بسته سیاستی -عملیاتی تأمین مسکن گروه های کم درآمد

نوع گزارش : گزارش های راهبردی

نویسندگان

1 کارشناس گروه عمران و شهرسازی دفتر مطالعات زیربنایی مرکز پژوهش های مجلس شورای اسلامی

2 کارشناس گروه عمران و شهرسازی دفتر مطالعات زیربنایی، مرکز پژوهش های مجلس شورای اسلامی

چکیده

در بین ۱۷۷ اصل قانونی اساسی جمهوری اسلامی ایران، تنها یک بار واژه اولویت به کار برده شده است. در اصل (۳۱) قانون اساسی اشعار می دارد «داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است‏. دولت موظف است با رعایت اولویت برای آنها که نیازمندترند، به خصوص روستانشینان و کارگران زمینه اجرای این اصل را فراهم کند». موضوعی که با هوشمندی قانونگذار، بر آن تاکید شده است و می توان ادعا کرد که عمده طرح ها و سیاست ها در پاسخ به موضوع مسکن کم درآمدها تعریف، تکوین و نضج یافته اند؛ اما مبتنی بر ارزیابی های متعدد مراکز دانشگاهی، پژوهشی و دستگاه های نظارتی عمده این طرح ها در عمل منجر به حل مشکل یا کاهش التهاب موضوع مسکن کم درآمدها نشده است. شاخص های مختلف تبیینی در این گزارش نیز مؤید همین مطلب است.
تأمین مسکن قابل استطاعت مشروع ترین و رایج ترین نوع و دلیل مداخله دولت ها در بخش مسکن است. زیرا اقشار کم درآمد در حالت تعادل در عرضه و تقاضای بازار مسکن هم در تأمین نیاز خود دچار مشکل هستند و این مسئله در شرایط شکست بازار و شرایط بحرانی بازار مسکن، باعث بروز مشکل برای دهک های میانی و متوسط به بالا نیز می شود. در تجربه قانونگذاری و برنامه ریزی برای حوزه مسکن، به رغم تبیین احکام بارز درخصوص تأمین مسکن محرومان و گروه های کم درآمد در اسناد فرادست، در طی بیش از نیم قرن برنامه ریزی مسکن، اکثر سیاست های دولت ها در راستای تولید مسکن بوده و در زمینه چاره اندیشی برای تأمین مسکن افرادی که با دریافت تسهیلات نیز سرمایه کافی برای ساخت و یا خرید مسکن ملکی ندارند و حتی قادر به پرداخت اجاره بها نیستند؛ اقدام مؤثری صورت نگرفته است. بررسی ها حاکی است، برنامه های حمایتی که در قوانین ویژه بخش مسکن و شهرسازی و بسیاری از قوانین موضوعی مرتبط با بخش مزبور وضع شده نیز به سبب نامشخص بودن میزان حمایت ها و عدم اتخاذ رویکرد مشخص، پاسخ گوی مشکلات گروه های کم درآمد و اقشار کم برخوردار نبوده است. بسته سیاستی- عملیاتی حاضر با هدف ایجاد چتر حمایتی جامع به دنبال ارائه یک نظام حمایتی پویا، شفاف، هوشمند و انعطاف پذیر در بخش مسکن است؛ تا امکان مؤثرترین اقدام مداخله دولت با وجود محدودیت های مختلف را فراهم آورد.

گزیده سیاستی

مسئله اصلی بخش مسکن چالش استطاعت و نبود یک برنامه جامع حمایتی، جهت رفع نیاز مسکن اقشار مختلف و به‌طور ویژه اقشار کم‌درآمد و کم‌برخوردار است. بسته سیاستی- عملیاتی حاضر به‌دنبال ایجاد چتر حمایتی متناسب با استطاعت و تقاضای مسکن در بخش ملکی و استیجاری مبتنی‌بر تجارب داخلی و جهانی است.

کلیدواژه‌ها

موضوعات

 خلاصه مدیریتی

بیان‌/ شرح مسئله

براساس تحلیل شاخص‌های برنامه‌ریزی مسکن و قیاس با تجارب جهانی، به جرئت می‌توان گفت بحرانیترین شاخص حوزه مسکن کشور، موضوع استطاعت مسکن خانوار است، شاخصی که بخش مهم آن به درآمد و قدرت خرید خانوار و بخش دیگر آن به موضوعات حوزه مسکن و به‌طور خاص قیمت مسکن دلالت دارد. شأن مداخله دولت به موجب تاکید اصل (31) قانون اساسی«داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است‏. دولت موظف است با رعایت اولویت برای آنها که نیازمندترند به‌خصوص روستانشینان و کارگران زمینه اجرای این اصل را فراهم کند» و جهت حمایت از اقشار و دهک‌هایی است که امکان تأمین مسکن را ندارند. ازاین‌رو در برخی از موارد فقدان یکپارچگی و نبود مدیریت منسجم در اجرای برنامه‌های مسکن کم‌درآمدها، منجر به صرف بخش اعظم منابع و اعتبارات تخصیص داده شده در حوزه‌های ستادی و امور برنامه‌ریزی شده است. ازسوی دیگر، نارسایی برخی از ضوابط ساختوساز و عدم توجه به استطاعت خانوارها (توجه به حداقل مساحت در استطاعت و دیگر ضوابط مرتبط) در تدوین ضوابط و مقررات شهرسازی و یکساننگری الگوهای ساخت و عرضه مسکن، جابهجایی پیوسته درونشهری و پیراشهری مستأجران را در پی داشته و به‌ویژه در سال‌های اخیر با کاهش چشمگیر درآمد واقعی خانوارها در مقابل افزایش نگران‌کننده قیمت اجاره‌بها، رانش فضایی و گریز مستأجران از مناطق مرکزی شهر به نواحی حاشیه‌ای، شهرهای اقماری و سکونتگاه‌های غیررسمی را موجب‌ شده است.

با توجه به اینکه در کنار مشکلات مربوط به دسترسی کمدرآمدها به مسکن مناسب، در شرایط موجود بازار مسکن از وضعیت متعارف به وضعیت بحرانی تغییر یافته و بسیاری از سیاستها و برنامههای پیشین و در حال اجرا را ناکارآمد کرده، تهیه بسته سیاستی- عملیاتی تأمین مسکن گروه‌های کم‌درآمد و اقشار کم‌برخوردار، با ابتنا‌بر محورهای تهیه بانک اطلاعات استطاعت مسکن خانوارها و بهرهمندی از حمایتهای خاص، بازنگری ضوابط و مقررات شهرسازی و معماری، تشریح برنامههای مسکن اجتماعی، تبیین اقدامات مؤثر در مسکن حمایتی و ارائه برخی از امتیازها در روند ارائه خدمات ساختمانی صورت پذیرفته است.  

 

نقطه‌نظرات‌/ یافتههای کلیدی

این بسته با هدف بهبود وضعیت نامطلوب گروههای کمدرآمد و اقشار کم‌درآمد از نظر دستیابی به مسکن در استطاعت، زدودن بیسرپناهی، تقلیل بَدمسکنی و جلوگیری از گسترش اسکان غیررسمی تدوین شده است، و اهتمام دارد تا با توجه به برخی از مسائل و مشکلات موجود، ضمن اصلاح و کارآمد کردن برخی از ساختارها و کاربست راهکارهای مغفول ‌مانده، مداخله مؤثر در این زمینه را محقق سازد.

در این راستا در بخش نخست با‌عنوان «ملاحظات ابتدایی در قانونگذاری برای تأمین مسکن گروه‌های کم‌درآمد» ضمن اشاره به لزوم ارتقای شاخص‌های مسکن خانوارها براساس احکام فرادست و نظام‌مند کردن طرح‌ها و برنامه‌های حمایتی مسکن توجه شده است. همچنین تهیه بانک اطلاعاتی از میزان استطاعت مسکن خانوارها و گروهبندی برای تعیین میزان بهرهمندی از حمایتها، تخفیفها و معافیتها تجویز شد.

بخش دوم با‌عنوان بازنگری ضوابط و مقررات شهرسازی و معماری در راستای توسعه واحدهای در استطاعت، مواردی همچون بازنگری شرح خدمات تهیه طرح‌های توسعه شهری و روستایی با رویکرد همگامی برنامه‌ریزی شهری با برنامه‌ریزی مسکن و تبیین وضع موجود شاخص‌های مسکن و تدوین برنامه‌های اجرایی آتی با تأکید بر مسکن گروه‌های کم‌درآمد، تدوین دستورالعمل طراحی و ساخت «مسکن تدریجی»، تصویب سیاست‌ها و ضوابط تشویقی کالبدی متضمن تداوم سکونت گروه‌های کم‌درآمد و اقشار کم‌برخوردار در بافت میانی شهرها و تهیه پیوست حملونقل همگانی پروژه‌های کلان برنامه‌های حمایتی مسکن تبیین‌ شده است.

بخش سوم، به مسکن اجتماعی‌ـ مسکن حمایتی مشتمل‌بر ترویج و توسعه احداث واحدهای مسکونی استیجاری، لزوم تدوین آیین‌نامه استقرار اجاره‌داری حرفه‌ای و منظور کردن تسهیلات ویژه ساخت واحدهای مسکونی اجاره‌ای و اولویت‌ها و شرایط ساخت آن اختصاص یافته است. از دیگر موارد طرح شده در این بخش، پرداخت کمک بلاعوض، کمک به ساخت و خرید مسکن ملکی در قالب افزایش مدت زمان بازپرداخت تسهیلات و کاهش نرخ سود تسهیلات حمایتی، پسینی شدن پرداخت عوارض صدور مجوزهای احداث و عرضه ساختمان در مناطق مصرفی و ارزانقیمت شهرها، ارائه تخفیف ویژه درخصوص پروانه ساختمان و گواهی پایانکار واحدهای مسکونی استیجاری و برخی از برنامه‌های حمایتی همچون پرداخت تسهیلات کمک ودیعه مسکن به اقشار مختلف می‌باشد.

در بخش پایانی تأمین منابع مالی برای صندوق ملی مسکن مورد توجه قرار گرفته است. صندوق ملی مسکن به‌عنوان رکن اصلی هرگونه حمایت در حوزه مسکن پیش‌بینی شده است. این صندوق وظیفه حمایت از تأمین مسکن اقشار در دهک‌های مختلف را خواهد داشت و کلیه یارانه‌ها و پرداخت‌های حمایتی بخش مسکن از این محل تأمین می‌شود.

