌های خیابانی متمایز به منطقه‌ای است که تقلید می‌کند. این توجه به جزئیات و تمایل به بازآفرینی توهم بودن در انگلستان باعث شد تا تیمز تاون در طول توسعه خود به «یک شهر، نُه شهرک» ملقب شود [45]. موضوع فراتر از معماری فیزیکی و جاده‌هاست؛ سر در مغازه‌ها نام‌های سنتی انگلیسی را نشان می‌دهند و رستوران‌ها غذاهای کلاسیک بریتانیایی مانند ماهی و چیپس سرو می‌کنند. باجه‌های تلفن قرمز و صندوق‌های پستی مختص لندن در خیابان‌ها پراکنده‌اند، در‌حالی‌که باغ‌های انگلیسی و ویژگی‌های بصری خاص مانند پیچ‌و‌خم‌های پرچین فضاهای عمومی را زینت می‌دهند. مزید بر آن پرچم‌های Union Jack و خودروهای کلاسیک انگلیسی، طرح‌واره بصری بریتانیایی را بیشتر تقویت می‌کنند. شرکت توسعه‌دهنده، این طرح را از تحقیقات بازار و تمایل خریداران چینی به سبک‌های معماری اروپایی الهام گرفته است. علاوه‌بر‌آن، گمان می‌رفت که طبیعت غیرمعمول تیمز تاون اعتبار و سرزندگی را به پروژه اضافه و در جذب خریداران به منطقه جدید سونگجیانگ کمک کرد. توسعه‌دهندگان امیدوار بودند که پوسته بریتانیایی در مقایسه با بسیاری از جوامع الگو گرفته شده در پیرامون شانگهای برجسته شده و حسی منحصر‌به‌فرد از مکان ایجاد کند. از منظر فرهنگی، تیمز تاون فرصتی فراگیر برای ساکنان چینی بود تا سبک زندگی اروپایی را تجربه کنند. سازندگان انتظار داشتند که شهر به یک مقصد گردشگری محبوب برای سفرهای یک‌روزه به شانگهای یا تعطیلات آخر هفته تبدیل شود. آنها همچنین بر این باور بودند که تاجران و صاحبان سرمایه برای زندگی یا داشتن خانه دوم به آنجا سوق داده می‌شوند.

شکل 22. تقلید فضایی در شهر تیمز تاون

Source: www.porthole.com/.

با‌این‌حال، شهر تیمز پس از پایان ساخت‌وساز در سال 2006، هرگز موفق نشد به یک جامعه مسکونی پر‌جنب‌وجوش بدل شود؛ این شهر بسیار کم‌جمعیت بود و به‌رغم طراحی فوق‌العاده‌اش، اساساً به یک شهر ارواح تبدیل شد که همچون یک ماکت عجیب و جعلی در مقایسه با معماری و فرهنگ بریتانیا، مورد هجمه‌ها و انتقادات قرار گرفت. از نظر هزینه‌های بالای مسکن، تیمز تاون برای بسیاری از خانواده‌های کارگر چینی که در جستجوی خانه در حومه شهر بودند، مقرون‌به‌صرفه نبود. رفت‌وآمدهای طولانی به مرکز شهر شانگهای، جایی که بیشتر مشاغل در آن قرار داشت، مهاجران بالقوه را از مهاجرت به شهر منصرف کرد. سفر به تیمز تاون تنها سفری یک‌روزه برای گردشگران و اهداف توریستی بود که البته به‌سبب ناتوانی در ایجاد یک جامعه و اکوسیستم تجاری قوی، به سرعت از لیست علاقه گردشگران خارج شد. از‌سوی دیگر، بدون اجتماع ساکنان دائمی، فروشگاه‌ها از نظر اقتصادی با مشکل مواجه شدند و مغازه‌ها خالی ماند. چندین دلیل کلیدی وجود دارد که چرا تیمز تاون انتظارات را برآورده نکرد و به یک جامعه پرجمعیت و پر‌جنب‌و‌جوش حومه شهر تبدیل شد؛ ازجمله مکان‌یابی نامناسب شهر در فاصله 30 کیلومتری شانگهای به‌عنوان شهر مادر آن و تمرکز اغلب مشاغل منطقه در مرکز شهر شانگهای. لذا به‌رغم برنامه‌ریزی برای توسعه مترو، رفت‌وآمد برای بسیاری از متخصصان شاغل جذاب نبود [33][46].

شکل 23. تقلید معابر انگلیسی در شهر تیمز تاون

Source: www. transportbox.blogspot.com.

موضوع دیگر هزینه بالای مسکن و نگاه به مسکن به‌عنوان فرصتی برای سرمایه‌گذاری است. بخش قابل‌توجهی از مسکن در تیمز تاون توسط چینی‌های ثروتمند به‌عنوان املاک سرمایه‌گذاری به‌جای اقامتگاه اصلی خریداری شد. این موضوع به کمبود ساکنان دائمی، ضعف مشاغل بومی و عدم شکل‌گیری شور و نشاط در جامعه منجر شد. در‌حالی‌که قیمت مسکن در تیمز تاون مناسب چینی‌های طبقه متوسط به بالا بود، در مقایسه با توسعه‌های معمول حومه شانگهای، هنوز برای بسیاری از خانواده‌ها بسیار گران بود که درنهایت مانع از ورود بسیاری از جمعیت هدف به شهر شد. علاوه‌بر‌آن و فراتر از ساختارهای مسکونی، تیمز تاون در زمینه زیرساخت‌ها، امکانات رفاهی مورد نیاز و ملزومات توسعه برای یک جامعه کامل دچار کمبود یا فقدان بود. ضعف‌هایی در حمل‌ونقل عمومی، تعداد مدارس، امکانات مراقبت‌های پزشکی و مشاغل تجاری وجود داشت که قادر به تأمین و پاسخ‌گویی به نیازهای روزمره ساکنان نبود [38].

عامل شکست دیگر این پروژه را می‌توان در بازآفرینی مصنوعی فرهنگ انگلیسی در جامعه تقریباً سنتی چینی جستجو کرد. رویکرد معماری شهر، اقتباسی از شهرها و شهرک‌های کلاسیک بریتانیا بود؛ لذا سبک زندگی و فرهنگ برای بسیاری غیرواقعی به‌نظر می‌رسید و شهر به‌جای یک جامعه ارگانیک شبیه به یک تفرجگاه و شهربازی بود. معماری آن به‌جای جذابیت صمیمی و در مقیاس انسانی، تحمیل‌کننده بود که باعث کاهش مطلوبیت و جذابیت شهری در مقیاس کوچک می‌شد. همچنین توسعه‌دهندگان به‌جای برنامه‌ریزی کاربردی و جامع، بیشتر بر جلوه‌های بصری مانند ساختمان‌های نئوگوتیک تمرکز داشتند؛ با تکرار حضور بازدیدکنندگان در شهر و مشاهده مکرر نمای معماری، این تازگی از بین رفته و اصالت گم شده بود [47].

دیدگاه توسعه‌دهندگان در ایجاد جامعه‌ای پرجنب‌وجوش با مضمون انگلیسی هرگز در تیمز تاون محقق نشد. این منطقه در اکثر روزهای هفته خالی است و زندگی شهری در آن جایی ندارد. تأکید بیش از حد بر مضمون سطحی بدون محتوای کافی، اساساً به یک نمای مصنوعی منجر شد تا یک شهر قابل سکونت. تیمز تاون نمونه‌ای هشداردهنده از این موضوع است که چگونه تقلید غیراصیل و مضمون‌سازی بیش از حد باعث ایجاد محیط‌های مصنوعی غیرقابل زندگی یا غیرپایدار می‌شود. با وجود جاذبه‌های بصری، تیمز تاون فاقد عناصر اجتماعی، فرهنگی و کاربردی بود که به شهرهای واقعی جان می‌بخشد. این شهر تنها مضامین سطحی را بدون پایه و اساس مورد نیاز برای حفظ یک شهر ارائه می‌کرد. درنهایت تیمز تاون به‌عنوان نمونه‌ای از تسلط و اولویت فرم بر عملکرد و مورد مطالعاتی برای تحولات مفهومی بیش از حد جاه‌طلبانه عمل می‌کند که نیازهای واقعی انسان را در نظر نمی‌گیرند.

4-7. کیلامبا؛ استان لوآندا (آنگولا)

کیلامبا یک پروژه بزرگ توسعه مسکن است که توسط شرکت چینی CITIC Group با تأمین مالی 3.5 میلیارد دلار توسط دولت مرکزی در خارج از لوآندا، پایتخت آنگولا ساخته شده است. عملیات ساخت‌وساز با هدف ارائه مسکن ارزان‌قیمت برای 500 هزار نفر و کاهش ازدحام بیش از حد در لوآندا، از سال 2008 آغاز و در سال 2012 تکمیل شد. این پروژه مساحتی حدود 5 هزار هکتار را پوشش می‌دهد و از 750 بلوک آپارتمانی دو تا چهار خوابه، 12 مدرسه و بیش از 100 فروشگاه خرده‌فروشی تشکیل شده است. در‌مجموع 20 هزار آپارتمان در کیلامبا به‌همراه تمامی زیرساخت‌های لازم مانند جاده‌ها، شبکه لوله‌کشی آب، خطوط برق، سیستم‌های فاضلاب و محوطه‌سازی ساخته شده است. این پروژه بخشی از تلاش‌های عظیم بازسازی پس از جنگ داخلی در آنگولا بود؛ جنگی که در سال 2002 پس از 27 سال پایان یافت و در مدت آن بسیاری از زیرساخت‌های کشور ویران شد. پروژه‌های بازسازی مانند کیلامبا عمدتاً به‌دنبال کمک به ارائه مسکن مدرن و خدمات عمومی به جمعیت رو به رشد شهری آنگولا بودند [50][51][.

شکل 24. طرح‌واره آرایش فضایی بلوک‌ها و توزیع فعالیت‌ها در کیلامبا

Source: www.pedrasilva.com/works/kilamba_masterplan.

با وجود اهداف بلندپروازانه و اندازه و مقیاس چشمگیر، توسعه کیلامبا با چالش‌ها و انتقادات مختلفی ازجمله نگرانی‌ها در مورد مقرون‌به‌صرفه بودن برای مردم بومی، نرخ اشغال و پایداری مواجه شد. موفقیت پروژه‌هایی از این قبیل در دستیابی به اهداف و تأثیر بلندمدت آن بر جمعیت محلی، به مدیریت مؤثر و رسیدگی به این چالش‌ها بستگی دارد. بزرگترین چالش کیلامبا، خالی ماندن آپارتمان‌ها و در‌نتیجه تبدیل شهر به «شهر ارواح» بود؛ به‌طوری‌که در حال حاضر با وجود بیش از یک دهه بعد از ساخت، تنها حدود 10 درصد از واحدها دارای سکنه هستند. آپارتمان‌ها برای اکثر مردم طبقه کارگر بسیار گران بود؛ هزینه این واحدها از 120 هزار دلار تا 200 هزار دلار متغیر است که در کشوری با سرانه تولید ناخالص داخلی 6800 دلار، حتی با وام‌های یارانه‌ای دولتی، اکثر شهروندان قادر به پرداخت این قیمت‌ها نبوده و هزینه‌ها برای خانواده‌های معمولی دور از دسترس بود. مشکل دیگر موقعیت دورافتاده کیلامبا بود؛ این شهر در 30 کیلومتری لوآندا قرار دارد و از جاده‌های اصلی، مراکز حمل‌ونقل عمومی و مراکز کار جدا شده است. فعالیت اقتصادی چندانی در نزدیکی کیلامبا وجود ندارد و بنابراین ساکنان مجبور به طی کردن مسافت‌ها طولانی برای کار در لوآندا هستند [53].