 

 

۱. مقدمه

با وجود آن‌که بررسی روند طرح‌های حمایتی بخش مسکن در طی دو دهه اخیر نشانگر وضعیت نسبتاً رو به ارتقای این بخش از نظر تولید فیزیکی مسکن بوده است؛ اما امروزه نه‌تنها طولانی بودن دوره انتظار خانه‌دار شدن برای تمامی اقشار جامعه به یکی از مسائل بغرنج اغلب شهرهای کشور تبدیل‌ شده، بلکه چالش اصلی، دشواری دسترسی به مسکن در استطاعت و مقرون‌به‌صرفه برای گروه‌های کم‌درآمد است.

به‌ویژه آن‌که در سال‌های اخیر، افزایش مستمر قیمت مسکن و متعاقب آن موج لگاریتمی افزایش اجاره‌بهای مسکن در کشور در کنار کاهش درآمد سرانه جامعه، این کشمکش را پیچیده‌تر کرده است. با وجود تلاش دولت‌ها برای پاسخ به تقاضای روزافزون مسکن مقرون‌به‌صرفه، بررسی در این زمینه‌ نشان‌ می‌دهد که افزایش عرضه مسکن لزوماً به‌معنای حل مشکل گروه‌های کم‌درآمد و اقشار کم‌برخوردار نیست. به‌طور مصداقی در بین سرشماری‌های ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ مبتنی‌بر تغییرات آماری مسکن، از هر ۱۰۰ واحد مسکن تولید شده ۲۳واحد منجر به مالکیت و سکونت مالک در همان ملک شده است و به‌تعبیر دیگر به‌رغم افزایش قابل‌توجه تولید مسکن، هم‌زمان سهم مستأجرین نسبت به مالکین افزایش یافته و سهم خانه‌های خالی و خانه دوم نسبت به کل موجودی مسکن نیز نسبت به سرشماری پیشین افزایش قابل‌توجهی داشته است. درواقع دخالت دولت برای افزایش تولید و عرضه، به مفهوم تضمین دسترسی همگان به مسکن مورد نیاز نیست و چه‌بسا اغلب طرح‌های حمایتی دولت‌ها که برای گروه‌های کم‌درآمد و اقشار کم‌برخوردار طرح‌ریزی می‌شود،‌ درنهایت مستقیم و غیرمستقیم در دسترس اقشار متوسط به بالا قرار می‌گیرد.

مداقه در توان اقتصادی خانوارهای کم‌درآمد حاکی از آن بوده، استطاعت خانوارهای مزبور در سطحی است که با تسهیلات بانکی نیز امکان ورود به بازار مسکن را نمی‌دهد؛ در این موضوع شهرهای کوچک و روستاها استطاعت مسکن بهتری دارند (بر‌خلاف بسیاری از مؤلفه‌های اشتغال و خدمات و امکانات که به‌ترتیب تهران و کلان‌شهرها بهترین شرایط را دارند) و شاید‌ راه‌حل مسکن نیز ساده‌تر باشد، اما‌ هرچه‌ به‌سمت شهرهای بزرگ و‌ کلان‌شهرها و پایتخت پیش می‌رویم، استطاعت مسکن کاهش یافته و اتخاذ‌ راه‌حل مسکن کم‌درآمدها نیز دشوارتر می‌شود.

نکته حائز اهمیت در این میان محرومیت و شرایط دشوارتر استطاعت مسکن تهران، نسبت به سایر‌ کلان‌شهرها، شهرهای بزرگ و میانی و کوچک و روستاهاست. درواقع اگر در بسیاری از حوزه‌های اشتغال، درآمد، خدمات، زیرساخت رابطه مستقیم با جمعیت شهرها دارند و روستاها و شهرهای کوچک در این شاخص‌ها محروم یا کمتر‌ توسعه‌یافته تلقی می‌شود. در حوزه استطاعت مسکن تقریباً این رابطه معکوس است.

تناظر این تحلیل با پیشرفت و تخصیص پروژه‌های حمایتی مسکن نیز نشانگر ناهمخوانی مکانی بین حوزه‌های دارای پیشرفت بالا و حوزه‌های دچار چالش جدی استطاعت مسکن است.

این موضوع یکی از پیچیدهترین مصادیق بر‌هم‌کنش موضوعات مسکن و شهرسازی و آمایش سرزمین است. از یک طرف جذابیت و مغناطیس تهران و کلانشهرها سیریناپذیر است و ازسوی دیگر بحران مسکن در این مناطق بسیار شدیدتر از سایر مناطق بوده و ضرورت دارد تا راهکارهایی انتخاب شود تا بهطور مستقیم و غیرمستقیم به مشوق مهاجرت به کلانشهرها مبدل نشود، سابقه بالای سکونت در یک محل نیز یکی از ابزارهای تعیین حمایت بیشتر تعریف شود، و از انواع سیاست‌های حمایتی استفاده شود و به برش‌های خاص اقتصادی و اجتماعی و کالبدی و بُعد خانوار‌ کلان‌شهرها پاسخ دهد. تلاش شود تشویق ساخت و عرضه متناظر با تقاضای مؤثر در همان مکان باشد. عرضه مسکن حمایتی در مکان فاقد تقاضای سکونت مؤثر، عملاً به تشدید و افزایش سهم مستأجران به‌خصوص در مناطق‌ کلا‌ن‌شهری دامن زده است و ضرورت دارد حمایت‌ها و تخفیف‌ها و معافیت‌ها به‌خصوص در پرداخت اقساط مشروط به سکونت متقاضی و مالک باشد و در غیر‌ این‌صورت دوباره این واحدها با اهداف سوداگری با نرخ‌های حاشیه بازار عرضه می‌شود. موضوعی که در شهرهای جدید با وجود سهم بسیار بالای خانه‌های خالی، منجر به افزایش مستمر قیمت مسکن و از دست رفتن تمام تلاش‌های حمایتی برای افزایش مالکیت، کاهش استیجار و تعدیل قیمت مسکن می‌گردد.

البته راه‌حل غایی موضوع کاهش مهاجرپذیری کلان‌شهرها، تحقق آمایش سرزمینی مطلوب به‌نحوی است که با فرصت‌های شغلی متنوع و متعدد و درآمد قابل قبول به‌همراه خدمات و امکانات مطلوب عملاً هزینه فایده چندبعدی خانوارها را به تداوم سکونت در روستا و شهر کوچک و میانی (و به‌صورت ایدئال مهاجرت معکوس به‌سمت این مناطق) سوق دهد.  

همچنین باید توجه شود بنا به توضیحاتی که پیش از این بیان شد؛ الزاماً عرضه‌محوری راه‌حل مشکل مسکن تهران نخواهد بود. کما‌اینکه صدور پروانه‌های با متراژ بالا و در مناطق گران‌قیمت شهری، کمکی به تأمین مسکن در استطاعت نمی‌کند و در این مسیر بهره‌گیری از تجارب جهانی توسعه مسکن در استطاعت در پایتخت و کلان‌شهرها می‌تواند درس‌آموخته‌ها و نکات تعمیم‌پذیری برای ما به ارمغان آورد.

 

2.پیشینه پژوهش

2-1. پیشینه مطالعات پژوهشی مرتبط

مرکز پژوهش‌های مجلس در باب بررسی تجارب داخلی و خارجی در حوزه تأمین مسکن و به‌طور خاص اقشار کم‌درآمد، تاکنون گزارش‌های مختلفی درخصوص ابعاد مختلف این موضوع با عناوین گوناگون تدوین و منتشر کرده است. در گزارش‌هایی با عناوین رویکردهای جهانی سیاستگذاری در حوزه تأمین مسکن با تأکید بر گروه‌های کم‌درآمد [1]، اجاره‌داری مسکن و مروری بر قوانین کنترل اجاره‌بها (تحلیل تطبیقی اجاره‌داری مسکن و رهنمون‌هایی برای مسکن استیجاری در ایران) [2]، تحلیل سیاست‌های مسکن در برنامه‌های پنج‌ساله توسعه اجتماعی، فرهنگی و اقتصادی و رهنمودهایی برای برنامه هفتم توسعه، چالش‌های سیاستگذاری مسکن [3]، عملکرد احکام قانون برنامه پنج‌ساله ششم توسعه در حوزه تأمین مسکن اقشار کم‌درآمد [4]، بررسی لایحه برنامه هفتم توسعه (74): ارزیابی از منظر تأمین مسکن برای گروه‌های کم‌درآمد و آسیب‌پذیر [5] نیز سعی داشته، ضمن بررسی و آسیب‌شناسی سوابق سیاستگذاری‌های حوزه مسکن در طول برنامه‌های گذشته با بررسی تجارب جهانی به تبیین و ارائه راهکارهای مؤثر جهانی در این حوزه بپردازد. مطالعات پیشین به‌عنوان پشتیبان نظری گزارش و پیش‌نویس حاضر مورد استفاده قرار گرفته است.

 

2-2. سوابق تقنینی

به‌رغم وجود مشکلات عدیده در تأمین مسکن گروه‌های کم‌درآمد که به بخشی از آنها اشاره شد، اما در حال حاضر به‌استثنای برخی از اقشار خاص آن‌هم در قالب قوانین موضوعی، امتیازها و حمایت‌های دیگری برای گروه‌های کم‌درآمد و اقشار کم‌برخوردار مقنن نشده است. این‌ درحالی است که در اغلب اسناد فرادست‌ ازجمله قانون اساسی (اصول سوم، سی‌ویکم و چهل‌وسوم)، سند چشم‌انداز، بیانیه گام دوم انقلاب، سیاست‌های کلی نظام در بخش مسکن و ... بر تأمین مسکن محرومان و اقشار کم‌درآمد تأکید‌ شده است و شاید نکته‌ای که کمتر بدان پرداخته شده، به‌دقت‌ اصل 31 قانون اساسی بر تأکید بر «نیازمندتر» می‌باشد. در‌واقع در این اصل، توجه ویژه‌ای براساس معیار عدالت به تناسب نیاز با نوع عرضه شده است. این مسئله به این معنی می‌باشد که نیازهای اقشار کارگری، روستایی و ... به شکل دقیق مورد توجه قرار گیرد و از تجویز تک‌نسخه‌ای پرهیز شود، موضوعی که تلاش شده در این بسته سیاستی- عملیاتی مدنظر قرار گیرد.