علاوه‌بر‌این، توقف ناگهانی ساخت‌وساز نشانگر مشکلات اقتصادی عمیق‌تر در آنگولاست. پروژه کیلامبا تقریباً به‌طور کامل از طریق وام‌های دولت چین تأمین مالی می‌شد که آنگولا برای تأمین بودجه تلاش‌های بازسازی به آن متکی بود. اما با شروع کاهش شدید قیمت نفت از سال 2014، اقتصاد کاملاً وابسته به نفت آنگولا به‌شدت آسیب دید. در شرایطی که دولت به‌دلیل درآمدهای نفتی کمتر با بحران مالی مواجه بود، پروژه‌های بزرگ و سرمایه‌بر مانند کیلامبا باید کنار گذاشته می‌شد. وام‌ها دیگر قابل بازپرداخت نبودند و بارگذاری زیرساخت‌های اصلی پایان یافت. درنهایت، اتکای بیش از حد آنگولا به نفت و استقراض بیش از حد از چین منجر به خالی ماندن شهر و نیمه‌کاره ماندن آن شد [50].

شکل 25. دید پرنده از شهر کیلامبا

Source: www.phantom-urbanism.com.

کیلامبا به‌عنوان نمونه‌ای از شهرهای برنامه‌ریزی شده شناخته می‌شود که سیر طبیعی رشد ارگانیک و ادغام با مراکز شهری موجود را طی نکرده و درنهایت دچار تزلزل می‌شوند. وضعیت ناتمام کیلامبا انعکاسی از چالش‌های بازسازی زیرساخت‌ها و اقتصاد آنگولا پس از دهه‌ها درگیری و وابستگی به ذخایر نفتی محدود است. برخی کیلامبا را به‌عنوان یک داستان هشدار‌دهنده در مورد توسعه سریع شهری در مقیاس بزرگ می‌دانند که به‌رغم برنامه‌ریزی‌ها، این شهر اقماری ثابت کرد که قادر به جذب زندگی نیست. ساختن یک شهر از ابتدا با هزاران بلوک آپارتمانی یکسان لزوماً به یک جامعه پر‌جنب‌وجوش یا رشد اقتصادی مبدل نمی‌شود. رویکرد برنامه‌ریزی از بالا به پایین نتوانست تقاضای واقعی مسکن و فرصت‌های شغلی را در این منطقه محاسبه کند و با وجود کمبود مسکن در زاغه‌های لوآندا، این امر منجر به برج‌های خالی شد. در سال‌های اخیر، دولت آنگولا تلاش کرده قیمت‌ها را پایین بیاورد و سکونت در کیلامبا را تشویق کند. در پاسخ، بعضی مشاغل در منطقه تجاری شهر مغازه باز کرده‌اند، اما واحدهای مسکونی همچنان پر نشده است. همچنین مسائل مربوط به رفت‌وآمدهای طولانی و کمبود امکانات هنوز ساکنان بالقوه را بی‌میل نگه داشته است.

 ۵. جمع‌بندی و ارائه پیشنهادها و راهکارها

رشد شتابان شهرنشینی و تسریع روند صنعتی شدن شهرها در نیمه دوم قرن میلادی گذشته، سیاستگذاران و تصمیم‌گیران را بر آن داشت تا رویکردهایی را در قبال شهرهای بزرگ با هدف جلوگیری از گسترش بی‌رویه، جذب سرریز جمعیت و نیز اسکان مهاجران احتمالی اتخاذ کنند؛ سیاست شهرهای جدید ازجمله این اقدامات است و شامل شهرها، شهرک‌ها و سکونتگاه‌هایی با کارکردهای مختلف و به‌صورت اقماری و یا مستقل در خارج (و موارد محدودی داخل) حریم و حوزه نفوذ شهرهای مادر می‌شود. شهرها و شهرک‌های جدید برحسب ضرورت‌ها و کارکردهای آنها احداث می‌شوند و این سیاست می‌تواند از کشوری به کشور دیگر و حتی از منطقه‌ای در یک کشور به منطقه دیگر در همان کشور تفاوت داشته و ضرورت یا عدم ضرورت آن متناسب با شرایط اقتصادی‌- اجتماعی به‌خصوص ویژگی‌های فرهنگی مردم مشخص شود.

مسئله شهرهای جدید در ایران، با وجود ریشه‌های تاریخی و معاصر، از اواسط دهه ۱۳۶۰ خورشیدی به‌طور جدی‌تری مورد توجه قرار گرفت. با پیچیده‌تر شدن مشکلات و مسائل شهرنشینی، این موضوع به یکی از سیاست‌های اصلی در حوزه شهرسازی و مسکن مبدل شد؛ در این میان تأمین مسکن، به‌ویژه برای دهک‌های میانی و کم‌درآمد جامعه، در کنار مدیریت مسائل شهری کلان‌شهرها، سیاستگذاران و برنامه‌ریزان توسعه شهری را به‌سمت طرح‌های آماده‌سازی زمین و ایجاد شهرهای جدید هدایت کرد. اولین نمونه‌های اجرایی این شهرها در اوایل دهه ۱۳۷۰ خورشیدی به منصه‌ظهور رسید و با گذشت سه دهه، گستره، ضرورت، تعداد، مقیاس، نقش عملکردی و نحوه اجرای این شهرها در زمره مباحث محوری در میان کارشناسان برنامه‌ریزی و طراحی شهری، اقتصاددانان، جامعه‌شناسان و معماران قرار گرفته است. نمود این موضوع در برگزاری همایش‌ها و سلسله‌جلسات متعدد و نگارش صدها مقاله و رساله مشهود است که به بررسی عمیق‌تر و موشکافانه‌تر آن پرداخته‌اند. با‌این‌حال و با وجود استعدادها و مزایای شهرهای جدید، همچنان پرسش‌ها و چالش‌هایی در مورد کارایی، بهره‌وری، پایداری و نحوه مدیریت این شهرها وجود دارد که نیازمند بررسی‌های دقیق و مستمر است. بنابراین، بررسی و تحلیل نمونه‌های موفق و ناموفق شهرهای جدید در ایران و جهان به یک حوزه پژوهشی پویا و چندوجهی تبدیل شده که نتایج آن می‌تواند راهگشای توسعه متوازن و مانا در آینده سرزمین باشد.