در بررسی سوابق تقنینی حوزه مسکن گروه‌های کم‌درآمد یکی از ابتدایی‌ترین قوانین، قانون تهیه مسکن برای افراد کم‌درآمد [6] که در سال 1372 در قالب یک ماده‌واحده به‌منظور تأمین مسکن برای محرومین سراسر کشور، وزارت امور اقتصادی و دارایی را موظف کرده است علاوه‌بر وصول مالیات‌های مقرر، نیم درصد از درآمد مشمول مالیات بآن‌کهای کشور را اخذ و به‌حساب مخصوص خزانه واریز و معادل 100 درصد وجوه دریافتی از حساب خزانه در قالب قانون بودجه به‌حساب (‌صد) حضرت امام (ره) (ویژه کمک به مسکن محرومین) واریز نماید و بنیاد مسکن انقلاب اسلامی نیز موظف است مبلغ دریافتی مزبور را صرفاً جهت تأمین مسکن ارزان‌قیمت برای محرومین مصرف کند. پس از آن در سال 1387 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن [7] با هدف تأمین مسکن و سهولت دسترسی فاقدین مسکن به ویژه گروه‌های کم‌درآمد به خانه مناسب، ارتقای کیفی‌و‌کمّی مسکن تولیدی کشور، حمایت از سرمایه‌‌گذاری در امر تولید مسکن با استفاده از فناوری‌های نوین و تولید صنعتی مسکن، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری و سکونتگاه‌های غیررسمی و مقاوم‌سازی واحدهای مسکونی موجود، دولت را موظف کرد تا از طریق حمایت‌های لازم از قبیل تأمین زمین مناسب و کاهش یا حذف بهای زمین از قیمت تمام شده مسکن، تأمین تسهیلات بانکی ارزان‌قیمت، اعمال معافیت‌های مالیاتی و تأمین سایر نهاده‌های مورد نیاز بخش مسکن در چارچوب مفاد این قانون، تدوین نظامات و مقررات ملی ساخت‌و‌ساز و اعمال نظارت بر تحقق آنها و افزایش ظرفیت سرمایه‌‌گذاری در بخش تولید و عرضه مسکن با هدف تأمین مسکن برای فاقدین مسکن (جهت هر خانوار یک‌بار) با رعایت مقررات ملی ساختمان و الگوی مصرف مسکن و اصول شهرسازی و معماری اقدام کند. بعد از آن در سال 1400 قانون جهش تولید مسکن [8] نیز با هدف ساخت چهار میلیون واحد مسکونی در مدت چهار سال و به‌منظور تأمین مسکن آحاد جامعه به تصویب رسید.

قانونگذاری مناسب در حوزه تأمین مسکن گروه‌های کم‌درآمد و اقشار کم‌برخوردار می‌تواند ضمن تقلیل بسیاری از تنگناها و بازدارنده‌های موجود، در راستای استیفای حق دسترسی مسکن آحاد جامعه قلمداد شود و‌ درنتیجه کارآمدی و کیفیت حکمرانی را ارتقا بخشد. 

 

3.بررسی برخی ملاحظات تأمین مسکن کم درآمد و مسکن در استطاعت

مطالعات صورت گرفته حاکی از آن است که حتی بازپرداخت تسهیلات اعطایی با حداقل سود تسهیلات و حتی سود صفر نیز به‌ویژه در یک دهه اخیر به‌سبب رشد لجام‌گسیخته قیمت مسکن کارایی خود را تقریباً از دست داده و‌ درنتیجه گروه‌های کم‌درآمد نیازمند طیف متنوعی از حمایت ساخت مسکن، ودیعه مسکن و مسکن استیجاری حمایتی هستند.

ازسوی دیگر، باید عدم تطابق لازم بین الگوی ساخت و عرضه مسکن با الگوی تقاضای مسکن حتی در برنامه‌های حمایتی را در تأمین مسکن گروه‌های کم‌درآمد مدنظر قرار داد. این مسئله بیشتر ناشی از وجود ضوابط و مقررات صلب شهرسازی و معماری است؛ به‌ویژه آن‌که ضوابط تفکیک اراضی، نحوه توده‌گذاری و ضوابط نما، با توان مالی خانوارهای کم‌درآمد و اقشار کم‌برخوردار سازگاری ندارد. در این بین باید گسترش سکونتگاه‌های غیررسمی و فقدان دسترسی به بازار رسمی زمین را نیز مورد توجه قرار داد. زیرا در نواحی که با جریان‌های گسترده مهاجرتی روبه‌رو هستند و متعاقب آن سرعت تقاضای زمین و مسکن از عرضه آن پیشی گرفته و تأمین سرپناه خانوارهای کم‌درآمد در قالب اسکان غیررسمی تکوین یافته، عدم امکان بهره‌مندی از برنامه‌های حمایتی به‌سبب بانک‌محور بودن تأمین مالی و ازسوی دیگر بانک‌ناپذیری سکونتگاه‌های غیررسمی نیز مشهود است.  

 

  • تحلیل تأثیر الزامات تأمین فضای مشاعات به‌ویژه پارکینگ بر ساخت مسکن در استطاعت

مداخلات نامناسب در بافت‌های میانی شهرها و به‌ویژه تأکید بیش از حد بر خودرومحوری، توسعه بیش از نیاز معابر محلی، افزایش ضریب تأمین پارکینگ، در کنار اتکای بیش از حد نظام درآمدی مدیریت شهری به درآمدهای حاصل از تخریب و نوسازی و سختگیری‌های‌ نابجا در زمینه صدور پروانه توسعه بنا و اضافه اشکوب و پروانه تغییرات و تعمیرات، افزایش قیمت زمین و متعاقب آن فزونی یافتن قیمت مسکن را در پی داشته که در عمل منجر به رانش گروه‌های کم‌درآمد از این بافت‌ها‌ به‌سمت حاشیه‌ها و یا سکونتگاه‌های اقماری شده است. درواقع عدم اتخاذ رویکرد مسکن در استطاعت و مسکن حداقل و نامشخص بودن سهم مسکن (اقساط بازپرداخت تسهیلات مسکن و اجاره‌بها) از درآمد قابل تصرف خانوار در هر منطقه شهری به‌ویژه بافت‌های ناکارآمد شهری موجب شده، در عمل بسیاری از اقدامات تأمین مسکن و تسهیلات ارائه شده ازسوی دولت و نهادهای عمومی بیش از آن‌که معطوف به گروه‌های کم‌درآمد باشد، معطوف به دهک‌های درآمدی میانی و حتی اقشار کاملاً برخوردار شود. 

به‌طور مصداقی‌ درحالی‌که طبق اطلاعات مرکز آمار ایران در سال 1400 نصف خانوارهای شهری کشور و یک‌سوم خانوارهای شهر تهران خودرو ندارند (می‌تواند هم علت استطاعت و هم علل دیگر داشته باشد)؛ تمامی واحدهای ساختمانی موظف به تأمین پارکینگ هستند و به‌خصوص در واحدهای کوچک متراژ مناسب کم‌درآمدها سهم پارکینگ در هزینه تمام شده ساخت بین 10 تا 30 درصد هزینه ساخت است که این رقم به‌طرز قابل ملاحظه‌ای در استطاعت و شمول کم‌درآمدها مؤثر است. همچنین بسیاری از قطعات ریزدانه شهری که مناطق هدف سکونت کم‌درآمدها هستند، به‌دلیل ضوابط پارکینگ از صرفه اقتصادی ساخت خارج می‌شوند. مطابق جدول زیر با بررسی میانگین اندازه واحد مسکونی بدون در نظر گرفتن مشاعات و همراه با مشاعات در طی دو دهه، می‌توان دریافت که تحمیل هزینه‌های ناشی از تأمین مشاعات خود از عوامل اصلی افزایش قیمت تمام شده ساخت است. به‌طوری‌که برای ساخت یک واحد 97 متری حدود 67 متر فضای مشاعات ساخته می‌شود (که بخش بزرگی از آن به پارکینگ اختصاص می‌یابد) و این مسئله عملاً صرفه ساخت واحدهای در استطاعت را از بین می‌برد و همچنین ساخت‌و‌ساز در زمین‌های کوچک نیز متوقف می‌شود.

 

جدول 1. شاخص‌های بررسی وضعیت ساخت‌وساز در سال‌های متفاوت در تهران برای پروانه‌های مسکونی

دوره

میانگین مساحت زمین

میانگین اندازه واحد مسکونی

میانگین اندازه واحد مسکونی و مشاعات

میانگین زمین به‌ازای واحد مسکونی

میانگین مساحت مفید مسکونی به زمین ملاک عمل

میانگین مساحت کل مفید به زمین ملاک عمل

میانگین مساحت کل به ملاک عمل

میانگین مساحت مفید طبقات

1380

1130.65

81.17

122.42

62.90

2.18

2.18

3.21

145.66

1381

302.50

69.41

106.29

42.07

2.00

2.00

2.98

110.89

1382

769.42

80.92

132.35

58.52

1.79

1.79

2.82

129.66

1383

407.43

85.62

135.70

49.01

2.05

2.05

3.16

129.80

1384

476.48

86.54

136.70

47.99

2.14

2.14

3.28

129.58

1385

321.57

88.20

137.64

44.25

2.23

2.23

3.41

132.31

1386

305.85

82.45

127.80

39.94

2.29

2.29

3.50

122.64

1387

251.40

78.71

123.64

37.03

2.28

2.28

3.54

117.67

1388

279.60

82.55

131.89

40.30

2.24

2.24

3.56

121.54

1389

271.59

84.51

136.13

38.25

2.31

2.31

3.71

133.90

1390

248.42

85.56

136.25

37.18

2.39

2.39

3.78

131.24

1391

259.59

87.30

137.78

36.28

2.50

2.50

3.91

134.98

1392

276.27

88.25

139.43

35.24

2.64

2.64

4.11

140.91

1393

279.11

94.40

151.63

38.98

2.63

2.63

4.16

148.77

1394

295.60

98.78

159.36

39.70

2.63

2.63

4.16

151.47

1395

272.56

101.11

162.11

41.07

2.64

2.64

4.16

149.67

1396

261.13

104.01

166.19

41.62

2.63

2.63

4.13

144.94

1397

264.58

103.53

168.89

42.53

2.58

2.58

4.12

147.53

1398

257.46

97.01

161.71

41.42

2.48

2.48

4.05

138.92

1399

284.40

96.76

163.73

43.32

2.37

2.37

3.93

148.15

کل

322.48

87.08

138.51

41.05

2.35

2.35

3.68

132.85

مأخذ: مرکز مطالعات و برنامه ریزی شهر تهران.