باید توجه داشت در دهه‌های اخیر، دولت‌ها و توسعه‌دهندگان خصوصی در همکاری با یکدیگر و با هدف شهرنشینی سریع و گسترده، ایجاد تعادل میان مناطق شهری و تحریک رشد اقتصادی، هزینه‌های سرسام‌آوری را در ساخت شهرهای جدید سرمایه‌گذاری کرده‌اند. با‌این‌حال، بسیاری از این شهرها با چالش‌هایی نظیر بدهی‌های کلان و فقدان و کمبود جمعیت روبه‌رو هستند. در فرهنگ واژگان تخصصی به این‌گونه شهرها «شهر ارواح» (Ghost Town) اطلاق می‌شود؛ پدیده شهر ارواح و تحولات شهری متروکه موضوعی پیچیده و چندوجهی است که می‌توان آن را ترکیبی از عوامل اقتصادی، فرهنگی و سیاسی نسبت داد و گونه‌های مختلفی را برای هریک برشمرد. تمرکز این گزارش، معطوف به برخی شهرهای جدید مبدل شده به شهرهای ارواح است؛ این سکونتگاه‌ها اغلب به‌صورت دستوری با نگرش‌های مبالغه‌آمیز و با نگاه بالا به پایین و بدون مشارکت جامعه محلی ساخته شدند و درنهایت در جذب جمعیت و سرمایه‌گذاری مورد انتظار شکست خوردند. در یک تقسیم‌بندی کلی، می‌توان ریشه‌های شکست این پروژه‌های شهری را با نگاه کلان در چهار طبقه معرفی کرد:

الف) عوامل اقتصادی

بسیاری از این پروژه‌ها با بودجه‌ریزی و هدایت دولت و توسط توسعه‌دهندگانی با چشم‌انداز بزرگ اما بدون انجام تحقیقات بازار مناسب آغاز شدند. اغلب آنها بدون در نظر گرفتن تقاضای واقعی و با هدف سوداگری در بازار املاک تأمین مالی شده‌اند. در زمانی که تسهیلات کلان دولتی از یک در وارد بازی می‌شود، تحقیقات بازار از در دیگر از بازی خارج می‌شود. پیش‌بینی افزایش قیمت در آینده نیز منجر به تشکیل حباب در بازار املاک و مستغلات شد و تورم مصنوعی در قیمت‌ها را پدید آورد؛ زمانی که این حباب‌ها ترکید، سرمایه‌گذاران با زیان‌های قابل‌توجهی مواجه شدند. موضوع مهم دیگر در چشم‌انداز اقتصادی، بار بدهی سنگین پروژه‌هاست؛ دولت مستقر و توسعه‌دهندگان اغلب برای تأمین مالی این پروژه‌ها بدهی‌های سنگینی متحمل می‌شوند و زمانی که بازدهی آن‌طور که انتظار می‌رفت محقق نشد، پرداخت این بدهی به یک چالش بزرگ تبدیل می‌شود. همچنین باید توجه داشت تعدادی از این شهرها در دوره خوش‌بینی اقتصادی برنامه‌ریزی شده و توسعه یافتند و رکودهای بین‌المللی در بازارهای جهانی نظیر بحران مالی 2008، تأثیر عمیقی بر اقتصاد جهانی گذاشت و باعث کاهش تقاضا برای املاک به‌ویژه خانه‌ها و ساختمان‌های مجلل شد. تأکید بیش از حد بر املاک اعیانی و تمرکز بر عرضه واحدهای لوکس، منجر به عرضه بیش از تقاضا شد. علاوه‌بر‌این مطالعات بازار در پروژه‌های بزرگی که ممکن است بیش از یک دهه به طول انجامد، نیازمند تحقیقات بازار مستمر و پویاست و تحقیقات بازار ایستا در مقطع زمانی مطالعات اولیه چندان راهگشا نخواهد بود. جمیع عوامل فوق‌الذکر در کنار ارزش‌گذاری افراطی و قیمت‌گذاری بسیار بالاتر از قدرت خرید جامعه هدف، املاک را فراتر از دسترس بازار مورد نظر قرار داد که ورشکستگی توسعه‌دهندگان، یکی از اثرات مخرب آن بود.

موضوع دیگر، ساخت شهرهای جدید در مناطق دورافتاده یا کمتر توسعه‌یافته، دور از مراکز عمده اشتغال است که نتیجه آن فقدان فرصت‌های شغلی در نواحی مجاور آنهاست. بدون بازار کار متنوع، مردم برای نقل مکان به این شهرها مردد بودند. رابطه میان اشتغال با سکونت، در موفقیت یا شکست پروژه‌های کلانی همچون شهرهای جدید بسیار حائز اهمیت است. در‌واقع اگر اشتغالی نباشد، سکونتی هم در کار نخواهد بود. این مسئله حتی در‌خصوص شهرهای جدید نزدیک کلان‌شهرهایی همچون تهران و اصفهان نیز صدق می‌کند. باید توجه داشت که برای اقشار کم‌درآمد، دسترسی به مراکز شغلی کلان‌شهر اصلی اهمیت حیاتی دارد و مسکن برای آنها در اولویت‌های بعدی قرار می‌گیرد. این اقشار نمی‌توانند درحالی‌که شغل‌شان در کلان‌شهر مرکزی است، در شهر جدید مجاور آن سکونت داشته باشند و هر روز هزینه حمل‌ونقل دسترسی به مرکز اشتغال را بپردازند.

ب) عوامل اجتماعی و فرهنگی

تکیه نکردن بر معماری همسو و سازگار با بوم و زمینه‌های فرهنگی منطقه و تلاش برای تکرار الگوهای تکراری سبک‌های معماری کشورهای غربی و شهرهای دیگر بدون مشارکت جامعه و دخیل کردن نظرات ذی‌نفعان محلی، اغلب مصنوعی و فاقد توجیه و اصالت فرهنگی است. در این شرایط، ترجیحات فرهنگی جمعیت هدف نادیده گرفته شده و توسعه‌دهندگان اغلب با انتخاب‌هایشان، به کوچک شمردن سبک زندگی مخاطبان بومی و قطع ارتباط بین پروژه و ساکنان بالقوه دامن می‌زنند.