 

لازم به توضیح است که تجربه جهانی مسکن کم درآمدها و رو یکردهای جدید در حوزه حمل ونقل شهری کلا ن شهرها، پارکینگ را نیاز الزامی
مسکن(به خصوص کم درآمدها) نمی داند و حتی در مناطق با دسترسی خوب به حمل ونقل عمومی الزامی به تأمین پارکینگ به طور کامل
نیست و یا راه حل هایی همچون تدارک برنامه ریزی و طراحی شهری برای تأمین پارک حاشیه ای ساکنان مناطق در استطاعت، پارکینگ محل های و ... نیز مطرح می شود.

مصداق دیگر، موضوع کمبود شدید عرضه واحدهای کوچک است؛ درحالی‌که تقاضای خرید و اجاره به‌دلیل استطاعت خانوار دائماً در حال کاهش بوده و بیشترین تقاضا در واحدهای با متراژ کمتر از 80 متر مربع است. سمت‌وسوی میانگین متراژ پروانه‌های ساختمانی‌ به‌سمت بالای 130 مترمربع (متوسط سطح زیربنای واحدهای مسکونی تکمیل شده) است. شرایط خاص اشتغال و خدمات و تحصیل در‌ کلان‌شهرها به‌گونه‌ای است که سهم بزرگی از خانوارها یک و دونفره هستند.

 

  • تحلیل ملاحظات بُعد خانوار و ساخت مسکن مورد تقاضا(تنوع مساحت)

نگاهی دقیق‌تر به آمار سرشماری عمومی نفوس و مسکن سال 1395‌ نشان‌ می‌دهد که 340 هزار خانوار تک‌نفره و 690 هزار خانوار دو‌نفره در شهر تهران وجود دارد که سرجمع بیش از‌ یک‌سوم خانوارهای شهر تهران را تشکیل می‌دهد. ازسوی دیگر‌ روند این تغییرات بسیار شتابان است؛‌ به‌گونه‌ای که بین دو سرشماری سال‌های 1385 و 1395 خانوارهای تکنفره کشور، 127 درصد و خانوارهای دونفره، 89 درصد افزایش داشتهاند.

 

جدول 2. تعداد خانوار کشور به تفکیک بعد خانوار و سهم آنها از کل

شرح

جمع

یک‌نفره

دو‌نفره

سه‌نفره

چهار‌نفره

پنج‌نفره

بیش از پنج نفر

سال 1395

24129490

2046317

4987977

6866620

6673118

2463012

1092446

سهم از کل (درصد)

100

8.4

20.6

28.4

27.6

10

4.5

مأخذ: مرکز آمار ایران.

 

بر این اساس عرضه مسکن کوچک متراژ نه به‌عنوان هدف و سیاست مسکن، بلکه به‌عنوان نیاز رو به تزاید مسکن باید در برنامه‌ریزی مسکن به‌خصوص در‌ کلان‌شهرها مدنظر قرار گیرد. موضوعی که به‌طور مستقیم با استطاعت مسکن رابطه خطی و مستقیم دارد. آمار به‌دست آمده از گزارش بانک مرکزی از بازار مسکن نشان می‌دهد که ۵۸ درصد واحد‌های مسکونی معامله شده، مساحت کمتر از ۸۰ متر مربع را دارند. بیشترین تعداد معامله‌های انجام شده برای واحدهایی با متراژ ۵۰ تا ۶۰ متر است که بیش از ۱۵درصد از سهم معاملات را به‌خود اختصاص داده است؛ که نشان می‌دهد بیشترین تقاضا برای آپارتمان‌هایی با این متراژ بوده است. در نمودار زیر می‌توانید تعداد واحدهای مسکونی معامله شده به تفکیک سطح زیربنا را مشاهده کنید.

نمودار 1. توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده برحسب سطح زیربنا در مهر‌ماه ۱۴۰۲

 

 

مأخذ: بانک مرکزی.

 

  • ضرورت سرمایه‌گذاری هدفمند بخش خصوصی در ساخت‌و‌ساز مسکن

شاخص دیگر، کاهش سرمایه‌گذاری و ساخت مسکن توسط بخش خصوصی در سال‌های اخیر و ازسوی دیگر تولید و عرضه اغلب واحدهای مسکونی برنامه‌های حمایتی در مناطق کم‌تقاضا و فاقد تقاضاست که موجب افزایش مستمر سهم مستأجران شده و به‌تبع آن رشد متناوب اجاره‌بهای مسکن را شاهد هستیم؛ که بیش‌از‌پیش بازنگری سیاست‌های حمایتی مسکن به‌خصوص در‌ کلان‌شهرها و ترویج و توسعه ساخت مسکن استیجاری و تکوین نظام اجاره‌داری حرفه‌ای را نمایان‌ کرده‌ است. مضاف‌بر آن‌که نه‌تنها وضعیت اجاره‌بها در پایتخت و‌ کلان‌شهرها بسیار بحرانی است، بلکه بررسی تغییرات شاخص اجاره‌بهای مسکن در نقاط شهری کشور حاکی از رشد بیشتر شاخص اجاره‌بها در شهرهای کوچک و تا حدودی شهرهای میانی نسبت به کلان‌شهرهاست. زیرا در اغلب شهرهای کوچک به‌سبب برخی از ملاحظات اجتماعی و همچنین به‌صرفه نبودن خرید مسکن به قصد اجاره دادن در مقایسه با پایتخت و‌ کلان‌شهرها، عرضه مسکن استیجاری در مقیاس بسیار اندکی صورت می‌گیرد. 

در شهر تهران در سال 1390 برای ساخت بیش از 200 هزار واحد مسکونی پروانه صادر شده و سال ۱۴۰۱ تنها ۴۳هزار واحد مسکونی پروانه صادر شده و این نشان‌دهنده آن است که در شرایط رکود سنگین ساخت‌و‌ساز مسکن قرار داریم. بخش مسکن شاید بزرگ‌ترین زنجیره ارزش را در اقتصاد دارد و حدود ۶۰ صنعت مختلف از این صنعت تاثیر می‌پذیرند. ازاین‌رو با رکود سنگین بخش ساخت‌و‌ساز ساختمان، تأمین مالی صنایع دیگر نیز راه به‌جایی نمی‌برد و استمهال وام‌ها و عدم امکان بازپرداخت تسهیلاتی که صنایع دریافت کرده‌اند هر‌ساله بیشتر از سال قبل می‌شود. چراکه در‌واقع بازار مصرف محدودی وجود دارد و تقاضا پایین است. اعطای تسهیلات و حمایت از بخش مسکن (در قالب‌های مختلف) نه‌صرفاً به‌عنوان یک اقدام یک‌بعدی برای تأمین نیاز مسکن شهروندان، که در‌واقع یک اقدام راهبردی در جهت افزایش رشد اقتصادی و ایجاد ارزش افزوده و خلق ثروت است.

 

  • تدارک راهکارهایی برای کاهش اثرات اعیان‌سازی در فرایند نوسازی

حضور بخش خصوصی و سرمایه‌گذاری آن در بخش مسکن ضمن ایجاد رشد و رونق اقتصادی، منجر به بازسازی بافت درونی شهرها که عمدتاً مورد تقاضای شهروندان است می‌شود. از‌این‌رو،‌ ضرورت تشویق هدفمند این سرمایه‌گذاران در جهت ساخت واحدهای مسکونی در استطاعت و مورد تقاضای شهروندان جدی است. نکته مهم دیگر در این میان، لزوم توجه به پدیده اعیان‌سازی در بافت‌های قدیمی و مرکزی شهرهاست. یکی از تبعات شناخته شده سیاست عرضه‌محوری با رویکرد اعیان‌سازی سبب آن می‌شود که بخش قابل‌توجهی از موجودی املاک در استطاعت به واحدهای نوساز با قیمت بالا مبدل شده و در‌عین‌حال خروج و جابجایی مستأجران را دامن می‌زند. این مطلب به معنی نفی ضرورت نوسازی شهری و به‌خصوص بافت‌های ناکارآمد شهری نیست، ولی به‌نظر می‌رسد اتفاقاً پیوند موضوع با مسکن کم‌درآمد نیاز به‌کار و تأمل بسیار دارد. مبتنی‌بر تجارب جهانی، تأمین یا تخصیص سهمی از پروژه‌های بازآفرینی و نوسازی به مسکن در استطاعت (مقرون‌به‌صرفه) و استیجاری و گاه حمایتی (کم‌درآمد) به‌صورت غیرمتمرکز (سهمی از هر ساختمان و یا هر طبقه پروژه‌های مسکونی) از رایج‌ترین اقدامات پیش رو در توجه به تأمین مسکن کم‌درآمدها در جریان فرایند دائمی نوسازی شهری است، که باید با ارائه مجموعه‌ای از حمایت‌ها و مشوق‌های هدف‌دار ترویج شود.

حتی در برخی تجارب برنامه‌ریزی برای تأمین مسکن استیجاری ، ساکنان مستأجر قبل از نوسازی نیز مدنظر قرار می‌گیرد؛ به‌نحوی‌که بعد از نوسازی نیز امکان تداوم سکونت آنها میسر باشد و از تبعات برون راندن دهک اقتصادی و اجتماعی مستأجر ساکن، بعد از نوسازی حتی‌الامکان کاسته شود.

در این راستا، دفتر مطالعات زیربنایی مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی پس از مداقه در وضع موجود نماگرهای مسکن و بررسی رویکردهای جهانی سیاستگذاری در حوزه مسکن گروه‌های کم‌درآمد،با هم‌اندیشی و مشورت با صاحب‌نظران و کارشناسان حوزه مسکن و شهرسازی، همسو با ساختارها و نهادهای ذی‌نفع و ذی‌نفوذ در فرایند برنامه‌ریزی مسکن، بسته سیاستی- عملیاتی تأمین مسکن گروه‌های کم‌درآمد و اقشار کم‌برخوردار را در 4 بخش تدوین و منتشر کرده است.