علاوه‌بر‌آن باید اشاره داشت که از بزرگترین چالش‌ها در مطالعات اولیه ایجاد شهرهای جدید،‌ پیش‌بینی جمعیت هدف است. علت این امر، شناسایی و تشخیص جمعیت هدف در مکانی است که در آن هیچ سابقه سکونت پیشینی وجود نداشته؛ لذا تجویز جمعیت در آن پهنه کاملاً احتمالی است و هیچ قطعیتی ندارد. از‌این‌رو باید سناریوهای مختلف برای آن تعریف شود و در طول اجرای پروژه، در صورت محقق نشدن سناریوی اصلی، سناریوی دیگر جایگزین شود. اما مشکل اساسی معمولاً این است که پروژه‌های ساخت‌وساز کلان همچون شهرهای جدید توسط بخش خصوصی دنبال نمی‌شود که به موفقیت پروژه حساس باشد، بلکه این دولت‌ها هستند که این پروژه‌ها را آغاز می‌کنند و متأسفانه اغلب نه توجهی به ریسک‌ها دارند و نه هوشمندی استفاده از سناریوهای مختلف.

در شرایط دیگر، سبک زندگی برنامه‌ریزی شده و امکانات ارائه شده، با ترجیحات خریداران بین‌المللی مطابقت نداشته که منجر به عدم اقبال از‌سوی مخاطبان خارجی می‌شود. همچنین موضوع اختلاط اجتماعی و تنوع فرهنگی باید مدنظر برنامه‌ریزان قرار گیرد؛ بسیاری از پروژه‌ها با هدف جذب و استقرار دهک‌های پایین جامعه و افراد کم‌درآمد و آسیب‌پذیر در نقاطی با فواصل قابل‌توجه از هسته مرکزی شهر مادر توسعه یافتند، لذا با جداسازی این جمعیت از بافت اصلی شهر، به ترویج ناهنجاری‌ها و مشکلات ثانویه دامن زده‌اند. علاوه‌بر موضوعات مطروحه، رواج افسردگی، وندالیسم و سایر بحران‌های اجتماعی و روانی در مقیاس‌های فردی و جمعی در میان ساکنان این شهرها امری مسجل است، چراکه استقرار جمعیت در پهنه‌ای با فاصله از شهرهای اصلی و مراکز پرجنب‌وجوش زیست و فعالیت، مسئله انزوای اجتماعی و حس طرد‌شدگی را در میان افراد تقویت می‌کند؛ موضوعی که در نمونه پروئیت آیگو، افزایش جرم و ناامن‌سازی ساختمان‌ها را در پی داشت.

پ) چالش‌های زیرساختی

هزینه‌های کلان ایجاد زیرساخت‌ها (آب، برق، گاز، مخابرات و فاضلاب) نیز ازجمله هزینه‌هایی است که عموماً جدی گرفته نمی‌شود و البته گریبان بسیاری از شهرهای جدید در ایران را نیز گرفته است. بررسی نمونه‌های جهانی نشان می‌دهد که برخی از پروژه‌ها با کمبود امکانات اولیه، زیرساخت‌های ناقص و فقدان امکانات ضروری مانند مدارس، امکانات بهداشتی و درمانی و شبکه‌های حمل‌و‌نقل طراحی شده‌اند. علاوه‌بر‌آن بدون توجه مسئولان و مدیران شهری، فرسودگی زیرساخت‌ها و امکانات دور از ذهن نخواهد بود. همچنین در زمینه کیفیت زندگی و عوامل مؤثر بر آن، برنامه‌ریزی ضعیف در مورد فضاهای سبز، امکانات تفریحی و خدمات اجتماعی بر کیفیت کلی زندگی تأثیر گذاشته و باعث می‌شود این شهرها برای ساکنان بالقوه جذابیت کمتری داشته باشد.

د) چالش‌های سیاسی

پیاده‌سازی و اجرای پروژه‌های کلان ساخت‌و‌ساز ممکن است بیش از یک به دهه به طول انجامد، در‌حالی‌که عمر دولت‌ها عموماً چهار یا هشت سال است؛ در‌واقع زمانی که یک دولت تصمیم به احداث یک شهر جدید می‌کند، عمده گام‌ها در فرایند برنامه‌ریزی و ساخت این شهرها بر دوش دولت‌های بعدی خواهد بود. بر این اساس، دولتمردان فعلی می‌توانند با تصویب ایجاد یک شهر جدید و تبلیغ آن به اهداف سیاسی خود با کمترین هزینه برسند و هزینه‌های اصلی و مسئولیت ساخت آن را بر دوش دولت‌های بعدی بیندازند. دولت‌های مؤخر اگر به موفقیت برسند،‌ دولت مقدم صادرکننده مصوبه را مشعوف می‌سازند؛ چراکه اجرای این توسعه در رزومه دولت قبل قرار می‌گیرد. اما اگر شکست بخورند،‌ این شکست به حساب خودشان نوشته می‌شود و دولت قبلی با انتقاد از عملکرد آنها، شکست پروژه را ناشی از عملکرد بد دولت بعدی معرفی می‌کند. با این توضیح، می‌توان گفت چالش‌های نظارتی و مقررات پیچیده و موانع بوروکراتیک که دولت مؤخر در سپهر سیاسی خود مدنظر دارد، می‌تواند روند توسعه را مختل کند. تغییرات ناگهانی در سیاست‌های دولت جدید، تغییر ترجیحات و مداخلات آن نیز دست‌اندازهایی را در اجرای پروژه‌ها قرار می‌دهد. در برخی موارد، دولت‌ها مجبور به ورود برای اصلاح وضعیت شده‌اند که در‌نتیجه آن، سرمایه‌گذاران منصرف و فضای عدم اطمینان ایجاد شد. از‌سوی دیگر، مسائل مربوط به حقوق مالکیت نامشخص و اختلافات بر سر زمین، تأخیر در ساخت واحدها و بی‌ثباتی را به‌دنبال دارد. همچنین از دیدگاه زیست‌محیطی، تأثیرات این توسعه‌ها مانند آسیب و تخریب زیستگاه طبیعی یا مصرف بیش از حد منابع نگرانی‌هایی را برانگیخت.

در‌حالی‌که ساخت شهرهای جدید از ابتدا به برنامه‌ریزان شهری اجازه می‌دهد تا یک بوم سفید برای خلق یک اثر هنری خاص و پیاده‌سازی بلندپروازی‌های سیاسی‌- اقتصادی داشته باشند، بسیاری از پروژه‌های شهر جدید به‌دلیل اهداف بیش از حد اغراق شده، فقدان محرک‌های اقتصادی، مکان‌یابی غیراصولی و غیرقابل دسترس، هزینه‌های خارج از توان مردم بومی جامعه و عدم توانایی ایجاد یک اجتماع پرجنب‌وجوش شکست خورده‌اند. این شهرها برای موفقیت در چشم‌انداز بلند‌مدت، به مشاغل مطمئن و اقتصاد محلی و منطقه‌ای قوی، مسکن مقرون‌به‌صرفه، ارتباطات و حمل‌ونقل عمومی کارآمد، عرصه‌های عمومی جذاب و هویت فرهنگی منحصر‌به‌فرد نیاز دارند. با اهداف ساده‌تر، واقع‌بینانه‌تر و مطابق با وضعیت زمینه پروژه، شهرهای جدید می‌توانند به اکوسیستم‌های شهری پررونق تبدیل شوند. تلاش‌ها برای ساختن کلان‌شهرهای آینده در یک شب (آنی و دستوری)، معمولاً به الگوهای شکست ‌خورده و درس عبرتی درباره هدررفت منابع و آرزوهای برآورده نشده ختم می‌شود؛ از‌این‌رو چشم‌انداز و اهداف تعدیل شده، برنامه‌ریزی همه‌جانبه و بلندمدت و تمرکز بر اصول شهرسازی و دستورالعمل‌های استاندارد در توسعه شهرها از گام‌های نخست، بسیار مهم و ضروری است.

تجارب جهانی نشان می‌دهد که پروژه‌های بزرگ، ریسک‌های بزرگی هستند که به معمولاً سبب فقدان مطالعات مدون و پویا، آسیب‌های بسیار بزرگی در پی دارند؛ در این زمینه آسیب‌های زیست‌محیطی مهم‌ترین پیامد غالب این پروژه‌های کلان هستند. دومین آسیب مهم، اثر بر اقتصاد خانوار در کل کشور است؛ عموم پروژه‌های کلان با منابع مالی دولتی تأمین می‌شود. در کشورهایی نظیر ایران که دولت‌ها با کسری بودجه مداوم و تورم مستمر مواجه هستند، این پروژه‌ها منجر به تشدید کسری بودجه و در‌نتیجه چاپ بیشتر پول بدون پشتوانه خواهد شد که خود را به‌صورت جهش‌های تورمی نشان می‌دهد. در‌واقع دومین آسیب بزرگ پروژه‌های بزرگ، تشدید تورم در کل کشور است. با عبور از سطح کلان و ورود به سطح خانوارها، سومین آسیب که پیامد تشدید تورم است، یعنی کاهش توان مالی اقشار متوسط و پایین برای خانه‌دار شدن هویدا می‌شود. در‌واقع این پروژه‌ها بر‌خلاف هدف اولیه خود که خانه‌دار کردن خانوارهای قشر متوسط و پایین است، به‌دلیل اینکه موجب تشدید تورم می‌شوند، هزینه مسکن، هزینه خورد‌و‌خوراک و هزینه پوشاک را افزایش می‌دهند و در‌نتیجه بر ضد هدف خود عمل می‌کنند.

جدول 2. جمع‌بندی اهداف و آسیب‌های شهرهای ارواح

ارزیابی مأموریت شهرهای جدید در ایران (اغلب اسکان سرریز جمعیت شهر مادر) و مرور عوامل مورد اشاره در نمونه‌های جهانی، ضرورت توجه به ملاحظات و اقتضائات فرهنگی، اجتماعی، کالبدی، اقتصادی، فناورانه و زیست‌محیطی را گوشزد می‌کند. مجموع این دلایل، ضرورت اجماع نخبگانی و لحاظ داشتن تمامی ابعاد در موضوع توسعه شهرهای جدید را تبیین کرده و پرهیز از عجله و اتمام اجرای پروژه در دوره مدیریتی کوتاه را تجویز می‌کند. مبتنی‌بر بررسی، تحلیل و آسیب‌شناسی صورت گرفته در نمونه‌های جهانی و با توجه به اولویت‌ها و سیاست‌های داخلی موضوع، پیشنهادهایی به‌منظور کاربست در فرایندهای تصمیم‌سازی، تصمیم‌گیری، سیاستگذاری و برنامه‌ریزی شهرهای جدید در کشور ارائه می‌‌شود:

الف) مطالعه تجارب جهانی در حوزه شهرهای جدید و دیگر ابرپروژه‌های کالبدی و مرور اسناد مشابه در تجارب داخلی، ضرورت خودداری دولت‌ها از گرایش به‌سمت پروژه‌های بزرگ و تغییرات کالبدی گسترده در سرزمین را گوشزد می‌کند؛ تمرکز بر پروژه‌های کلان مانند شهرهای جدید، ممکن است با مشکلات و چالش‌های متعددی مواجه شود که درنهایت به ناکارآمدی و هدر‌رفت منابع منجر می‌شود. یکی از دلایل اصلی این دیدگاه، پیچیدگی، همپوشانی و حجم بالای وظایف دستگاه‌ها در این پروژه‌هاست که مدیریت و نظارت بر آنها را دشوار می‌سازد. علاوه‌بر‌این، پروژه‌های بزرگ معمولاً نیازمند بودجه‌های عظیم و زمان طولانی برای اجرا هستند که می‌تواند دولت‌ها را تحت فشار قرار داده و باعث به‌وجود آمدن مشکلات اقتصادی و اجتماعی گسترده‌تری شود. یکی دیگر از زمینه‌های این دیدگاه، عدم قطعیت و ریسک بالای پروژه‌های بزرگ است؛ در چنین پروژه‌هایی که هزینه و زمان زیادی را طلب می‌کنند، تغییرات در شرایط اقتصادی (تورم، رکود، بحران‌های مالی و ...)، سیاسی (تغییر سیاست‌های بانک مرکزی و سازمان‌های بودجه‌ریز، تغییرات دولت‌ها و خط‌مشی‌ها، جنگ، تحریم‌ها و ...) و اجتماعی (تغییر نسل‌ها، تغییر ترجیحات و اقتضائات جامعه و ...) می‌تواند به‌طور قابل‌توجهی بر روند و نتیجه نهایی تأثیر بگذارد. این تغییرات ممکن است منجر به توقف و تأخیر در روند اجرای پروژه، افزایش هزینه‌ها و درنهایت عدم تحقق اهداف اولیه شوند. همچنین، پروژه‌های بزرگ به‌طور معمول به تغییرات گسترده در سرزمین نیاز دارند که می‌تواند به محیط زیست آسیب برساند و باعث بروز مشکلات زیست‌محیطی جدی شود. عوامل مذکور دولت‌ها را به‌سمتی هدایت می‌کند که به‌جای تمرکز بر پروژه‌های بزرگ و پیچیده، با انتخاب پروژه‌های کوچک‌تر و محلی‌تر، نتایج بهتری را در کوتاه‌مدت و بلندمدت کسب کنند. تمرکز بر پروژه‌های با مقیاس کوچک و میانی می‌تواند توزیع عادلانه‌تر منابع و فرصت‌ها را به ارمغان آورد. این نوع پروژه‌ها معمولاً نیاز به مشارکت بیشتر جامعه محلی دارند که می‌تواند به افزایش حس تعلق مکان و همکاری اجتماعی کمک کند. علاوه‌بر‌این، پروژه‌های کوچک‌تر، به‌سبب مقیاس محدودتر آنها و ملموس بودن اقدامات و اصلاحات منتج از آنها، افزایش رضایت عمومی را در پی خواهد داشت. به‌این‌ترتیب، دولت‌ها با سرمایه‌گذاری در پروژه‌های کوچکتر و قابل کنترل‌تر می‌توانند به توسعه پایدار و متوازن‌تر دست یابند.

آنچه بیان شد نفی موضوع توسعه شهرهای جدید نیست، بلکه مبتنی‌بر درس‌آموخته‌های تجارب، تأکید بر برنامه‌ریزی دقیق و واقع‌نگر و اجتناب از ساده‌سازی و بزرگ‌نمایی مزایای اجرای طرح در مقابل نپرداختن و یا کوچک جلوه دادن ریسک‌های اجرایی شدن و تحقق طرح است.

ب) مبتنی‌بر تجارب بررسی شده به‌نظر می‌رسد موضوع حائز اهمیت دیگر، مشارکت جامعه بومی شهر مادر در برنامه‌ریزی شهر جدید پیرامون آن و برنامه‌ریزی پایین به بالا در فرایند توسعه شهر جدید، ولو به قیمت طولانی‌تر شدن فرایندهای توسعه است. نخستین دلیل این اهمیت، تجربه و دانش محلی این جامعه است؛ افراد بومی شهر مادر به‌عنوان اولویت جامعه هدف برای استقرار در شهر جدید، به‌خوبی از نقاط قوت و ضعف محیط زیست، زیرساخت‌ها و نیازهای آتی توسعه در منطقه خود آگاه هستند. این دانش می‌تواند به برنامه‌ریزان کمک کند تا طرح‌های توسعه را در سازگاری بیشتر با شرایط محلی و نیازهای واقعی جامعه تدوین کنند. به‌این‌ترتیب، برنامه‌های توسعه‌ای نه‌تنها کارآمدتر بلکه پایدارتر خواهند بود. علاوه‌بر‌این، وقتی مردم محلی در فرایند تصمیم‌سازی و تصمیم‌گیری مشارکت داشته باشند، احساس مالکیت و مسئولیت بیشتری نسبت به پروژه‌ها پیدا می‌کنند. این احساس مالکیت می‌تواند موجب افزایش حمایت عمومی و همراهی مردم از پروژه‌های توسعه‌ای و کاهش مقاومت‌ها و مخالفت‌های احتمالی شود. در‌نتیجه، فرایند اجرایی پروژه‌ها با مشکلات کمتری مواجه خواهد شد و احتمال موفقیت و تکمیل آنها بیشتر می‌شود. جامعه محلی به‌خوبی می‌داند که توسعه بی‌رویه و ناپایدار می‌تواند آسیب‌های جبران‌ناپذیری را به محیط زیست، منابع طبیعی و شرایط زیست فردای خود و فرزندان‌شان وارد کند. با مشارکت فعالانه جامعه، می‌توان راهکارهایی برای کاهش اثرات منفی توسعه و حفظ تعادل اکولوژیکی منطقه یافت که نه‌تنها به حفظ محیط زیست کمک می‌کند، بلکه به بهبود کیفیت زندگی نسل‌های آینده نیز منجر خواهد شد.

ج) بسته‌های رفاهی و پشتیبانی دولت از مخاطبان و ساکنان بالقوه شهرهای جدید نیز نقشی کلیدی در جلوگیری از تمرکز نارضایتی‌های احتمالی ایفا می‌کند. این بسته‌ها شامل طیف گسترده‌ای از خدمات و تسهیلات است که زندگی در شهرهای جدید را جذاب‌تر و مطلوب‌تر می‌سازد. به‌طور خاص، دولت می‌تواند از طریق ارائه یارانه‌های مسکن، نظام تأمین اجتماعی، تسهیلات مالی و خدمات بهداشتی و آموزشی مناسب، شرایط زندگی را در این شهرها بهبود بخشد. یکی از مهم‌ترین جنبه‌های بسته رفاهی، ایجاد اشتغال پایدار در شهرهای جدید است. دولت باید برنامه‌هایی برای توسعه اقتصادی این مناطق تدوین کند که شامل تشویق سرمایه‌گذاری‌های بخش خصوصی، ایجاد مناطق صنعتی و تجاری و حمایت از کارآفرینی محلی باشد. با ایجاد فرصت‌های شغلی متنوع و پایدار، افراد بیشتری تمایل خواهند داشت که در شهرهای جدید سکونت گزینند و از مهاجرت به شهرهای بزرگ خودداری کنند. این موضوع نه‌تنها به رشد اقتصادی این مناطق کمک می‌کند، بلکه از تجمع بی‌رویه جمعیت در مناطق شهری بزرگ نیز جلوگیری خواهد کرد. نظام تأمین اجتماعی مناسب نیز بخش دیگری از بسته‌های رفاهی است که می‌تواند نقش مهمی در جذب و نگهداشت ساکنان در شهرهای جدید ایفا کند. این نظام شامل بیمه‌های درمانی و بازنشستگی، حمایت‌های مالی در دوران بیکاری و ارائه خدمات پزشکی و اجتماعی متنوع است. با ایجاد یک شبکه حمایتی قوی، افراد احساس امنیت بیشتری خواهند کرد و انگیزه بیشتری برای اقامت در شهرهای جدید پیدا می‌کنند. این نگاه توأمان به موضوعات اشتغال و تأمین می‌تواند توازن جمعیت و توزیع بهتر منابع در سطح ملی را به‌دنبال خواهد داشت.