با توجه به اهمیت و ضرورت تأمین مسکن گروه‌های کم‌درآمد و اقشار کم‌برخوردار و حساسیت قوانین و مقررات در این حوزه به‌ویژه از نظر ابعاد اقتصادی و اجتماعی، امید می‌رود با تعامل و مشارکت فعال و سازنده با گروه‌های ذی‌نفع و ذی‌نفوذ بتوان در جهت تدوین لایحه و یا طرح با محوریت سیاست‌های پیشنهادی گام برداشت.  

 

4.سیاستگذاری تأمین مسکن کمدرآمدها

سیاستگذاری فرایندی است که طی آن دولت چشم‌انداز خویش را به برنامه‌ها و عملیات تبدیل می‌کند تا خدماتی را ارائه کند یا تغییراتی را در حوزه‌های مختلف پدید آورد. این امر می‌تواند اشکال گوناگونی‌ ازجمله مقررات‌گذاری، عدم مداخله، تشویق تغییرات داوطلبانه یا تدارک و ارائه مستقیم خدمات عمومی داشته‌ باشد. ایجاب پاسخ‌گو بودن دولت و نهادهای اصلی متولی بخش مسکن که وظیفه تأمین رفاه اجتماعی در زمینه مسکن به آنها واگذار‌ شده است، یکی از چالش‌های مهم بخش عمومی است که ضرورت سیاستگذاری در تأمین مسکن را‌ نشان‌ می‌دهد. همچنین در راستای سیاستگذاری شایسته است اقدامات اجرایی در چارچوب راهبردهای تدوین شده در اسناد فرادست کلان، نتیجه‌گرا، پیوسته، جامع، منعطف، نوآورانه و دقیق باشند.

تمرکز دولت بر بخش عرضه،‌ درحالی‌که مسئله اصلی توان و استطاعت شهروندان است،‌ درواقع حرکت در جهت حل کامل مسئله نخواهد بود. درواقع در سال‌های اخیر افزایش قیمت مسکن مانع از توانایی خرید مسکن بعضی از خانوارها شده است.

گزارش‌های مرکز آمار ایران نشان‌ می‌دهد متوسط قیمت مسکن شهر تهران در پاییز سال ۱۳۸۹، یک میلیون و ۱۸۳ هزار تومان بوده است؛ که تا پاییز ۱۴۰۲ به بیش از ۷۰ میلیون تومان رشد کرده است. از‌آنجا‌که اجاره‌بهای مسکن نیز تابعی از قیمت آن است، اجاره‌بها نیز (عموماً با یک سال تأخیر) افزایش یافته و از سال 1398 رشدی تقریباً حدود 30 درصد را آغاز کرده و این رشد در سال 1401 به بیش از 50 درصد رسیده است. عدم انتشار آمار از دی‌ماه ۱۴۰۱ تا مهرماه ۱۴۰۲ بیانگر این است که عدم انتشار منظم و دوره‌ای آمار مسکن نه‌تنها به کنترل قیمت مسکن کمکی نمی‌کند؛ بلکه افزایش قیمت طی شش ماه، دی‌ماه ۱۴۰۱ تا خردادماه ۱۴۰۲ به‌شدت ادامه یافته و از تیرماه ۱۴۰۲ به‌واسطه بهبود شرایط انتظارات تورمی در سطح جامعه این روند متوقف و کاهشی شد. همچنین عدم انتشار منظم و دوره‌ای آمار مسکن نه‌تنها به کنترل قیمت مسکن کمکی نمی‌کند‌، حتی باعث از دست رفتن مرجعیت آماری مراجع رسمی (مرکز آمار و بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی) شدخ و منجر به شیوع و تشدید پدیده قیمت پراکنیمی‌شود. داده و اطلاعات موجود درخصوص سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار نشان می‌دهد که «مسکن» بخش قابل ملاحظه‌ای از هزینه‌های یک خانوار را تشکیل داده است. بر‌اساس داده‌های مرکز آمار ایران از مناطق شهری کشور، سهم مسکن از هزینه‌های خانوار در سال‌های ۱۳۵۶ تا ۱۳۸۴ بین ۲۸ تا ۲۹ درصد نوسان داشته و تا سال ۱۳۹۶ به ۳۰ تا ۳۳ درصد افزایش یافته است، اما با افزایش قابل ملاحظه قیمت مسکن در سال‌های اخیر این سهم نیز افزایش یافته به‌طوری‌که در سال ۱۴۰۱ به 38 درصد در مناطق شهری و 19 درصد در مناطق روستایی رسیده است؛ که این رقم برای مناطق شهری تهران بالغ‌بر ۵۰ درصد است.

به‌رغم ظرفیت‌های بالای توسعه‌ای کشور، استطاعت پایین مالی خانوارها برای تأمین مسکن از مشکلات اساسی اقتصادی و اجتماعی کشور است. مسئله افزایش نابرابری درآمد و تأثیر آن بر استطاعت خرید مسکن نیز از مسائل تأثیرگذار بر مسئله تأمین مسکن می‌تواند باشد. این ایده که نابرابری درآمد با استطاعت مالی خانوارها در خرید مسکن مرتبط است، در بعضی از متون نظری بدان پرداخته شده است. برای مثال رودا (1994)،1 کویگلی و همکاران (2001)،2 و کویگلی و رافائل (2004)3 رابطه مثبتی بین نابرابری درآمد با توانایی خرید مسکن و آزمون ارتباط تجربی با استفاده از داده‌های ایالات متحده را فراهم کرده است.

مطابق نمودار 2، فقر مسکن یا محرومیت خانوار از دسترسی مسکن نیز در طی دو دهه گذشته همواره صعودی بود و تنها در برخی برهه‌های زمانی شیب افزایشی ملایم بوده، اما روند حفظ‌ شده است.

 

نمودار 2. فقر مسکن یا محرومیت خانوارها از دسترسی به مسکن در استطاعت و مناسب

 

 

 

خانواری به مسکن در استطاعت دسترسی دارد که سهم هزینه مسکن او، کمتر از 30 درصد کل هزینه‌های آن خانوار باشد. در مناطق شهری، بیش از نیمی از خانوارهای هر دهک به مسکن در استطاعت دسترسی ندارند. این شاخص در کنار شاخص‌هایی همچون درصد مستأجرانی که در هر دهک در مسکنی با مساحت سرانه کمتر از 15 مترمربع سکونت دارند تاحدودی وضعیت رفاهی جامعه به‌ویژه دهک‌های کم‌درآمد را می‌تواند بازگو کند. تأثیر میزان استطاعت در دهک‌های مختلف نیز متفاوت بوده، مطابق آنچه که نمودار 3 مشخص شده است.

 

نمودار 3. شاخص‌های مناسب بودن مسکن در میان دهک‌های هزینه‌ای در مناطق شهری (درصد)

 

 

 

با بررسی شاخص میزان استطاعت در سال 2023، برخی از شهرها همچون شیراز، تهران، اصفهان و مشهد در شرایط بحرانی قرار دارند و بعد از آن نیز دیگر‌ کلان‌شهرها در این وضعیت قرار می‌گیرند. درواقع چالش تأمین مسکن در کلان‌شهرهای کشور پیچیده‌تر می‌شود.

در بررسی هزینه مسکن در سبد خانوار به تفکیک استانی نیز این مسئله مشهود است؛ که در این میان استان تهران بالاترین نسبت را از حیث هزینه خالص مسکن به‌کل هزینه‌های خانوار شهری‌ به‌خود اختصاص داده و این در حالتی است که این عدد متوسط استانی است و در شهر تهران و برای خانوارهای مستأجر این عدد بالای 60 درصد برآورد می‌شود که بسیار با استانداردهای این بخش فاصله دارد.

 

نمودار 4. نسبت هزینه خالص مسکن بهکل هزینههای خانوار شهری برحسب استان- سال 1401

 

 

 

برخلاف بسیاری از شاخص‌ها همچون درآمد، اشتغال، خدمات، تحصیلات و موارد مشابه که تهران و برخی از کلان‌شهرها بر شهرهای بزرگ، میانی، کوچک و روستاها برتری دارند می‌توان گفت در شاخص‌های استطاعت مسکن و سهم مسکن در سبد هزینه خانوار شرایط معکوسی حاکم است؛ به‌گونه‌ای که بحرانی‌ترین شرایط مسکن در شهر تهران حاکم است و سپس کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ، موضوع مهمی که در حوزه اجرایی کمتر بدان توجه می‌شود. پاسخ به مسئله وقتی دشوارتر می‌شود که به‌دلیل جذابیت‌های پایتختی و کلان‌شهری در کمیّت، کیفیت، تنوع اشتغال، خدمات و امکانات، تقاضای بالایی در این مناطق وجود دارد، و از منظر سیاست‌های کلان جمعیتی و موضوع تمرکز‌زدایی از کلان‌شهرها و آمایش سرزمین، همواره باید به تقاضای القایی و پنهان مسکن در کلان‌شهرها توجه داشت.

به‌تعبیری برقراری تعادل بین نیاز مسکن کلانشهرها و ملاحظات تمرکز‌زدایی و آمایش سرزمین به‌مثابه حفظ تعادل حین بندبازی دشوار و نیازمند تنظیم‌گری مستمر و پویا به‌نحوی است که اقتضائات زیست و نیاز مسکن کلانشهری تأمین شود و از‌سوی دیگر ملاحظات مهاجرپذیری لحاظ گردد. البته حفظ تعادل در این حوزه نیازمند یک برنامه هوشمند و هدفمند هدایت‌گر است و رویکردهای سلبی نمی‌توانند این روند را سامان دهند.

ناکارآمدی تأمین مسکن و عدم مطلوبیت کیفی (یک‌سوم خانوارهای شهری در بافت‌های ناکارآمد ساکن هستند) آن صرف‌نظر از مسائل مربوط به اقتصاد کلان، بیشتر ناشی از فقدان سیاستگذاری مشخص در این حوزه است؛ لذا، سیاست‌های مختلفی برای حل آن اجرا می‌شود. مرور تجربیات کشورهای مختلف دنیا فرصت خوبی پیش روی برنامه‌ریزان و سیاستگذاران مسکن قرار می‌دهد. دولت‌ها با سیاستگذاری در حوزه‌های مختلف پولی، مالی و قانونگذاری در راستای بسترسازی برای فعالیت بخش خصوصی و به‌منظور کارآمدی بازار مسکن فعالیت می‌کنند.