د) عطف توجه به کاستی‌ها و مشکلات اقتصادی بیان شده، بازنگری در سازوکار تأمین مالی پروژه‌ها و قیمت‌گذاری املاک ضروری به‌نظر می‌رسد؛ همان‌طور که اشاره شد، مهم‌ترین موضوع در این باب لزوم شناسایی ترجیحات جمعیت هدف و برنامه‌ریزی و طراحی برمبنای فصل مشترک به‌دست آمده از آنها و سیاست‌های نظام است. معیارهای اقتصادی جامعه هدف را می‌توان در قیمت تمام شده املاک، تسهیلات بانکی و چگونگی بازپرداخت آنها، معافیت‌ها و یارانه‌های دولتی و میزان شمولیت آن، تأمین اشتغال در منطقه مورد برنامه‌ریزی یا حوزه بلافصل آن، حمایت دولت به هنگام بروز بحران‌های مالی داخلی و خارجی و جلوگیری نهادهای نظارتی و قضایی از شکل‌گیری و تشدید سوداگری زمین توسط دلال‌ها جستجو کرد؛ ارزیابی جزء‌به‌جزء معیارها با زیست و فعالیت مردم بومی، بیانگر ضرورت دوری از بلندپروازی‌های نسنجیده و در اولویت قرار دادن آنها و نسل‌های آینده ایشان در فرایند برنامه‌ریزی و طراحی است. در این زمینه تنظیم و تدوین استراتژی‌های ملی و منطقه‌ای توسعه صنعتی‌– اقتصادی و تقسیم کار ملی تجارت و بازرگانی تجویز می‌شود.

ه) مسئله سوداگری و احتکار زمین و مسکن نیز ازجمله آسیب‌های اساسی مشاهده شده در نمونه‌های جهانی می‌باشد که در تجارب داخلی نیز دولت با آن دست به گریبان است. جلوگیری از دلالی و احتکار مسکن و همچنین تطویل پروژه‌های عمرانی از این دست، از طریق سازوکارها و روش‌های مختلفی امکان‌پذیر است که شامل تنظیم قوانین و مقررات، استفاده از فناوری‌های نوین و ایجاد شفافیت در بازار می‌شود. نخستین و مهم‌ترین گام، وضع قوانین و مقررات محکم برای خرید و فروش زمین و مسکن است؛ در ایران، دولت با همراهی مجلس شورای اسلامی می‌تواند از طریق اجرایی‌سازی و رفع کاستی‌های قانونی مالیات بر خانه‌های خالی و معاملات مکرر، انگیزه‌های اقتصادی دلالان را کاهش دهد. تعیین سقف‌های معین برای اجاره‌بها و قیمت فروش مسکن در شهرهای جدید دیگر موضوعی است که می‌تواند مانع از افزایش بی‌رویه قیمت‌ها و احتکار مسکن توسط سودجویان شود. استفاده از فناوری‌های نوین مانند بلاکچین نیز به‌سبب ایجاد شفافیت بیشتر در معاملات مسکن و جلوگیری از تغییرات نادرست در اسناد مالکیت و همچنین سیستم‌های اطلاعات جغرافیایی (GIS) نیز به‌سبب اتکا بر اطلاعات دقیق از وضعیت زمین و مسکن در مناطق مختلف، در نظارت و کنترل بازار مؤثر و مثمرثمر است. علاوه‌بر موارد مذکور، ترویج دولت الکترونیک و ایجاد شفافیت در بازار مسکن از طریق انتشار عمومی اطلاعات نیز یکی از روش‌های مؤثر در جلوگیری از سوداگری و احتکار است. دولت‌ها می‌توانند با ایجاد پایگاه‌های اطلاعاتی ازجمله داده‌های مربوط به تعداد خانه‌های خالی، قیمت‌ها و معاملات اخیر، به مردم و کارشناسان اقتصادی اجازه دهند که به‌صورت شفاف از وضعیت بازار املاک و مستغلات آگاه شوند. این اقدام موجب کاهش اطلاعات نادرست و شایعات در بازار شده و به تصمیم‌گیری‌های آگاهانه‌تر خریداران و فروشندگان کمک می‌کند. باید به این نکته توجه داشت که شهرهای جدید و به‌خصوص طرح‌های مسکن حمایتی ذیل آنها در ایران از بدو طرح ایده تا برنامه‌ریزی، طراحی، تصویب، اجرا، واگذاری زمین و عملیات ساخت‌وساز زیرنظر وزارت راه و شهرسازی انجام می‌شود؛ لذا برخلاف سایر شهرها، ابزارهای مدیریتی و نظارتی قوی در اختیار این وزارتخانه برای کنترل سوداگری در شهرهای جدید قرار دارد. گفتنی است، براساس مطالعات در دست انجام مرکز پژوهش‌های مجلس در بین شهرهای کشور، شهرهای جدید دارای بیشترین نسبت خانه‌های خالی نسبت به خانوار ساکن در بین شهرهای مختلف کشور دارا هستند.