دولت‌ها و متولیان مسکن، برای اقدام‌های خود در حوزه مسکن، معمولاً تعداد محدودی ابزار سیاستی در اختیار دارند. با مروری بر سیاست‌های بخش مسکن در تجارب بین‌المللی و دولت‌های سراسر جهان، به‌نظر می‌رسد در یک سیر تطور مدیریت و برنامه‌ریزی در دهه‌های گذشته، اقدام‌هایی در سه دوره تاریخی قابل‌تمایز است که این سه اقدام به‌ترتیب تاریخی عبارتند از:

الف) دولت‌ها می‌توانند مستقیماً اقدام به ساخت واحدهای مسکونی کرده و سپس آنها را به قیمت بازار یا با یارانه، اجاره دهند و یا حتی واحدهای ساخته شده را به متقاضیان واگذار کنند.

ب) دولت‌ها می‌توانند برای کاهش قیمت مسکن اقدام‌هایی را انجام دهند تا از این طریق توانایی تأمین مسکن را برای خانوارها افزایش دهند.

ج) دولت‌ها با بهبود عملکرد بازار مسکن، می‌توانند تملک مسکن را برای شهروندان خود تسهیل کنند. این امر می‌تواند از طریق اقدام‌هایی نظیر تسهیل دسترسی به وام‌های مسکن یا زمین مسکونی صورت پذیرد.

سیاست‌های موجود مسکن گروه‌های کم‌درآمد در جهان را می‌توان در پنج دسته بررسی کرد. برخی از این سیاست‌ها محصول نقد تجارب گذشته و گروهی دیگر در اثر تغییر در نگرش‌های گذشته ابداع‌ شده‌اند. آنچه مهم است دانستن این نکته است که سیاست‌های زیر هرکدام در زمان خاص و مکانی معین توانایی حل مشکل مسکن و بهبود اوضاع را داشته‌اند.

 

4-1. سیاست ساخت مسکن یا مسکناجتماعی

سیاست‌های ساخت مسکن یا همان مسکن اجتماعی به تهیه سرپناه برای گروه‌های کم‌درآمد که با تولید مسکن توسط دولت همراه است، می‌گویند. در این روش سیاست‌های دولت حول موضوع عرضه متمرکز است. وظیفه تأمین زمین، سرمایه و تعیین نوع تکنولوژی و مصالح برعهده دولت‌هاست. در کشورهای مختلف با توجه به ساختار حکومتی، قوانین و مقررات خاصی برای استفاده‌کنندگان از این مساکن وجود دارد. برگشت سرمایه دولت‌ها نیز مطابق این قوانین و مقررات است.

 

4-3. سیاست تأمین مالی مسکن

وام مسکن سرمایه‌ای است که در اختیار خانواده‌ها برای تأمین مسکن یا بهسازی آن قرار می‌گیرد. این سیاست‌ها در تلاش هستند تا از طریق افزایش توان مالی، خانوارهای کم‌درآمد شهری را وارد تقاضای مؤثر بازار کنند. در این روش دولت، تنها تأمین‌کننده سرمایه لازم برای مسکن است که آن را عمدتاً به‌صورت وام در اختیار گروه‌های کم‌درآمد شهری قرار می‌دهد. نحوه باز‌پرداخت وام و شرایط استفاده‌کنندگان با توجه به گروه‌های هدف سیاست‌ها تعیین می‌شود.

 

4-3. سیاست زمین و خدمات

در این روش تأمین مسکن، دولت به‌جای سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز، زیرساخت‌های لازم برای مجموعه‌های زیستی، یعنی زمین و تأسیسات شهری را فراهم می‌کند و افراد خانوار به‌تدریج به ساخت و تکمیل واحد مسکونی اقدام می‌کنند. در این روش برخلاف دو روش گذشته مسکن به یک‌باره ساخته نمی‌شود، بلکه به‌تدریج مسکن و محیط شکل می‌گیرد. دولت سازنده و تأمین‌کننده مسکن نیست، بنابراین از گروه‌های بیشتری می‌تواند، حمایت کند. در کشورهای در‌ حال توسعه مردم به‌روش تکاملی خانه خود را می‌سازند؛ سیاست زمین و خدمات این راه‌حل را به‌صورت عملی ارائه می‌دهد و از طریق اجرای استانداردهای خانه‌سازی ارزان‌قیمت و تدارک زیرساخت‌ها عمل می‌کند.

 

4-4. سیاستهای منتج از راهبرد توانمندسازی

فلسفه اصلی رویکرد توانمند‌کننده از این قرار است که حکومت‌ها باید خود را از تأمین مسکن به‌شکل مستقیم کنار بکشند. در‌عوض آنها می‌توانند سایر فعالان از‌جمله بخش خصوصی، سازمان‌های غیرحکومتی و گروه‌های جوامع محلی را توانمند کنند تا بتوانند از این طریق نقشی تمام و کمال در جهت دستیابی به هدف سرپناه کافی برای همه ایفا کنند، البته چنین چیزی به‌‌معنای از بین رفتن یا کم‌اهمیت شدن نقش همه حکومت‌ها نیست که معمولاً مورد سوءتفاهم قرار می‌گیرد. لذا اقدام قاطعانه و منسجم از‌ طرف حکومت ضروری است. این اقدام می‌تواند مشتمل‌بر تدارک آن‌دسته از محیط‌های نهادی، قانونگذاری، نظارتی و مالی باشد که سایر فعالان می‌توانند از طریق آنها‌ به‌شکل کارآمدتر عمل کرده و در بازارهای زمین، مسکن و بازارهای مالی مداخله کنند که تا به آن هنگام با نیازمندی‌های فقرا همخوانی‌ نداشته‌ است. در چنین موقعیتی، ترتیبات نهادی که زیربنای توسعه و بهبود اوضاع مسکن هستند، مؤلفه‌ای خطیر از رویکرد توانمند‌کننده به‌شمار می‌آیند.

 

4-5. سیاست مسکن مقرونبهصرفه یا در استطاعت

مسکن مقرون‌به‌صرفه یا در استطاعت، به‌صورت کلی به‌عنوان مکانی تعریف می‌شود که در کیفیت و موقعیتی مناسب بوده و آن‌قدر هزینه‌بر نباشد که دیگر هزینه‌های اساسی زندگی را مختل کرده یا بهره‌مندی از حقوق اساسی بشر را مورد تهدید قرار دهد.

با توجه به اینکه اغلب کشورهای در حال توسعه با یک‌روند شهرنشینی فزاینده روبه‌رو هستند و نزدیک به‌ یک‌سوم خانوارها در سکونتگاه‌های غیررسمی زندگی می‌کنند،‌ ازاین‌رو تجارب تأمین مسکن برای گروه‌های کم‌درآمد در مقایسه با کشورهای‌ توسعه‌یافته و پیشرو در تأمین مسکن، از یک سیاست واحد برخوردار نبوده و در هر برهه زمانی متناسب با نیازهای مادی و معنوی و متعادل با وضعیت اجتماعی- اقتصادی خانوارها، به‌عنوان یک سیاست در این کشورها در اولویت قرار داشته است. به‌عبارت دیگر سیاست‌ها و برنامه‌های تأمین مسکن کم‌درآمدها در کشورهای در حال توسعه، در قالب یک الگوی تلفیقی در پیش گرفته‌ شده است، به‌گونه‌ای که برخی از کشورها در برهه‌ای به‌دنبال ارائه مسکن‌اجتماعی بوده‌اند و در برهه دیگری ارائه زمین دولتی به مدیریت بخش خصوصی را دنبال کرده و برخی از دولت‌ها به‌دنبال توسعه شهرک‌سازی بوده‌اند. در این راستا در تدوین بسته سیاستی‌- عملیاتی پیش‌روی سعی‌ شده است تا با اتکا به وضعیت شاخص‌های مسکن خانوارها (دوره انتظار خانه‌دار شدن، سهم اجاره‌بها و فقر مسکن)، در رویکردی تلفیقی مجموعه‌ای از سیاست‌ها در جهت بهبود وضعیت تأمین مسکن گروه‌های کم‌درآمد و اقشار کم‌برخوردار‌ مدنظر قرار گیرد.

تدوین بسته سیاستی‌- عملیاتی حاضر با نگاهی چندبعدی و طراحی چند‌لایه و با ارائه یک مجموعه جامع، تأمین مسکن را در سطوح مختلف با توجه به آنچه از تجربیات جهانی می‌توان آموخت و با لحاظ شرایط ویژه اجتماعی و اقتصادی جامعه ایرانی مورد توجه قرار داده، که در ادامه ارائه می‌شود. 

 

5.بسته سیاستی- عملیاتی تأمین مسکن گروههای کمدرآمد

بخش اول ملاحظات مقدماتی در قانونگذاری برای تأمین مسکن گروههای کمدرآمد

در راستای تحقق اصل سی‌ویکم قانون اساسی به‌منظور حمایت عادلانه و اولویت برخورداری از حمایت‌های حوزه مسکن براساس نیازمندی، وزارت راه و شهرسازی باید، با همکاری وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی، وزارت امور اقتصادی و دارایی و سازمان ثبت‌اسناد و املاک کشور، بانک اطلاعاتی دقیق و جامعی از وضعیت درآمدی، سرمایه‌ای و ملکی افراد و خانوارها را از محل منابع صندوق ملی مسکن تشکیل دهد تا نسبت به شناسایی استطاعت متقاضیان مسکن (ملکی و استیجاری) و گروه‌بندی براساس شاخص ترکیبی استطاعت مسکن ملاحظات اجتماعی و ملاحظات آمایش سرزمین اقدام کند.

در راستای اجرایی‌سازی این سیاست رعایت برخی نکات به‌شرح زیر ضروری است:

الف) میزان بهره‌مندی افراد نیز به‌شکل پلکانی و نحوه شمول حمایت‌ها، سود، سقف و مدت بازپرداخت تسهیلات ساخت، خرید و اجاره مسکن، تخفیف‌ها و معافیت‌ها براساس شاخص ترکیبی تعیین و تعریف شود.

ب) در راستای تشکیل بانک اطلاعاتی مزبور، وزارت راه و شهرسازی باید راه‌اندازی سامانه‌ای برخط با امکان ثبت و ویرایش اطلاعات، ثبت اعتراض‌ها و ارائه مستندات به‌صورت مستمر در تمام طول سال را طراحی کند.

ج) توجه به ملاحظات اجتماعی در دهک‌بندی خانوار ابعاد مختلف باید مورد توجه قرار گیرد که از‌جمله آن می‌توان به زوج‌های جوان، بُعد خانوار، زنان سرپرست خانوار، خانوارهای دارای 3 فرزند و بیشتر، خانوارهای دارای معلول، از‌کارافتاده و بیماری‌های خاص و صعب‌العلاج، خانواده شهدا، ایثارگران، آزادگان و جانبازان و سایر اقشار اجتماعی نیازمند حمایت، ضروری است.

د)‌ ملاحظات آمایش سرزمین شامل مبادی مهاجرفرست، مناطق مرزی و محروم، نواحی پرمخاطره و یا آسیب‌دیده از سوانح طبیعی، بافت فرسوده و سکونتگاه‌های غیررسمی و سواحل جنوبی کشور از دیگر مواردی است که در قانونگذاری و تعیین رویکردها باید مورد توجه قرار گیرد.

 

بخش دوم‌ بازنگری ضوابط و مقررات شهرسازی و معماری‌ در راستای توسعه واحدهای در استطاعت

وزارت راه و شهرسازی با همکاری بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و وزارت جهادکشاورزی باید به‌منظور ایجاد تحول در روند برنامه‌ریزی مسکن و هماهنگی آن با برنامه‌ریزی کالبدی، شرح خدمات تهیه طرح‌های جامع، هادی و تفصیلی شهری، طرح‌های جامع و آماده‌سازی و طراحی شهرک و طرح‌های هادی روستا و منظومه‌های پایدار روستایی را با رویکرد تبیین وضع موجود شاخص‌های مسکن و تدوین برنامه‌های اجرایی آتی با تأکید بر مسکن گروه‌های کم‌درآمد (ازجمله ظرفیت واحدپذیری، تراکم خانوار در واحد مسکونی، الگوی سطح زیربنای واحدهای مسکونی و تأمین واحدهای کوچک متراژ، نیازها و کمبودهای آتی مسکن، نواحی هدف تولید و عرضه مسکن در استطاعت و محلات ارزان‌قیمت) را بازنگری کنند و به تصویب هیئت وزیران برسانند.

تهیه دستورالعملی توسط وزارت راه و شهرسازی جهت طراحی و ساخت «مسکن تدریجی» مبتنی‌بر الگوی ساده و قابل توسعه در بازه زمانی بلندمدت، به تفکیک بُعد خانوارهای متفاوت و متناسب با ویژگی‌های محیطی– کالبدی، اقتصادی و اجتماعی- فرهنگی مناطق مختلف و سطح‌بندی جمعیتی شهرهای کشور ضروری است.  

بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و شرکت مادر تخصصی بازآفرینی شهری ایران می‌توانند در بازسازی و نوسازی واحدهای مسکونی آسیب‌دیده از سوانح طبیعی و حوادث غیرمترقبه و همچنین اجرای برنامه‌های ساماندهی و توانمندسازی سکونتگاه‌های غیررسمی، الگوی ساخت مسکن تدریجی را در اولویت قرار دهد. 

دبیرخانه شورای‌ عالی شهرسازی و معماری ایران نیز باید با در نظر گرفتن رویکرد مسکن در استطاعت و مسکن حداقل، سیاست‌ها و ضوابط تشویقی کالبدی متضمن تداوم سکونت گروه‌های کم‌درآمد و اقشار کم‌برخوردار در بافت میانی شهرها (مشتمل‌بر بازنگری تراکم و سطح اشغال، کاهش ضریب تأمین پارکینگ موردنیاز، کاهش حدنصاب تفکیک زمین، تنوع‌بخشی به عرضه مسکن با مساحت مناسب براساس بُعد و استطاعت خانوار، تسهیل نحوه توده‌گذاری و ضوابط نما) را تهیه و به تصویب مراجع ذی‌صلاح برساند.

دبیرخانه‌ شورای‌عالی هماهنگی ترافیک شهرهای کشور نیز‌ در راستای کاهش هزینه‌های حمل‌ونقل‌ درون‌شهری و حومه‌ای که به‌شدت در سبد هزینه‌ای اقشار کم‌درآمد مؤثر است، دستورالعمل تهیه پیوست حمل‌ونقل همگانی پروژه‌های کلان برنامه‌های حمایتی مسکن را باید تهیه و به تصویب مراجع ذی‌صلاح برساند.

 

بخش سوم‌ بازتعریف مسکن اجتماعی‌ و حمایتی

به‌منظور حمایت از اقشار محروم و تأمین مسکن استیجاری، شهرداری‌ها، شرکت‌های عمران شهرهای جدید، مناطق آزاد تجاری– صنعتی، نهادهای عمومی غیردولتی، بانک‌ها و مؤسسات اعتباری، بخش خصوصی و تعاونی‌ها می‌توانند نسبت به احداث واحدهای مسکونی اجاره‌ای با‌عنوان مسکن‌ اجتماعی در اراضی تحت تملک خود که دارای کاربری مسکونی واقع در محدوده شهر با اولویت بهره‌گیری از بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری اقدام کنند. 

تدوین آیین‌نامه اجرایی ترویج و توسعه ساخت مسکن اجتماعی و حمایتی با نرخ‌های اجاره ترجیحی و همچنین نظارت و مدیریت بر مؤسسات و شرکت‌های اجاره‌داری از سیاست‌های ضروری است.

پرداخت کمک بلاعوض، کمک به ساخت و خرید مسکن ملکی در قالب افزایش مدت زمان بازپرداخت تسهیلات و کاهش نرخ سود تسهیلات حمایتی، پسینی شدن پرداخت عوارض، صدور مجوزهای احداث و عرضه ساختمان در مناطق مصرفی و ارزان‌قیمت شهرها، ارائه تخفیف ویژه درخصوص پروانه ساختمان و گواهی پایان‌کار واحدهای مسکونی استیجاری و برخی از برنامه‌های حمایتی همچون پرداخت تسهیلات کمک ودیعه مسکن به اقشار مختلف نیز از دیگر سیاست‌های عملیاتی است که با محوریت وزارت راه و شهرسازی باید به آن پرداخت.

 

بخش چهارم- تأمین منابع مالی

تقویت صندوق ملی مسکن به‌منظور تأمین منابع مالی لازم قوانین حوزه تأمین مسکن جهت پرداخت‌های تکلیفی حمایتی حوزه مسکن شامل اعطای وام، نرخ سود یارانه‌ای، هزینه‌های اعطای معافیت‌های تعیین‌ شده، تخفیفات ارائه شده به‌موجب قوانین حوزه مسکن و مشوق‌های حمایتی مسکن استیجاری در بخش ساخت، یارانه‌های پرداختی مستقیم و غیرمستقیم و حمایت از ضمانت‌نامه‌های لازمه برای ابزارها و مدل‌های مالی قانونی بازار مسکن و حمایت و تشویق در حوزه بیمه کیفیت ساختمان از طریق تخصیص مالیات بر ارزش افزوده، مالیات‌های مختلف بخش مسکن، فروش اراضی دولتی، دریافت حق مسکن افراد در بخش دولتی و خصوصی و تخصیص به صندوق، مالیات املاک ملاکین عمده دولتی و غیردولتی از مواردی است که در جهت تأمین منابع مالی اجرای یک نظام جامع حمایتی در بخش مسکن می‌توان تعریف کرد.

 

5.جمعبندی

بخش مسکن شاید بزرگ‌ترین زنجیره ارزش را در اقتصاد دارد و حدود ۶۰ صنعت اصلی مختلف از این صنعت تاثیر می‌پذیرند. از‌این‌رو با رکود در بخش ساخت‌و‌ساز ساختمان، تأمین مالی صنایع دیگر نیز راه به جایی نمی‌برد و استمهال وام‌ها و عدم امکان بازپرداخت تسهیلاتی که صنایع دریافت کرده‌اند هر‌ساله بیشتر از سال قبل می‌شود. چراکه در‌واقع بازار مصرف محدودی وجود دارد و تقاضا پایین است. اعطای تسهیلات و حمایت از بخش مسکن (در قالب‌های مختلف) نه‌صرفاً به‌عنوان یک اقدام یک‌بعدی برای تأمین نیاز مسکن شهروندان، که در‌واقع یک اقدام راهبردی در جهت افزایش رشد اقتصادی و ایجاد ارزش افزوده و خلق ثروت است.

افزایش عرضه مسکن لزوماً به‌معنای حل مشکل گروه‌های کم‌درآمد و اقشار کم‌برخوردار نیست. به‌طور مصداقی در بین سرشماری‌های ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ مبتنی‌بر تغییرات آماری مسکن، از هر ۱۰۰ واحد مسکن تولید شده ۲۳واحد منجر به مالکیت و سکونت مالک در همان ملک شده است و به‌تعبیر دیگر، به‌رغم افزایش قابل‌توجه تولید مسکن، هم‌زمان سهم مستأجرین نسبت به مالکین افزایش یافته و سهم خانه‌های خالی و خانه دوم نسبت به کل موجودی مسکن نیز نسبت به سرشماری پیشین افزایش قابل‌توجهی داشته است. همچنین مداخلات نامناسب در بافت‌های میانی شهرها و به‌ویژه تأکید بیش از حد بر خودرومحوری، توسعه بیش از نیاز معابر محلی، افزایش ضریب تأمین پارکینگ، در کنار اتکای بیش از حد نظام درآمدی مدیریت شهری به درآمدهای حاصل از تخریب و نوسازی و سخت‌گیری‌های‌ نابجا در زمینه صدور پروانه توسعه بنا و اضافه اشکوب و پروانه تغییرات و تعمیرات، افزایش قیمت زمین و متعاقب آن فزونی یافتن قیمت مسکن را در پی داشته که در عمل منجر به رانش گروه‌های کم‌درآمد از این بافت‌ها‌ به‌سمت حاشیه‌ها و یا سکونتگاه‌های اقماری شده است.

به‌تعبیری برقراری تعادل بین نیاز مسکن کلان‌شهرها و ملاحظات تمرکز‌زدایی و آمایش سرزمین به‌مثابه حفظ تعادل حین بندبازی، دشوار و نیازمند تنظیم‌گری مستمر و پویا به‌نحوی که اقتضائات زیست و نیاز مسکن کلان‌شهری تامین شود و از‌سوی دیگر ملاحظات مهاجرپذیری لحاظ گردد. البته حفظ تعادل در این حوزه نیازمند یک برنامه هوشمند و هدفمند هدایت‌گر است و رویکردهای سلبی نمی‌توانند این روند را سامان دهند. بر این اساس عرضه مسکن کوچک متراژ نه به‌عنوان هدف و سیاست مسکن، بلکه به‌عنوان نیاز رو به تزاید مسکن باید در برنامه‌ریزی مسکن به‌خصوص در‌ کلان‌شهرها مدنظر قرار گیرد. موضوعی که به‌طور مستقیم با استطاعت مسکن رابطه خطی و مستقیم دارد. آمار به‌دست آمده از گزارش بانک مرکزی از بازار مسکن نشان می‌دهد که ۵۸ درصد واحد‌های مسکونی معامله شده مساحت کمتر از ۸۰ متر مربع را دارند. به همین سبب ساخت و حمایت از مسکن در استطاعت از ضروریات تأمین مسکن اقشار کم‌درآمد بوده و در کنار آن ایجاد یک نظام حمایتی جامع در بخش مسکن نیز با توجه به شرایط خاص اقتصادی کشور مهم و حیاتی است.

یکی از پیش‌نیازهای بنیادین تدوین متون قانونی، توجه به شفافیت و صراحت متن جهت جلوگیری از تفسیرپذیری بیش از حد قانون و امکان نظارت دقیق بر حُسن اجرای آن است. همچنین ارائه چارچوب طرح و تبیین دقیق از الزامات در نظر گرفته شده در این راستا از اهمیت بسزایی برخوردار است.

به این منظور تلاش شده تا بسته سیاستی- عملیاتی پیش‌رو تا حدودی با قوانین موجود (به‌ویژه قانون جهش تولید مسکن مصوب 1400/5/17 و قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب 1387/02/25) و همچنین مقررات نهادهای مؤثر در حوزه مسکن (ازجمله مصوبات هیئت‌وزیران،‌ شورای ‌عالی شهرسازی و معماری ایران و‌ شورای‌ عالی مسکن) دارای تطابق بوده و با در نظر گرفتن رویکردهای نوین برنامه‌ریزی مسکن باشند. ازسوی دیگر متن مزبور سعی دارد ضمن تأکید بر لزوم بازتعریف سطوح و روش‌های مختلف حمایتی، اثرگذاری و اصابت برنامه‌ها به گروه‌های هدف را تضمین کند.

مهم‌ترین ملاحظات منظور شده در تدوین بسته سیاستی- عملیاتی به‌شرح زیر است:

الف) جامعه هدف در هر برنامه تأمین مسکن باید کاملاً مشخص، تعریف شده و براساس آمار دقیق و بانک اطلاعاتی جامع از وضعیت درآمدی، سرمایه‌ای و تملیکی افراد و براساس تقسیم‌بندی‌های جغرافیایی تفکیک شده باشد. هدف از این اقدام جلوگیری از انحراف منابع، پرداخت هدفمند و مؤثر یارانه‌های بخش مسکن است.

ب) نمی‌توان برای اقشار مختلف جامعه با یک راهبرد برنامه‌ریزی کرد و ارائه بسته جامع سیاستی و عملیاتی متفاوت برای هر گروه درآمدی و اقشار خاص اجتماعی ضروری است. زیرا تنوع درآمدی و جایگاه اجتماعی تفاوت‌های اساسی در تقاضا ایجاد کرده که شایسته است در برنامه‌ریزی جامع مسکن حتماً مدنظر قرار گیرد.

ج) دولت باید نقش سیاستگذاری، برنامه‌ریزی، نظارت، پایش، هدایت و راهبری را برعهده داشته باشد و نباید به‌طور مستقیم به ساخت مسکن بپردازد. پرداخت یارانه‌ها و تسهیلات ویژه مسکن گروه‌های کم‌درآمد و اقشار کم‌برخوردار، اقدامی پذیرفته شده در بررسی تجارب جهانی است.

د) بررسی سیاست‌های مسکن در دوره‌های مختلف‌ نشان‌ می‌دهد که حتی با اتخاذ سیاست‌هایی در جهت ارائه زمین رایگان و تسهیلات متعدد، بخش قابل‌توجهی از افراد جامعه هستند که توان و استطاعت بهره‌مندی از حمایت‌های مزبور را نخواهند داشت، در این شرایط ضمن توانمندسازی اقتصادی، اتخاذ مدل‌های مختلف مسکن اجتماعی (مسکن استیجاری، اجاره به‌شرط تملیک، کمک ودیعه اجاره) و تکوین اجاره‌داری حرفه‌ای چاره‌ساز خواهد بود. 

ه) برنامه‌ریزی برای حمل‌ونقل همگانی مناسب و به‌صرفه نیز از بخش‌های مکمل هر برنامه مسکن است. هزینه‌های مربوط به حمل‌ونقل در سبد هزینه‌های خانوار، بعد از مسکن و خوراک قرار دارد و در اغلب کشورهای پیشرو در زمینه مسکن گروه‌های کم‌درآمد، یارانه‌های گسترده‌ای در این بخش از سمت دولت پرداخت می‌شود. 

و) تدوین و اجرایی‌سازی سیاست‌های تشویقی احداث واحدهای مسکونی با رویکرد مسکن حداقل و مسکن در استطاعت از موارد ضروری در جهت تداوم سکونت گروه‌های کم‌درآمد در بافت میانی شهرهاست. 

افزایش عرضه مسکن لزوماً به‌معنای حل مشکل گروه‌های کم‌درآمد و اقشار کم‌برخوردار نیست. به‌طور مصداقی در بین سرشماری‌های ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ به‌رغم افزایش قابل‌توجه تولید مسکن، هم‌زمان سهم مستأجرین نسبت به مالکین افزایش یافته و سهم خانه‌های خالی و خانه دوم نسبت به کل موجودی مسکن نیز نسبت به سرشماری پیشین افزایش قابل‌توجهی داشته است.

ضوابط و مقررات شهرسازی و معماری توجه و تناسبی به موضوع استطاعت مسکن و مسکن کم‌درآمدها نداشته‌اند و از این جهت به‌نظر می‌رسد برنامه‌ریزی شهری و برنامه‌ریزی مسکن باید به‌طور همگام در طرح‌های جامع و تفصیلی مدنظر قرار گیرد و با برخی تسهیلات کارشناسی شده متناسب با ویژگی‌های محل طرح، همچون تغییر در حدنصاب تفکیک قطعات، تغییر ضوابط بر و کف و پارکینگ و سطح اشغال و نحوه توده گذاری، بتواند نقش بسزایی به افزایش صرفه ساخت مسکن در استطاعت ایفا کند.

موضوع مسکن کلان‌شهرها و به‌طور خاص تهران، به‌تعبیری دیگر برقراری تعادل بین نیاز مسکن کلان‌شهرها و ملاحظات تمرکز‌زدایی و آمایش سرزمین نیازمند حفظ تعادل در این حوزه با یک برنامه هوشمند و هدفمند هدایت‌گر است و رویکردهای سلبی نمی‌توانند این روند را سامان دهند. بر این اساس، عرضه مسکن در تنوع متراژ متناظر با بُعد و استطاعت خانوار نه به‌عنوان هدف و سیاست مسکن، بلکه به‌عنوان نیاز رو به تزاید مسکن باید در برنامه‌ریزی مسکن به‌خصوص در‌ کلان‌شهرها مدنظر قرار گیرد. موضوعی که به‌طور مستقیم با استطاعت مسکن رابطه خطی و مستقیم دارد. آمار به‌دست آمده از گزارش بانک مرکزی از بازار مسکن نشان می‌دهد که ۵۸ درصد واحد‌های مسکونی معامله شده مساحت کمتر از ۸۰ متر مربع را دارند. به همین سبب، ساخت و حمایت از مسکن در استطاعت از ضروریات تأمین مسکن اقشار کم‌درآمد بوده و در کنار آن ایجاد یک نظام حمایتی جامع در بخش مسکن نیز با توجه به شرایط خاص اقتصادی کشور مهم و حیاتی است.

 

 

  1. گزارش «رویکردهای جهانی سیاستگذاری در حوزه تأمین مسکن با تأکید بر گروه‌های کم‌درآمد»، دفتر مطالعات زیربنایی (گروه عمران و شهرسازی)، مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی، شماره مسلسل 18637، 1401.
  2. گزارش «اجاره‌داری مسکن و مروری بر قوانین کنترل اجاره‌بها (تحلیل تطبیقی اجاره‌داری مسکن و رهنمون‌هایی برای مسکن استیجاری در ایران)»، معاونت مطالعات زیربنایی (گروه عمران و شهرسازی)، مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی، شماره مسلسل 25016936، 1398.
  3. گزارش «تحلیل سیاست‌های مسکن در برنامه‌های پنج‌ساله توسعه اجتماعی، فرهنگی و اقتصادی و رهنمودهایی برای برنامه هفتم توسعه»، دفتر مطالعات زیربنایی (گروه عمران و شهرسازی)، مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی، شماره مسلسل 19193، 1402.
  4. گزارش «عملکرد احکام قانون برنامه پنج‌ساله ششم توسعه در حوزه تأمین مسکن اقشار کم‌درآمد»، شماره مسلسل 18930، 1402.
  5. بررسی لایحه برنامه هفتم توسعه (74): ارزیابی از منظر تأمین مسکن برای گروه‌های کم‌درآمد و آسیب‌پذیر شماره مسلسل 19196، 1402.
  6. قانون تهیه مسکن برای افراد کم‌درآمد مصوب ۱۳۷۲/6/9.
  7. قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب 1387/2/25.
  8. قانون جهش تولید مسکن مصوب 1400/5/17
  9.  مرکز آمار ایران.
  10.  بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران.
  11.  مرکز مطالعات و برنامه یزی شهر تهران.